Оценка рыночной стоимости гостиницы «Железнодорожник»

1 Оценка рыночной стоимости гостиницы «Железнодорожник»

2.1 Характеристика  объекта оценки. Анализ его наилучшего и наиболее эффективного использования

Объектом оценки в данной работе является гостиница «Железнодорожник», расположенная на Привокзальной площади г. Оренбурга.

Преимущество гостиницы  «Железнодорожник» определяется тем, что она расположена во дворе  железнодорожного и автовокзалов, что  создает определенные удобства для  гостей нашего города. Здание окружает сеть мелких магазинов.

Гостиница имеет подъездные пути. Площадь перед крыльцом заасфальтирована и выложена плиткой. Прилегающая территория не достаточно благоустроена, это объясняется тем, что гостиница «Железнодорожник» это новый объект, построенный в 2006 году.

На территории гостиницы  находится 40 номеров, из которых 22 номера- одноместные и оставшиеся 18 – двухместные. Средняя стоимость номера за сутки составляет 650 рублей за одноместные и 1200 за двухместные.

Описание объекта  оценки сделано согласно материалам инвентарного дела, представленным документам и результатам визуального осмотра.

В нижеследующих  таблицах представлено описание оцениваемого объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен.

Таблица 2.2 - Описание земельного участка, на котором расположено оцениваемое здание.

Архитектурно  – планировочное решение здания удовлетворяет современным требованиям  и соответствует окружающему  стилю строений.

Оцениваемое здание состоит из подвала, двух этажей, мансарды и пристроев (литер е и литер е1). Визуально осмотрев объект оценки, мы определили следующие характерные черты и отличительные особенности каждого из помещений.

Таблица 2.3 - Описание подвала оцениваемого здания гостиницы

Гостиница «Железнодорожник», как уже было отмечено, построена  в 2006 году. На момент оценки (февраль 2007 г.) здание просуществовало 8 месяцев. Гостиница  построена из высококачественных материалов, внутренняя отделка полностью отвечает европейским стандартам. Техническое состояние объекта можно отметить наивысшей оценкой. Процент износа основных конструктивных элементов принимается равным 0 %.  Но, несмотря на новизну объекта и качество его постройки уже можно заметить дефекты некоторых короткоживущих элементов. Это в основном полы, покрытые линолеумом, окрашенные или оклеенные обоями стены. Техническое описание 1 этажа представлено в приложении Б.     

Аналогичную ситуацию мы можем наблюдать и на втором этаже, где тоже имеются видимые  дефекты короткоживущих элементов. Описание второго этажа гостиницы приведено в приложении В.

Мансарда гостиницы  «Железнодорожник» представляет собой  жилой этаж, имеющий также дефекты  и разрушения.

Таблица  2.4 - Описание мансарды оцениваемого здания гостиницы

Помимо основного строения здание гостиницы имеет два холодных пристроя (литер е и литер е1). Они занимают сравнительно небольшие  площади (22 и 8,3 м.кв. соответственно). Пристрои представляют собой вспомогательные  помещения, не имеющие отопления, водопровода, канализации и т.д. среди внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств можно выделить лишь только электроосвещение.

Таблица 2.5 - Описание холодного пристроя (литер е)

В холодном пристрое литер  е1 мы видим аналогичную ситуацию.

Таблица 2.6 - Описание холодного пристроя (литер е 1)

Визуально осмотрев объект оценки, и  воспользовавшись данными инвентарного дела, мы дали оценку технического состояния  объекта. Объект новый, поэтому, выставляя балл для каждого конструктивного элемента, мы присваивали ему наивысшую оценку.

Для достижения целей, поставленных в ходе работы мы должны определить стоимость объекта оценки. В соответствии с определением рыночной стоимости и других стоимостей в обмене их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Другими словами, для определения рыночной стоимости требуется рассмотреть альтернативное использование собственности с позиции достижения максимальной продуктивности.

Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данной работе, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта. Но наилучшее и оптимальное использование подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального  использования  является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка  необходимо правильно обосновать выбранный  вариант застройки, который должен включать:

- Правовая обоснованность застройки. Необходимо внимательно изучить все публичные (государственные) и частные ограничения, связанные с реализацией предлагаемого проекта. Частные правовые ограничения включают ограничения на использование объекта, сервитуты и контрактные соглашения.

Публичные ограничения  включают: правила зонирования, законы по охране окружающей среды, требования к планированию, требования на получение  разрешений, строительные кодексы, жилищные кодексы, положение о разбивки земли  на участки, принудительное изъятие земли для публичного использования и другие ограничения.

- Ресурсное качество участка. При изучении ресурсного качества участка определяется, насколько он может быть использован и какие существуют физические ограничения на различные варианты застройки.

- Технологическая обоснованность. Технологическая обоснованность проекта определяется тем, может ли он быть завершен в пределах установленного срока при условии достижения соответствия между стоимостью и качеством строительства.

