Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости

Курсовой проект

по дисциплине: «экономика недвижимости»

Содержание

Введение …………………………………………………………………

Отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости ….…..

1. Титульный лист

2. Сопроводительное письмо

3. Дата и объем технического освидетельствования

4. Анализ социально-экономической  ситуации в регионе

5. Анализ местоположения и описание  объекта недвижимости

6. Определение рыночной стоимости  сравнительным подходом

7. Определение рыночной стоимости  доходным подходом

8. Согласование результатов оценки

9. Приложение к отчету

Заключение ………………………………………………………………

Список литературы ……………………………………………………..

Введение.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество».

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

«Недвижимое имущество – это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».[1]

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость».

Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.[4]

Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости».[1]

В данной курсовой работе необходимо произвести оценку объекта недвижимости, рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости.

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.[9]

Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества  и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества  требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

В данной работе студент выступает в роли оценщика (вымышленное наименование ООО «Центр оценки недвижимости»), в роли заказчика – вымышленный персонаж Цветкова Ирина Николаевна. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость недвижимости, которая соответствует стоимости аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет об оценке обязательно должны  войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), расчеты его стоимости.

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

трехкомнатной квартиры общей площадью 77,0 кв.м, расположенной по адресу г.Тюмень, ул.Игримская, дом 36, квартира 19 на втором этаже пятиэтажного панельного дома

по состоянию на 26 мая 2013 года

ЗАКАЗЧИК: Цветкова Ирина Николаевна

ОЦЕНЩИК: ООО «Центр оценки недвижимости»

Тюмень, 2013

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

В соответствии с договором № ___ от ___.___ 2013г компанией ООО «Центр оценки недвижимости» проведена оценка рыночной стоимости квартиры общей площадью 77,0 кв.м., расположенной по адресу: г.Тюмень, ул.Игримская, дом 36, квартира 19 на втором этаже пятиэтажного панельного дома. Оценка произведена по состоянию на на 26 мая 2013 года. Основываясь на выполненном анализе исходной информации, сделано следующее заключение: по состоянию на дату проведения оценки рыночная стоимость квартиры составляет: 1 880 000 (Один миллион восемьсот, восемьдесят тысяч) рублей (с учетом НДС). Выводы, содержащиеся в настоящем отчете, основаны на опыте и профессиональных знаниях оценщика, а также на расчетах, заключениях и другой информации, полученной в результате исследования. Отдельные части отчета не могут трактоваться обособленно от других его частей. Возможна лишь трактовка всего отчета в целом с учетом принятых при его составлении ограничений и допущений. Вся информация и анализ, используемые для оценки, находятся в соответствующих разделах отчета. Если у вас возникнут вопросы по оценке или методике ее проведения, пожалуйста, обращайтесь непосредственно ко мне. С Уважением, независимый оценщик Пинигина Наталья Викторовна.

ДАТА И ОБЪЕМ ТЕХНИЧЕСКОГО ОСВИДЕТЕЛЬСТВОВАНИЯ

Техническое освидетельствование проводилось в период с 16 по 26 мая 2013 года.

Процесс освидетельствования начинается с общего визуального осмотра объекта оценки - трехкомнатной квартиры, состоящей из трех жилых комнат, кухни, коридора, ванной, туалета и двух кладовых. При осмотре жилого помещения было установлено, что оно снабжено системой отопления, которая обеспечивает подачу тепла на всю площадь помещения. Также оно обеспечено, горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и кухне. Входная дверь и межкомнатные двери, окна находятся в отличном состоянии. Туалет и ванная комната удовлетворяют санитарно-гигиеническим требованиям. Вся сантехника находится в отличном состоянии. В подъезде проведен капитальный ремонт, широкие лестничные пролеты.

Затем был изучен технический паспорт жилого помещения и установлено, что оцениваемый объект действительно является личной собственностью заказчика.

АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ В РЕГИОНЕ

В период с сентября 2012г. по апрель 2013г. в Тюменской области продолжился рост промышленного производства: достигнуто значительное увеличение объемов добычи нефти, ускоренными темпами развивались предприятия машиностроительного, строительного и лесного комплексов.

Сохранены позитивные процессы в АПК, поддерживаются высокие объемы строительства жилья. На фоне роста реальной заработной платы существенно возросли объемы розничного товарооборота и платных услуг населению.  

