Оценка объектов недвижимости. 3

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального   образования

«Нижегородский  государственный архитектурно-строительный университет»

Институт  экономики, управления и права

КУРСОВАЯ  РАБОТА

По теме: «Оценка объектов недвижимости»

Выполнил студент гр.МО 400/2                               В.В Зотов

Проверил                                                                    П.А. Овчинников

Нижний Новгород – 2011

Содержание

Введение                                                                                                      3

1.Оценка недвижимости затратным подходом: определение рыночной                  стоимости квартиры                                                                                           5

2.Определение  рыночной стоимости сравнительным  подходом              8

2.1. Определение  рыночной стоимости коттеджа  путем анализа 

парного набора данных                                                                              8

2.2. Определение  рыночной стоимости административного

 здания  относительным сравнительным анализом                                   13

3. Определение рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков                                                                19

Список  используемой  литературы                                                                   21

Введение

Развитие рыночной экономики  в России привело к многообразию форм собственности и возрождению  собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес. Одним из основных вопросов, возникающих при реализации права собственника, является вопрос о стоимости собственности.

Существует 3 основных подхода к  оценке недвижимости: затратный, сравнительный  и доходный.

В затратном  подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.

Главное преимущество затратного подхода  состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного метода. В этих условиях затратный метод, опирающийся на сметно-нормативную базу отечественного строительства, способен дать надежные оценки недвижимости

Подход  сравнительного  анализа  продаж  –  способ  оценки  имущества путем анализа продаж  объектов  сравнения имущества после проведения  соответствующих корректировок,  учитывающих различие  между ними.

Наиболее  распространенной единицей сравнения  для российских условий в настоящее  время является цена 1 м² общей или полезной площади. Если рассматривается доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т. п.).

Основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж: корректируется цена продажи сравнимого объекта недвижимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

Доходный  подход к оценке отражает мотивацию  типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Основное  преимущество доходного подхода  по сравнению с сравнительным  и затратным заключается в  том, что он в большей степени  отражает представление инвестора  о недвижимости как источнике  дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно  связан с сравнительным и затратным  подходами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий сравнительного и затратного подходов. Основным недостатком подхода является то, что он, в отличие от двух других, основан на прогнозных данных.

       1.Оценка недвижимости затратным подходом:   определение рыночной стоимости квартиры

Определить  стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 70 м², расположенной на третьем этаже пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту.(вариант 3 задания)

В доме отсутствует лифт и присутствует мусоропровод, санузел в квартире совмещенный, комнаты смежные, высота помещений 2,8 м, площадь кухни 6,5м². Физический износ здания составляет 15 процентов. Удаленность от центра составляет менее 2 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 0,9.

Порядок  определения рыночной стоимости  квартиры следующий.

1. Восстановительная  стоимость одного квадратного  метра жилого пятиэтажного кирпичного  дома, построенного по типовому  проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб.

2. Восстановительная  стоимость одного квадратного  метра жилого пятиэтажного кирпичного  дома, построенного по типовому  проекту, в текущем уровне цен  (октябрь 2011 г.) определяется по формуле:

                                               С_в = С_в1984 × И,                                                      (1.1)

где С_в – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

         С_в1984 – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 1984 г.);

И – индекс удорожания стоимости строительства  в текущем уровне цен по отношению  к базисному уровню.

На октябрь 2011 г. И = 120.00

С_в = 248,75 × 120.00 = 29850 руб.

3. Остаточная  стоимость одного квадратного  метра общей жилой площади  определяется по формуле:

                                            С_о = С_в × (1 - И_ф^н / 100),                                         (1.2)

где С_о – остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;

И_ф^н – физический износ здания, в процентах.

С_о = 29850 × (1 – 15/100) = 25372,5 руб. 

4. По  приложению В определяем величины  коэффициентов, влияющих на потребительские  качества квартиры:

К_вп – коэффициент, учитывающий высоту помещения. При высоте помещения 2,8 м К_вп = 1,018;

К_пк – коэффициент, учитывающий площадь кухни. При площади кухни  6,5 м² К_пк = 0,94;

К_ос – коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов. При совмещенном санузле К_ос = 0,97;

К_эт – коэффициент, учитывающий этажность. При условии расположения квартиры на третьем  этаже пятиэтажного дома  К_эт = 1,0;

К_нл – коэффициент, учитывающий наличие лифта. При отсутствии лифта  К_нл = 0,997;

К_нм – коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода. При наличии мусоропровода К_нм = 1,0;

К_ск – коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат. Для двухкомнатной квартиры со смежными комнатами К_ск = 0,942;

К_рц – коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома. При удаленности дома от центра на расстояние менее 2 км  К_рц = 0,994;

К_эс – коэффициент, учитывающий экологическое состояние. Согласно заданию К_эс = 0,9.

