Оценка объекта с целью определения его стоимости

 

1. Основные  факты и выводы.

1.1. Сопроводительное  письмо.

 

Малышева О.А.

 

Уважаемая Ольга Александровна!

 

По Вашему запросу  была произведена оценка объекта  с целью определения его стоимости.

Оценка была произведена  в соответствии с Федеральным  законом РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г. № 145-ФЗ, Федеральными стандартами оценки (ФСО 1, ФСО 2, ФСО 3), стандартами СМАО, а также с использованием Международных стандартов (МСО).

Если у Вас возникнут  какие – либо вопросы по оценке или по нашим рассуждениям, пожалуйста, общайтесь непосредственно с нами.

Благодарим Вас за возможность оказать Вам услугу.

 

 

ИП  Тюлеева В.А..

                                                                                                    

2. Итоговая величина стоимости объекта

 

На основании информации, полученной мной и проанализированной в отчете, я пришла к заключению, что рыночная  стоимость оцениваемого объекта составляет следующую величину, в том числе НДС: 

 

           1 728 000  (Один миллион семьсот двадцать восемь тысяч) рублей.

 

Оценщик                                                                  Тюлеева В.А.

 

1.3. Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Объект оценки представляет собой двухкомнатную квартиру, находящуюся на 2 этаже шестиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу г. Саратов, ул. 2 Садовая, д. 28, кв. 25.   1.4. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке. №№ п/п Наименование Подходы     Затратный Сравнительный Доходный 11. Двухкомнатная  квартира 733 319 1 579 375 2 300 000                                                                                                                        2.Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Наименование Показатели Местоположение объекта: Г.Саратов, ул. 2 Садовая, д. 28, кв. 25. Собственник объекта: Малышева Ольга Александровна Реквизиты собственника: Паспорт 6399  212083 выдан 15.08.2000г. ОВД Кировского района г.Саратова Заказчик: Малышева Ольга Александровна Адрес заказчика: Г. Саратов, ул. 2 Садовая, д. 28, кв. 25 Исполнитель: Отдел оценки Фирма: ИП Тюлеева В.А. Сведения о членстве в саморегулируемых организациях:    Свидетельство  Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая  межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков" № 0001 от 28.06.2007г. Свидетельство Квалификация: Диплом ПП № 362538 от 18.07.2002г. МИПК при СПбТУ "Оценка бизнеса", выдан Тюлеева В.А. Свидетельство  о повышении квалификации рег. № 682/2004 НОУ "Институт профессиональной оценки" от 2004г. Страхование ответственности: Полис 19/07-088132  САК "Информстрах" № 19/07-088132 от 14.12.2007г. Срок действия - до 31.12.2011г. Место нахождение оценщика: Россия, г. Саратов, ул. Шелковичная  д.25.ком 510 Телефон/факс: (8452) 96-56-55 (г. Саратов) E-mail: [email protected] 3. Постановка задания на оценку
Наименование	Показатели
Наименование объекта:	Двухкомнатная квартира
Местоположение объекта:	Г. Саратов, ул. 2 Садовая, д. 28, кв. 25.
Собственник объекта:	Малышева Ольга Александровна
Заказчик:	Малышева Ольга Александровна
Адрес заказчика:	Г. Саратов, ул. 2 Садовая, д. 28, кв. 25
Основание для проведения оценки:	Договор № 3003 от 26 сентября 2009 г.
Дата проведения оценки:	05.10.2011г.
Код услуг по оценке:	011300 Оценка жилых зданий
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости
Код цели оценки:	02 - купля-продажа, мена, 05 – залог
Оцениваемые права:	Полные права собственности
Задачи оценки:	Определение рыночной стоимости
Исполнитель:	Отдел оценки
Фирма:	ИП Тюлеева В.А.
Место нахождение оценщика:	Россия, г. Саратов, ул. Шелковичная д.25.ком 510
Телефон/факс:	(8452) 96-56-55 (г. Саратов)
E-mail:	[email protected]
http://

 

 

 

 

                                                   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                               4. Содержание

