Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Оценка объектов недвижимости. 5

Введение

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

В мировой практике применяются три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости также появились и свободные земельные участки. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка предприятий необходима при приватизации, передаче в доверительное управление, продаже, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.

Цель курсовой работы рассмотреть технологию процесса оценки объектов недвижимости, а так же три основных подхода оценки недвижимости.

1 Общая часть

1.1 Понятие недвижимости

Прежде чем излагать вопросы методологии и организации экспертной оценки недвижимости, хотелось бы дать несколько определений, относительно недвижимости:

Недвижимость (недвижимое имущество) — это земельные участки и всё, что размещено на них и тесно связано с ними, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения им непропорционального ущерба.

Такое определение приведено в проекте Положения (Национального Стандарта) Экспертной Оценки недвижимого имущества. Более понятное определение недвижимости приведено в Международных Стандартах Оценки. В этом документе недвижимость определяется как физический участок земли и относящиеся к нему улучшения, выполненные человеком. Это материальная, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть, потрогать, включающая землю и все сооружения на ней, а также над или под ней.

Для того чтобы различить понятия недвижимости как физического объекта и собственности как юридического понятия, существует такое понятие, как право собственности на недвижимость, включающее в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом, и выражающиеся какими-либо доказательствами владения, которые существуют отдельно от самой недвижимости как физического объекта.

Таким образом, «недвижимость» относится к материальным понятиям, а «право собственности» — к нематериальным. Это важно знать потому, что подходы, методы и процедуры экспертной оценки материальных и нематериальных активов отличаются, и заказчик должен знать, что он хочет оценивать: либо недвижимость как материальный объект, либо право собственности на этот объект, как нематериальный актив.

В состав недвижимости включается земельный участок и улучшения на нём, под ним и над ним.

Земельный участок — это часть земной поверхности с установленными границами, которая характеризуется определённым месторасположением, хозяйственным использованием, правовым режимом и другими существенными признаками, определёнными по отношению к нему правами. Улучшения земельного участка — какие-либо физические объекты, размещённые в границах земельного участка и физически связанные с ней, а также физические последствия каких-либо мер, которые привели к изменению рельефа, условию освоения земельного участка или потенциальной прибыли его использования. К улучшениям обычно относятся здания, сооружения, многолетние насаждения, незавершённое строительство и другие объекты.

Здания — строительно-архитектурные объекты, основным назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей.

Сооружения — инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. п.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. п.).

Многолетние насаждения — все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, парков, скверов, улиц, бульваров, дворов, территорий предприятий и т. п.

Незавершённое строительство — объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приёмке объекта в эксплуатацию.

1.2 Этапы составления задания на оценку объекта недвижимости

В настоящее время экспертная оценка недвижимости в составе земельного участка и улучшений может осуществляться только в том случае, если имеется документальное оформление права собственности на земельный участок. Во всех остальных случаях в качестве объекта недвижимости выступают только улучшения на земельном участке: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. д. Однако составление задания на оценку объекта недвижимости является лишь одним из этапов оценки.

Оценка стоимости недвижимости — сложный трудоёмкий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов:

1. Постановка задачи (определение проблемы).

2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.

3. Сбор и анализ данных.

4. Выбор методологии оценки.

5. Оценка права пользования или владения земельным участком.

6. Оценка улучшений (зданий, сооружений и т. д.) с применением нескольких подходов.

7. Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.

8. Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику.

Установление предмета оценки — это выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав или только некоторые имущественные права (право на аренду, на долю в совместных правах и т. д.).

Определение даты оценки — является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так как с течением времени стоимость объектов недвижимости под влиянием многочисленных внешних и внутренних факторов может изменяться.

1.3 Цели и основные принципы оценки объектов недвижимости

Установление цели и функции оценки — один из важнейших этапов, определяющий последующий выбор методологии оценки, от которой, в свою очередь, в основном и зависят результаты оценки.

Цель оценки определяет вид оценочной стоимости (базу оценки), которая должна быть определена после установления цели, характер используемых данных, а также принципы и подходы, которыми будет руководствоваться оценщик, производя оценку объекта.

Примерами целей могут быть:

а) определение рыночной стоимости полных прав собственности на здания и сооружения оцениваемого объекта с правом пользования земельным участком;

б) определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое помещение;

в) определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости и т. д.

Оценка может производиться для последующей купли, продажи, кредитования, аренды, ликвидации, страхования объекта недвижимости и т. д. При постановке задачи и в Отчёте об оценке обязательно указывается, для какой функции или функций будут использованы результаты оценки.

земельного участка под ним.

