Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Оценка объекта недвижимости (квартиры)

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ ФБГОУ ВПО «Государственный университет - УНПК» АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ

Кафедра «СКиМ»

КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине «Оценка объектов недвижимости» на тему «Оценка объекта недвижимости (квартиры)»

Студент Евдокимова М.Ю.

Шифр 080729

Руководитель

Бондарева Е.Н.

Работа защищена с оценкой

Орёл 2012

Группа 41-УН

Содержание

Введение 3

Законодательная база по оценочной деятельности 4
Основные показатели при работе оценщика 6

Изучение материалов и документов, предоставленных заказчиком 7
Визуальный осмотр и изучение объекта недвижимости 7
Анализ оцениваемого объекта с целью определения лучшего и наиболее эффективного использования 8
Выбор и применение подходов к оценке 9
Анализ рынка жилой недвижимости с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки 12
Согласование результатов определения итоговой стоимости 14
Составление отчета 15

Описание оцениваемых прав 16
Используемая терминология при определении рыночной стоимости 18
Обзор рынка торговой недвижимости 20

Обзор рынка недвижимости на данной территории 20
Состояние на рынке недвижимости на данный момент 22

Основные сведения об объекте оценки 23

Описание объекта оценки 23
Описание местоположения 23

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки 25
Подходы к оценке 25
Оценка износа 33
Определение итоговой стоимости объекта 36

Список использованных источников 37

ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

приватизации;
передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;
продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;
переуступке долговых обязательств;
передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

купле-продаже объектов недвижимости;
акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;
ликвидации объектов недвижимости;
сдаче недвижимости в аренду;
уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости зданий и земельных участков;
страховании объектов недвижимости;
кредитовании под залог объектов недвижимости;
разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров.

Целью данной курсовой работы является проведение мероприятий по анализу рыночной информации и определение рыночной стоимости объекта оценки.

1. Законодательная база по оценочной деятельности

Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 1Э5ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями от 21.12.2001, 21.03.2002, 14.11.2002, 10.01.2003, 27.02.2003, 22.08.2004, 05.01.2006, 27.07.2006, 05.02.2007, 13.07.2007, 27.07.2007) и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был принят Государственной думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998 года. Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем даны формулировки оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих различных объектов.

Законом установлено, что основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, отвечающий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда.

Закон определил общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, и регламентировал процедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений.

Законом определены права оценщика по выбору стандартов и методов оценки, доступу к информации; на коммерческую тайну; на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов; а также право на отказ от оценки.

Законом определены обязанности оценщика, который должен соблюдать федеральный закон и принятые на его основе нормативные правовые акты, обеспечивать сохранность документов, информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений.

В соответствии с данным законом независимость оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса в объекте оценки. Размер гонорара оценщика не должен зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Закон предусматривает страхование гражданской ответственности оценщиков, которое является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков.

Контроль над осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Законом предусмотрено саморегулирование оценочной деятельности, которое должно осуществляться саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяться на их членов.

Лицензирование оценочной деятельности и отзыв соответствующих лицензий осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Другим не менее важным документом, обеспечивающим правовое регулирование оценочной деятельности, являются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности». Они позволяют точно и недвусмысленно трактовать основные понятия, используемые оценщиками в своей профессиональной деятельности. К наиболее важным терминам можно отнести определение видов оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, экспертизы отчета об оценке. В рассматриваемых Стандартах установлены требования к процедуре оценки, которая должна включать подготовку договора об оценке, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; анализ рынка, выбор методов в рамках каждого из подходов к оценке, осуществление необходимых расчетов, обобщение результатов, определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

2. Основные показатели при работе оценщика

Оценщик - это специалист, способный определить стоимость любого вида имущества: движимого и недвижимого, земли, пакетов акций и долей бизнеса, имущественных прав, нематериальных активов.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15¹ Федерального закона «Об оценочной деятельности».

Специалист по оценке должен быть восприимчив к новой информации и легко обучаем. Он должен уметь анализировать, структурировать и сопоставлять данные, выделяя главное, обладать навыками поиска и получения различной информации, уметь ясно и лаконично излагать свои мысли. Одним из его основных качеств является также умение принять обоснованное решение в условиях жестких временных рамок и недостатка информации. Поэтому из личных качеств, прежде всего, стоит отметить работоспособность и ответственность. Любому оценщику так или иначе требуются знания финансовых и юридических тонкостей.

