Оценка рыночной стоимости ИЖС
Введение
На сегодняшний день недвижимость является перспективных и быстро развивающихся сегментов рынка недвижимости. Спрос на нее постоянно растет, что. В свою очередь, оказывает влияние на то, что цены на недвижимость стали формироваться на основании спекулятивных факторов и часто не соответствуют реальной стоимости объектов недвижимости. Именно поэтому в настоящее время стала достаточно востребованной услуга независимой оценочной экспертизы стоимости объектов недвижимости.
Оценка объектов недвижимости подразумевает под собой оценку рыночной стоимости права собственности или других прав (к примеру, права аренды) в отношении объекта оценки. Здания и сооружения могут быть оценены вместе с земельным участком, на котором объекты расположены, а также отдельно от него.
Объектом исследования данной курсовой работы является стоимость индивидуального жилищного строительства (коттеджа).
Оценка недвижимости производится в Российской Федерации для взноса в уставной капитал, оформления залога (ипотеки), выкупа госсобственности, изменения стоимости основных средств в бухгалтерском учете, определения ущерба и страхового возмещения, также при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости, которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям и т.п.
Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности (ст. 1 Закона об оценочной деятельности).
Основным законодательным актом, непосредственно посвященным оценочной деятельности, является Закон об оценочной деятельности. Данный Закон устанавливает правовые основы регулирования оценочной деятельности, определяя понятие оценочной деятельности, виды стоимости объектов оценки, правовое положение субъектов оценочной деятельности и саморегулируемых организаций оценщиков, основания проведения оценки, требования к документам, составляемым в процессе осуществления оценочной деятельности, и др. (ст. 2 Закона).
К числу подзаконных нормативных правовых актов регулирования оценочной деятельности относятся федеральные стандарты оценки. Глава III Закона об оценочной деятельности предполагает возможность принятия неопределенного числа таких стандартов, но в настоящее время действует только один нормативный акт — Стандарты оценки № 519. Закон об оценочной деятельности предусматривает право саморегулируемой организации оценщиков принимать стандарты и правила оценочной деятельности, обязательные для применения оценщиками, являющимися членами соответствующей организации.
Проведение оценки включает в себя следующие этапы:
- заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
- применение подходов к оценке, включая выбор метода оценки и существление необходимых расчетов;
- составление отчета об оценке.
Цель выполнения работы – оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (ОН) с использованием трех традиционных подходов к оценке недвижимости.
Курсовая работа выполняется для закрепления теоретических знаний, полученных студентами на лекциях и практических занятиях.
Основные задачи:
- Описание характеристик
- анализ сегмента загородого рынка недвижимости;
- расчет стоимости объекта ИЖС затратным подходом;
- расчет стоимости объекта ИЖС сравнительным подходом;
- расчет стоимости объекта ИЖС доходным подходом.
В конце курсовой работы подводится итог и согласование результатов оценки, проведенных тремя основными методами.
1. Краткий анализ рынка недвижимости ИЖС - индивидуальных
односемейных жилых домов в пригородах г. Казани.
Под индивидуальной загородной жилой недвижимостью понимается жилой дом с постройками (гараж, баня, сарай) и прилегающий к нему земельный участок.
Рынок загородной недвижимости Казани получил стремительное развитие в последние несколько лет. Это связано с тем, что большинство горожан хотят сделать свою жизнь более комфортной и приятной.
Кроме того, немало инвесторов вкладывают собственные капиталы не только в покупку и последующую продажу коттеджей, но и в сдачу объектов данного вида в наём.
По статистике почти каждый второй житель Казани сегодня хотел бы купить дом в Казани или пригородной зоне. Тем более, что загородный дом купить в наше время можно значительно дешевле, чем городскую квартиру. В последние годы возведены целые коттеджные комплексы в Казани и пригородной полосе с развитой инфраструктурой, а, малопривычные таунхаусы становятся все более популярны.
Как показывают события последних месяцев, скачки валютных курсов, экономические риски, нестабильность политической ситуации в стране практически не затрагивают спрос на загородную недвижимость. Казанский покупатель такую покупку планирует долго, и мало что может его сбить с этого пути.
Интерес к домам в коттеджных поселках Казани в первом квартале 2014 года остается устойчивым, на уровне 2013 года.
За 2013 год в республике Татарстан было сдано 9,8 тысячи индивидуальных жилых домов общей площадью 1,3 млн кв. м. Средняя площадь строения – 135 кв. м. Таким образом, динамика ввода индивидуального жилья по отношению к 2012 году показала прирост 19,7%. На этот сегмент в республике приходится 60% новых «квадратов», в столице региона – 42% (345 тыс. кв. м).
Больше всего жилья в
В Казани по ИЖС лидирует Советский район города – 49% коттеджей и таунхаусов в 2013 году построено именно здесь.