Промышленное производство

Индекс промышленного производства по итогам 8 месяцев составил 115,5% (в среднем по России – 102,9%).

Добыча полезных ископаемых

Индекс производства по виду деятельности «Добыча полезных ископаемых» за составил 119,2%. Добыто 5,7 млн. тонн нефти, что на 20% превышает уровень подобного периода прошлого года.

Обрабатывающие производства

В обрабатывающем секторе общий темп роста производства - 114,7%. Наиболее высокая динамика роста обеспечена в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий (165,6%), производстве машин и оборудования (123,3%), прочих неметаллических минеральных продуктов (123,2%), обработке древесины и производстве изделий из дерева (118,2%).

Производство строительных металлических конструкций возросло в    1,8 раза, строительного кирпича – в 1,5 раза, сборных железобетонных конструкций и деталей – в 1,4 раза, фанеры клееной – на 25,4%, древесно-стружечных плит – на 13,6%, мебели – на 11% (в фактически действующих ценах), пиломатериалов – на 5,8%.

В машиностроении выпуск центробежных насосов для перекачки жидкостей увеличился в 2,2 раза, контрольно-измерительных приборов и инструментов – на 27,8% (в фактически действующих ценах).

Производство пищевых продуктов в целом возросло на 6,7%. Выпуск мясных охлажденных полуфабрикатов увеличился на 28,2%, мяса и пищевых субпродуктов убойных животных – на 10,7%, домашней птицы – на 5,6%, мясных консервов – на 5,1%, молочных консервов – на 14,5%, цельномолочной продукции – на 4,1%. Наблюдался существенный прирост производства муки на 37,8%, а также кондитерских изделий – на 11,6%.

Производство и распределение электроэнергии, газа и воды

В производстве и распределении электроэнергии, газа и воды индекс производства составил 110,3%. Выработано 9795,2 млн. кВт-час электроэнергии, что на 14,3% больше, чем за соответствующий период прошлого года. Производство теплоэнергии снизилось на 4% до 10,3 млн. Гкал.

Развитие агропромышленного комплекса

Устойчиво развивается агропромышленный комплекс области. Посевные площади сельскохозяйственных культур под урожай увеличились на 1,1% и составили 1105,4 тыс. гектаров.

В основном сохранены положительные тенденции в животноводстве. За 9 месяцев хозяйствами всех категорий произведено 79,2 тыс. тонн мяса (105,2% к соответствующему периоду 2011 года), 435,5 тыс. тонн молока (99,3%), яйца – 1035,6 млн. штук (101,9%).

Строительство

В период с сентября 2012г. по апрель 2013г организациями, осуществляющими строительную деятельность, выполнено работ собственными силами на сумму 57,9 млрд. рублей, что на 23,1% выше уровня предыдущего года.

Организациями всех форм собственности введено 982,6 тыс. кв. метров общей площади жилых домов, из них 22,4% построено индивидуальными застройщиками.

Потребительский рынок

Сохраняется высокий уровень потребительского спроса. Оборот розничной торговли составил 177,6 млрд. рублей (114,3% к соответствующему периоду предыдущего года). В расчете на душу населения реализовано товаров на сумму 131,3 тыс. рублей.

Оборот общественного питания увеличился на 4,9% и составил 10,6 млрд. рублей.

Населению области оказано платных услуг на сумму 40,7 млрд. рублей, прирост в сопоставимых ценах составил 5,6%. На душу населения оказано платных услуг на сумму 30,1 тыс. рублей. Наблюдается рост физического объема бытовых, жилищных, медицинских, санаторно-оздоровительных и ветеринарных услуг, услуг связи, культуры, гостиниц, физической культуры и спорта.

Внешняя торговля (оборот), в том числе экспорт и импорт

Совокупный внешнеторговый оборот в зоне деятельности Тюменской таможни составил 1669,6 млн. долл. США (экспорт – 1263,9, импорт – 405,7 млн. долл. США), что на 15,1% ниже показателя за аналогичный период прошлого года. При этом объем экспорта товаров в стоимостном выражении увеличился на 10,7%, а импортные поставки сократились в 2 раза.

