Оценка объекта недвижимого имущества

 

Министерство  образования и науки РФ

Федеральное Государственное Общеобразовательное  Учреждение

Среднего Профессионального  Образования

« Челябинский  Юридический Техникум»

 

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

По  дисциплине: « Организация оценка земли и имущества»

на  тему: «Оценка объекта недвижимого имущества»

КП 080114 044 ПЗ

 

 

 

 

Руководитель  проекта                                                   Выполнил

___________Р.Р.  Хусамов                                             ______ А.Н.Артемьева гр.З-32

 

Нормоконтроль

___________Н.В.  Белоусова

 

 

 

г. Челябинск

2011 г.

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….............5

1 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ…………………………………………………………....6

1.1 Общие понятия оценки…………………………………………………………....…6

          1.1.1  Понятие собственности, и иных вещных прав………….......................11

           1.1.2  Основные виды правоустанавливающих  документов…………..….........14

1.2 Характеристика доходного подхода……………………………………………......17

           1.2.1 Метод дисконтированных денежных  потоков…………………………..19

           1.2.2 Метод капитализации прибыли………………………............................21

1.3 Характеристика сравнительного  подхода……………………………...................22

1.3.1 Основные  критерии выбора………………………………………………..25

1.3.2 Стоимостные  поправки…………………………………...........................26

1.3.3 Денежные  поправки…………………………………………………...........27

1.3.4 Процентные поправки………………………………………………………27

1.3.5 Согласование  полученных результатов…………………………………...28

1.4 Характеристика затратного подхода……………………………..…………...........29

1.4.1 Совокупный  износ…………………………………………………………..29

1.4.2 Физический  износ…………………………………………………………...30

1.4.3 Функциональный  износ……………………………………………………..33

1.4.4 Методы  определения внешнего экономического износа….....................35

2  РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ…………………………………………………………………..37

2.1 Задание  на оценку……… …………………………………………………………37

2.1.1 Основание  для проведения оценки ………………………………….............37

2.1.2 Наименование объекта оценки ………………………………………………37

2.1.3 Имущественные  права на объект оценки ………………………...................37

2.1.4 Дата  оценки …………………………………………………………………...38

2.1.5 Цель оценки …………………………………………………………………..38

2.1.6 Назначение  оценки …………………………………………………………...38

2.1.7 Вид  стоимости ………………………………………………………………..38

2.1.8 Форма  отчета ………………………………………………………………….38

2.1.9 График  проведения оценки ………………………………………….............38

2.1.10 Дата  составления отчета об оценке ………………………………………..38

2.1.11 Допущения  и ограничения оценки……………………………...................38

      2.2 Сведения о заказчике оценщик и об оценщике………………………………....39

2.2.1 Сведения  о заказчике оценки ……………………………………………..…39

2.2.2 Сведения  об оценщике ………………………………………………............39

2.2.3 Данные  об оценочной организации ………………………………………....40

2.3 Допущения  и ограниченные условия…………………………………………..41

2.4 Применяемые  стандарты оценочной деятельности…………………………...42

2.5 Описание  объекта оценки…………. ……………………………………………43

2.5.1 Местонахождение и местоположение объекта  оценки ………………….43

2.5.2 Техническое  описание объекта оценки ……………………………………44

2.6 Анализ  рынка объекта оценки…………………………………………………..45

2.7 Описание рыночной стоимости  объекта оценки с помощью затратного  подхода…………………………………………………………………………...46

2.7.1Определение наилучшего и  наиболее эффективного использования……46

2.7.2 Процедура оценки …………………………………………………………..47

2.7.3 Выбор и обоснование подходов и методов оценки…………..…………..47

2.8 Определение рыночной стоимости  объекта оценки с помощью затратного  подхода ………………………………………..……………………………….....48

2.8.1 Теоретические  и методологические основы затратного  подхода………..48

2.8.2 Определение   стоимости земельного  участка …………………………….48

2.8.3. Определение  стоимости воспроизводства улучшений …………………..53

2.8.4 Оценка  совокупного износа ………………………………………………...56

2.8.5 Корректировка  стоимости замещения на величину  прибыли

         предпринимателя …………………………………………………….………57

2.8.6 Расчет рыночной стоимости  улучшений с использованием                 затратного подхода …………………………………………………............59