1. Основные факторы и выводы………………………………………………..…………………………………………...2

1.1. Сопроводительное письмо………….………………………………………………………………..2

1.2. Итоговая величина стоимости объекта……………………… ……………………………………..2

1.3. Общая информация, идентифицирующая объект оценки……..…………………………………..2

1.4. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов оценки…………………………………………………………………………………………………………...…..2

2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике………………………………….……………………………………….3

3. Задания на оценку……………….……………………………………………….……………………………………….3

4. Содержание………………………………………………………………………………………………………………..5

5. Описание объекта оценки………………………………………………………………………………………………...6

5.1. Состав объекта оценки…………………………………………………..........................................................6

5.2. Информация о текущем использовании объекта……………………………………………………………6

5.3. Количественные и качественные характеристики объекта………..……………………………………….6

5.4.1. Характеристики объекта....………………………………………………………………………………….6

5.4.2 Местоположение объекта…..…………………………………………...........................................................6

5.5. Данные об осмотре…………………………………………………………………………………………….7

5.6. Данные бухгалтерского учета и отчетности………………….......................................................................7

5.8. Перечень использованных данных и документов…………………...……………………………………..7

6. Анализ рынка…………………………………………………………………..…………………………………………7

6.1. Краткая характеристика рынка…………………………................................................................................7

6.2.Анализ достаточности и достоверности использованной информации………………………………………………………………………………………………………………….8

6.3. Уровень социально-экономического развития региона……………............................................................5

6.4. Анализ рынка…………………………………………………………............................................................10

6.5. Анализ сегмента рынка……………………………………………...……………………………………11

6.6. Основные значения ценообразования……………………………….............................................12

6.7. Аналоги объекта. Обоснование выбора аналогов…………………............................................13

6.8. Основные выводы……………………………………………………………………………………….13

7. Анализ вариантов лучшего и наиболее эффективного использования………………………………………14

8. Описание процесса оценки…………………………………………………….................................................14

8.1. Последовательность определения стоимости объекта оценки……………………………………..15

8.2. Определения вида стоимости…………………………………………............................................15

8.3. Основные понятия…………………………………………………...................................................16

8.4. Три подхода к оценке объекта…………………………………………………………………………16

9. Затратный подход ……………………………..………………………………….............................................16

9.1 Общая характеристика затратного подхода…………………………….........................................16

9.2 Основные этапы оценки объекта…………………..……………...................................................16

9.3 Оценка улучшений затратным подходом………………………………........................................17

9.4 Расчет восстановительной стоимости улучшений………….…………........................................18

9.5 Расчет индексов…………………………………………….……………..........................................18

9.6 Определение физического износа улучшений…………………….………………………….…………..18

9.7 Функциональный износ………………………………………….…………………………………………19

9.8 Внешний износ…………………………………………………………............................................20

9.9 Общий износ……………………………………………………......................................................20

9.10 Рыночная стоимость объекта по затратному подходу………………......................................20

10. Сравнительный подход…………………………………………………….….............................................20

10.1 Анализ рынка…………………………………………………………………………………………..20

10.2 Подбор аналогов……………………………………………………….........................................20

10.3 Определение единиц сравнения……………………………………………………………………..20

10.4 Выделение элементов сравнения…………………………………………………………………….21

10.5 Корректировка стоимости единиц сравнения по элементам                                            сравнения……………………………………………………………………............................................21

10.6 Применение мультипликаторов……………………………………………………………………..22

10.7 Согласование……………………………………………………...................................................23

11. Доходный подход…………………………………………………………….………………………………..23

11.1 Определение размера дополнительных затрат……………………..…………………………….23

11.2 Определение срока использования объекта……………………….……………………………….23

11.3 Определение стоимости объекта на момент окончания срока использования объекта………………………………………………………………………………………………………24

11.4. Анализ и прогноз доходов…………………………………….………………………………….24

11.5 Анализ и прогноз расходов……………………………………….……………………………….25

11.6 Определение чистого операционного дохода…………………….…………………….………25

11.7 Формирование денежного потока……………………………….………26

11.8 Определение ставки дисконтирования……………………….………...26

11.9 Выбор метода расчета текущей стоимости……………….…………..27

11.10 Расчет текущей стоимости доходов……………….…………………27

12. Согласование и обобщение результатов……………………………………...….28

13. Применяемые стандарты оценочной деятельности………………………..…...28

14. Используемая информация…………………………………………………….…28

15. Декларация оценщика…………………………………………………………….29

16. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки……………………………………………………………….………………….29

17. Расчетная часть……………………………………………………………….……30

18. Приложения………………………………………………………………………..45

 

 

                                                                                5. Описание объекта.