Основные экспортные поставки товаров осуществлены в Турцию (24,9% от общего объема экспорта), Финляндию (19,7%), Польшу (19%), Нидерланды (9%), Венгрию (6,2%) и Украину (4,7%).

Ведущие страны-импортеры: Франция (30,8% от общего объема импорта), Германия (17,9%), США (15,1%), Китай (9,6%), Италия (7%) и Канада (5,6%).

Всего за 8 месяцев зарегистрирован 191 участник внешнеэкономической деятельности, из них 90 впервые осуществляли внешнюю торговлю в зоне деятельности Тюменской таможни.

Инвестиции

Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования составил 62,8 млрд. рублей (97,3% к соответствующему периоду предыдущего года).

Транспорт

Автомобильным транспортом организаций всех видов деятельности за   8 месяцев перевезено 25,4 млн. тонн грузов (112,8% к уровню соответствующего периода прошлого года). Грузооборот составил 1326,7 млн.     т-км (117,2%).

Автомобильным транспортом общего пользования с учетом индивидуальных предпринимателей, занимающихся коммерческими перевозками, перевезено 148,3 млн. пассажиров (99,3%).

Уровень жизни населения

Денежные доходы населения в расчете на одного жителя, по предварительным данным, составили 20,8 тыс. рублей и выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 8,1%. Реальные располагаемые денежные доходы населения относительно соответствующего периода прошлого года выросли на 7%.

Номинальная среднемесячная заработная плата составила 28 тыс. рублей и на 18,6% превысила уровень аналогичного периода прошлого года. Реальная заработная плата выросла на 14,3%.

Демография

Сохраняется динамика роста численности населения региона. Численность населения, по предварительным данным, на апрель 2013 года составила 1374,7 тыс. человек, увеличившись по сравнению с аналогичной датой предыдущего года на 1,5%.

Естественный прирост составил 4168 человек (4,6 промилле на 1000 населения), что на 27,9% превышает уровень соответствующего периода прошлого года. Миграционный прирост населения за 8 месяцев составил 8935 человек (109%)

АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ И ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Объект оценки расположен по адресу г.Тюмень ул. Игримская, дом 36, квартира 19. Оцениваемая трехкомнатная квартира расположена в панельном пятиэтажном многоквартирном доме на 2 этаже. Данный объект находится в жилом районе п.Тарманы, в ближайшем окружении имеются: в западном направлении детский сад № 92 (60 м), участковый участок детской поликлиники № 2 (400м), в северном направлении конечная остановка общественного транспорта «п.Тарманы» (маршрут № 3, 5, 75), в направлении на юг  средняя общеобразовательная школа №13 (130 м) и дом культуры и творчества Торфяник (360м), в юго-западном направлении участковый пункт городской поликлиники №2 (300м). Расположение оцениваемого объекта изображено на ситуационном плане, который находится в приложении 1.

Также недалеко от объекта примерно в 700 м в южном направлении находится зона отдыха «Парк им.Гагарина», которая порадует любителей пеших и велосипедных прогулок в летний период, а в зимнее время любителей лыжного спорта.

Оцениваемый объект удален вглубь двора, в 200 метрах от проезжей части. От объекта до конечной остановки общественного транспорта около 2 минут пешего хода. Район удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность и возможность добраться в разные районы города без пересадок.

В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Для такого небольшого по размерам района имеется одна общеобразовательная школа, один детский сад, один техникум, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, зона отдыха, лыжная база, общественный банно-оздоровительный комплекс, предприятия торговли, несколько парикмахерских, а также несколько автостоянок, дающих возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля  и т. д.

Также оцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями, как горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть, интернет и кабельное телевидение.

В экологическом отношении район достаточно благоприятный (нет вредного производства), от основной части города отделен полосой зеленых насаждений (парк светлый, парк им.Гагарина).

Таблица 1. Описание объекта недвижимости

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ МЕТОДОМ

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости оцениваемого объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

2. Выбор параметров сравнения.

3. Сравнение объекта и аналогов  по элементам сравнения и корректировка  цен продаж аналогов для определения  стоимости объекта оценки (таблица 2).

4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

Расчет скорректированной цены вычисляется по формуле:

С о.а. = Цi+(-)Пi

где

Цi – i-ая цена объекта аналога,

Пi – i-ая попрака объекта аналога.