2.9 Определение рыночной стоимости  объекта с помощью доходного  подхода…………………………………………………………………………....61

2.9.1 Определение  прогнозного периода……………….. ……………………….62

2.9.2 Прогнозирование  величины денежных потоков …………………………..62

2.9.3 Определение  чистого операционного дохода ………………………..........63

2.9.4  Анализ ставок аренды……………………………………………………....63

2.9.5 Расчет ставки дисконтирования……………………………………............67

2.9.6 Определение остаточной стоимости……………………………….............67

2.9.7 Стоимость объекта оценки, рассчитанная  с помощью доходного подхода………………………………………………………………...........68

2.10 Определение рыночной стоимости  объекта с помощью сравнительного  подхода………………………………………………………………………….70

2.10.1 Расчет  стоимости ………………………………………………….………71

      2.11 Согласование результатов…………………. ………………………………....76

      3  ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     4 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ  ЛИТЕРАТУРЫ

 

ПРИЛОЖЕНИЕ:

- ДОГОВОР………………………………………………………………………..80

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Оценочная деятельность в России переживает достаточно бурное и насыщенное различными событиями  и инновациями время. При этом, что формирование рынка оценочных  услуг ещё не завершено, а ряд  сегментов практически не развит, основными мотивами развития профессий, укрепление доверия к профессиональному  оценочному сообществу и институту  саморегулирования.

Основная  роль в развитии Российской оценки сегодня отдана саморегулируемой организациям – профессиональным объединением оценщиков. Профессия нуждается в авторитарных саморегулируемых организациях, способных  помогать, поддерживать своих членов и обеспечивать контроль за их деятельностью, а так же активно участвовать  в нормативной деятельности. Саморегулируемые организации должны стать сильным, реально действующем, выражающем общественно  значимые, а не узконаправленные интересы. С внесением в 2007 году изменений  в Федеральный закон от 29 июля 1998 года №135- «Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации» государство передало исполнение ряда своих функций саморегулируемых организациям оценщиков. Национальному  совету по оценочной деятельности, которые призваны защищать общественные интересы, формировать единые подходы  к осуществлению оценочной деятельности и координировать деятельность оценщиков, а так же разрабатывать Федеральные  стандарты и правела оценки.

Мной была произведена оценка рыночной стоимости офисного здания расположенного по адресу: город Челябинск, Металлургический район.

Оценка объекта  произведена по состоянию на 19 марта 2011 года, и выполнила в соответствии с требованиями международных стандартов по оценки имущества и стандартов оценки недвижимости Российского общества оценщиков.

При определение  обоснованной рыночной стоимости объекта  оценки были применены все три  подхода к оценки рыночной стоимости  – затратный, сравнительный и  доходный.

Полученные  результаты позволяют сделать вывод  о том, что рыночная стоимость  объекта незавершенного строительства, расположенной по адресу: Россия г. Челябинск, Ленинский район на дату оценки 19 марта 2011 г. С учётом округления составляет: 1 500 000 (Миллион пятьсот тысяч рублей), в том числе НДС.

 

1 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1.1 ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ

 

  Общие положения

1. Настоящий  федеральный стандарт оценки  разработан с учетом международных  стандартов оценки и определяет  общие понятия оценки, подходы  к оценке и требования к  проведению оценки, применяемые  при осуществлении оценочной  деятельности.

2. Настоящий  федеральный стандарт оценки  является обязательным к применению  при осуществлении оценочной  деятельности.

 

Общие понятия оценки

1.К объектам  оценки относятся объекты гражданских  прав, в отношении которых законодательством  Российской Федерации установлена  возможность их участия в гражданском  обороте. 

2. При определении  цены объекта оценки определяется  денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая  или уплаченная за объект оценки  участниками совершенной или  планируемой сделки.

