Оценка объекта недвижимости на примере офисного здания, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Электрозаводская, дом 2

по дисциплине: 
 
«Оценка объектов недвижимости» 
 
на тему: 
 
«Оценка объекта недвижимости на примере офисного здания, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Электрозаводская, дом 2» 
Выполнил: ст. группы ЭС-105 
 
Монаков Д.Э. 
 
Проверил: Щека А.А. 
                                                         Владимир 2008

 
 Содержание 
 
1.Общие сведения………………………………………………………………………………….. 
 
     1.1 Техническое задание на проведение оценки    ......................................................................  
 
     1.2 Перечень использованных при проведении оценки объекта данных…………………….. 
 
     1.3 Стандарты, подходы и методы оценки объекта……………………………………………. 
 
2. Характеристика оцениваемого объекта....................................................................................  
 
3.Идентификация анализа объекта оценки…………………………………………………….. 
 
      3.1 Анализ российской экономической ситуации………………………………………….….. 
 
      3.2 Анализ экономической ситуации региона региона……………………………………….. 
 
      3.3  Анализ рынка коммерческой недвижимости……………………………………………… 
 
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.. 
 
5. Оценка стоимости объекта……………………………………………………………............... 
 
5.1 Оценка стоимости объекта доходным подходом………………………………………........ 
 
     5.2 Оценка стоимости объекта сравнительным подходом…………………………………….. 
 
     5.3 Оценка стоимости объекта затратным подходом………………………………………….. 
 
    5.4Согласование результатов…………………………………………………………………….. 
 
6. Список использованной  литературы………………………………………………………… 
                                                 
1.ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 
1.1.          
  Задание на проведение оценки 
 

 
 
 
 
 
 
1.2 Перечень использованных  при проведении оценки  объекта данных 
 
При проведении оценки Объекта Оценщик использовал полученные от Заказчика документы, приведенные в табл.1 «Опись полученных от Заказчика документов». 
 
Опись полученных от Заказчика документов 
 
Таблица 1. 

 
 
 
1.3 Стандарты, подходы  и методы оценки объекта 
 
В рамках настоящего исследования Оценщик руководствовался следующей последовательностью определения стоимости объекта оценки: 
 
-изучение и анализ документов об объекте оценки, предоставленных Заказчиком 
 
-визуальный осмотр объекта оценки. Осмотр объектов проведен специалистами Оценщика совместно с представителями Заказчика;  
 
-сбор общих рыночных данных и их анализ. На этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах района расположения объекта; 
 
-сбор специальных рыночных данных и их анализ. На данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним объектам-аналогам; 
 
-анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта сделан вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки; 
 
-применение стандартных процедур расчета стоимости объекта; 
 
-согласование результатов расчетов рыночной стоимости объекта оценки, полученных с использованием применяемых подходов к оценке. На данном этапе были проанализированы результаты расчетов и сделан вывод относительно итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки; 
 
-составление и передача Заказчику отчета об оценке. 
 
Стандарты оценки: 
 
федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256  . 
 
 федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255  . 
 
федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254 
 
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998года №157-ФЗ  
 
Процесс оценки начинается с общего осмотра местоположения объекта, описания помещения, его состояния, а также выделения особенностей оцениваемого объекта. Далее проводится анализ соответствующего сегмента рынка недвижимости и заключение о варианте наилучшего и наиболее эффективного использования. 
 
Следующий этап оценки – определение величины рыночной стоимости. Определение величины рыночной рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и на ценность рассматриваемого объекта недвижимости. При определении величины рыночной стоимости обычно используют три подхода: 
 
·      сравнительный подход; 
 
·      доходный подход. 
 
·      затратный подход 
 
Заключительным этапом процесса оценки является сравнение результатов, полученных с помощью указанных подходов, и сведение итоговых оценок к единой стоимости объекта с учетом слабых и сильных сторон каждого из них. Таким образом, устанавливается окончательная оценка стоимости объекта недвижимости 
                2. ХАРАКТЕРИСТИКА ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА 
 
 
Характеристики Объекта оценки представлены в табл.2. «Описание характеристик оцениваемого Объекта». 
 
Описание характеристик оцениваемого Объекта 
 
Таблица 2

 
Расположение объекта оценки.                         
 
Рисунок 1. 
 
 
 
     Подъезд к объекту недвижимости организован по дороге с асфальтовым покрытием. рельеф участка спокойный.  
                        3. ИДЕНТИФИКАЦИЯ АНАЛИЗА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 
 
3.1 Анализ российской экономической ситуации 
Экономика 
 
• По  данным   Минэкономразвития   России   в  2007   г.   инфляция  достигла   11,9%. Официальный прогноз на 2008 г. - 8,5%, но, по мнению ряда экспертов рынка, - 10% и более. 
 
Инвесторы 
 
• Канадская   SITQ   инвестирует   около   200   млн. долларов   в  девелоперские   проекты   на территории России и СНГ.  Группа ВТБ выступит партнером компании в России. Портфель недвижимости SITQ включает 114 объектов общей площадью 3,3 млн. кв. м в США, Франции, Великобритании, Германии. Стоимость активов под управлением компании составляет 10,3 млрд. канадских долларов. 
 