- Финансовая обоснованность. Финансовая обоснованность проекта определяется тем, способен ли он обеспечить поток денежных средств в достаточном количестве, требуемого качества и продолжительности, что позволит инвесторам возместить вложенный капитал и получить необходимую и ожидаемую ими ставку дохода.

При этом во внимание принимаются: время поступления  и оттока денежных средств, валовая  выручка, затраты, платежи по обслуживанию долга, выручка от продажи и рефинансирование.

В нижеследующей  таблице (табл. 2.1) приведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Таблица 2.1 - Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

На основе документов, устанавливающих права собственности  на рассматриваемый объект наиболее эффективными является использование под строительство объектов нежилого назначения, а именно, торговый центр, гостиницу или административное здание.

Физические параметры, конструктивные особенности позволяют определить наиболее эффективный вариант применения оцениваемого объекта - текущее использование, в том числе в качестве гостиницы. Также использование под гостиницу является более предпочтительным, ввиду того, что это помещение было специально спроектировано под эти цели, использование же под торговое или административное помещение требует проведения работ по перепланировке.

Специфичность места расположения объекта определяет большую вероятность  возврата инвестируемого капитала при  использовании объекта в его  нынешнем качестве.

На основании рассмотренных вариантов использования на дату оценки лучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка с имеющимся улучшением является текущее использование в качестве гостиницы.

Но стоимость гостиницы  «Железнодорожник» и тем более его наилучшее и наиболее эффективное использование невозможно определить без анализа рынка нежилой недвижимости, сложившегося в городе Оренбурге на 2007 год.

Город Оренбург является крупным транспортным узлом, в котором  пересекаются транспортные магистрали государственного и международного значения. Оренбург расположен  на стыке двух частей света – Европы и Азии и был основан как ворота России в Азию и по настоящее время более или менее выполняет эту функцию.

Общую экономическую  ситуацию на рынке недвижимости в г. Оренбурге в 2007 г. по-прежнему можно охарактеризовать как в сильной степени зависящую от развития макроэкономики России, но имеющую тенденцию к стабильности.

Наблюдается некоторый  рост инвестиционной активности на рынке  Оренбурга. Общий рост цен на коммерческую недвижимость с начала 2007 года составил 5 – 10 % по ликвидным объектам. Средний разрыв между ценами предложения и ценами сделок составляет около 5 %.

Рынок недвижимости в  Оренбурге в последние годы сложился в основном из четырех направлений:

-  Рынок купли-продажи жилых зданий и помещений.

-  Рынок купли-продажи офисных зданий и помещений.

            -  Рынок купли-продажи торговых зданий и помещений.

            - Рынок купли-продажи  производственно-складских зданий и помещений.

Рынок торгово-офисных помещений является самым активным сегментом рынка недвижимости г. Оренбурга. На сегодняшний день наблюдается дефицит по рынку аренды и продажи небольших торговых помещений с качественным ремонтом. Это вызвано тем, что для строительства торгово-офисных зданий требуются большие капитальные вложения на длительный период времени, а такие вложения на сегодняшний день сопровождаются большими рисками для инвесторов, т.к. на данный момент в России слабо развита законодательная база по защите прав инвесторов. Но, несмотря на это, удельный вес розничного товарооборота в г. Оренбурге в общем объеме средних и крупных торгующих организаций возрос, что говорит о росте числа офисов и магазинов.

Первые торговые сети сформировались на базе бывших торгов - это такие как ТД «Модерн», «Орбита», «Интерьер», «Эльдорадо», «Электронный мир», «Евростиль», «Офелия», «ГРЕВИ» и др.. На втором этапе шло создание торговых сетей местными товаропроизводителями и сельхозпроизводителями («Оренбургмолоко», «Эврика», «Русский текстиль»).

По данным анализа, в 2007 году на рынке купли-продажи торгово-офисных помещений стоимость 1 кв.м. составляет в пределах 30 000 - 80 000 р./кв. м, а аренда таких площадей – 500 - 1500 р./кв.м. На окраинах города цена продажи и аренды существенно ниже, однако вблизи остановок общественного транспорта они выше средних по городу.

Гостиничный бизнес более  чем какой-либо другой зависит от деловой активности в регионе. Поскольку общая экономическая ситуация страны и г. Оренбурга в частности такова, что на значительный рост деловой активности рассчитывать не приходится, то существующих в городах гостиниц обычно хватает и новые объекты практически не строятся. Тем не менее, в крупных городах реконструируются имеющиеся гостиничные комплексы. Наибольшее количество гостиниц было реконструировано в Санкт-Петербурге (например, «Астория»), в других городах также был проведен ремонт в крупных гостиничных комплексах.

По оценкам экспертов, как в Оренбурге, так и в  других региональных центрах отсутствует  сектор относительно недорогих небольших гостиниц хорошего качества (международные 3-звездочные), поэтому развитие гостиничного бизнеса при наличии стабильного спроса на гостиницы может идти в этом направлении.