5. Коэффициент  потребительских качеств квартиры  определяется по формуле:

К_п = (0,534 × К_вп + 1,428 × К_пк + 0,794 × К_ос + 0,741 × К_эт + 0,397 × К_нл +

             + 0,473 × К_нм + 1,259 × К_ск + 0,733 × К_рц + 1,275 × К_эс) / 7,634.              (13)

К_п = (0,534 × 1,018 + 1,428 × 0,94 + 0,794 × 0,97 + 0,741 × 1,00 + 0,397 × 0,997 +

+ 0,473 × 1,0 + 1,259 × 0,942 + 0,733 × 0,994 + 1,275 × 0,9) / 7,634 = 0,960.

6. Остаточная  стоимость одного квадратного  метра общей жилой площади  с учетом коэффициентов, учитывающих  потребительские качества жилья,  С_км определяется по формуле:

                                                          С_км=С_о× К_п.                                                 (1.3)

С_км = 25372,5 × 0,960 = 24357,6 руб.

7. Цена  продажи жилья с учетом удорожания  строительной продукции и потребительских  качеств жилья С_ск определяется по формуле:

                                                         С_ск=С_км× S,                                                 (1.4)

где  S –  общая площадь жилья, м².

С_ск = 24357,6 х 70 = 1705032 руб.

2.Определение  рыночной стоимости сравнительным  подходом

       2.1. Определение рыночной стоимости  коттеджа путем анализа парного  набора данных

 Определить рыночную стоимость коттеджа площадью 140 м², расположенного на земельном участке площадью 11 000 м².

Коттедж имеет 7 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует(вариант 3 задания).

Для анализа  используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены  табл. 1.

                                                                                                             Т а б л и ц а 1

Исходные  данные

Примечание. Месторасположение объекта оценки и сравнимых продаж – пригородный район города Дзержинска. 

Как видно  из исходных данных, объекты сравнения  отличаются от оцениваемого условиями  финансирования, временем продажи и  физическими характеристиками.

Величина  корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи  объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи  по кредиту дисконтируются  по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 3000 руб. для 1-го объекта  и 8000 руб. – для  2-го объекта.

Так как  у всех сравнимых объектов условия  продажи рыночные, то корректировки  на условия продажи не требуется.

Для корректировки  на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом  примере 1-й и 3-й объекты отличаются только условиями финансирования и  временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку  на время продажи:

(71500 - 63300) / 63300 = 0,3, или на 13 %, т.е. за год цены на рынке увеличились на 10 %.

      Таким образом, все сравнимые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причем участку площадью 14 000 м² соответствует дом площадью 175 м² с 8 комнатами, а участку площадью 11 000 м² соответствует дом площадью 140 м² с 7 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер:

81200– 71500 = 9700 руб.

Для определения  величины корректировки на наличие  гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются  лишь наличием гаража:

71529 – 68026 = 3503руб.

Для определения  величины корректировки на наличие  законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они  различаются лишь этим показателем:

88592 – 81200= 7 392 руб.

Результаты  выполненных корректировок приведены  в табл. 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

                                                                                                            Т а б л и ц а  2

Определение скорректированной цены

В соответствии с условиями задачи требуется  на основании данного ряда скорректированных  цен продаж (см. табл. 2) вывести одно значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта  сравнения от объекта оценки. При  этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных  цен продаж; количество корректировок  для каждого объекта; общий процент  корректировок, взятых по абсолютной величине; общий процент корректировок, определенный как разница между положительной и отрицательной корректировками. Результаты анализа сведены в табл. 3.

Т а б  л и ц а  3

Анализ  полученных данных

В рассматриваемом  примере имеем очень узкий  диапазон цен продажи – от 75389 руб. до 75418 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес – для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта– 75418 руб.

      2.2. Определение рыночной стоимости административного здания                 относительным сравнительным анализом

 Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее(вариант 3 задание). Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в  табл. 4.

Т а б  л и ц а  4

Сводка  рыночных данных для относительного сравнительного анализа                 административного здания

Все здания проданы при рыночном финансировании в одно и то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам  не требуется.

В качестве единицы сравнения принимаем  цену продажи 1 м² арендной площади (см. табл. 5).

Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 1-го объекта –                77,12 руб.

                                                                                                 Т а б л и ц а  5

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

1-го  объекта сравнения

Общая корректировка  показателей - вниз. Следовательно, единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем     77,12 руб.

Рассмотрим 2-й объект сравнения: определим корректировки, которые необходимо применить к  цене за 1 м² арендной площади 2-го объекта – 67,74 руб.

Т а б  л и ц а  6

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

2-го  объекта сравнения

Из табл. 10 следует, что единица стоимости  объекта оценки должна быть больше, чем 67,74 руб.

Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 3-го объекта –                 76,00 руб.

Т а б  л и ц а  7

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

3-го  объекта сравнения

 Общая корректировка получается отрицательной и цена объекта оценки должна быть меньше 76,00 руб.

Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 4-го объекта –       80,77 руб.

Т а б  л и ц а  8

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

4-го объекта сравнения

Все корректировки  указывают на необходимость снижения показателей, следовательно, единица  стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 80,77 руб.

Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 5-го объекта –       73,10 руб.

Т а б  л и ц а 9

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади