Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное  образовательное

учреждение высшего профессионального  образования

«Тульский государственный университет»

Кафедра «Финансы и менеджмент»

Курсовая работа

по дисциплине «Оценка бизнеса»

на тему:

«Оценка рыночной стоимости  двухкомнатной квартиры»

Выполнил: студентка гр. 720691 Кондрашова Л.В.

^{(Фамилия  И.О.)}

Проверил: ассистент каф.«ФиМ» Ковалева О.В.

                                            ^{(должность)                 (Фамилия И.О.)}

Тула 2012

Содержание

Введение

Развитие в России рыночных отношений потребовало формирования нового вида деятельности – оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Согласно российскому  законодательству оценочная деятельность включает: оценку бизнеса; оценку недвижимости; оценку машин, оборудования и транспортных средств; оценку нематериальных активов и оценку интеллектуальной собственности.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие  в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящиеся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
• стационарные сооружения благоустройства территории участка;
• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся  данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
• другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Оценка недвижимого  имущества необходима при:

• операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
• акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
• привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• кадастровой оценке при целях налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• страховании объектов недвижимости;
• кредитовании под залог объектов недвижимости;
• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
• ликвидации объектов недвижимости;
• исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
• других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Цель данной курсовой работы – научиться оценивать объекты недвижимости доходным, сравнительным и затратным подходами.

Предметом оценки является двухкомнатная квартира.

Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Дать характеристику  объекту недвижимости;

2. Определить наилучшее  и наиболее эффективное использование объекта оценки;

3. Оценить стоимость  данного объекта оценки затратным,  доходным и сравнительным подходами;

4. Согласовать полученные  результаты;

5. Определить рыночную  стоимость объекта оценки.

1. Краткое изложение  основных фактов и выводов

Таблица 1

Оценке подлежит рыночная стоимость объекта.

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, за которую имущество будет продано  на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения справедливой сделки между покупателем и продавцом, при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы.

Из определения следует, что сделка совершается на определенную дату, и переход прав на имущество от  продавца к покупателю осуществляется на следующих условиях:

• каждая сторона сделки хорошо информирована и действует в направлении наилучшего соответствия своим интересам;
• каждая сторона имеет типичную для данного рынка мотивацию к совершению сделки;
• объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты в течение разумного срока;
• одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая – не обязана принимать исполнение;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и  принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

2. Объем и этапы исследования

Объектом оценки является двухкомнатная квартира, находящаяся по адресу: Тульская область, г. Тула, пр-кт Ленина, д.145, кв. 42.

Оценка рыночной стоимости  рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

Cбop общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

Сбор  специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями  административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

Применение  методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

Подготовка  отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

3. Среда местоположения

Местоположение. В настоящее время Центральный район занимает центральную и юго-восточную части города. Он включает в себя 12 микрорайонов и 28 посёлков, которые со временем вошли в состав Тулы. Район является вторым по численности населения (82 097 чел.) после Пролетарского. В районе имеется крупный сектор частных домовладений.

Объект оценки расположен в Центральном районе города Тулы, вдоль центральной улицы –  проспекта Ленина, первая линия домов, в районе остановок общественного транспорта, в непосредственной близости от троллейбусного кольца.

Квартира находится  на 9-м этаже девятиэтажного кирпичного дома в Центральном районе. Площадь квартиры –43 м².

Окружение. Двор дома обустроен, имеется детская площадка, место для парковки личного автотранспорта, зеленые насаждения. Объект оценки находится в районе с развитой инфраструктурой. На расстоянии 300-400 метров находится детский сад и школа. Рядом с домом располагаются несколько крупных супермаркетов («Спар», «Магнит», «Дикси», «Семь столиц»), несколько круглосуточный продуктовый магазин, магазин хозяйственных товаров, магазин бытовой техники и овощные палатка. Также неподалеку находятся парикмахерские, магазины одежды, три аптеки, банк, магазин инструментов, в этом же доме находится супермаркет «Дикси» и магазин «СпецОдежда».

Преобладающая застройка данного района – многоквартирные  жилые дома.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, газопроводом, телефонной сетью, сетью Интернет, лифтовой шахтами и мусоропроводом. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации квартиры находились в работоспособном состоянии.

Подъезд – асфальтированная дорога с пр. Ленина. Общее удаление от транспортных путей – 50 м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как хорошее. Площадка застройки характеризуется высокой степенью застройки.

Характеристика  местности. Городская, расположена в Центральном районе г. Тулы.

Рельеф площадки – спокойный, без существенных неровностей. Уровень грунтовых вод на участке находится в 2,1-2,7м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный, что характеризуется довольно тёплым летом со средней температурой июля +20°C и умеренно-холодной зимой. Средняя температура января составляет −10°C. Годовое количество осадков — 500—700 мм, Основное направление ветров — южное, западное и юго-западное. Глубина промерзания грунта -1,2. Преобладающее направление ветров – юго-западное.

Степень застройки  80%.

Характеристика спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных объектов значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок.

Коммерческая  привлекательность объекта оценки. Объект расположен в Центральном районе, на незначительном удалении от маршрутов городского транспорта (автобусы: 18, 25, 26, 28, 34, 38; автолайны: 29, 30, 35, 18, 33; трамваи: 12, 14). Объект может быть использован только по непосредственному назначению, в качестве жилого помещения.

К достоинствам  объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1. объект находится в центральном района;
2. объект имеет высокий уровень технического обеспечения;
3. удобные подъездные пути;
4. незначительное удаление от маршрутов городского транспорта;
5. в квартире проведена телефонная сеть, кабельное телевидение, высокоскоростной интернет;

4. Описание основных параметров  здания

Техническое обследование проведено с целью определения  фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки. Использованы результаты визуального, технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком (табл.2 ,3).