При оценке объекта недвижимости, важно исследовать объект и определить связанные с ним юридические права. После этого оцениваются ожидаемые затраты средств и времени на сбор и подтверждение информации. Эти оценки будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от уникальности или сложности решаемой проблемы, от профессионализма и опыта оценщика. Может возникнуть ситуация, когда необходимо провести независимую экспертизу объекта недвижимости. Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком.

К обязательным требованиям к договору относятся необходимость указания вида оценки; вида стоимости объекта оценки; размера оплаты за проведение этой работы; а также сведений об образовательным учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Оценка объекта недвижимости не может проводиться оценщиком еcли он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес к объекту оценки.

Стоимость оценки объекта недвижимости зависит от трудности проблемы, суммы ожидаемых расходов и от набора предоставляемых услуг. Оплата может быть в виде единовременной выплаты, почасовой ставки, в виде процента от итоговой суммы оценки стоимости объекта недвижимости. Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогает избежать недоразумений в будущем.

Предварительный осмотр объекта и заключение Договора оценки — вторая стадия процесса оценки, состоящая из осмотра объекта, ознакомления с исходной информацией о нём и установления источников её возникновения, составления и подписания Договора на экспертную оценку с приложением к нему — заданием на оценку и разработка календарного плана.

После осмотра объекта и переговоров обычно заключается Договор между заказчиком и Экспертом, в котором оговариваются права и обязанности сторон, стоимость услуг по оценке, сроки выполнения работ, и другие особые условия, которые обе стороны сочтут необходимым включить в договор. К договору прилагается задание, содержащие наименование заказчика и Эксперта, определение предмета и даты оценки, цели и функции оценки, вида (видов) оценочной стоимости, ограничительных условий и предположений.

1.4 Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элементов, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости".

Конструкции, элементы и системы здания обладают различной интенсивностью изнашивания. В этой связи элементы одного функционального назначения, имеющие одинаковый срок физической жизни, группируются. Физический износ здания в целом представляет собой средневзвешенную величину износа его элементов или групп элементов и зависит от конструктивно-технологических, объемно-планировочных и архитектурных решений, которыми определяется как физический срок жизни конструкций, элементов и систем, так и их удельный вес в общей восстановительной стоимости.

Нормативный срок службы здания определяется прочностными характеристиками основных несущих конструкций. Хотя замена конструкций и может быть осуществлена физически, но с экономической точки зрения она не всегда целесообразна, поскольку может случиться так, что полученное в результате увеличение стоимости окажется меньше, чем понесенные затраты. По этой причине при оценке объектов недвижимости разделяют устранимый физический износ, когда проведение ремонтных мероприятий является экономически целесообразным (увеличение стоимости превосходит понесенные издержки), и неустранимый физический износ (увеличение стоимости объекта не компенсирует понесенных издержек).

Основным признаком физического износа является деформация, т.е. нарушение первоначальной целостности, формы конструкции, элемента или системы (дефекты "физического тела" объекта) под воздействием внешних или внутренних нагрузок на здание. Любая деформация является следствием воздействия определенной силы. Именно от нагрузки зависит характер и величина (размер) повреждения, а следовательно, и степень утраты первоначальных технико-эксплуатационных качеств объекта недвижимости и в конечном итоге стоимость ремонтных мероприятий и целесообразность их проведения.

Кроме того, признаками физического износа является поражение конструкций, элементов и систем объекта недвижимости гнилью, жучком, грибком, плесенью. Стоимость объекта недвижимости с учетом физического износа называется остаточной стоимостью.

С течением времени по мере развития научно-технического прогресса производится пересмотр нормативно-технической базы строительства и эксплуатации зданий, формируются новые потребности и рыночные стандарты. Поэтому объекты недвижимости прошлых лет строительства перестают полностью удовлетворять возросшим требованиям в силу своего старения. Степень подобного устаревания и называется "моральным износом". При этом необходимо отметить, что по мере развития научно-технического прогресса интенсивность морального изнашивания нарастает, тогда как темпы физического изнашивания зданий уменьшаются благодаря появлению новых более качественных материалов и более совершенных технологий. Учет морального износа при оценке объекта недвижимости также необходим, как и учет физического износа, поскольку действие указанных факторов неизбежно влияет на величину стоимостного эквивалента объекта недвижимости.

Различают моральный износ двух видов:

- первый вид отражает изменение во времени условий воссоздания объекта недвижимости. Применение более производительной техники и более совершенных технологий приводит к последовательному уменьшению удельных затрат при строительстве сравнимых по своим характеристикам объектов недвижимости. Их первоначальная стоимость со временем постоянно снижается;

- второй вид износа вызывается отсутствием каких-либо характеристик у объекта недвижимости, наличие которых с позиций подавляющего большинства пользователей, а также действующих рыночных стандартов и норм является обязательным.