3. При определении  стоимости объекта оценки определяется  расчетная величина цены объекта  оценки, определенная на дату  оценки в соответствии с выбранным  видом стоимости. Совершение сделки  с объектом оценки не является  необходимым условием для установления  его стоимости. 

4. Итоговая  стоимость объекта оценки определяется  путем расчета стоимости объекта  оценки при использовании подходов  к оценке и обоснованного оценщиком  согласования (обобщения) результатов,  полученных в рамках применения  различных подходов к оценке.

5. Подход  к оценке представляет собой  совокупность методов оценки, объединенных  общей методологией. Методом оценки  является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной  для данного метода информации  определить стоимость объекта  оценки в рамках одного из  подходов к оценке.

6. Датой оценки (датой проведения оценки, датой  определения стоимости) является  дата, по состоянию на которую  определяется стоимость объекта  оценки. Если в соответствии с  законодательством Российской Федерации  проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты  составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

7. При установлении  затрат определяется денежное  выражение величины ресурсов, требуемых  для создания или производства  объекта оценки, либо цену, уплаченную  покупателем за объект оценки.

8. При определении  наиболее эффективного использования  объекта оценки определяется  использование объекта оценки, при  котором его стоимость будет  наибольшей.

9. При проведении  экспертизы отчета об оценке  осуществляется совокупность мероприятий  по проверке соблюдения оценщиком  при проведении оценки объекта  оценки требований законодательства  Российской Федерации об оценочной  деятельности и договора об  оценке, а также достаточности  и достоверности используемой  информации, обоснованности сделанных  оценщиком допущений, использования  или отказа от использования  подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов  стоимости объекта оценки при  использовании различных подходов  к оценке и методов оценки.

10. Срок экспозиции  объекта оценки рассчитывается  с даты представления на открытый  рынок (публичная оферта) объекта  оценки до даты совершения  сделки с ним. 

 

  Подходы к оценке:

          1. Доходный  подход - совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, основанных  на определении ожидаемых доходов  от использования объекта оценки.

2. Сравнительный  подход - совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, основанных  на сравнении объекта оценки  с объектами - аналогами объекта  оценки, в отношении которых имеется  информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для  целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по  основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам,  определяющим его стоимость. 

3. Затратный  подход - совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, основанных  на определении затрат, необходимых  для воспроизводства либо замещения  объекта оценки с учетом износа  и устаревание. Затратами на  воспроизводство объекта оценки  являются затраты, необходимые  для создания точной копии  объекта оценки с использованием  применявшихся при создании объекта  оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта  оценки являются затраты, необходимые  для создания аналогичного объекта  с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

 

 Требования к проведению оценки:

         1. Проведение оценки включает следующие этапы:

- заключение  договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

- сбор и  анализ информации, необходимой  для проведения оценки;

- применение  подходов к оценке, включая выбор  методов оценки и осуществление  необходимых расчетов;

- согласование (обобщение) результатов применения  подходов к оценке и определение  итоговой величины стоимости  объекта оценки;

- составление  отчета об оценке.

2. Задание  на оценку должно содержать  следующую информацию:

- объект  оценки;

- имущественные  права на объект оценки;

- цель оценки;

- предполагаемое  использование результатов оценки  и связанные с этим ограничения; 

- вид стоимости; 

- дата оценки;

- срок проведения  оценки;

- допущения  и ограничения, на которых должна  основываться оценка.

3. Оценщик  осуществляет сбор и анализ  информации, необходимой для проведения  оценки объекта оценки. Оценщик  изучает количественные и качественные  характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную  для определения стоимости объекта  оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения  оценщика должны быть применены  при проведении оценки, в том  числе: 

- информацию  о политических, экономических, социальных  и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость  объекта оценки;

- информацию  о спросе и предложении на  рынке, к которому относится  объект оценки, включая информацию  о факторах, влияющих на спрос  и предложение, количественных  и качественных характеристиках  данных факторов;

- информацию  об объекте оценки, включая правоустанавливающие  документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах  объекта оценки, его технических  и эксплуатационных характеристиках,  износе и устаревания, прошлых  и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

4. Информация, используемая при проведении  оценки, должна удовлетворять требованиям  достаточности и достоверности.  Информация считается достаточной,  если использование дополнительной  информации не ведет к существенному  изменению характеристик, использованных  при проведении оценки объекта  оценки, а также не ведет к  существенному изменению итоговой  величины стоимости объекта оценки.