Таблица 2. Общие  данные

Таблица 3. Строительные характеристики

Подъезд дома в хорошем  состоянии, оборудован металлической  дверью. Лестничная клетка в хорошем  состоянии. Мусоропровод на лестничной клетке. Один пассажирский лифт. Количество квартир на этаже – 6.

Окна выходят на проспект Ленина. Ориентация окон по сторонам света: запад.

5. Описание технического состояния  основных элементов

Фундамент. Вскрытие не производилось. Выпучивание кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние отличное.

Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как отличное.

Перекрытия. При осмотре мест примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытия не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.

Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер не поврежден. Состояние крыши отличное.

Проемы  оконные и дверные. На окнах поставлены новые пластиковые стеклопакеты. Рассыхание дверных и оконных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены.

Полы. При осмотре видимых повреждений не обнаружено. Полы покрыты плиткой на кухне, в коридоре и ванной комнате, ламинат – в жилых комнатах. Состояние оценивается как отличное.

Внутренняя  и наружная отделка. Внутренняя и наружная отделка находятся в отличном состоянии.

Инженерное  обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии, не требуют ремонта или замены.

Общее состояние объекта можно оценить как хорошее.

6. Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования объекта

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

При определении вариантов  лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены  четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность – рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
2. Законодательная разрешенность – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, исторических, зонных и экологических положениями законодательства.
3. Финансовая осуществимость – рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.
4. Максимальная эффективность – рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

На основании анализа  всех возможных вариантов, можно  сделать вывод о том, что наилучшими и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве жилого помещения.

7. Определение стоимости объекта

Определение стоимости  осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок  недвижимости в целом, так и непосредственно  на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют 3 основных подхода:

• Затратный подход;
• Метод прямого сравнительного анализа продаж;
• Доходный подход.

7.1. Оценка  стоимости объекта затратным  методом

Затратный метод основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемому объекту.

Затратный подход применяется в следующих случаях:

• При технико-экономическом обосновании нового строительства;
• При выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
• При выборе профиля объекта недвижимости;
• При согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных различными методами;
• При оценке зданий специального назначения;
• При оценке объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка;
• Для страхования.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным методом, соответствует  полному праву собственности  и равна рыночной стоимости земли, плюс стоимость нового строительства улучшений и минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства  улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может  выступать в виде восстановительной  стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с использованием современных материалов, современных стандартов, проекта.

Таким образом, восстановительная  стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта-аналога.

Применение  затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

1. расчет стоимости замещения оцениваемого объекта объектом с аналогичной полезностью;
2. определение величины накопленного износа строений;
3. уменьшение стоимости замещения на сумму износа для получения остаточной стоимости.

Определение стоимости замещения:

Существует несколько  способов определения стоимости  замещения объекта недвижимости.

1) Метод сравнительной единицы. Основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.

2) Метод разбивки  на компоненты. Сущность метода заключается в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы издержек, необходимых для выполнения единичного объема. Зная объем каждого элемента и его единичную стоимость находят стоимость всего сооружения.

3) Ресурсный  метод. Основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, затрат на эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат.

Для оценки стоимости строительства  наиболее целесообразно применить метод сравнительной единицы.

Для получения обоснованной стоимости  необходимо также определить величину прибыли предпринимателя и добавить ее к определенной восстановительной  стоимости объекта. Прибыль предпринимателя  – это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую застройщик рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Фактическая прибыль предпринимателя составляет 25-35% от затрат на строительство.

В соответствии с приказом Министерства регионального развития РФ от 07.06.2012 N 225 «О нормативе стоимости 1 квадратного  метра общей площади жилья  на второе полугодие 2012 года и средней  рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам РФ на третий квартал 2012 года», стоимость постройки 1 кв.м. жилья на дату оценки по Тульской области составляет 30 250 рублей. Отсюда найдем стоимость квартиры с площадью 43 кв.м. с учетом фактической прибыли предпринимателя, составляющей 30% затрат на строительство.

30 250*43 = 1 300 750 рублей.

Определение величины накопленного износа:

Износ - потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:

- физический,

- функциональный (моральный),

- износ внешнего воздействия  (экономический).

Физический  износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый  физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ – потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Аналогично физическому износу может быть как устранимым, так и неустранимым.

Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

Таблица 4 - Определение  физического износа здания

Техническое состояние  объекта оценивалось по логической шкале укрупненных оценок:

Шкала укрупненной оценки технического состояния

Фз = К, i  Ii

где Фз – физический износ  здания, %

ФК, i – физический износ  конструктивного элемента, конструкции  или системы здания, %

Ii – удельный вес  конструктивного элемента в общей  восстановительной стоимости здания

n – число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.

Таким образом, процент  физического износа здания составляет 20,08%.

Исходя из того, что  оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа, его  остаточная стоимость составит:

Sзат=1 300 750 *(100-20,08)/100= 1 039 559 рублей.

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, рассчитанная затратным  методом, составляет 1 039 559 рублей.

7.2. Оценка  доходным подходом

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру  оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Сущность данного подхода  заключается в следующем: средства, вложенные в имущество, должны приносить  доход не меньший, чем та же сумма, размещенная альтернативным, наименее рискованным вариантом инвестирования.

Основные этапы  данного метода:

• Определение периода владения для оцениваемой недвижимости;
• Прогнозирование периодических платежей;
• Выбор соответствующей нормы дисконтирования для периодических потоков дохода и реверсии;
• Расчет стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения (стоимость реверсии);
• Расчет текущей стоимости периодических потоков и реверсии путем дисконтирования их с применением соответствующих норм дисконта;
• Расчет окончательной стоимости путем суммирования всех текущих стоимостей доходов.