 

5.1. Состав объекта оценки.

Объект представляет собой двухкомнатную квартиру на 2 этаже 6 этажного кирпичного жилого дома общей площадью 63,3 кв. м.

 5.2. Информация о текущем использовании объекта.

Показатели	Описание
Текущее использование  объекта	Жилое

                            

                                              5.3. Количественные и качественные характеристики объекта.

 

Данные о количественных и качественных характеристиках объекта указаны в приложении.

               

                                             5.4. Правовое положение объекта.

 

Наименование	Описание
Правоустанавливающие  документы на улучшения	Свидетельство о государственной  регистрации права серия 64АБ 07 №266477
Право собственности  на улучшения	Малышева О.А.

 

5.5. Местоположение объекта

 

Наименование	Описание
Населенный пункт, его характеристика	Г. Саратов, областной центр
Месторасположение объекта  в населенном пункте	В спальном районе
Престижность района, в котором расположен объект	Средней Престижности
Характеристика окружения  объекта	Жилые дома, автостоянка, магазин «Магнит»
Расположение объекта	На 2 этаже 6 этажного дома
Характеристика улицы, на которой расположен объект	Твердое асфальтное покрытие; сост. хорошее, достаточно оживленное.
Расположение относительно транспортных магистралей (общественный транспорт)	До транспортного узла 100 м.
Характеристика соседей	Жилые дома, автостоянка, магазин «Магнит»
Наличие двора	Есть
Возможность парковки	Есть

            На основании приведенного анализа можно сделать следующие выводы о месте расположения объекта и о влиянии этого фактора на стоимость объекта.

   Объект расположен в спальном средней престижности районе города на 2 этаже 6 этажного кирпичного жилого дома, что определяет его рыночную стоимость как среднюю среди квартир г. Саратова.

 

 

5.6. Данные об осмотре.

 

Наименование	Показатели
Дата осмотра объекта	23.09.2011г.
Представитель оценщика	Тюлеева В.А.
Представитель заказчика	Малышева О.А.
Другие лица	Нет
Осуществление съемки объекта	Съемка произведена  цифровой камерой
Применение дополнительных технических средств	Нет

 

 

 

    

 

 

 

 

 

Фотографии объектов приведены в приложении.

 

5.7. Данные бухгалтерского учета и отчетности

 

Наименование объектов	Полная восстановительная стоимость	Остаточная стоимость
Дата, на которую приведена  балансовая стоимость
1. Объект оценки	Нет данных	Нет данных

 

Примечание: так как  объект принадлежит физическому  лицу, он в соответствии с действующим    законодательством не имеет балансовой стоимости.

 

5.8. Количественные  и качественные характеристики  элементов, входящих в состав объекта оценки.

 

Данные указаны в  акте осмотра объекта оценки (см. Приложение).

 

5.9. Перечень использованных данных и документов

 

Наименование	Источник информации
Количественные характеристики	Представитель заказчика, непосредственный осмотр представителем оценщика.
Качественные характеристики	Представитель заказчика, непосредственный осмотр представителем оценщика.
Документы	Свидетельство о гос. Регистрации, выписка из тех. Паспорта БТИ, акт осмотра объекта оценки.

 

6. Анализ рынка

6.1. Краткая характеристика рынка

 

№ п/п	Критерий	Характеристика
1	Объект	двухкомнатная  квартира
2	Масштаб рынка	Городской
3	Сектор рынка коммерческой недвижимости по функциональному назначению	Рынок жилья
4	Степень готовности к  эксплуатации	Готовый к использованию
5	Наиболее распространенный тип участников на рынке	Индивидуальные продавцы и покупатели. Посредники
6	Наиболее распространенные виды сделок на рынке	Купли-продажи Аренды  Залога (ипотеки)
7	Форма собственности	Частные
8	Рынок по способу совершения сделок	Вторичный
9	Рынок по степени организованности	Слабо организованный
10	Рынок по степени цивилизованности	Внебиржевой
11	Рынок по степени использования  технологий	Традиционный

 

 

6.2. Анализ достаточности и достоверности используемой информации.