Условия проведения оценки:

Профессиональные знания
Независимость и объективность оценки
Заключение с заказчиком оценки договора на проведение оценки
Документы, используемые Оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Допущения и ограничительные условия

2.1. Изучение материалов и документов, представленных

заказчиком

Необходимые документы для оценки:

свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (для государственного имущества могут быть представлены выписки из реестра государственного имущества);
документы, содержащие сведения о наличии обременении (ограничений) прав на объект оценки - договора залога (ипотеки), аренды (субаренды), доверительного управления, договор об охране памятника культуры (архитектуры), определение суда об аресте имущества, иные документы;
технический паспорт БТИ (выписка из техпаспорта БТИ),
справка БТИ о состоянии здания/помещения,
экспликация,
поэтажный план,
справка о балансовой стоимости (остаточной и первоначальной стоимости) объекта оценки по состоянию на последнюю отчетную дату в отношении объектов, принадлежащих юридическому лицу.
данные об имуществе, которое не является недвижимым, но которое подлежит оценке в составе объекта оценки.

2.2. Визуальный осмотр и изучение объекта недвижимости

Предварительное или общее обследование начинается с осмотра конструкций здания или сооружения, ознакомления с технической документацией и другими материалами, помогающими составить представление об изучаемом объекте.

Предварительное или общее визуальное обследование может включать в

себя:

рекогносцировочный осмотр объекта;
ознакомление с проектной, исполнительной и эксплуатационной документацией;
визуальное обследование конструкций;
выполнение обмерных (исполнительных) чертежей;

выполнение прикидочных поверочных расчетов некоторых конструкций;

ориентировочную оценку состояния конструкций и объекта в целом;
разработку плана дальнейших работ по обследованию;
составление Заключения по результатам предварительного или общего обследования.

2.3. Анализ оценки объекта с целью определения лучшего и наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

ННЭИ должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.

Понятие ННЭИ подразумевает наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение ННЭИ является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки.

Таким образом, ННЭИ имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

2.4. Выбор и применение подходов к оценке

Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

Затратный подход - это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;
установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;
определить предпринимательский доход;
установить величину накопленного износа;
рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.

Сравнительный подход основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
Выбор параметров сравнения.
Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

Данный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связано с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.
Оценка потерь производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются по следующим критериям:

тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ;
способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность.

2.5. Анализ рынка коммерческой недвижимости с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки

Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Объектом анализа является рынок недвижимости как сложная саморегулируемая и управляемая социально-экономическая

система. Предметом анализа являются процессы, свойства и закономерности функционирования рынка.

Анализ рынка может проводиться с различными целями, в интересах различных заказчиков, при выполнении различных задач:

отраслевого экономического анализа;
стратегического и оперативного менеджмента в компании;
информирования СМИ и потребителей, PR-деятельности компании;
маркетинговой деятельности, продвижения товаров и услуг компании;
оценочной деятельности (смежной профессиональной деятельности);
аналитического и консалтингового обеспечения инвестиционно- строительной деятельности (смежной профессиональной деятельности по инвестиционному консалтингу, которая может осуществляться подразделениями компании в интересах руководства либо для внешних заказчиков).

Общий (универсальный) анализ рынка недвижимости включает в себя четыре этапа, которые выполняются последовательно, снизу вверх, и отражают различные уровни деятельности аналитика:

Создание и наполнение аналитических баз данных:

сбор информации;

предварительная обработка информации.

Мониторинг рынка:

статистическая обработка данных;
анализ и оценка текущего состояния показателей;
анализ и оценка динамики показателей.

Исследование рынка:

-исследование пространственно-параметрических закономерностей изменения показателей;

исследование динамических закономерностей изменения показателей;
совместное исследование динамики различных показателей, в том числе показателей внешней среды (макроэкономических, смежных рынков и т.д.);

исследование показателей, не поддающихся статистическому мониторингу.

4) Прогнозирование развития рынка:

исследование внешних и внутренних факторов, влияющих на изменение показателей;
прогнозирование тенденций изменения показателей.

Наиболее трудоемкими этапами анализа рынка является создание баз данных и мониторинг рынка, т.е. сбор и статистическая обработка информации о рынке. Эти этапы осуществляются на основе стандартизированных форматов, по стандартизированным методикам, и отчеты выдаются по стандартизированным формам.

Этапы исследования закономерностей и прогнозирования тенденций развития рынка отличаются разнообразием детализации и степени обобщения материала, здесь используются все доступные аналитику методы исследования, методики и инструменты, и степень творческого развития этих методов (креативности) зависит от знаний и способностей аналитика.

Возможности мониторинга и анализа рынка недвижимости в значительной степени определяются степенью его развитости. В развитых рыночных экономиках проблемы сбора и обработки информации о рынке практически не существует, и методы анализа и прогнозирования рынка недвижимости достаточно просты. В новейшей истории рынка недвижимости России до сих пор существует информационная закрытость, и аналитику приходится использовать косвенную и не всегда достоверную информацию, разрабатывать и применять изощренные методики сбора, обработки данных, анализа и прогнозирования.