Оценка объекта недвижимости на примере жилого помещения

Введение

Оценка недвижимости – наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффектного с экономической точки зрения использования объекта, в исследование спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущества прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

 Одним из  главных преимуществ при продаже квартиры является правильное определение цены на нее. Задача собственника – попасть в конъектуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости.

Смысл оценки состоит  в том, чтобы показать реальную стоимость  объекта. Ведь цена объекта может  вырасти или упасть в зависимости  от различных условий и обстоятельств на рынке.

1. Использование результат оценки земель в экономическом механизме управления земельными ресурсами.

Управление земельными ресурсами - это систематическое, сознательное, целенаправленное воздействие государства и общества на земельные ресурсы путем использования объективных закономерностей и тенденций в использовании земельных ресурсов для обеспечения их эффективного функционирования.

Целью управления земельными ресурсами является обеспечение потребностей государства и общества, удовлетворяемых за счет свойств земли. Основная цель достигается путем постановки частных целей, таких как рациональное, эффективное и использование и охрана земель; формирование перспективного перераспределения земельных ресурсов и характера их использования; высокий уровень экологических и социальных условий жизни населения; эффективное развитие предпринимательской и общественной деятельности; сохранение и восстановление свойств окружающей природной среды, в том числе земли; получение максимума поступлений платежей за землю в различные бюджеты

Объектом управления земельными ресурсами является весь земельный фонд РФ, административно-территориальные единицы, земельные участки.

Субъекты управления земельными ресурсами - лица, осуществляющие государственное, ведомственное, местное и внутрихозяйственное управление.

Государственное управление может  быть подразделено на общее и ведомственное (отраслевое) управление. Общее государственное управление осуществляют государственные органы общей и специальной компетенции, и оно имеет территориальный характер. Оно распространяется на все земли в пределах определенной территории независимо от категории земель и субъектов права на земельный участок. Ведомственное (отраслевое) управление землями, осуществляется министерствами, комитетами, федеральными службами, строится по принципу подведомственности предприятий, организаций, которым предоставлены земли. Этот вид управления не зависит от территориального размещения ведомственных земель. Особенность ведомственного управления - некомпактное размещение земельных ресурсов конкретного министерства, госкомитета или федеральной службы. Местное управление возложено на органы местного самоуправления, и оно может быть как общим, так и специальным.

Местное (муниципальное) управление предусматривают на территории муниципальных образований (административные районы, города и иные поселения, сельские округа) в пределах законодательных норм.

Внутрихозяйственное управление землями осуществляют сами собственники, владельцы и пользователи земельными участками.

Предметом управления являются процессы организации использования земли, которая в пределах определенной территории обеспечивает все многообразие потребностей его жителей. Многообразие потребностей приводит к многообразию способов использования земель, подлежащих управлению.

Основная цель управления земельными ресурсами - обеспечение потребностей общества, удовлетворяемых на основе использования свойств земли. Цель отражает перспективное состояние земельных ресурсов и процесса их использования. Основная цель достигается путем постановки частных целей управления земельными ресурсами таких как рациональное, эффективное использование и охрана земель, которые обеспечивают охрану прав государства, муниципальных образований, юридических лиц и граждан на землю, воспроизводство плодородия почв, сохранение и улучшение окружающей среды, создание условий для равноправного развития отличных форм хозяйствования на земле, формирование и развитие земельного рынка.

Управление земельный ресурс

Основные задачи государственного управления земельными ресурсами:

- наделение органов управления  политическими и организационно-регламентирующими функциями, обеспечивающих эффективное развитие общества;

- обеспечение взаимосогласованности  решений органов государственного  управления на всех административно-территориальных  уровнях (по вертикали и горизонтали);

- регулирование государственными актами финансовой и природоохранной деятельности субъектов земельных отношений;

- обеспечение социально-правовой  защиты субъектов земельных отношений;

- формирование благоприятных условий  для предпринимательства и прогрессивного  развития общества;

- улучшение использования и  охраны земельных ресурсов;

- создание правовых, экономических  и организационных предпосылок  для различных форм хозяйствования  на земле.