Информация  считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о  характеристиках, исследовавшихся  оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать  базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и  достоверности информации, используя  доступные ему для этого средства и методы.

Если в  качестве информации, существенной для  определения стоимости объекта  оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком  специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается, таким  образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать  в отчете их квалификацию и степень  их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость  их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

5. Оценщик  при проведении оценки обязан  использовать затратный, сравнительный  и доходный подходы к оценке  или обосновать отказ от использования  того или иного подхода. Оценщик  вправе самостоятельно определять  конкретные методы оценки в  рамках применения каждого из  подходов.

6. Доходный  подход применяется, когда существует  достоверная информация, позволяющая  прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен  приносить, а также связанные  с объектом оценки расходы.  При применении доходного подхода  оценщик определяет величину  будущих доходов и расходов  и моменты их получения. 

 

Применяя  доходный подход к оценке, оценщик  должен:

1. Установить  период прогнозирования. Под периодом  прогнозирования понимается период  в будущем, на который от  даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

- исследовать  способность объекта оценки приносить  поток доходов в течение периода  прогнозирования, а также сделать  заключение о способности объекта  приносить поток доходов в  период после периода прогнозирования; 

- определить  ставку дисконтирования, отражающую  доходность вложений в сопоставимые  с объектом оценки по уровню  риска объекты инвестирования, используемую  для приведения будущих потоков  доходов к дате оценки;

- осуществить  процедуру приведения потока  ожидаемых доходов в период  прогнозирования, а также доходов  после периода прогнозирования  в стоимость на дату оценки.

2. Сравнительный  подход применяется, когда существует  достоверная и доступная для  анализа информация о ценах  и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход  к оценке, оценщик должен:

- выбрать  единицы сравнения и провести  сравнительный анализ объекта  оценки и каждого объекта-аналога  по всем элементам сравнения.  По каждому объекту-аналогу может  быть выбрано несколько единиц  сравнения. Выбор единиц сравнения  должен быть обоснован оценщиком.  Оценщик должен обосновать отказ  от использования других единиц  сравнения, принятых при проведении  оценки и связанных с факторами  спроса и предложения; 

- скорректировать  значения единицы сравнения для  объектов-аналогов по каждому  элементу сравнения в зависимости  от соотношения характеристик  объекта оценки и объекта-аналога  по данному элементу сравнения.  При внесении корректировок оценщик  должен ввести и обосновать  шкалу корректировок и привести  объяснение того, при каких условиях  значения введенных корректировок  будут иными. Шкала и процедура  корректирования единицы сравнения  не должны меняться от одного  объекта-аналога к другому; 

- согласовать  результаты корректирования значений  единиц сравнения по выбранным  объектам-аналогам. Оценщик должен  обосновать схему согласования  скорректированных значений единиц  сравнения и скорректированных  цен объектов-аналогов.

3. Затратный  подход применяется, когда существует  возможность заменить объект  оценки другим объектом, который  либо является точной копией  объекта оценки, либо имеет аналогичные  полезные свойства. Если объекту  оценки свойственно уменьшение  стоимости в связи с физическим  состоянием, функциональным или  экономическим устареванием, при  применении затратного подхода  необходимо учитывать износ и  все виды устареваний. 

4. Оценщик  для получения итоговой стоимости  объекта оценки осуществляет  согласование (обобщение) результатов  расчета стоимости объекта оценки  при использовании различных  подходов к оценке и методов  оценки. Если в рамках применения  какого-либо подхода оценщиком  использовано более одного метода  оценки, результаты применения методов  оценки должны быть согласованы  с целью определения стоимости  объекта оценки, установленной в  результате применения подхода. 