Уровень доверия к России продолжает неуклонно расти. Высокодоходный рынок недвижимости привлекает даже наиболее консервативных инвесторов, таких как западные пенсионные фонды. Они рассматривают возможности для инвестирования не только в Москве, но и за ее пределами. 
 
• IMG Partners создает фонд инвестиций в недвижимость России и СНГ. Средства фонда   в   размере  450   млн. евро   планируется   направить   в  девелоперские   проекты. Предположительно доля ЕБРР достигнет 75 млн. евро — 20% от общего объема фонда. 
Российские девелоперы и их проекты как в Москве, так и в регионах России вызывают значительный интерес у международных инвесторов,   так как норма доходности девелоперских проектов в России может достигать 20%. 
 
 
 
 
 
Девелоперы 
 
• Крупнейший девелопер ОАЭ DAMAC Properties планирует развивать гостиничную, офисную, жилую недвижимость на Юге России (Краснодар, Сочи, Анапа, Геленджик, Ейск). Предположительно общий объем инвестируемых средств достигнет 200 млн.долларов. 
Значительный потенциал и низкий уровень конкуренции на региональном рынке делает Юг России в высшей степени привлекательным для иностранных инвестиций. Недостаток   качественных   помещений   на   рынке   гостиничной   недвижимости привлекает в регион международных девелоперов и гостиничных операторов. 
 
  
 
 
 
 
 
  
 
      
3.2 Анализ экономической ситуации региона 
 
Владимир, один из самых древних городов России, основан в 990 году Киевским князем Владимиром Святославичем. Владимир расположен в Центральном экономическом районе страны в 180 км. на восток от Москвы и стоит на левом берегу реки Клязьма. Город является административным центром Владимирской области.В городе образовано три административных района - Ленинский, Октябрьский, Фрунзенский, и три внутригородских муниципальных образования — пос. Юрьевец и Энергетик, пос. Лесной. 
Площадь земель городской черты — 12 380 Га.Численность населения составляет 357,4 тыс. чел. 
Владимир находится в зоне с умеренным континентальным климатом, средняя температура июля +18 градусов Цельсия, средняя температура января -11 градусов Цельсия. Средняя годовая норма осадков 560 мм, примерно 2/3 из этого числа приходится на осадки в виде дождя в тёплое время года. 
 
Посредством железных и автомобильных дорог город Владимир интегрирован в экономическое пространство России. Основные грузопотоки осуществляются в направлении Москвы и Нижнего Новгорода, с которыми город Владимир связан автомобильной и железной дорогами. Автомобильная дорога государственного значения Москва — Нижний Новгород, проходящая через Владимир, в настоящее время проходит реконструкцию — расширяется, завершено 85% работ в направлении Владимира. Все автомобильные дороги, связывающие Владимир с ближайшими областными и районными центрами, — направлений Иваново, Ярославль, Кострома, Рязань, имеют твердое покрытие. Допустимая нагрузка на дорожное полотно позволяет осуществлять перевозки тяжелых, до 20 тонн, грузов. 
Наличие транспортного коридора в направлении Москвы открывает выход предприятиям города Владимира на рынки Восточной и Западной Европы. В настоящий момент под Москвой строится крупный контейнерный терминал (6 млн. т. контейнеров в год). В районе Нижнего Новгорода так же проектируется строительство контейнерного терминала. 
Ближайший крупный аэропорт, способный принимать тяжелые пассажирские и грузовые самолеты находится в 100 км. от Владимира в городе Иваново. 
Практически все виды энергоресурсов город импортирует из других регионов России. Поставки угля осуществляются железнодорожным транспортом из Воркуты и Кузбасса. Электроэнергия поставляется электростанциями находящимися в Ленинградской и Костромской областях. Поставки нефтепродуктов осуществляются из Нижегородской области, г. Кстово, "Норси-ойл".     
 
В январе-ноябре текущего года сохранилась положительная динамика основных показателей, характеризующих социально-экономическое развитие региона. Так, объём отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами составил 139049,2 млн. рублей, что в действующих ценах на 41,1% больше  аналогичного периода 2006 года. Индекс промышленного производства по полному кругу организаций – 112,7%, крупным и средним – 112,5%.  
 
Обеспечен рост объёмов работ, выполненных по виду деятельности "строительство" (162,1%), ввода в действие жилых домов (159,7%), грузооборота автомобильного транспорта (148,9%),  услуг связи (136,3%).   
 
Оборот розничной торговли  вырос на 31,8% (55866,2 млн. рублей). Населению области оказано платных услуг во всех секторах реализации на 18759,7 млн. рублей, что 6,1% больше, чем в январе-ноябре прошлого года. Оборот общественного питания увеличился на 16%.  
 
