Федеральное агентство по образованию

ЮЖНО-УРАЛЬСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Факультет «Экономика и управление»

Кафедра «Экономика, управление и инвестиции» 
 
 
 
 
 

Семестровая работа

 «Оценка объекта недвижимости» 
 
 
 
 
 
 

                                                                               Выполнила: Максимова Е.В.

                                                                            Факультет ЭиУ, гр.547        

                                                                                 Проверила: Шаламова О.В.

Челябинск

2010

    Содержание: 

    Введение

   При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

   Согласно  ст. 130 ГК РФ  «К Недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» / ГК РФ. Ч. 1,2. Официальный текст./

    1. Определение задачи

   1.1 Основные предположения и ограничивающие условия

   1. Настоящий отчет достоверен в  полном объеме и лишь в указанных  в Отчете целях. Ни одна из Сторон не может использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке. 

   2. В своих действиях Оценщик  выступал как независимый исполнитель.  При проведении оценки Оценщик  исходил из того, что предоставленная  ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки.

   3. Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства.

   4. Недвижимое имущество объекта  оценивается свободным от каких  бы то ни было прав удержания  имущества и долговых обязательств  под заклад имущества. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней.

   5. Оценщик не производил измерительных  работ на местности и не  принимает на себя ответственности за таковые.

   5. Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификаций.

   6. Мнение оценщика относительно  рыночной стоимости объекта является  действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или законодательные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждение оценщика.

   1.2 Назначение оценки

   Назначением настоящей оценки является определение  стоимости объекта для реализации имущественных прав.

   1.3 Цель оценки

   Определение рыночной стоимости однокомнатной квартиры, находящейся по адресу: г. Челябинск, ул.Братьев Кашириных, д. 101, кв. 195, по состоянию на 20.12.2010 г. для продажи объекта.

   1.4 Используемое определение стоимости

   В соответствии со ст. 3 ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под термином «рыночная стоимость объекта недвижимости» понимается «… наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

   2. Описание и анализ  объекта оценки 

   2.1 Описание объекта оценки и его местоположения

   Объект  на момент оценки представляет собой однокомнатную квартиру, расположенную на 5 этаже 9-этажного панельного жилого дома. В настоящее время объект оценки эксплуатируется как жилая квартира.

   Квартира  принадлежит Максимовой Екатерине Валерьевне на основании Справки № 110, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности.

   Объект  оценки расположен в северо-западном районе г. Челябинска на ул. Братьев Кашириных. Район застроен современными многоэтажными домами, имеет хорошую транспортную развязку.

   На  небольшом расстоянии от дома, где  находится объект оценки, расположены супермаркет, бытовые магазины, рынок, автостоянка. Недалеко расположена автобусная и троллейбусная остановки. В данном районе есть школы, детские сады.

   Таблица 1 – Описание объекта недвижимости

   Таблица 2 - Внутренняя отделка частей помещений 

   Местоположение  объекта характеризует таблица 3.

   Таблица 3 – Местоположение объекта

   2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

   Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

   Понятие «лучшее и наиболее эффективное  использование» подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. В практике оценки недвижимости положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

   При определении вариантов лучшего  и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:

   1. Физическая возможность – рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

   2. Законодательная разрешенность – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

   3. Финансовая осуществимость – рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

   4. Максимальная эффективность – рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

   Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, расположенная не на первом этаже, то ее использование в качестве офисного помещения исключается, следовательно, наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

   3. Определение стоимости объекта

   Существуют  три метода оценки стоимости недвижимости:

1. Затратный метод
2. Метод прямого сравнительного анализа продаж
3. Доходный метод

   3.1 Расчет стоимости  объекта оценки  в рамках затратного

     метода

   Затратный метод показывает оценку полной восстановительной  стоимости (ПВС) объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

   При использовании данного метода, процедура  оценки состоит из следующих этапов:

   1. Расчет рыночной стоимости имеющегося  в распоряжении земельного участка как свободного от улучшений с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования.