Произведя сравнение можно найти среднюю цену оцениваемого объекта. Она находится как среднеарифметическое значение полученных результатов по аналогичным объектам оценки.

Соб.оц. = (3182536 + 3281530 + 3087025 + 3297762) : 4 = 3212213

Таким образом, рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу г. Тюмень, ул. Игримская, дом 36, кв. 19, определенная сравнительным подходом, по состоянию на 26.05.2013г. с учетом округления составляет 3 212 000 (три миллиона двести двенадцать тысяч) рублей.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДОХОДНЫМ МЕТОДОМ

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом. В рамках доходного подхода к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости традиционно выделяют два основных метода: метод прямой капитализации и метод дисконтирования. Основное содержание обоих методов составляет прогнозирование будущих доходов от эксплуатации объекта недвижимости, и их преобразование в показатель текущей (приведенной) стоимости.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании доходного подхода методом капитализации выполняется по формуле:

 С о.н. = ЧОД о.н. : kо

Последовательность расчета:

1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД).
2. Расчет действительного валового дохода (ДВД).
3. Расчет операционных доходов (ОР).
4. Расчет коэффициента капитализации (kо).
5. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

ПВД – общий валовый доход от недвижимости при ее 100% сдаче в аренду.

ДВД – это доход от недвижимости с учетом уровня загрузки и потерь при сборе арендной платы.

ЧОД – чистый операционный доход.

ЧОД = ДВД-ОР

ОР – операционные расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости.

Анализ рынка недвижимости  показал, что аналогичные объекты недвижимости в данном районе сдаются в аренду от 15 000 до 23 000 рублей (приложение 3). Для оцениваемого объекта примем максимальную арендную плату, равную 23 000 рублей.

ПВД = 23000 руб. х 12 мес. = 276000 руб.

ДВД = 276000 руб. – 23000 руб. = 253000 руб. – это результат ПВД, скорректированный на недозагрузку в один месяц.

Расчет операционных расходов приведен в таблице 4.

ЧОДо.н. = ДВД-ОР = 253000 руб. – 49433 руб. = 203567.

Расчет коэффициента капитализации приведен в таблице 5.

Средний коэффициент капитализации:

kо = (0.0612+0.0569+0.0609+0.0565) : 4 = 0.0589 = 5.89%

Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается:

С о.н. = ЧОД о.н. : kо = 203567 руб. : 0.0589 = 3456146 руб.

Таким образом, рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу г. Тюмень, ул. Игримская, дом 36, кв. 19, определенная доходным подходом, по состоянию на 26.05.2013г. с учетом округления составляет 3 456 000 (три миллиона четыреста пятьдесят шесть тысяч) рублей.

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

При определении итоговой величины стоимости объекта оценки использованы следующие весовые коэффициенты:

0,2 – для доходного подхода;

0,8 – для сравнительного подхода

Сравнительный подход позволяет наиболее точно отразить реальную рыночную стоимость объекта оценки. Анализ рынка показывает, что сопоставимых объектов, расположенных в непосредственной близости от объекта оценки достаточно много.

Применение же доходного подхода затрудняется отсутствием достоверной и достаточной информации о размере арендных ставок, затратах по данным объектам-аналогам.

В результате согласования рыночная стоимость объекта оценки составила:

Срыночная = =  3287999.60 руб.

Рыночная стоимость объекта оценки на 26.05.2013г. с учетом ее округления составляет 3288 000 (три миллиона двести восемьдесят восемь тысяч) рублей.

ПРИЛОЖЕНИЕ К ОТЧЕТУ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Активное формирование рынка недвижимости в России характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенной законодательной базы и недостаточно высокой платежностью граждан и инвестиционным потенциалом юридических лиц.

Для решения проблем, возникающих на этапе становления рынка недвижимости. Необходимы специалисты высшей квалификации, владеющие соответствующими знаниями, способствующие развитию новой области знания со своей методологией, терминологией и принципами исследований.[1]

Дисциплина «Экономика недвижимости» призвана обеспечить подготовку высококвалифицированных специалистов, отвечающих новейшим тенденциям развития экономики России, и в частности, рынка недвижимости, и для студентов специальности «Городской кадастр» изучение этой дисциплины послужит хорошей основой для экономического и технического образования.