Реальные денежные доходы населения (доходы, скорректированные на индекс потребительских цен) в январе-октябре т.г., по предварительной оценке, выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 16,8%, среднемесячная  заработная плата одного работника (включая субъекты малого предпринимательства) – 24,5% и составила 8952,1 рубля.  
 
Строительство. В январе-ноябре т.г. объём работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", составил 11255,6 млн. рублей, что в сопоставимых ценах выше уровня аналогичного периода прошлого года на 62,1%. Рост данного показателя обеспечен в городах Владимире, Гусь-Хрустальном, Коврове; округе Муром; Гороховецком, Гусь-Хрустальном, Камешковском, Ковровском, Меленковском, Петушинском, Судогодском  и Юрьев-Польском районах. 
 
Организациями всех форм собственности, включая индивидуальных застройщиков, построены 3822 новые квартиры общей площадью 313,6 тыс. кв. метров (159,7% к январю-ноябрю 2006 года). Населением за счёт собственных и заёмных средств введены в эксплуатацию 183,5 тыс. кв. метров жилья (1613 квартир), что на 54,2% больше, чем в соответствующем периоде 2006 года. Доля этих домов в общем объёме введённого жилья составила 58,5%.  
 
В 17 территориях объёмы построенного жилья превысили уровень прошлого года. Среди них города Гусь-Хрустальный (в 3,7 раза), Владимир (в 2,1 раза), Ковров (122,9%); округ Муром (199,8%), Камешковский район (в 4,3 раза), Юрьев-Польский (в 2,8 раза), Петушинский (в 2,2 раза), Ковровский (в 2 раза), Киржачский (199%), Гусь-Хрустальный (164,6%), Судогодский (161,4%), Суздальский (147,4%), Меленковский (135,1%), Собинский (131,4%), Муромский (121,6%), Гороховецкий (120%), Кольчугинский (117,2%). 
 
В регионе внедряются различные технологии домостроения: каркасно-монолитные (технология "Рекон"), крупнопанельные со смешанными конструктивными системами, кирпичные со стенами из кирпича различной цветовой гаммы, монолитные со стенами из мелкоштучных материалов, деревянные.            
 
Областной адресной инвестиционной программой на 2007 год предусмотрен лимит финансирования капитальных вложений в сумме 1224,2 млн. рублей. По состоянию на 1 декабря т.г. программа профинансирована на 1089 млн. рублей (89% от общего объёма средств, предусмотренных на год), в том числе  из областного бюджета – 915,8 млн., федерального – 173,2 млн. рублей. 
 
В рамках реализации областных целевых программ "Социальное развитие села до 2020 года" и "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры на 2006-2010 годы" освоены средства соответственно в размерах 339,2 млн. и 134,1 млн. рублей. 
 
Потребительский рынок. В январе-ноябре т.г. оборот розничной торговли увеличился на 31,8% и составил 55866,2 млн. рублей. 
 
Основную его часть по-прежнему формировали торгующие организации и индивидуальные предприниматели, реализующие товары вне рынка (91,5% против 87,1% в аналогичном периоде прошлого года). При этом объём их продаж возрос по сравнению с январём-ноябрём 2006 года на 38,5%, а вещевых, смешанных и продовольственных рынков сократился на 13,3%.  
 
В структуре оборота розничной торговли доля продажи непродовольственных товаров увеличилась на 1,4% и составила 50,5% (28188,1 млн. рублей), продовольственных соответственно – 49,5% (27678,1 млн.). Уровень товарных запасов в розничной торговле по состоянию на 1 декабря т.г. составил 19 дней.  
 
Оборот общественного питания сложился в сумме 2629,3  млн. рублей (116% к январю-ноябрю 2006 года).  
 
Населению области оказано платных услуг во всех секторах реализации на 18759,7 млн. рублей, что на 6,1% превысило уровень соответствующего периода  прошлого года. Наибольший рост отмечен на туристские услуги (135,3%), физической культуры и спорта (126,5%), связи (122%), гостиниц и аналогичных мест проживания (116,9%), медицинские (110,9%), ветеринарные (109,7%), культуры (105,7%), транспорта (104,9%). 
 
Объём услуг бытового характера составил 2156,8 млн. рублей, что на 2% больше, чем в январе-ноябре прошлого года. Положительная динамика сложилась по ремонту и техобслуживанию автомототранспортных средств (129,5%), услугам прачечных (120,2%), фотографий (112,2%), по ремонту и строительству жилья (107,1%), услугам бань и душевых (105,7%), парикмахерских (105,6%). 
 
Внешняя торговля (оборот), в том числе экспорт и импорт. Во внешнеэкономической деятельности в январе-ноябре т.г. на постоянной основе принимали участие 451 участник, из которых 367 - юридические лица. Предприятия и организации области вели внешнюю торговлю с 86 странами мира, причем на долю 10 основных стран-контрагентов приходилось около 70% внешнеторгового оборота. Ведущие позиции по всем показателям внешней торговли занимали Германия, Украина, Турция и Казахстан.               
 
Внешнеторговый оборот по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос на 50,3% и составил 759,1 млн. долларов, в том числе экспорт увеличился на 78,8% (348,4 млн. долларов), импорт – 32,4% (410,7 млн. долларов).  
 