Экономическая ситуация в Оренбурге и в других региональных центрах не предполагает существенного притока приезжающих из других регионов или из-за рубежа. Поэтому число постояльцев, цели приезда, время проживания и покупательная способность клиентов в ближайшее время не изменятся. Таким образом, единственный путь развития гостиничного сектора - повышение качества проживания и уровня оказываемых услуг.

Также существует много комплексов, которые раньше строили и которые в настоящее время пустуют. Такие гостиницы либо будут просто закрываться, либо должны быть переоборудованы под жилые или офисные помещения.

2.2 Расчет рыночной  стоимости объекта оценки затратным  подходом

Затратный подход основан  на определении затрат, которые может  понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует  полному праву собственности  и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства  улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может  выступать в виде восстановительной  стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость  – это стоимость строительства  в текущих ценах на дату оценки  точной копии оцениваемого объекта  из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения  – оцениваемая стоимость строительства  в текущих на дату оценки ценах  здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением  современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом  понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическим разрушением, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией  этих факторов.

Основные шаги при  применении данного подхода к определению рыночной стоимости гостиницы «Железнодорожник»:

- рассчитать восстановительную стоимость улучшения;

- установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

- определить предпринимательский доход;

- установить величину накопленного износа;

- рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.

Так как в нашем  случае объектом исследования является гостиничный комплекс, то восстановительная  стоимость строения будет рассчитана по сборнику УПВС № 28 (трехэтажные крупноблочные) [19].

В основу данного расчета  положена методика, заключающаяся в  последовательном переходе стоимости  строительства единицы измерения  в текущий уровень цен путем применения индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ с 1969 г. по 1984 г. равного 1,18 и территориальный коэффициент в размере 1,02, введенных в действие письмом Госстроя СССР   № 94 от 11.05.83 г.; индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, равного 1,56 и территориальный коэффициент в размере 1,02 для перехода цен 1984 г. в цены 1991 г., введенного в действие письмом Госстроя СССР № 14-д от 06.09.90 г. и индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ февраль 2007 г. к сметным ценам 1991 г. равного 31,39 (по данным Оренбургского областного Комитета Государственной Статистики).

Для того чтобы рассчитать восстановительную стоимость объекта  недвижимости необходимо стоимость  единицы измерения с учетом коэффициентов (3) умножить на удельный вес строения (4) и на поправочные коэффициенты (приведены по тексту ниже, под таблицей 2.7), в результате проведенного расчета получается стоимость единицы измерения с поправками (5). Далее следует умножить стоимость единицы измерения с поправками (5) на количество (6) в результате чего получится восстановительная стоимость (7).

Таблица 2.7 - Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Стоимость единицы измерения с поправками подвала, 1-го, 2-го этажей и мансарды учитывает поправку на удельный вес строения, на объем (1,01) и на климатический район (1,08), стоимость единицы измерения с поправками пристроев (литер е, литер е1) учитывает поправку на удельный вес строения и на климатический район (1,05).

Далее необходимо скорректировать  стоимость  на НДС (18 %) и коэффициент прибыли предпринимателя (Пп).

Предпринимательский доход  представляет собой сумму, которую  инвестор планирует получить сверх  затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. Для данной отрасли этот показатель в настоящее время принимается порядка 20 – 35 %.

Существует методика Санкт-Петербургского технического университета (СпБГТУ), разработанная профессором Е.С. Озеровым.

Согласно методике СпБГТУ расчет прибыли предпринимателя  производится по следующей формуле:

,                                   (2)

где Ппр – прибыль застройщика, в процентах;

       Со = Со/С – доля авансового платежа в общей сумме платежей;

        n – число лет (период) строительства;

        уа - годовая норма отдачи на вложенный капитал.

Период строительства (n) определен по СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», для примерно идентичного объекта [20].

Соотношение Со принято  равным 0,50 – исходя из предположения, что инвестор первоначально авансирует в строительство 50,0 % от общей стоимости работ. Годовая норма отдачи (уа) установлена равной 30 %, что примерно соответствует расчетному коэффициенту капитализации для аналогичных объектов, учитывая типичные риски инвестирования и 10-летний срок возврата капитала (метод Ринга) [21].

Согласно вышеприведенному выражению прибыль предпринимателя  для объекта оценки составит:

Таблица  2.8 - Расчет прибыли предпринимателя

Таким образом, прибыль  предпринимателя согласно методике СпБГТУ принимается равной 24,45 %.

Исходя из вышеизложенного  восстановительная стоимость объекта  недвижимости с учетом НДС и Ппр представлена в таблице 2.9.

Таблица 2.9 - Восстановительная стоимость гостиницы

Таким образом, мы рассчитали восстановительную стоимость объекта  оценки. Для того чтобы выйти непосредственно  на стоимость объекта недвижимости нам нужно рассчитать действительную стоимость объекта.

Для того чтобы определить действительную стоимость объекта, необходимо уменьшить восстановительную стоимость на суммарный износ.

Суммарный износ складывается из физического, функционального и  внешнего износа.

Физический износ –  это износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.