 

 

Информация, используемая при проведении оценки должна удовлетворять  требованиям достаточности и  достоверности.

Информация считается  достаточной, если использование дополнительной информации не ведет существенному  изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а так же не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Так как рынок недвижимости достаточно развит (об этом говорит  большое количество специализированных СМИ, где предложения на продажу-покупку составляет несколько тысяч объектов), то информация, получаемая из этих изданий, является вполне достаточной для проведения анализа и расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Информация считается  достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

По достоверности большое  количество информации позволяет утверждать о достоверности использованных данных по ценам спроса и предложения  с учетом корректировок на условия  сделки (возможно снижение цены в результате торга).

Оценщик обязан провести анализ достоверности и достаточности информации, использую доступные ему для этого средства и методы.

6.3. Уровень социально-экономического развития района.

 

По уровню и масштабам  развития промышленного производства Саратовская область занимает одно из ведущих мест в Поволжском экономическом регионе. Промышленность области - это более 2000 крупных и средних предприятий. Здесь выпускают троллейбусы, свечи зажигания, точные приборы, холодильники и морозильники, строительное стекло, минеральные удобрения, производят бензин, продукты нефтехимии, печатают школьные учебники и книги, работают химическое, дизельное и мебельное производства, производятся многие другие товары.

В структуре промышленности наибольший удельный вес принадлежит топливно-энергетическому комплексу (45,5%), машиностроению (19,1%), химической и нефтехимической (15,6%), пищевой (9,2%) промышленности.

Основным итогом деятельности промышленных предприятий явилось  то, что, начиная с 1997 года, был обеспечен  рост объемов промышленного производства. Максимальное падение наблюдалось в 1994: году оно составило около 40 % к предшествующему году. С 1995 года темпы падения производства замедлились, а в 1997 г. стагнация сменилась ростом.

На территории области  сложился крупный энергетический комплекс с мощными объектами федерального значения - Балаковской АЭС и Саратовской ГЭС, суммарная мощность которых составляет соответственно 4000 Мвт и 1360 Мвт. Этими электростанциями вырабатывается четвертая часть электроэнергии Поволжского региона и 3 % электроэнергии России.  Строительный комплекс Саратовской области обладает мощным производственным потенциалом. Он объединяет более 2000 подрядных строительных, монтажных и ремонтно-строительных организаций, в том числе 186 крупных и средних. В отрасли занято около 90 тыс. человек, что составляет 5% экономически активного населения.

В Саратовской области  сосредоточен крупный потенциал  предприятий стройиндустрии: 35 заводов  по производству сборного железобетона; 4 завода по производству цемента и извести; 5 заводов по производству силикатного кирпича; 56 заводов по производству керамического кирпича; 16 заводов по производству нерудных строительных материалов.

Саратовская область - одна из крупнейших в Российской Федерации, где сложилась система производства зерна, подсолнечника, продуктов животноводства.

Саратов - крупный транспортный узел России, связывающий ее центр  с Уралом, Сибирью, Средней Азией. Транспортный комплекс области включает в себя Саратовское отделение  Приволжской железной дороги; Ртищевское отделение Юго-Восточной железной дороги; автотранспортные предприятия общего пользования ГУП «Саратовтрансавто»; автотранспортные предприятия негосударственных форм собственности, в том числе частные; АООТ «Саратовское речное транспортное предприятие»; ОАО «Пассажирское речное управление»; ОАО «Саратовские авиалинии»; муниципальные предприятия городского электротранспорта.

Социально-экономическое  развитие г. Саратова за январь 2010 года

(на основании данных  территориального органа федеральной  службы государственной статистики по Саратовской области).

Общая численность постоянного  населения в городе Саратове на 1 января 2009 года составила 836,1 тыс. человек. Распределение численности населения по районам города представлено в таблице и на диаграмме.