Цены. По данным территориального органа государственной статистики, индекс потребительских цен на товары и услуги в ноябре т.г. к декабрю прошлого года составил 112,1% против 108,6% в аналогичном месяце 2006 года. Продовольственные товары подорожали на 16,7% (6,6%), непродовольственные – 4,7% (5,5%),  платные услуги населению – 13% (16,7%).  
 
Индекс цен производителей промышленных товаров составил 119,5%, строительной продукции – 119,7%, сельскохозяйственной – 129,8%. Тарифы на грузовые перевозки автомобильным транспортом увеличились в ноябре т.г. по отношению к декабрю прошлого года на 5,1%. 
 
Стоимость минимального набора продуктов питания в среднем по области (в расчёте на человека в месяц) составила в ноябре т.г. 1743,28 рубля, по сравнению с октябрём она увеличилась на 4,7%, декабрём прошлого года - 26,6%.   
 
Уровень жизни населения. Денежные доходы населения в январе-октябре т.г., по предварительной оценке, сложились в сумме 88529,9 млн. рублей и увеличились по сравнению с аналогичным периодом 2006 года на 27%, денежные расходы соответственно – 90283,3 млн. и 25,9%. Превышение расходов над доходами составило 1753,4 млн. рублей.  
 
В структуре использования денежных доходов увеличилась доля потребительских расходов и обязательных платежей при заметном снижении доли сбережений. Из общего объёма денежных доходов население израсходовало на покупку товаров и оплату услуг 64401,3 млн. рублей (72,8%), уплату налогов и взносов – 11356,1 млн. (12,8%), накопление сбережений во вкладах и ценных бумагах – 6480,8 млн. (7,3%), покупку валюты – 3798,6 млн. рублей (4,3%). 
 
Реальные располагаемые денежные доходы населения (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) по сравнению с соответствующим периодом прошлого года выросли, по предварительной оценке, на 15%. 
 
Денежные доходы на душу населения в январе-октябре т.г. составили в среднем 6065,4 рубля, или 128,2% к аналогичному периоду 2006 года.  
 
Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника, включая субъекты малого предпринимательства, увеличилась по сравнению с январём-октябрём прошлого года на 24,5% и составила 8952,1 рубля. Реальная заработная плата возросла на 14,5%. 
 
Величина прожиточного минимума в среднем на душу населения за III квартал т.г. утверждена постановлением Губернатора области в размере 3656 рублей, что выше её уровня за предыдущий период на 3%. 
 
Просроченной задолженности по заработной плате работникам бюджетной сферы не имеется. 
 
По состоянию на 1 октября т.г. численность пенсионеров области составила 445,5 тыс. человек. Средний размер назначенной месячной пенсии сложился в сумме 3260,4 рубля.  
 
Рынок труда. На 1 декабря т.г. в органах службы занятости области зарегистрировано 15049 граждан, не занятых трудовой деятельностью, из них 13164 безработных (1,7% экономически активного населения). С начала года численность безработных сократилась на 1392 человека. 
 
Уровень безработицы, рассчитанный как отношение численности зарегистрированных безработных к численности трудоспособного населения в трудоспособном возрасте, составил в целом по области 1,5%. Однако по-прежнему остается сложной ситуация на рынке труда в Селивановском (4%), Камешковском (3,7%), Гусь-Хрустальном (3,2%), Судогодском (3%) муниципальных районах; городе Радужный (2,6%). 
 
Коэффициент напряженности (численность незанятых граждан в расчёте на одну заявленную в органы службы занятости вакансию) в среднем по области составил на 1 декабря т.г. 1,1 человека. Вместе с тем в Селивановском районе на одну вакансию претендовало 10 незанятых граждан, Камешковском и Судогодском – 7, Суздальском и Юрьев-Польском – 6, Кольчугинском – 5, Гусь-Хрустальном, Меленковском и Муромском – 4 человека. 
 
При содействии органов службы занятости трудоустроено 45046 человек, в том числе 20800 безработных. В оплачиваемых общественных работах приняли участие 3520 человек, из них 2820 безработных. Государственная услуга по профессиональной подготовке, переподготовке, повышению квалификации предоставлена 2580 безработным гражданам.  
 
Демография. Демографическая ситуация в январе-октябре т.г. характеризовалась сокращением естественной убыли населения по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 1801 человека или 14,8%. Число родившихся увеличилось на 5% и составило 12306 человек, умерших сократилось на 5,1% (22694). Коэффициент естественной убыли по области составил 8,6 на 1000 человек населения (в январе-октябре 2006 года – 10).  
 
Показатель рождаемости увеличился на 6,3% и составил 10,2, смертности снизился на 4,6% (18,7). Число умерших превысило число родившихся в 1,8 раза. Наибольшее увеличение смертности наблюдалось от новообразований (5,1%), болезней органов дыхания (2,4%). Отмечено снижение смертности от инфекционных и паразитарных болезней на 14,2%, болезней системы кровообращения – 6,1%.  
 
