Оценка одноэтажного промышленного здания

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

 «Владимирский государственный  университет имена Александра Григорьевича и Николая Григорьевича Столетовых»

Курсовая работа

по дисциплине: «Оценка объектов недвижимости»

ТЕМА: «Оценка одноэтажного промышленного здания.»

Выполнил:

Студент группы

Принял:

Владимир 2012

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………………...3

I.ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА…………………………………………………………..4

II. ЭКСПЕРТИЗА БЕЗОПАСНОСТИ………………………………………………………..12

III.ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА………………………………………………………………15

VI.ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА…………………………………………..………...25

V.ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА………………………………………………...…...45

VI.УПРАВЛЕНЧЕСКАЯ экспертиза…………………………………………………….…49

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………………….60

Введение

В рамках данной курсовой работы рассматривается тема реализация инвестиционного строительства проекта одноэтажного промышленного здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Черкасская д.25

Цель курсовой работы – на основе анализа инвестиционного процесса создания объекта недвижимости, и дальнейшей его эксплуатации, оценить возможность реализации проекта, его эффективность и разработать  комплекс необходимых управленческих мероприятий.

Основные задачи курсовой работы – рассмотрение практической целесообразности строительства и дальнейшей эксплуатации комплекса, обоснование прибыльности и рентабельности строительства, соответствие технологических и правовых решений существующему законодательству и нормативным требованиям.

Экспертиза (проверка, оценка) является обязательным этапом практически  любой деятельности, поскольку призвана оценить соответствие результата деятельности запланированным показателям. Экспертиза, как правило, осуществляется на основе определенных правил, зафиксированных документально в виде ведомственных, нормативных, законодательных актов. Все инвестиционные проекты независимо от источников финансирования и форм собственности объектов капитальных вложений до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с законодательством Российской Федерации.

I.Техническая экспертиза

Площадь участка на котором  располагается здание составляет 6, 517 га.  В составе постройки предусмотрено: возведение промышленного цеха и административного сооружения.

Проект строительства  комплекса разработан на основании  «Акта разрешенного использования  территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления  строительства, реконструкции. Проектом также предусмотрено благоустройство территории в полном объеме в соответствии со СНиП 2.07.01-89 «Планировка и застройка городских и сельских поселений».

1.1 Архитектурно-строительные решения

1.1.1  Описание генерального плана участка застройки

Участок строительства расположен в Западном административном округе г. Екатеринбурга. В настоящее время территория свободна от застройки.

1.1.2 Объёмно – планировочные решения

1.1.2.1 Структура здания

Промышленное здание состоит из следующих основных функциональных зон:

• Промышленного цеха
• Административной пристройки

1.1.2.2 Административная пристройка

Планировка офисных  этажей предусматривает возможность  разбивки на лоты приблизительно по 200 кв.м, таким образом, что у каждого лота имеются свои пути эвакуации. Предусмотрена возможность попарного объединения лотов. Расчет количества людей производился исходя из показателя 12 м2 полезной площади на 1 человека.

Входы в офисные помещения предусмотрены из холла на втором этаже. На входах организован вестибюль с постом охраны. В каждом лоте предусмотрен доступ ко всем инженерным системам и выделены зоны размещения санузлов и миникухонь с подводкой водопровода, канализованием и вентиляцией.

1.1.3 Внутренняя отделка

1.1.3.1 Внутренние стены и перегородки

Внутренние  стены и перегородки железобетонные и кирпичные, пеноблочные, газосиликатные, гипсокартоновые, отделанные или оштукатуренные с финишной отделкой по требованию Заказчика, в соответствии с классом делового центра, функциональным назначением помещений.

1.1.3.2 Полы

Полы в предусмотрены высотой 0 мм с целью прокладки коммуникацийи устройства арендаторами фальшполов. В отделанных помещениях полы выведены под соответствующую отметку. Для пола автостоянки применено износо- и маслостойкое полимерное покрытие. Облицовка полов в технических помещениях – керамическая плитка, в общественных помещениях офисов и на лестницах – керамогранит. Плинтусы выполняются из материала, аналогичного примыкающему покрытию.