Район города	Численность населения, тыс. чел.
Волжский	75,6
Заводской	190,2
Кировский	136,1
Ленинский	263,3
Октябрьский	121,2
Фрунзенский	49,7

 

 

 

В январе 2010 года рождаемость в городе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года уменьшилась на 3,3% и составила 8,8 человека на 1000 жителей (в среднем по области – 10,1). Смертность снизилась по сравнению с аналогичным периодом 2008 года на 6,9% и составила 15,2 человека на 1000 населения (в среднем по области – 16,7). Число умерших в 1,7 раза превысило число родившихся. Естественная убыль населения по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилась на 11,1% и составила 6,4 человека на 1000 населения (в среднем по области – 6,6).

Уровень жизни.

Средняя номинальная  заработная плата (без выплат социального характера) по городу в январе 2010 года, начисленная работникам крупных и средних организаций, составила 14 846,3 руб., по сравнению с декабрем 2008 года – понизилась на 23,2%, по сравнению с январем 2009 года возросла на 19%.

По итогам января 2010 года размер заработной платы от минимального до максимального уровня по видам экономической деятельности организаций различается в 4 раза (от 10 096,3 руб. до 39 848,9 руб.). Максимальный размер заработной платы в организациях, осуществляющих добычу полезных ископаемых, превышает среднюю заработную плату по городу в 2,7 раза. Минимальный размер заработной платы наблюдается в сфере сельского хозяйства, охоты и лесного хозяйства ниже средней заработной платы по городу на 32%.

По данным организаций, сообщивших сведения, на 1 февраля 2009 года просроченная задолженность по заработной плате по г. Саратову составила 12 млн. руб.

Величина прожиточного минимума в расчете на душу населения  и по основным социально-демографическим  группам населения области за IV квартал 2008 года составила:

-    на душу  населения – 4 203 руб.;

-    трудоспособное  население – 4 550 руб.;

-    пенсионеры  – 3 374 руб.;

-    дети –  4 032 руб.

Стоимость минимального набора продуктов питания, входящих в потребительскую корзину (для мужчины трудоспособного возраста), за январь 2009 года по г.Саратову составила 2 035,81 руб.

Рынок труда.

Численность работников крупных и средних организаций  города в январе 2009 года составила 263,7 тыс. человек. Кроме того, для работы в крупных и средних организациях привлекались на условиях совместительства – 8,7 тыс. человек и по договорам гражданско-правового характера – 5,8 тыс. человек. Общее число замещенных рабочих мест в январе 2009 года составило – 278,2 тыс. человек.

К концу января 2009 года численность ищущих работу граждан, обратившихся в службу занятости за содействием в поиске подходящей работы, составила 6 897 человек. Численность незанятых граждан составила 6 567 человек, из них имели статус безработного 5 689 человек. 5 471 человек (из числа безработных) получают пособие по безработице. В январе 2009 года получили статус безработного 2 385 человек, что на 1 826 человек больше, чем в январе 2008 года. Трудоустроено в январе 388 безработных, что на 37 человек меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года.

На конец января 2009 года уровень безработицы составил 1,08% от трудоспособного населения  в трудоспособном возрасте. По сравнению  с аналогичным периодом прошлого года уровень безработицы увеличился на 66,1%.

Общая потребность в  работниках, заявленная предприятиями и организациями, на конец января 2009 года составила 7 268 человек. На конец января 2009 года нагрузка незанятого населения, состоящего на учете в органах службы занятости, на одну заявленную вакансию составила 0,9 человека.

 

6.4. Анализ рынка

 

Саратовская область  обладает рядом важных конкурентных преимуществ, которые создают условия  для благоприятного ведения бизнеса  и производства продуктов и услуг, себестоимость которых позволяет  успешно конкурировать с производителями из других регионов страны. Это обеспечивается за счёт следующих благоприятных факторов:

1. Высокая обеспеченность  региона электроэнергией (Балаковская  АЭС, Саратовская ГЭС, 6 ТЭЦ –  объем производимой электроэнергии 42 млрд. кВт/час, собственное региональное потребление менее 30% от объемов производства).