Понятие "моральный износ" значительно шире по объему используемого в теории и практике оценки недвижимости понятия "функциональный износ", которое охватывает только второй вид морального износа. Исходя из этого, можно сделать вывод, что общая величина морального износа не может быть менее функционального износа.

Величина, равная сумме физического и морального износов объекта недвижимости, определяется как общий накопленный износ этого объекта. Стоимость объекта недвижимости с учетом накопленного износа называют результирующей стоимостью.

Применение для экономического анализа объектов недвижимости теории ренты обусловлено тем, что земельные участки, на которых возводятся здания и сооружения, хотя и относятся к объектам недвижимости, но не являются продуктами труда. Кроме того, преимущества местоположения объекта недвижимости порождают дополнительную полезность, которая находит свое выражение в более высокой стоимости (при равной цене создания этого объекта). Этот фактор увеличения стоимости является рентным, поскольку не связан с затратами труда. Обычно при определении ренты ссылаются на классическую теорию земельной ренты, хотя по своему существу рента, связанная с преимуществами местоположения объекта, не является таковой, ибо фактор естественного плодородия не играет здесь ключевой роли. Фактически эта рента является пространственной, так как зависит от многих разнохарактерных факторов пространственной среды города или населенного пункта.

Выбор методологии оценки — стадия процесса оценки, которая осуществляется экспертом. При реализации этой стадии обосновывается возможность применения определённых подходов и методов, применимых для оценки данного конкретного объекта недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых при оценке конкретной недвижимости, определяется целью оценки, выбранной базой оценки и характером объекта. Международные Стандарты Оценки и Нормы профессиональной деятельности оценщика предусматривают применение при оценке недвижимости трёх общепризнанных в профессиональной оценочной практике подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый из подходов может быть реализован несколькими методами.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Основными методами доходного подхода являются: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтирования денежного потока.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации доходов используется, если: потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину и когда потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: первый этап - определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании; второй этап - расчет ставки капитализации; третий этап - определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Затратный подход базируется на определении суммы затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки на дату оценки с дальнейшей её корректировкой на сумму его износа и обесценения. Основными методами затратного подхода являются: метод воспроизводства и метод замещения функциональным аналогом. Практически оба метода этого подхода идентичны и различаются лишь процедурой определения либо валовой стоимости воспроизводства, либо валовой стоимости замещения объектом аналогом. Затратный подход рекомендуется применять, когда замещение объекта оценки путём его воссоздания физически возможно и экономически целесообразно, а также для оценки специализированных объектов, рынок купли-продажи которых отсутствует.

Сравнительный подход базируется на сравнительном анализе цен продажи объектов, подобных объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок с целью учёта отличий между объектами аналогами и объектом оценки, в результате чего определяется стоимость оцениваемого объекта. Сравнительный подход рекомендуется для определения стоимости при наличии активного рынка данного вида объектов.

Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется:

Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Затем, собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом. Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов. После чего согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу.

Например, оценка квартир производится, в основном, методами сравнительного подхода, поскольку и количество совершаемых сделок, и количество предложений по купле-продаже очень велико, а сами объекты достаточно однотипны, то есть поиск аналогов не представляет большого труда.

1.5 Завершающая стадия процесса оценки объектов недвижимости

Оценка прав пользования или владения земельным участком и оценка улучшений (зданий, сооружений и т. п.), являются непосредственной работой оценщика, которая выполняется им с применением определённых оценочных процедур и приёмов.

Согласование результатов оценки — это разрешение противоречий в результатах, полученных при оценке стоимости недвижимости различными методами и определение наиболее вероятной оценочной стоимости объекта. Заказчику полезно знать, что нормативными документами по оценке запрещается согласовывать результаты путём расчёта средней арифметической величины стоимостей, полученных от использования нескольких методов, а также то, что аргументация процедуры согласования должна быть в обязательном порядке изложена в отчёте.

Составление отчёта и экспертного заключения об экспертной оценке является завершающей стадией процесса оценки. Отчёт должен содержать: объём оцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчёта, краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшего окружения, расчёты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами, согласование результатов отчёта и обоснование окончательно выбранной оценочной стоимости. В конце отчёта должен быть приведён сертификат-свидетельство, указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично данным оценщиком в соответствии с нормами профессиональной деятельности. В качестве приложений к отчёту могут быть приведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчёты, фотографии объекта или отдельных его элементов и т. д., а также копии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика. Каждый Отчёт должен быть подписан оценщиком и скреплен печатью экспертной организации, в которой работает оценщик.

Любой отчёт об оценке достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях. Ни заказчик, ни эксперт не могут использовать отчёт или какую-либо его часть иначе, чем это предусмотрено целью оценки.