1.1.3.3 Потолки

В административных помещениях использованы подвесные потолки типа “Armstrong” со встроенными светильниками. В технических помещениях и автостоянке предусмотрено выравнивание с последующей окраской.

1.1.3.4 Санитарные узлы здания

Отделка полов  и стен санитарных узлов – мелко- и среднеразмерная керамическая плитка. Гидроизоляционное покрытие устроено на полу с заводом на плинтус. Поверхность напольного покрытия противоскользящая.

1.1.3.5 Наружные двери и ворота

Наружные двери запроектированы  из алюминиевого профиля. В качестве заполнения использованы двухкамерные стеклопакеты и алюминиевые панели, окрашенные порошковыми эмалями по RAL. Двери главных входов спроектированы по отдельному заданию в увязке с архитектурным решением интерьеров. Наружные двери в технические помещения запроектированы утепленными стальными. Окраска дверей в заводских условиях порошковыми эмалями по RAL. Ворота стандартные однопольные с механическим приводом для опускания и подъема.

1.2 Конструктивные решения

Конструктивные решения  проектируемого здания приняты в  соответствии  с утвержденным заданием на проектирование, архитектурно-планировочными решениями, а также согласно инженерно- геологическим условиям участка.

Здание состоит из следующих основных функциональных зон, имеющих свои конструктивные особенности:

• Промышленного цеха
• Административной пристройки

За относительную отметку  ±0,00 принят уровень пола первого  этажа, соответствующий абсолютной отметке 147,50 м. 

1.2.1 Промышленный цех

Фундаменты. Предусмотрены свайные фундаменты с плитным ростверком высотой 3000 мм. Сваи железобетонные буронабивные диаметром 1200 мм, длиной около 25 м, с шагом от 2.8х2.8 до 3.5х3.5 м.

Класс бетона по прочности  на сжатие для конструкций свай и  фундаментных плит – В40, марка бетона по водонепроницаемости – W6. Для обеспечения  гидроизоляции под фундаментными плитами применяется наплавной полимерный материал – "Унифлекс".

Перекрытия приняты толщиной 250 мм с устройством надколонных капителей размером 3000х3000 м толщиной 500 мм. Класс бетона по прочности на сжатие В60(-4 – +3 этаж), В40( 5-31эт),  В25 (32 – 47), арматура класса А400.

Ядра жесткости.  Стены наружного контура ядер жесткости приняты толщиной 800 … 350 мм из бетона классов В60 … В40,которые представлены ниже, в таблице 1.3:

Водосток: внутренний.

           Наружные стены:

• Панели поэлементной сборки  шириной 1,7м, высотой на этаж. Обрамление по контуру – металлическая рама из несущих алюминиевых профилей. В качестве заполнения панелей в светоропрозрачной части использованы двухкамерные стеклопакеты. 
  В подоконной части – «сэндвич»-панель 1,7мх0,85м (h) в обрамлении из алюминиевых несущих профилей, состоящая (снаружи): гранитные плиты толщиной 30мм, прижатые по периметру и в центральной части к металлической раме через терморазъемы; жесткая минераловатная плита (150мм) по стальному листу (3мм) с антикоррозионным и противопожарным покрытием, прикрепленному по периметру к раме подоконной части.

1.2.2 Административная пристройка

Фундамент  принят в виде  монолитной железобетонной плиты, толщина которой 1500 мм.

Класс бетона по прочности  на сжатие принят В30, марка бетона по водонепроницаемости  – W6. Арматура класса А400.

Ядра жесткости приняты толщиной 250 мм  из бетона класса В40.

Колонны в зависимости от действующей в них нагрузки имеют размеры 500х500мм, 500х1000мм, 500х1200мм из бетона классов В60, В40 и В30. Арматура класса А500.

1.2.3 Теплоснабжение

Теплоснабжение комплекса  предусматривается централизованное, от городских тепловых сетей. Подготовка теплоносителей для потребителей систем отопления и вентиляции (далее  – ОВ), предусматривается в 2-х  центральных индивидуальных тепловых пунктах (ЦТП-1-25.915 Гкал/ч  и ЦТП-2-24,100 Гкал/ч) размещенных на нижних уровнях здания и дополнительных индивидуальных тепловых пунктах (далее -  ИТП).