Спрос на таунхаусы также не падает. Наибольший интерес у покупателей вызывают комплексы в черте города (поселки Салмачи и Вознесенское в Приволжском районе Казани). Конкуренцию им составляют загородные поселки, где застройщики наряду с коттеджами начали предлагать таунхаусы. Стоимость квадратного метра в них порой ниже, чем в городских квартирах. Так, в ЖК «Лесной городок» в Приволжского районе Казани в рамках первой очереди строительства построены двух-трехэтажные таунхаусы на 132 квартиры и шесть пятиэтажек. Все квартиры в многоэтажных домах проданы. Осталось несколько квартир в таунхаусах площадью от 260 до 330 кв. м, стоимость – 28,9 тыс. руб. за кв. м. Покупатели получают два права собственности – на дом и на землю. Для сравнения: однокомнатные квартиры в построенных там же пятиэтажных домах стоят от 43 до 48 тыс. руб. за кв. м, двухкомнатные – от 42 до 47 тыс. руб. за кв. м, трехкомнатные – от 41 до 46 тыс. руб. за кв. м.1
Таким образом, рынок загородной недвижимости г.Казани имеет стремительное развитие в последние несколько лет, и сбавление темпов в ближайшее время не наблюдается.
2. «Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости методом сравнительной единицы»
Расчет восстановительной стоимости объекта производится по сборнику № 26 «УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ В СОВХОЗАХ. КОЛХОЗАХ, МЕЖКОЛХОЗНЫХ И ДРУГИХ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЯХ И ОРГАНИЗАЦИЯХ», «Жилые, культурно-бытовые и административно-хозяйственные здания» , исходя из стоимости 1 куб.м здания – 35,5 руб.
Строительный объем здания составляет – 522 куб.м.
При расчете за основу принято из сб. УПВС типовое здание с конструктивными характеристиками, в наибольшей степени соответствующими оцениваемому объекту. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к удельной стоимости. В данном случае к восстановительной стоимости объекта применяются следующие повышающие коэффициенты, учитывающие конструктивны отклонения от табличных данных:
Повышающие коэффициенты:
1. Газоснабжение (+1,7%)
К1 = (100+1,7)/100 = 1,017
2. Фундаменты
К2 = 1,05
Т.о. Кв = 1,017 * 1,05 = 1,068
Понижающие коэффициенты:
1. Центральное отопление (-8,2%)
К1 = (100-8,2)/100 = 0,918
2. Радио (-0,4%)
К2 = (100-0,4)/100 = 0,996
Т.о. Кн = 0,918*0,996 = 0,914
Скорректированная единичная стоимость 1куб.м объекта с учетом коэффициентов составит:
Сед. = 35,5*1,068*0,914 = 34,6 руб.
Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1969г.) составит:
С69 = 34,6*522 = 18 061 руб.
Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1984г.) составит:
С84 = 18 061*1,275 = 23 027,8 руб..
Где 1,275 – коэффициент пересчета восстановительной стоимости до уровня
цен 1991 г. в соответствии с указаниями нормативных (территориального коэффициента для жилых зданий нет).
Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1991г.) составит:
С91 = 23 027,8*1,59 = 36 614 руб.
где 1,59 – индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства;
Для раздельной индексации специальных видов работ выделим стоимость внутренних санитарно-технических и электрических устройств в ценах 1991 г.:
Сспец = 36 614 х 0,16 = 5 858 руб.
где 16% – удельный вес специальных видов работ.
Следовательно стоимость общестроительных работ составит ( в ценах 1991 г.):
Собщстр = 36 614 – 5 858 = 30 756 руб.
Рассчитаем стоимость общестроительных работ на дату оценки за счет индексации к уровню цен 2001 г., затем к текущим ценам:
30 756 х 7,8 х 5,85 = 1 403 396 руб.
Стоимость специальных видов работ также проиндексируем на дату оценки по отдельным видам устройств (табл. 1.1):
Таблица 1.1.
№ |
Виды спец.работ |
В %к общей стоимости спец.работ |
Стоимость работах в ценах 1991г., руб. |
Ндекс удорожания к 2000 г. |
Индекс удорожания к дате оценки |
Стоимость спец.работ на дату оценки, руб. |
1. |
Вентиляция |
8 |
469 |
15,5 |
3,99 |
29005,3 |
2. |
Водопровод |
19 |
1113 |
9,3 |
4,2 |
43473,8 |
3. |
Горячее водоснабжение |
10 |
586 |
9,8 |
4,3 |
24694,0 |
4. |
Канализация |
24 |
1 406 |
12,6 |
4,32 |
76531,4 |
5. |
Газоснабжение |
24 |
1 406 |
9,8 |
4,5 |
62004,6 |
6. |
Электроснабжение |
15 |
879 |
11 |
4,45 |
43027,0 |
ИТОГО: |
100 |
5 858 |
- |
- |
278736,1 |
Восстановительная стоимость объекта на 16.05.2012 г. (с учетом предпринимательской прибыли в размере 15%) составит:
Спв = (1 403 396 + 278 736,1) х 1,5 = 2 523 198 руб.