Управление земельными ресурсами  включает следующие аспекты:

- политический, обеспечивающий выполнение социально-политических, экономических и экологических задач государства по рациональному использованию земельных ресурсов;

- административно-управленческий, связанный с формированием системы государственных и муниципальных органов управления земельными ресурсами, определением их компетенции, организацией выполнения ими взаимосогласованных функций;

- правовой, обеспечивающий рациональное использование и охрану земель на основе правовых норм, закрепленных в законодательных актах;

- научный, связанный с разработкой научно обоснованных рекомендаций по управлению земельными ресурсами с учетом достижений научно-технического процесса;

- экономический, определяющий условия эффективного использования земель;

- организационно-технологический, связанный с разработкой и осуществлением экономических, социальных стимулов и мероприятий по рациональному использованию и охране земель.

Поэтому управление земельными ресурсами  является результатом определенного  сочетания объективных и субъективных факторов.

Управление земельными ресурсами  производится на основе общих принципов:

- приоритет государственного управления  земельными ресурсами;

- дифференцированный подход к  управлению землями разных категорий  и регионов, согласно которому  правовое обеспечение управления землями должно осуществляться с учетом их экономических, природных и социальных особенностей;

- принцип рационального использования  земель;

- единство управления земельными  ресурсами и управления территориями;

- организационная согласованность  использования земель и управления территориями;

- систематическое совершенствование  функций и методов управления  земельными ресурсами;

- экономически эффективное сочетание  государственного, регионального и  муниципального управления земельными  ресурсами;

- разграничение функций управления земельными ресурсами между органами исполнительной и представительной власти;

- разграничение функций управления  земельными ресурсами между ведомствами  на федеральном, региональном  и муниципальном уровнях;

- правовая обеспеченность управления земельными ресурсами;

- принцип организованного и  экономически рационального соотношения  централизации и децентрализации.

К основным методам управления земельными ресурсами относятся землеустройство, государственный земельный кадастр, мониторинг земель, земельный контроль и др.

Функции управления земельными ресурсами подразделяются на:

- общие, включающие планирование, организацию, координацию, регулирование, распоряжение, учет и контроль. При осуществлении этих функций происходит распоряжение трудовыми, материальными и денежными ресурсами, оперативное управление землеустроительным производством;

- специальные, обеспечивающие организационное воздействие на специальные стороны деятельности предприятий (технологическая подготовка и т.д.);

- вспомогательные, включающие обслуживающие процессы общего и специального управление (делопроизводство, хозяйственное обслуживание, охрана).

Управление земельными ресурсами  проводится на федеральном уровне, уровне субъектов РФ и на уровне муниципальных образований.

Управление земельными ресурсами  может быть прямым (связано с созданием  конкретных форм и условий землепользования и носит дискретный характер) и  опосредованным (создает пределы  в использовании земли путем  создания нормативно-правовой базы и  осуществляется постоянно).

 Нормативно-правовая база, регулирующая земельные отношения в России

Развитие современного земельного законодательства подчинено нескольким факторам. Один из них - адекватное правовое обеспечение формирования земельного рынка и отдельных его сегментов.

Помимо Земельного кодекса РФ к  действующим федеральным законам  относятся федеральные законы от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения», от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве», от 10 января 1996 года № 4-ФЗ «О мелиорации земель» и другие. В развитие указанных федеральных законов принято большое количество подзаконных нормативных правовых актов. В числе наиболее важных следует назвать постановления Правительства РФ от 15 ноября 2006 года № 689 «О государственном земельном контроле», от 28 ноября 2002 года № 846 «Об утверждении Положения об осуществлении государственного мониторинга земель» и другие. Кроме этого, на уровне субъектов РФ действует более ста земельных законов, принятых в развитие федерального законодательства и преимущественно регулирующих отдельные аспекты оборота земель сельскохозяйственного назначения. Достаточно обширную систему современного земельного законодательства завершает объемный перечень нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Таким образом, в сравнении с ситуацией еще десятилетней давности формирование земельных отношений в стране происходит при опоре на обширную, внутренне взаимосвязанную нормативную правовую базу.

Основным правовым актом, регулирующим земельные и аграрные отношения, является Конституция РФ 1993 года, которая в ст. cт. 9 и 36 закрепила все формы права собственности на землю: частную, государственную, муниципальную и, иные формы. Государственную и муниципальную, называют также публичной собственностью. В соответствии с Конституцией РФ Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) законодательно закрепил указанные формы собственности и других прав на землю в главе 17, которая вступила в силу лишь с принятием Земельного кодекса РФ. Право на земельный участок возникает по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и федеральными законами.