При согласовании результатов расчета стоимости  объекта оценки должны учитываться  вид стоимости, установленный в  задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный  оценщиком способ согласования, а  также все сделанные оценщиком  при осуществлении согласования результатов суждения, допущения  и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания  оценщик должен обосновать выбор  использованных весов.

5. По итогам  проведения оценки составляется  отчет об оценке. Требования к  содержанию и оформлению отчета  об оценке устанавливаются Федеральным  законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» (Собрание  законодательства Российской Федерации, 1998, №31, ст. 3813; 2002, № 4, ст. 251; № 12, ст. 1093; № 46, ст. 4537; 2003, № 2, ст. 167; №  9, ст. 805; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 2, ст. 172; № 31, ст. 3456; 2007, № 7, ст. 834; №  29, ст. 3482) и в федеральных стандартах  оценки.

6. Итоговая  величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой  для целей совершения сделки  с объектами оценки, если с  даты составления отчета об  оценке до даты совершения  сделки с объектом оценки или  даты представления публичной  оферты прошло не более 6 месяцев. 

7. Итоговая  величина стоимости должна быть  выражена в валюте Российской  Федерации (в рублях).

1.  ПОНЯТИЕ СОБСТВЕННОСТИ, И ИНЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

 

Собственность – это общественные отношения по поводу распределения (присвоения) редких ресурсов как элементов богатства между различными лицами. Отношения собственности имеют объективную и субъективную сторону. Субъектом отношений собственности является лицо: человек или организация, обладающие правами. Объект собственности - совокупность благ принадлежащих собственнику. Будучи законодательно урегулированы государством, они приобретают форму права собственности.

 

Вещное право - субъективное гражданское право, объектом которого является вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая для этого к каким-либо определённым действиям, содействию других обязанных лиц. Собственник вещи владеет, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению в пределах, установленных законом. Вещные права можно разделить на 2 группы: на право собственности и на ограниченные вещные права.

Кроме того, под вещным правом понимают также совокупность норм, регулирующих субъективное право собственности и иные субъективные вещные права. В российском праве большинство таких норм сосредоточены в Разделе II Гражданского кодекса РФ. Вещное право - подотрасль гражданского права.

Право собственности в  объективном смысле - совокупность правовых норм, регулирующих владение, пользование и распоряжение собственника имуществом по своему усмотрению и в своих интересах и защита этого имущества от посягательств третьих лиц.

 Право собственности в субъективном  смысле состоит из следующих  правомочий собственника:

- Право владения  - возможность осуществления фактического господства

  над вещью.

        - Право пользования - это возможность осуществлять эксплуатацию имущества, извлекать из него полезные свойства, получать плоды и доходы.

        - Право распоряжения - возможность определять юридическую и фактическую судьбу вещи.

Ограниченные вещные права

Кроме права собственности, обладатель которого имеет неограниченные возможности  в управлении вещью (за исключением  случаев, когда правомочия собственника ограничены законом), существуют иные вещные права, которые можно назвать  ограниченными. Они предоставляют  ограниченный комплекс прав в отношении  имущества. Чаще всего это выражается в невозможности определять юридическую  судьбу вещи (распоряжаться ею).

- право  хозяйственного ведения;

- право  оперативного управления;

- право  пожизненного наследуемого владения  землей;

- право  постоянного пользования земельным  участком;

- сервитут;

- иные  вещные права.

 

Общие признаки:

- это  право на чужое имущество;

- это  право следования, то есть смена  собственника не влечет для  носителя ограниченного вещного  права никаких изменений;

- носитель — только титульный владелец;

- предоставляется  та же защита, что и праву  собственности.

 

Хозяйственное ведение

Вещное право юридического лица- не собственника владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, определенных законом.

Субъекты - унитарные предприятия (за исключением казенных) всех форм собственности; дочерние предприятия, созданные унитарными; государственные концерны.

Объект - комплекс имущества, который  в установленном порядке закреплен  за носителем этого права.

Содержание: владение (обычно в полном объеме); пользование (обычно в полном объеме); распоряжение. По обязательствам юридическое лицо-носитель права хозяйственного ведения отвечает всем своим имуществом, вплоть до основных фондов.