Проектом предусматриваются  следующие расчетные параметры  теплоносителя для систем водяного отопления каждого корпуса:

• 90-70 ºС для 10-ти этажных корпусов;
• 90-65 ºС для высотных корпусов.

Расчетные параметры  теплоносителя в контурах теплоснабжения приточных установок,  1-го подогрева  центральных кондиционеров и  воздушно-тепловых завес (далее – ВТЗ) предусматриваются:

• 95-65 ºС для 10-ти этажных корпусов и нижних зон высотных корпусов;
• 90-60 ºС для верхних зон высотных корпусов.

Расчетные параметры  теплоносителей для второго подогрева  центральных кондиционеров предусматриваются: 70-40 ºС.

Расчетные параметры  теплоносителя для 4-х трубных  фанкойлов – проектом предусматриваются 65-40 ºС.

1.2.4 Отопление

Отопление надземных  уровней, технических и вспомогательных  помещений предусмотрено водяное, регулируемое локальными системами  по разнофункциональным группам помещений.

Системы водяного отопления  предусматриваются 2-х трубные, стояковые  и горизонтальные.

В качестве отопительных приборов водяного отопления предусмотрены  радиаторы и конвекторы зарубежных производителей.

Сети систем отопления предусматриваются из стальных и пластиковых труб.

Отопление автостоянок  предусматривается воздушное: совмещенное  с приточной вентиляцией и  воздушно-отопительными агрегатами.

1.2.4 Вентиляция

Вентиляция проектируемого комплекса предусматривается принудительная, приточно-вытяжная, локальными системами по разнофункциональным группам помещений.

Основные рабочие зоны комплекса оборудуются системами  комфортного кондиционирования  по схеме: чиллер-кондиционер-фанкойл.

Технологические помещения  комплекса (диспетчерские, серверные, аппаратные, и т.п.)оборудуются системами кондиционирования по схеме:

• в помещениях, где требуется точное поддержание температуры и важности предусматривается установка прецизионных кондиционеров;
• в помещениях где требуется поддержание температуры, а точность поддержания важности воздуха не нормируется предусматривается установка сплит-систем.

Воздухообмены по помещениям и зонам определены расчетами  на ассимиляцию производственных вредностей, приняты по нормативным кратностям и по удельным объемам подачи наружного воздуха на человека (рабочее место).

Надземные и подземные  уровни комплекса оборудуются локальными системами принудительной противодымной  вентиляции.

Основные наружные входы  здания и въездные ворота рамп автостоянок  оборудуются воздушно-тепловыми завесами с водяным нагревом.

1.2.5 Энергосбережение

Для экономии энергоресурсов проектом предусматривается:

• применение рекуперации тепла с промежуточным теплоносителем;
• центрально-качественное регулирование в системе водяного отопления
• применение качественного регулирования теплопроизводительности  приточных установок с помощью смесительных насосных узлов, позволяющего снижать температуру обратной сетевой воды при повышении качества регулирования и надежности системы теплоснабжения;
• разделение систем отопления, кондиционирования  и вентиляции по функциональному назначению и в соответствие с режимом работы, обслуживаемых помещений, что позволяет отключать отдельные системы, не нарушая температурно-влажностного режима в других помещениях;
• установка теплосчетчиков на вводе.

Для обеспечения управление работой инженерными системами  комплекса, экономного потребления, контроля и учета расходуемых энергоресурсов, предусматриваются размещение в  комплексе единого центра, оснащенного  современными  системами автоматики.

1.2.6 Водоснабжение и водоотведение

Система водоснабжения  и водоотведения состоит из: хозяйственно-питьевого водоснабжения, хозяйственно-бытовой канализации, производственной канализации, дренажной канализации автостоянки

1.2.7 Слаботочные системы

Все технические  решения принимались в соответствии со следующими нормативно-техническими документами:

• ВСН 60-89 «Устройства связи, сигнализации и диспетчеризации инженерного оборудования жилых и общественных зданий. Нормы проектирования»;
• ВСН 116-93 «Инструкция по проектированию линейно-кабельных сооружений связи»;
• ГОСТ 19472-80 «Сети телефонные. Термины и определения»;
• ГОСТ Р 52023-2003 «Сети распределительные систем кабельного телевидения»;
• РП.6.029-1-87 «Методическое руководство по проектированию. Крупные системы коллективного приема телевидения»;
• МГСН 4.04-94 «Многофункциональные здания и комплексы»;
• МГСН 4.19-2005 «Временные нормы и правила проектирования многофункциональных высотных зданий и зданий-комплексов в городе Москве»;
• ПУЭ «Правила устройства электроустановок».