 Организационно-экономический механизм управления земельными ресурсами

Механизм экономического регулирования  УЗР формируется системой мер экономического воздействия, направленных на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей, установление социально-справедливых платежей за землю, экономическое стимулирование рационального и эффективного землепользования, введение экономических санкций за нерациональное использование и ухудшение экологического состояния земельных участков, защиту земельных угодий от порчи и ухудшения их экологического состояния, незаконного захвата и разбазаривания.

Экономический механизм управления земельными ресурсами должен быть основан на использовании земельной ренты в качестве основы для формирования системы экономических регуляторов с другими экономическими рычагами (ценами, ссудным процентом, подоходным налогом и т. д.).

Рента -- устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской деятельностью. Земельная рента имеет иную природу. Как известно, земельный собственник может вести хозяйство самостоятельно, но может и передать свое право использования земли в аренду предпринимателю. Условиями арендного договора последний временно получает право монопольного хозяйствования на данном участке, за что и выплачивает землевладельцу арендную плату. Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено именно данной монополией.

Земельная рента -- это форма экономической реализации собственности на землю. В ее составе различают дифференциальную, абсолютную и монопольную ренту.

Дифференциальная (разностная) рента возникает на основе монополии на землю как объект хозяйствования, ибо каждый предприниматель получает в свое распоряжение конкретный, ограниченный в натуре участок. По качеству они могут значительно различаться и при равновеликих затратах обеспечивать получение разного количества продукции, а следовательно, и прибыли.

С увеличением спроса на сельскохозяйственную продукцию в хозяйственный оборот вовлекаются худшие участки земли, с которых получают обычную прибыль, а на средних и лучших -- более  высокую. Дополнительная прибыль и  превращается затем в дифференциальную ренту.

Дифференциальную ренту подразделяют на ренту I и II. Дифференциальную ренту I определяют как разницу между ценой производства сельскохозяйственной продукции на наихудших землях и индивидуальной ценой производства на лучших и средних земельных участках. Объективное условие ее образования -- более высокое плодородие земель и лучшее месторасположение по отношению к рынкам сбыта, пунктам приобретения средств производства, транспортным магистралям и т. д.Дифференциальную ренту II определяют как разницу между общественной и индивидуальной ценой производства, которая образуется за счет дополнительных вложений капитала в одни и те же участки земли как землевладельцем, так и арендатором. При заключении нового арендного договора дифференциальную ренту II (как добавочную прибыль) присваивают землевладельцы путем повышения арендной платы, а во время действия «старого» договора -- арендатор, ибо в противном случае арендатор не будет вкладывать свой капитал в землю. Дифференциальную ренту I присваивают только землевладельцы.

Монопольная земельная  рента образуется на землях исключительного качества, на которых возможно производство редких по своим потребительским свойствам видов сельскохозяйственной продукции. Например, южная приморская зона Краснодарского края, уникальная для России, имеет земли, пригодные для возделывания субтропических культур и чая, особых лекарственных трав.

Экономисты, специально исследовавшие  монопольную земельную ренту  в городах, выделяют два аспекта  ее образования. Первый - эта рента образуется на всех участках города независимо от их свойств, так как для целей градостроительства требуются участки в определенных местах и определенной площади. Второй - монопольная рента образуется на отдельных участках поселений, которые в силу действия природных, социальных и экологических факторов приобретают особо ценные свойства.

Наличие частной собственности  на землю обусловливает возникновение абсолютной ренты как части прибавочной стоимости, присваиваемой государством и другими землевладельцами в силу монополии собственности на землю. Источником ее образования является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, которая образуется в сельском хозяйстве по причине трудностей перелива капитала из промышленности в сельское хозяйство, межотраслевой конкуренции, уравнивания нормы прибыли капитала сельскохозяйственных товаропроизводителей с общей нормой прибыли и др. Поэтому, а также по причине небольших площадей лучших и средних по качеству и месторасположению земель, как объекта хозяйствования, цены на продукты сельскохозяйственных товаропроизводителей определяются условиями производства на худших участках, т. е. эти цены больше общей цены производства. Получаемая разница между стоимостью и ценой производства (добавочная прибыль) должна передаваться в форме абсолютной ренты государству и другим собственникам земли.