Коэффициент детской смертности составил 7,1 умерших на 1000 родившихся против 8 в январе-октябре 2006 года.  
 
Миграция. В январе-октябре т.г. на территории области наблюдался миграционный прирост, который составил 2182 человека. Прирост международной миграции по сравнению с прошлым годом увеличился на 56,5%. 
 
  
 
                 3.3 Анализ рынка коммерческой недвижимости 
 
Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка). 
 
Текущий год отмечен ростом объема сделок по инвестиционному приобретению объектов коммерческой недвижимости торгового назначения. Основные факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность недвижимости в городе как для внутренних, так и для внешних инвесторов таковы:  
 
1        Стабильность экономической ситуации; 
 
2        Увеличение предложения на рынке недвижимости 
 
3        Расширение возможностей для доступа к кредитным ресурсам для финансирования проектов в сфере недвижимости 
 
4        Принятие Земельного Кодекса, закрепившего возможность приобретения прав собственности на землю.  
 
Первичный рынок объектов коммерческой недвижимости. 
 
Анализируя  состояние  рынка  коммерческой  недвижимости, надо отметить, что первичный рынок объектов данного типа в последнее время развивается слабо. В большей мере это касается торговых и офисных помещений. Это связано в первую очередь с практическим отсутствием свободных земельных участков под застройку. Однако спрос на объекты коммерческой недвижимости продолжает оставаться на достаточно  высоком уровне, что подтверждается фактами состоявшихся аукционов, проводимых фирмами-застройщиками при начале строительства новых жилых домов, в которых на первых этажах запланировано размещение торговых и офисных помещений. 
 
Строительство новых производственных зданий не производится или находится в стадии незавершенного строительства. 
 
Вторичный рынок объектов коммерческой недвижимости. 
 
Объекты вторичного рынка коммерческой недвижимости в городе появляются в связи с продажей с аукционов муниципального имущества, в случаях покупки  квартир на первых этажах жилых домов и с последующим переоборудованием их под торговые и офисные помещения, а также при добровольной продаже ставшего невостребованным недвижимого имущества.  
 
Анализ арендных ставок на объекты недвижимости.  
 
Основным видом сделок на рынке коммерческой недвижимости является аренда. Арендные ставки могут колебаться: 
 
-для торговых помещений от 400 до 900 руб./мІ в месяц, в зависимости от месторасположения объекта  и качества отделки помещения; 
 
- для офисных помещений от 350 до 950 руб./мІ в месяц, причем на стоимость аренды оказывает влияние качество отделки помещения; 
 
- для производственных и складских помещений от 100 до 300 руб./мІ в месяц, в зависимости от месторасположения объекта и наличия инженерных коммуникаций. 
 
По сравнению с 2006 годом уровень арендной платы в 2006 году повысился практически одинаково по всем видам помещений и составил 12% - 15% в год. Стоимость аренды зависит от функциональной пригодности помещений и уменьшается при отсутствии удобств, связи, из-за невыгодного местоположения и качества самих объектов. Разница в уровне аренды аналогичных помещений может объясняться площадью сдаваемых объектов. Наибольшим спросом пользуются помещения площадью до 300 м2.  
 
Оценщик предполагает, что стоимость аренды  будет расти и дальше на 10% - 15% в год, что связано с большим дефицитом сдаваемых в аренду помещений.  
ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ - обычно включают в себя управление зданием, коммунальные платежи, охрану, техническое обслуживание, уборку помещений общего пользования, вывоз мусора, налоги на собственность, страховку, НДС. Очень часто потребление электроэнергии оплачивается по факту. Определение эксплуатационных расходов может значительно варьироваться от здания к зданию.  
 
Эксплуатационные расходы принято делить на три группы: 
 
1        условно-постоянные; 
 
2        условно-переменные; 
 
3        расходы на замещение. 
 
К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают: 
 
4        налог на имущество; 
 
5        страховые взносы (платежи по страхованию имущества); 
 
6        платежи за земельный участок; 
 
7        некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными. 
 
К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы: 
 
8        коммунальные; 
 
9        на текущие ремонтные работы; 
 
10    заработная плата обслуживающего персонала; 
 
11    налоги на заработную плату; 
 
12    на пожарную охрану и обеспечение безопасности; 
 
13    на рекламу и заключение арендных договоров; 
 
14    на консультации и юридическое обслуживание; 
 
15    на управление; 
 
16    прочие расходы. 
 
Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят: 
 
17    кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы; 
 
18    санитарно-техническое оборудование и электроарматура; 
 
19    элементы наружного благоустройства – пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы. 
 
Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.  
 
. Эксплуатационные расходы зависят от качества здания, а также управляющей компании и варьируются в пределах:  
 
2000 -3100 руб  за кв.м. в год  
 
УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ - арендная плата и эксплуатационные расходы оплачиваются авансом, поквартально. Предоплата в среднем составляет арендную плату за один – три месяца. На гарантийный депозит, равный арендной плате за один-три месяца, не начисляются проценты. Как правило, платежи осуществляются в виде ежеквартальной предоплаты. 
 
ПЕРИОД, СВОБОДНЫЙ ОТ ВЫПЛАТЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ до 6 месяцев в зависимости от ряда факторов, в том числе срока договора аренды и степени готовности помещений. 
 
ПРАВО ПРОДЛЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ - предпочтительное право продления договора аренды предоставляется арендатору в соответствии с Гражданским Кодексом РФ. Особые права продления договора подлежат обсуждению в процессе переговоров. 
 
ПРАВО ДОСРОЧНОГО РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА - по договоренности.  
 
Возможность досрочного расторжения и преимущественного продления договоров аренды активно применяется в профессионально управляемых зданиях. 
 
СТЕПЕНЬ ГОТОВНОСТИ ПОМЕЩЕНИЯ - как правило, новые высококачественные здания предлагаются под внутреннюю отделку, при этом площади общего пользования полностью отделаны, работают туалеты, лифты, отопление и системы безопасности, подведены инженерные системы. Помещения класса В обычно предлагаются в аренду в отделанном состоянии, а помещения вторичного рынка - в существующем виде. 
 
ВНУТРЕННЯЯ ОТДЕЛКА - стоимость отделки может включаться или не включаться в базовую арендную ставку. В случае если стоимость отделки не включается в базовую арендную плату, она может учитываться при определении периода, свободного от оплаты арендной платы. Следует учесть, что очень часто стандартный пакет по отделке не покрывает всех расходов арендатора на отделку. Данный вопрос рекомендуется уточнять до подписания договора аренды. 
 
Эффективность здания – соотношение полезной и арендуемой площадей в здании.  
 
Во Владимире  этот показатель варьируется от 70% в старых до 87-95% в современных зданиях. 
 
Определяющим фактором формирования цены на объект недвижимости, при прочих равных условиях,    является его месторасположение. Так, город Владимир можно условно подразделить на зоны: 
 
- район Доброе – наиболее низколиквидная недвижимость. Один из крупнейших спальных районов, но вследствие своей новизны, инфраструктура достаточно слаба. Существенное влияние оказывает близость промышленной зоны. Арендные ставки на офисную недвижимость класса В варьируются в пределах от 300-500 руб/м2 в мес., продажа – 25 000 - 30 000 руб/м2;  
 
- Ленинский район – более престижный, в среднем за аналогичный 1ой зоне объект, покупатель готов заплатить до 10% большую сумму. Хорошая транспортная развязка, благоприятная экологическая обстановка. Арендные ставки на офисную недвижимость класса В варьируются в пределах от 400-700 руб/м2 в мес., продажа – 30 000 - 40 000 руб/м2 
 
- Октябрьский район, Центр – характеризуется наиболее высокой стоимостью как жилой так и коммерческой недвижимости, пользующийся наивысшим спросом. Близость к историческому центру обуславливает деловую активность, еще более стимулирующую спрос. Арендные ставки на офисную недвижимость класса В варьируются в пределах от 500-800 руб/м2 в мес., продажа – 40 000 - 45 000 руб/м2  4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

 
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой определения стоимости. Результаты данного анализа будут  использоваться при использовании  всех методов оценки. 
 
Для получения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования учитываются четыре основных критерия: 
 
1. Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов использования земельного участка, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, а также другими законодательными актами. 
 
2. Физическая возможность: рассмотрение физически реальных для данной местности способов использования. 
 
3. Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу участка. 
 
4. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость. 
 
          В рамках настоящего исследования я не проводила подробных расчетов для земельного участка как условно свободного, поскольку объектом оценки является отдельно стоящее 2-х этажное офисное здание. Исходя из проведенного мною анализа спроса и предложения различного типа объектов недвижимости в районе, в котором располагается оцениваемый объект, учитывая, что оцениваемые помещения являются нежилыми, и используются как офисные и их перепрофилирование не предусматривается, мы пришли к выводу, что наилучшее и наиболее эффективное использование данного объекта недвижимости достигается при эксплуатации его в текущем использовании. 
 
Анализ ННЭИ земельного участка вместе с улучшениями проводился следующим образом. 
 
Исходя, из 3-х основных направлений (торговое, офисное, производственно-складское), возможного функционального использования, определялось то, при котором данный объект сможет принести максимальных доход, или увеличит его стоимость. 
 
Качественный анализ. 
 
Варианты использования.

 
 
Максимально эффективное использование. 
 
Критерием максимальной эффективности является положительный возврат инвестируемого капитала, т. е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и возврата самого капитала. В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и местоположения, которые определяют такие характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т.д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата. 
 
Ниже приведен качественный анализ вариантов использования объекта, позволяющий выявить наиболее целесообразные из всех физически и финансово возможных. 
 
Метод заключается в анализе основных параметров, характеризующих объект, то есть в присвоении каждому параметру определенного балла (от 1 до 5), и нахождению суммарного балла; чем выше бал, тем большее преимущество отдается размещению на участке того или иного функционального типа объекта недвижимости. Процесс представлен в нижеприведенных таблицах: 
 
Таблица 3. Качественный анализ.