В проектируемом комплексе  проектом предусматриваются следующие  внутренние сети и системы связи: система телекоммуникаций; городская радиотрансляционная сеть; система приема телевидения; система оперативной радиосвязи; система часофикации.

1.2.8 Автоматическая пожарная сигнализация

Для быстрого и своевременного обнаружения пожара и выдачи сигналов на управление  всеми системами  противопожарной защиты деловой  центр оборудуется автоматической пожарной сигнализацией адресно-аналогового типа.

Система пожарной сигнализации комплекса выполнена централизованно-распределенной, предусматривающей наличие центрального пожарного пульта комплекса (ЦПП), расположенного в ЦУЗ корпуса Г (первая очередь  строительства) и пультов пожарной сигнализации (ППС) для каждого из зданий комплекса: корпусов А, Б (ЦУЗ корпусов А и Б на 1 этаже корпуса А), корпуса В (ЦУЗ корпуса В), корпуса Г (ЦУЗ корпуса Г) и автостоянки (пожарный пост автостоянки в помещении ЛПУ на – 2 уровне).

ЦПП оборудован автоматическим рабочим местом на базе персонального компьютера, на котором отображаются (в том числе в графическом виде) все события в системе автоматической противопожарной защиты здания. При выходе из строя ЦПП или потери связи с ним, все функции сигнализации и управления противопожарной защитой здания выполняют ППС соответствующего здания, оборудованный пультом управления, входящим в комплект выбранного оборудования.

Извещатели устанавливаемые  за подвесными потолками имеют специальные  выносные индикаторы на потолке.

II. Техника безопасности

2.1 Мероприятия по охране труда

При производстве строительно-монтажных работ должны выполняться правила техники  безопасности и производственной санитарии, предусмотренные СНиП 12-03-2001 часть 1 и СНиП 12-04-2002 часть 2 «Безопасность труда в строительстве», стандартами, организация охраны труда, предусмотренная Федеральным законом от 17 июля 1999 г.        № 181-ФЗ «Об основах охраны труда в Российской Федерации» и другими нормативными документами.                                                

Мероприятия по организации стройплощадки производить  в соответствии со стройгенпланом.

Все рабочие, занятые  на работах по возведению здания, должны быть обучены безопасным методам  и приемам их выполнения. Для каждой специальности составляется производственная инструкция по технике безопасности, охране труда при выполнении определенного вида работ.                                         

Инструктаж  по технике безопасности должен производиться  на рабочем месте.                          

Все рабочие  должны быть ознакомлены с правилами  пользования индивидуальными средствами защиты и инструментом.                                         

Возведение  комплекса разрешается только при  условии  руководства работами в  каждую смену инженерно-техническими работниками, ответственными за безопасное производство работ.                                 

В целях пожарной безопасности на строительной площадке рабочий должен выполнять следующие требования: курить только в специально отведенных местах, обеспеченных средствами  пожаротушения; не разводить костры, не сжигать мусор и отходы;  горючие строительные отходы убирать ежедневно после работы с  рабочих мест и непосредственно со строительной площадки в специально отведенные места на расстояние не ближе 50 метров от зданий и складов;   не загромождать доступы и проходы к противопожарному инвентарю; устройство сушилок одежды и обуви в тамбурах и других помещениях, располагающихся у выходов из здания, не допускается.

2.2 Условные указания по технике безопасности и противопожарные мероприятия

   На территории строительства установлены временные металлические сетчатые ограждение строительной площадки на блоках ФБС, согласно плана. На территории строительства установлены указатели проездов и проходов. Опасные для движения зоны ограждены, выставлены на их границах предупредительные плакаты и сигналы, видимые как в дневное, так и в ночное время. Проходы, подъезды, погрузо-разгрузочные площадки очищены от мусора, строительных отходов и не загромождены.             