Одна из важнейших составных  частей механизма экономического регулирования  земельных отношений -- платность пользования землей. Законодательство РФ предусматривает такие формы платы за землю, как земельный налог и арендная плата.

За земельные участки, находящиеся  в собственности, пожизненном наследуемом  владении, бессрочном (постоянном) пользовании, взимается земельный налог, а  за арендуемые участки -- арендная плата.

В условиях рынка земли для ее купли-продажи может потребоваться банковский кредит. Это вызывает необходимость установления нормативной цены земли, а также системы льгот при налогообложении.

Земельный налог выражает отношения между обществом и земельным собственником по поводу владения землей как государственного и общественного достояния, арендная плата за землю. Ставки земельного налога должны отражать единый процесс рентообразования, т. е. устанавливаться с учетом дифференциальной, абсолютной и монопольной земельной ренты и их рентообразующих факторов. Однако в период перехода к рынку, когда частная собственность на землю ограничена, ставки земельного налога в средних и относительно лучших условиях определяют в основном на базе дифференциальной земельной ренты.

Земельный налог должен поступать в распоряжение субъектов Федерации и муниципальных образований и использоваться для обустройства их территорий, проведения землеустроительных и земельно-кадастровых работ, повышения плодородия почв, развития производственной и социальной инфраструктуры.

Арендная плата это отражение отношений по поводу использования земельных угодий между собственниками земли и арендаторами, устанавливаемая за объект недвижимого имущества, включает, как минимум, три составные части: земельную ренту, амортизацию капитала, вложенного в здания и сооружения, а также процент за пользование капиталом. Очевидно, что при взимании арендной платы в целом с объекта недвижимости различия между этими составными частями стираются, что может быть оправдано при установлении размера аренды в результате свободного торга арендодателя и арендатора. Арендная плата за землю представляет собой вознаграждение, которое выплачивает арендатор собственнику земли за ее использование.

2. Теория сложного процента

В процессе проведения оценки любого объекта недвижимости приходится учитывать  денежные потоки, относимые к разным промежуткам времени.

Сравнивать эти потоки, а также  производить с ними арифметические действия без предварительной подготовки некорректно, так как покупательная способность одной и той же денежной суммы в различные временные периоды разная.

Различная стоимость денежной единицы  обусловливается следующими причинами: влиянием инфляции, снижающей покупательную  способность денежных средств; колебаниями на рынках товаров и услуг (на различных сегментах рынка недвижимости) и т. д.

Существуют специальные  таблицы шести функций денежной единицы, помогающие экспертам-оценщикам  вести расчеты с использованием сложных процентов. Таблицы состоят  из шести граф (колонок), в которых помещены значения, полученные исходя из шести функций денежной единицы.

Функции сложного процента подразделяются:

-  на будущую стоимость денежной единицы;

- текущую стоимость денежной единицы;

-  текущую стоимость аннуитета;

- взнос на амортизацию денежной единицы;

          - будущую стоимость аннуитета;

-  фактор фонда возмещения.

1. Будущая стоимость денежной единицы. Это функция, определяющая величину будущей стоимости сегодняшней денежной единицы через «n» периодов при сложном проценте, равном i:

FV = PV(1 + i)ⁿ,                                                                                               (1)

где FV – будущая стоимость денежной единицы; i – величина сложного процента; n – количество периодов;  PV – текущая стоимость денежной единицы.

Задача 

Определить, какая сумма будет  накоплена на счете к концу 3-го года, если сегодня положить на счет, приносящий 10 % годовых, 10 000 р.

FV = 10 000(1 + 0,1)³ = 13 310.

Правило 72-х 

Для примерного определения срока  удвоения капитала (в годах) необходимо 72 разделить на целочисленное значение годовой ставки дохода на капитал. Правило действует для ставок от 3 до 18 %.

2. Текущая стоимость денежной единицы – величина, обратная будущей стоимости. Данная функция соответствует сегодняшней стоимости одной денежной единицы, полученной через n периодов при i процентах годовых:

PV = FV/(1 + i)ⁿ .                                                                                             (2)

Задача

Сколько нужно вложить сегодня, чтобы к концу 5-го года получить на счете 8000 р., если годовая ставка дохода 10 %.