 
Таблица 4 Качественный анализ.

 
Таблица 5 Качественный анализ.

 
Таблица 6 Итоговый вариант.

 
 
Таким образом, исходя из проведенного нами анализа спроса и предложения  различного типа объектов недвижимости в данном районе, в котором располагается  оцениваемый объект, учитывая, что  здание является нежилым и в настоящее  время используются как офисное, мы пришли к выводу, что наилучшее  и наиболее эффективное использование  данного объекта недвижимости достигается  при эксплуатации его по текущему назначению, т.е. как офисного. 
                        5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА 
 
5.1 Оценка стоимости объекта доходным подходом 
 
  Определение рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.  
 
Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух другихподходов основан на прогнозных данных. 
 
ЭТАПЫ ПРОЦЕДУРЫ ОЦЕНКИ ПРИ ДАННОМ ПОДХОДЕ: 
 
§      Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД). 
 
ПВД - представляет собой максимальный доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:  
 
, 
 
Aст – средняя ставка аренды Объекта оценки, 
 
S – площадь Объекта оценки. 
 
§      Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода. 
 
Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. 
 
Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки.  
 
Таким образом, величина потерь о незанятости площадей либо определяется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле: 
 
; 
 
К_НД – коэффициент недоиспользования; 
 
К_n – доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов; 
 
n_c – средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых; 
 
n_a – общее число арендных периодов в году. 
 
Полученная в результате величина коэффициента недоиспользования выражает долю ПВД, теряемого в результате невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей конкретного объекта недвижимости. Отсюда, возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (К_з), который определяется следующим образом: 
 
. 
 
Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) (К_н), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода.  
 
Таким образом, коэффициент сбора платежей (К_с ) составит: 
 
. 
 
Итак, расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:  
 
. 
 
Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта недвижимости сверх арендных платежей, например, за пользование дополнительными услугами – прачечной, автомобильной стоянкой, то есть к прочим доходам можно отнести дополнительные средства, получение которых можно увязать с нормальным использованием объекта недвижимости. 
 
§      Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке.  
 
Эксплуатационные расходы (ЭР) – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. 
 
Эксплуатационные расходы принято делить на три группы: 
 
-        условно-постоянные; 
 
-        условно-переменные; 
 
-        расходы на замещение. 
 
К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают: 
 
-        налог на имущество; 
 
-        страховые взносы (платежи по страхованию имущества); 
 
-        платежи за земельный участок; 
 
-        некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными. 
 
К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы: 
 
-        коммунальные; 
 
-        на текущие ремонтные работы; 
 
-        заработная плата обслуживающего персонала; 
 
-        налоги на заработную плату; 
 
-        на пожарную охрану и обеспечение безопасности; 
 
-        на рекламу и заключение арендных договоров; 
 
-        на консультации и юридическое обслуживание; 
 
-        на управление; 
 
-        прочие расходы. 
 
Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят: 
 
-        кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы; 
 
-        санитарно-техническое оборудование и электроарматура; 
 
-        элементы наружного благоустройства – пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы. 
 
Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.  
 
Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из действительного валового дохода, а итоговый показатель является чистым операционным доходом. 
 
§      Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта рядом способов в зависимости от выбранного метода оценки. 
 
Для определения текущей стоимости объекта, исходя из чистого операционного дохода, возможно использование двух методов: 
 
-        метод прямой капитализации доходов; 
 
-        метод капитализации по норме отдачи на капитал: 
 
-      метод капитализации по расчетным моделям; 
 
-      метод дисконтированных денежных потоков. 
 
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.    Метод прямой капитализации – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции. 
 
При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата. 
 
Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. 
 
Метод капитализации по норме отдачи на капитал – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как «сальдо реальных денег», которые он генерирует в процессе оставшегося срока экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций. 
 
Метод капитализации по норме отдачи на капитал имеет с формальной (математической) точки зрения две разновидности:  
 
метод дисконтированных денежных потоков – метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения. 
 
метод капитализации по расчетным моделям – метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем. 
 
Метод дисконтированных денежных потоков используется, если: 
 
-        Предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих; 
 
-        Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; 
 
-        Потоки доходов и расходов носят сезонный характер; 
 
-        Оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект; 
 
-        Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию. 
 
Метод капитализации по расчетным моделям используется, если: 
 
-        Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; 
 
-        Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. 
ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА МЕТОДА ДОХОДНОГО ПОДХОДА И РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 
Учитывая, что Объект оценки требует проведения капитальных ремонтных работ, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости , можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода).  
 
  
 
 
 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА 
 
 
 
 
Для определения потенциального валового дохода необходимо установить реальную рыночную арендную ставку на аналогичные помещения. 
 