В зимнее время  регулярно очищается проезжая часть  от снега и льда, а тротуары и  пешеходные дорожки, кроме того, посыпаются песком.                            

Производство  работ в зоне расположения подземных  коммуникаций (электрокабели, газопроводы, теплотрассы и др.) допускается  только с письменного разрешения организации, ответственной за эксплуатацию этих сооружений.     

При производстве строительно-монтажных работ рабочие  места монтажников оборудованы  приспособлениями, обеспечивающими  безопасность производства работ. Запрещается  пребывание людей на этажах ниже того, на котором производятся строительно-монтажные работы  (в одной захватке).        

Строительная  площадка и бытовой городок оборудованы  комплектом первичных средств пожаротушения - песок, лопаты, багры, огнетушители.

Оборудованы телефонной связью помещения, в которых размещаются  рабочие.

Соблюдается своевременное  выполнение противопожарных мероприятий  и соблюдение противопожарных требований (при эксплуатации временных бытовых  зданий и сооружений).                                           

Баллоны с газами числом не более 50 штук храняться в самостоятельных складских помещениях (зданиях) или под навесами, выполненными из несгораемых конструкций и защищенны от прямого попадания солнечных лучей. Место установки ограждено и имеет ящик с песком объемом  не менее 0,5куб.м., лопату  и два огнетушителя. Пожаротушение осуществляется от пожарных гидрантов, установленных на колодцах существующей водопроводной сети. Радиус обслуживания пожарных гидрантов 150м.        

Запрещено производство строительно-монтажных работ в  случае, если территория строительного участка  не имеет источников водоснабжения для пожаротушения, дорог, подъездов и телефонной связи.                 

Баллоны с горючим  газом, установленные в помещениях, находятся не ближе 1,5м от приборов отопления. На рабочем месте разрешается  иметь не более двух баллонов: рабочий и запасной. Работы производить с соблюдением «Правил пожарной безопасности Российской Федерации».             

Легковоспламеняющиеся и горючие жидкости хранятся в  отдельно стоящих несгораемых зданиях, оборудованных вентиляцией. Хранить легковоспламеняющиеся и горючие жидкости в полуподвальных и подвальных помещениях не разрешается. Запрещается хранить горючие и  легковоспламеняющиеся жидкости в открытой таре.     

Места огневых  работ и установки сварочных  агрегатов и трансформаторов очищены от сгораемых материалов в радиусе не менее 5м.              

Для данного  объекта предусмотрено:              

• Водоснабжение осуществляется от пожарного гидранта существующей водопроводной сети.    
• Количество въездов-выездов на стройплощадку – 2.

У въезда на стройплощадку  установлен план пожарной защиты в  соответствии с ГОСТ 12.1.114-82 с нанесенным строящимся и вспомогательными зданиями и сооружениями, въездами, подъездами, местонахождением водоисточников, средств  пожаротушения и связи.

.

III.Правовая экспертиза

В В этой части приведены  данные об участниках проекта, правовых формах их взаимоотношений, земельном  участке. В рамках данной экспертизы проводился анализ для целей исследования правомерности реализации инвестиционного проекта.

Правовые  основы осуществления строительства

Основанием для выполнения работы является:

• Распоряжения Правительства Екатеринбурга от 03.10.2006г. №1970-РП «О проектировании и строительстве Промышленного здания».
• Инвестиционный договор, сторонами которого являются:

             - Департамент земельных ресурсов города Екатеринбурга;

             - ОАО «Комтехстрой»

3.1 Сведения о субъектах проекта

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме  капитальных вложений, являются инвесторы, застройщики, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений, а также иные лица. Сведения о субъектах проекта представлены в ниже, в таблице 2.1:

                                              Сведения о субъектах проекта                                 Таблица 2.1

ОАО «Комтехстрой»                                               Таблица 2.2

         ООО «Архитектурная мастерская  «Сергей Киселев и Партнеры»       Таблица 2.3