PV = 8000/(1 + 0,1)⁵ = 4967,36.

3. Текущая стоимость аннуитета. Аннуитет – это  серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени.

Выделяют обычный и авансовый  аннуитеты. Если платежи осуществляются в конце каждого периода, то аннуитет обычный, если в начале – авансовый.

Формула текущей стоимости обычного аннуитета 

PV = PMT[1 – 1/(1 + i)ⁿ]/i ,                                                                             (3)

где PMT – равновеликие периодические платежи.

Задача

Договор аренды дачи составлен  на 1 год. Платежи осуществляются ежемесячно по 1000 р. Определить текущую стоимость  арендных платежей при 12 % -ной ставке дисконтирования.

PV = 1000[1 – 1/(1 + 0,12/12)¹²]/0,01  =  11 250.  

4. Взнос на амортизацию денежной единицы. Функция является обратной величиной текущей стоимости обычного аннуитета. Взнос на амортизацию денежной единицы используется для определения величины аннуитетного платежа в счет погашения кредита, выданного на определенный период при заданной ставке по кредиту.

Амортизация – это процесс, определяемый данной функцией, включает проценты по кредиту и оплату основной суммы  долга.

PMT  = PV∙ i /[1 – 1/(1 + i)ⁿ].                                                                          (4)

Задача

Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 7-го года погасить кредит в 100 000 р., выданный под 15 % годовых.

PMT  = 100 000 ∙ 0,15 /[1 – 1/(1 + 0,15)⁷] = 24 034,61.  

5. Будущая стоимость аннуитета (накопление денежной единицы за период).

В результате использования  данной функции определяется будущая  стоимость серии равновеликих периодических  платежей (поступлений).

Платежи также могут осуществляться в начале и в конце периода.

Формула обычного аннуитета

FV = PMT [(1 + i)ⁿ – 1]/i.                                                                                (5)

Задача 

Определить сумму, которая  будет накоплена на счете, приносящем 12 % годовых, к концу 5-го года, если ежегодно откладывать на счет 10 000 р.

FV = 10 000 [(1 + 0,12)⁵ – 1]/0,12 = 63 528,47.

6. Фактор фонда возмещения. Данная функция обратна функции накопления единицы за период. Фактор фонда возмещения показывает аннуитетный платеж, который необходимо депонировать под заданный процент в конце каждого периода для того, чтобы через заданное число периодов получить искомую сумму.

Для определения величины платежа используется формула

PMT = FV ∙ i /[(1 + i)ⁿ – 1].                                                                             (6)                                                                             

Задача

Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 5-го года иметь на счете, приносящем 12 % годовых, 100 000 р. Платежи осуществляются в конце каждого года.

.

Для выполнения второй части курсовой работы студенту необходимо решить задачи с использованием функций сложного процента согласно своему варианту. Вариант выбирается по двум последним цифрам зачетной книжки: если номер от 1 до 20, вариант соответствует номеру зачетной книжки; если номер от 21 до 40, то вычитают 20, если номер от 41 до 60, то вычитают 40; если номер от 61 до 80, то вычитают 60, если номер от 81 до 99, то вычитают 80.

Например: номер зачетной книжки 090441578, номер варианта 78 – 60 = 18.

Исходные данные для выполнения второй части курсовой работы приведены  в прил. 2.

                Решение задач

1. Ежемесячный платеж за аренду здания составляет 800 у.е. Срок аренды 2 года. Ставка 8% годовых. Определить текущую стоимость платежей.
2. PV = 800[1 – 1/(1 + 0,006/24)²⁴]/0,00025  =  9600.  

3. Рассчитать суммарную будущую стоимость денежного потока накапливаемого под 8% годовых. Денежный поток возникает в конце года: первый год 100 т., второй год 800 т., третий и четвертый года по 300 т.

Первый год:

         FV₁ = 100(1 + 0,08)=108,                                                                                              

Второй год:

         FV₂ = 800(1 + 0,08)²=934,                                                                                              

Третий год:

         FV₃ = 300(1 + 0,08)³=378,                                                                                              

Четвертый год:

         FV₄ = 300(1 + 0,08)⁴=408,                                                                                              

         Итого суммарная  будущая стоимость денежного  потока: