Оценка рыночной стоимости 8-ми этажного жилого дома, расположенного по ул. Союзная-Томская г. Владивостока

Министерство образования и  науки Российской Федерации

Дальневосточный федеральный университет

Инженерная школа

Кафедра  Строительства и управления недвижимостью

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

к курсовой работе по дисциплине:

"Основы оценки собственности"

на  тему: « Оценка рыночной стоимости  8-ми этажного жилого дома, расположенного по ул. Союзная-Томская г. Владивостока»

Студент группы С-3461: Васильева Е.И.

Руководитель: Тупикова О.А.

Владивосток, 2011

Оглавление

Введение 3

1. Общие сведения 4

1.1. Описание оцениваемых прав 4

1.2. Используемое определение стоимости 4

1.3. Последовательность определения рыночной стоимости объекта оценки 4

2. Анализ среды местоположения объекта оценки и его окружения 6

2.1. Обзор рынка продажи недвижимости в регионе 6

2.2. Обзор рынка аренды офисных помещений 6

2.3. Выводы 7

3. Описание объекта оценки 8

3.1.    Анализ местоположения объекта оценки 8

3.2.    Описание качественных и количественных характеристик объекта 9

недвижимости 9

4. Анализ наилучшего использования объекта 12

4.1. Анализ наиболее эффективного участка как свободного 12

5. Определение стоимости объекта затратным методом 13

5.1. Определение стоимости участка земли 13

5.2. Определение восстановительной стоимости недвижимости 14

5.3.    Определение накопленного износа 15

5.3. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости 16

6. Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом 17

6.1. Анализ аналогов объекта оценки и обоснование их выбора 17

6.2.     Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости 17

6.3. Расчет корректировок по сопоставимым объектам 19

7. Определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом 22

8. Обобщение результатов и определение итоговой стоимости 26

Заключение 27

Список используемой литературы 29

Введение

Актуальность  темы

Цель курсовой работы – определение рыночной стоимости 8-ми этажного жилого дома на 70 квартир с офисными помещениями, расположенного в г. Владивосток по ул. Союзная – Томская.

При написании курсовой работы, необходимо выполнить следующие задачи:

- произвести обзор рынка  продаж жилой недвижимости и  аренды офисных помещений;

- определить рыночную  стоимость объекта с использованием  затратного, сравнительного и доходного подходов;

- произвести итоговое согласование стоимости.

Для написания работы исходным материалом является проектно-сметная  документация, разработанная ОАО «Дальневосточный ПромстройНИИпроект». Другие источники информации и используемые методы и подходы

Дополнить до 1 стр.

1. Общие сведения

1.  Описание оцениваемых прав

Земельный участок и 8-ми этажный дом, расположенный на этом участке является собственностью ООО «Жилкапинвест». Оцениваемое право – полное право собственности организации, т.е. право владения, пользования и распоряжения.

Право собственности на недвижимое имущество закреплено и  регулируется Гражданским Кодексом, Земельным Кодексом и Федеральным Законом №135 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со ст. 255 ГК РФ, при проведении оценки объект недвижимости рассматривается свободным от каких-либо прав на удержание, долговых обязательств или иных обременений, не сопровождается наложенными на них арестами, сервитутами и иными ограничениями имущественных прав.

2.  Используемое определение стоимости

В данной работе для целей  оценки недвижимости, определяется его рыночная стоимость. В соответствии с Федеральным Законом №122 «Об оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях его конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине рыночной стоимости не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки  не обязана отчуждать объект  оценки, а другая не обязана  принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо  ознакомлены о предмете сделки  и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен  на открытом рынке посредством  публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки  выражен в денежной форме.

1.3. Последовательность определения  рыночной стоимости объекта оценки

Оценка недвижимости производится в следующей последовательности:

1. Предварительное ознакомление с объектом оценки;
2. Сбор, обработка и анализ информации, необходимой для оценки;
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;
4. Определение рыночной стоимости объекта с применением затратного метода;
5. Определение рыночной стоимости объекта с применением сравнительного подхода;
6. Определение рыночной стоимости объекта с применением доходного подхода;
7. Согласование результатов, полученных различными подходами и итоговое заключение о рыночной стоимости объектов недвижимости.
8. Оформление результатов оценки.

2. Анализ среды  местоположения объекта оценки и  его окружения

1.  Обзор рынка продажи недвижимости в регионе

Обзор цен предложения  квартир, расположенных в районе Первой речки, в зависимости от их типа, произведен в таблице 2.1.1.

Таблица 2.1.1

Изменение цены за 1 м² за период с апреля по октябрь, отражено на графике:

2.  Обзор рынка аренды офисных помещений

Изменение цены предложения за 1 м²  офисного помещения в г. Владивосток для района Первой речки, отражено на графике:

Анализ  рынка продажи/аренды квартир и  офисов произведен по количеству предложения за указанные периоды [1].

Анализ  рынка и его  тенденции сделай за 2-1,5 года Нет анализа рынка аренды

3. Выводы

Изменение рыночных цен показывает, что на рынке жилой недвижимости наиболее актуальными являются 2-х  комнатные квартиры, а за последние 3 месяца значительно вырос спрос на однокомнатные. Для 3-х комнатных квартир ожидается дальнейшее падение спроса. Что касается рынка аренды офисных помещений, какие-либо выводы делать нельзя, поскольку этот рынок отличается сильной нестабильностью. Поэтому возможно как резкое увеличение предложения, так и его дальнейшее снижение.

Выводы дополнить, указав какие тенденции изменения рост-снижение на сколько % и что ожидать в будущем

3. Описание объекта оценки

Объектом оценки является 8-ми этажный жилой дом, расположенного в г. Владивостоке по ул. Союзная-Томская, который входит в состав жилого комплекса Парус. Комплекс включает в себя один 8-ми этажный дом и три 22-х этажные, а также три 3-х этажные стоянки, полностью решающие проблему с парковочными местами. Около дома имеются детские площадки, площадки для отдыха и хозяйственных целей. На цокольных этажах расположены офисы.

3.1. Анализ местоположения объекта  оценки

Объект окружен многочисленными  многоквартирными жилыми домами и административными зданиями. Севернее расположены хозяйственный корпус, склады и гаражи.

Неподалеку от здания находятся  детский сад, школа, рынок, современный  кинотеатр New Wave Cinema, а также 2 торговых центра – гипермаркет В-лазер и Игнат.

Основной подъезд к дому осуществляется со стороны Океанского проспекта. Размещение здания не нарушает инсоляцию и обеспечивает необходимые противопожарные и бытовые расстояния окружающей застройки.

Природно-климатические особенности

Таблица 3.1.1

Оценка местоположения объекта

Таблица 3.1.2.

3.2. Описание качественных и количественных  характеристик объекта

 недвижимости

Таблица 3.2.1

Анализ характеристик  оцениваемого здания показал, что данный объект имеет достаточно выгодное местоположение и является привлекательным для потенциального покупателя.

Достоинства:

1. Развитая инфраструктура. Недалеко от здания расположены школа, детский сад, кинотеатр New Wave Cinema, рынок, многочисленные административные здания
2. Близость к Амурскому заливу
3. Удобные транспортные развязки
4. Наличие достаточного количества парковочных мест
5. Недостатки

4. Анализ наилучшего использования объекта

1.  Анализ наиболее эффективного участка как свободного

В соответствии с Международными Стандартами Оценки наилучшее и  наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование объекта, которое должно удовлетворять следующим требованиям: являться физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и при этом обеспечивать максимальный экономический эффект.

Данный участок принадлежит  к территории, которая по функциональному  назначению относится к жилой зоне []. В соответствии с Правилами землепользования, в жилой зоне возможно размещение объекта розничной торговли площадью до 1500 м². Участок под застройку составляет 844 м².

Поэтому в качестве вариантов  возможного использования земли  служат:

• Строительство ресторана (2 этажа, высотой 3,6м);
• Строительство торгового центра (6 этажей, высотой 3,6м).

Анализ наиболее эффективного использования участка

Анализ предусматривает  сопоставление альтернативных вариантов  застройки участка земли. Самая  высокая остаточная стоимость земли соответствует ее наиболее эффективному использованию.

1. Арендную ставку принимаем в соответствии с рынком г. Владивостока для данного объекта. Для торгового центра класса В с принятыми параметрами (ориентир – высота этажа) средняя величина аренды составляет 1250 руб. в месяц, а для ресторана высокого класса 1300 руб.
2. Потенциальный валовой доход определяется по формуле:

S_чист – площадь сдаваемая в аренду;

а_р – арендная ставка.

3. Действительный валовой доход получаем следующим образом:

К₁ – коэффициент учитывающий недоиспользование помещений объекта;

К₂ – потери, учитывающие недополучение средств от арендных платежей

Для ресторана коэффициенты К₁ и К₂ принимаем равными 1 из-за отсутствия недоиспользования площадей, соответственно недополучаемая прибыль так же равна 1.

Для торгового центра эти коэффициенты составляют К₁=0,9375, К₂=0,9 (см. главу 7)

4. Чистый операционный расход получаем как разницу ДВД и ОЗ:

NOI=ДВД-ОЗ

ОЗ определены как ДВД, умноженный на коэффициент в соответствии с [].

5. Восстановительная стоимость определяется по таблицам УПВС []. Для определения стоимости в текущих ценах применяем следующие коэффициенты:

• К_1969-1984=1,2 [].
• К_1984-2011=150,26 (на III квартал) [].

6. Доход, приходящийся на здание определен как произведение восстановительной стоимости здания V_восс и коэффициента капитализации здания К_зд. Доход, приходящийся на землю, определяем как разность NOI и дохода, приходящегося на здание.

7. Остаточная стоимость земли:

К_зем – коэффициент капитализации земли [].

Все данные оформляем в  таблицу 4.1.

Расчет остаточной стоимости  земли

 Таблица 4.1.1

2. Таким образом, наибольшую остаточную стоимость дает стратегия застройки, предусматривающая строительство торгового центра. Проверь рачет по торговому центру   Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями

Поскольку здание жилое, использование  его как торговое или офисное  невозможно, поскольку затраты на переоборудование и перепланировку потребуют огромных капиталовложений, что является крайне невыгодным и убыточным вариантом. Поэтому  в качестве вариантов использования существующего здания выбраны следующие:

• Существующее использование (рассматривается, что доход приходится только на долю офисных помещений);
• Размещение магазинов на офисных этажах.

При определении остаточной стоимости  применяем тот же алгоритм расчета, что и в п.4.1.

При определении ДВД, принимаем  коэффициенты К₁ и К₂: для магазинов равными 1 из-за отсутствия недоиспользования площадей, для офисов 0,9375 и0,9 соответственно (см. главу 7???).

Расчет остаточной стоимости  земли

Таблица 4.2.1.

Подводя итоги, можно сказать, что оба варианта использования являются неэффективными, поскольку доход, приходящийся на здание, составляет отрицательную величину, а это означает, что земля сильно «недогружена».

6. Определение стоимости объекта затратным  методом

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта с учетом износа.

Этапы затратного подхода:

1. Расчет стоимости земельного участка.
2. Расчет восстановительной стоимости.
3. Расчет накопленного износа.
4. Расчет стоимости объекта с учетом износа.

1. Определение стоимости участка земли

Для определения стоимости  земельного участка используется метод  сравнения продаж (сравнительный подход). Такой метод позволяет определить стоимость участка при помощи сравнения с ценой продаж аналогичных объектов и основан на принципе замещения, при котором, как правило, рыночная стоимость не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение подобного объекта.

Характеристики  сопоставимых земельных участков

Таблица 5.1.1

Характеристика  стоимости участка с учетов корректировки  цены

Таблица 5.1.2

Почему  отличаются площади  участков?????в таблицахЦена за 1 м² составит 70 770 руб., а целого участка – 59 765,3 тыс. руб.

2. Определение восстановительной стоимости недвижимости

V_восст=V_нс+Пр, где

Vнс – стоимость нового строительства

Пр – прибыль предпринимателя