   2. Расчет стоимости возведения  новых аналогичных объектов –  определение полной восстановительной стоимости (ПВС) объектов на действительную дату оценки.

   3. Определение величины общего  накопленного износа зданий и сооружений.

   4. Расчет остаточной восстановительной  стоимости объектов путем уменьшения полной восстановительной стоимости на величину общего накопленного износа.

   5. Добавление стоимости земельного  участка к рассчитанной остаточной  восстановительной стоимости зданий и сооружений.

   Определение стоимости земельного участка

   Как правило, при оценке рыночной стоимости  земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования («Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002г. № 568-р).

   На  сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

   Объект  оценки представляет собой квартиру, расположенную в многоэтажном доме. На дату оценки отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, содержащие сведения о размере участка, относящегося ко всему зданию в целом и к объекту оценки, а также не определен вид права – право аренды, право собственности или бессрочное пользование. Поэтому расчет стоимости земельного участка не проводился.

   При оценке квартиры Оценщик руководствуется тем предположением, что в стоимости объекта оценки учтена стоимость земельного участка, на котором расположен жилой дом, и предполагает, что этот земельный участок будет сформирован и оформлен в соответствии с действующим законодательством.

   Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости

   Восстановительная стоимость представляет собой затраты  на создание объекта-аналога, полностью повторяющего объект оценки, с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков, и определяется как стоимость объекта в ценах на дату возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.

   Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога  определялась с использованием приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 сентября 2020 года № 438. В данном документе содержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 кв.м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Челябинской области (без учета НДС). Показатели стоимости 1 кв.м. общей площади определены с учетом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат. Показатели учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе: накладные расходы и плановые накопления; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; прочие затраты, за вычетом сумм, как то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих (СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные расходы и др.

   Стоимость объекта рассчитывается по следующей  формуле:

   C=S*V*k_ПП*k_НДС,                 где

   C – полная восстановительная стоимость (ПВС) объекта;

   S – стоимость строительства на единицу измерения (1 кв.м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС);

   V – площадь объекта;

   K – региональный коэффициент;

   k_ПП – коэффициент, учитывающий прибыль. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа – это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль – это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством, которые на челябинском рынке достаточно велики. На основе проведенного анализа и исследования рынка величина предпринимательской прибыли для оцениваемых объектов недвижимости определена в размере 20 % (k_ПП=1,20);

   k_НДС – коэффициент, учитывающий НДС в размере 18% (k_НДС=1,18).

   Таблица 4 – Расчет восстановительной стоимости  объекта недвижимости

   Расчет  величины накопленного износа

   Затратный метод предполагает определение  износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены из восстановительной стоимости.

   Физический  износ. Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

   Таблица 5 – Расчет величины физического  износа

   Функциональный  износ здания определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям и вызываются: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; недостатками, требующими удаления элементов.

   Функциональный  износ для данного объекта  оценки незначителен, и его можно  принять равным нулю.

   Внешний износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, экологической ситуации и других качественных параметров окружения.

   Внешний износ оцениваемого объекта незначителен, и его можно принять равным нулю.

   Расчет  остаточной стоимости объекта оценки

   Теперь  определим остаточную восстановительную стоимость объекта, которая будет равна восстановительной стоимости за минусом величины накопленного износа.

   Таблица 6 – Расчет стоимости объекта (затратный  метод)

   Таким образом, стоимость однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Братьев Кашириных , д.101, кв.195, рассчитанная в рамках затратного метода, с учетом ограничений и допущений по состоянию на 20 декабря 2010 г. составляет: 1296372,89 рублей.

   3.2 Сравнительный подход

   Данный  подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах выставленных на продажу. В основе сравнительного подхода лежат принципы спроса и предложения, замещения, принцип вклада и т. д., которые гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

   При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения  продаж обычно используются следующие шаги:

   - изучение рынка и предложений  на продажу тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы  с оцениваемым объектом;