С этой целью был проанализирован рынок аренды аналогичных помещений и выбраны аналоги. Для объектов-аналогов были определены арендные ставки за 1 кв. м., в которые далее вносятся поправки с тем, чтобы учесть характеристики оцениваемого объекта и их отличия от объектов-аналогов. Полученная таким образом арендная ставка за 1 кв. м. умножается на площадь оцениваемого объектаВесь этот процесс отображен ниже. 
 
ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА АНАЛОГОВ 
 
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки достигается при его использовании как офисного (в соответствии с предполагаемым договором аренды), поэтому в качестве аналогов мною были выбраны помещения, по назначению и использованию аналогичные оцениваемому. 
 
 Критериями отбора послужили следующие параметры: 
 
·      права; 
 
·      условия финансирования; 
 
·      рыночные условия (дата продажи); 
 
·      местоположение; 
 
·      функциональное назначение здания, в котором располагаются оцениваемые помещения; 
 
·      назначение помещений (в соответствии с ННЭИ); 
 
·      этаж/этажность; 
 
·      общая площадь; 
 
·      состояние здания и состояние/уровень отделки помещений; 
 
·      планировка помещений; 
 
·      перекрытия; 
 
·      наличие/отсутствие охраны; 
 
·      наличие/отсутствие организованной парковки; 
 
·      наличие/отсутствие отдельного входа в помещения (с улицы, со двора, через проходную); 
 
коммуникации и инженерные устройства (электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация, лифт, телефонные линии, кондиционирование). 
 
 
 
                                          Исходные данные об объектах –аналогах 
 
 
Таблица 7. 

 
 
 
 ОБЪЯСНЕНИЕ ВНОСИМЫХ ПОПРАВОК 
 
 
 
Корректировка на местоположение и наличие парковки является процентной, поэтому расчет ее производится на основе анализа парных продаж в таблице ниже: 
 
 
 
 
 

 
Расчет стоимости корректировки  на местоположение: 
 
Выбираем аналоги №1 и №3  П(доброе)=490/450 – 1= 0,08 = 8% 
 
                    аналоги №3 и №6  П(центр)1= 490/530 -1= -0,075 = 7,5%;  
 
                    аналоги №5 и №4 П(центр)2= 470/500-1=-0,06 = 6%,  поправку Центр-Октябрьский р-он               принимаем как среднее арифметическое между П(центр)1 и П(центр)2,  
 
                                                                   П(центр)=-(7,5+6)/2=-6,75% 
 
Расчет стоимости корректировки на наличие автостоянки: 
 
Выбираем аналоги №3 и №5  П=490/470 -1 = 0,043 = 4,3%   
 
 
 
ДЕЙСТВИТЕЛНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД. 
 
 
Действительный валовой доход рассчитывается как потенциальный валовой доход с учетом реальной загрузки и потерь от неплатежей. 
 
 
 
 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНЫХ ПОТЕРЬ ОТ ПРОСТОЯ (НЕДОЗАГРУЗКИ) ПОМЕЩЕНИЯ И ПОТЕРЬ ОТ НЕДОСБОРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ 
 
 
Для оцениваемого помещения коэффициент недоиспользования составит 8,3 %, определяется из расчета того, что арендодатель месяц тратит на поиск арендатора (1/12 х 100 %) = 8,3% или в долях 0,083. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 – 0,083 =0,92. 
 
По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0. 
 
 
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ 
 
 
Имеется выписка из бухгалтерского баланса точных данных об эксплуатации данного Объекта в связи с тем,  за последний год эксплуатационные расходы по содержанию здания составили  
 
 577 868.81руб. 
 
 
 
 
 
 
 
ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД  
 
 
Чистый операционный доход равен действительному валовому доходу с учетом операционных расходов и резерва на замещение.  
 
 
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА 
 
Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. 
 
Базовая формула расчета имеет следующий вид: 
 
.Определение коэффициента капитализации 
 
Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода. 
 
Ставка дисконтирования включает в себя: 
 
§      безрисковую ставку; 
 
§      премию за различные виды рисков. 
 
Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др. 
 
Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск: 
 
§      премия за риск инвестирования в объекты недвижимости; 
 
§      премия за низкую ликвидность; 
 
§      премия за инвестиционный менеджмент. 
 
Определение безрисковой ставки 
 
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. 
 
В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты: 
 
§      Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков. 
 
Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до одного-двух лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов. 
 
§       Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR). 
 
Сложности при использовании ставки LIBOR (London Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США. 
 
§      Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR). 
 
Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки. 
 
§      Ставка рефинансирования ЦБ РФ. 
 
Ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке. 
 
§      Государственные облигации РФ. 
 
Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами. 
 
События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений. 
 
§      Валютные облигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним (еврооблигации).  
 
На практике чаще всего применяют именно эту ставку, учитывая ее долгосрочность. 
 
Таким образом, в качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка доходности - депозит в надежном банке - Сбербанк, порядка 7,75-8,5% ( е ) выбираем 8%.(Интернет-источник - http://www.srb.ru/)  
Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости 
 
Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные. 
 
На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы. 
 
Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования. 
 
Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция". 
 
Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».     
 
Факторы риска, влияющие на объект недвижимости 
 
                                                         Таблица 8.