« Расчет величины физического износа объекта недвижимости
по нормативным срокам службы конструктивных элементов»
Расчет проведен в табличной форме:
Таблица 2.1
№ |
Наименование элементов здания |
Уд.вес, % |
Норм.срок службы, лет |
Износ элемента здания: Тф*100%/Тн, в % |
Средневзвеш.доля износа в износе всего здания, гр.2*гр.4/100%, в% |
1. |
Фундаменты |
5 |
135 |
2/135*100=1,48 |
0,074 |
2. |
Стены, перегородки |
23 |
50 |
2/50*100=4 |
0,92 |
3. |
Крыши |
7 |
50 |
2/50*100=4 |
0,28 |
4. |
Перекрытие |
6 |
60 |
2/60*100=3,3 |
0,2 |
5. |
Полы |
15 |
40 |
2/40*100=5 |
0,75 |
6. |
Проемы |
8 |
45 |
2/45*100=4,4 |
0,35 |
7. |
Отделочные работы |
14 |
9 |
2/9*100=22,2 |
3,1 |
8. |
Внутр.сантехн.и электротехн.уст-ва |
16 |
20 |
2/20*100=10 |
1,6 |
9. |
Проч.работы |
6 |
25 |
2/25*100=8 |
0,48 |
ИТОГО: |
100% |
7,75 |
Общий физический износ здания составляет 8%.
Определим остаточную стоимость здания:
Сост =Спв–Спв х ФИзд/100% = 2 523 198 – 2 523 198 х 8/100% = 2 321 342 руб.
Спв = 2 321 342 + 3500*1200 = 6 521 342 руб
3. «Определение стоимости объекта недвижимости
методом сравнительного анализа продаж (САП)»
ИНФОРМАЦИЯ
по предложениям о продаже административных зданий в пос.Константиновка
(источник – «Казанская недвижи
Таблица 3.1
Местонахождение, наименование и название имущества |
Год постройки |
Общая S, кв.м |
Цена предложение, руб. с НДС |
Ср. ст-ть 1кв.м., руб. |
Дата предложения |
Доп.элементы благоустройства |
1. Коттедж, пос.Константиновка, Советский район, г. Казань |
2009 |
170 |
4 900 000 |
28823,5 |
2009 |
Земельный участок S=900кв.м |
2.пос.Вознесенское ул.Центральная, Советский район, г.Казань |
2012 |
144 |
4 600 000 |
31944,4 |
2012 |
Земельный участок S=500кв.м |
3. Россия, Республика Татарстан, Казань, ул. Советская (Константиновка), 1 |
2011 |
140 |
3 800 000 |
27142,8 |
2011 |
Земельный участок S=500кв.м |
Расчет стоимости административного здания на основе внесения
поправок в цены сопоставимых объектов по элементам сравнения
Таблица 3.2
№ |
Ед.изм. |
Объект оценки | ||||
1 |
2 |
3 | ||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
7 |
9 |
1.1 |
Общая Sпомещений |
кв.м |
156,7 |
170 |
144 |
140 |
S зем.участка |
Кв.м |
1200 |
900 |
500 |
500 | |
1.2 |
Доп.элементы благ.здания |
- |
- |
- |
- |
- |
1.3 |
Переданное право собственности |
- |
Полное |
Полное |
Полное |
Полное |
1.4 |
Условия финансирования |
- |
Единовр. |
Единовр. |
Единоврем. |
Единоврем. |
1.5 |
Условия продажи |
- |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыноные |
1.6 |
Условия рынка (дата продажи) |
Продажа |
Предложение |
Предложение |
предложение | |
1.7 |
Месторасположение |
|||||
Кадастровая стоимость 1кв.м зем.участка |
Руб. |
1225,57 |
1225,57 |
1225,57 |
1225,57 | |
1.8 |
Год ввожа здания в эксплуатацию |
2012 |
2009 |
2012 |
2011 | |
Группа капитальности |
III |
I |
II |
III | ||
1.9 |
Цена продажи |
Тыс.руб |
4900 |
4600 |
3800 | |
2.1 |
Уторгование (-5%) |
- |
- |
-245 |
-230 |
-190 |
Скорректированная цена |
4655 |
4370 |
3610 | |||
2.2 |
Условия финансирования |
- |
- |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
4655 |
4370 |
3610 | |||
2.3 |
Условия продажи |
- |
- |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
4655 |
4370 |
3610 | |||
2.4 |
Дата продажи |
- |
- |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
4655 |
4370 |
3610 | |||
2.5 |
Доп.Элементы благ-ва |
Тыс.р |
- |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
4655 |
4370 |
3610 | |||
2.6 |
На ст-ть зем.участка (3500руб./кв.м) |
- |
- |
-3150 |
-1750 |
-1750 |
Скорректированная цена |
1505 |
2620 |
1860 | |||
3. |
Стоимость 1кв.м площади |
Руб. |
8852,9 |
18194,4 |
13285,7 | |
3.1 |
Месторасположение |
- |
- |
- |
- |
- |
Скорректированная цена |
- |
- |
- | |||
3.2 |
Износ |
Руб./кв.м |
- |
+1,02% |
-0,9% |
1,02% |
Скорректированная цена |
8941,4 |
18012,5 |
13418,6 | |||
3.3 |
Поправка на разницу в S помещений |
% |
- |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
8941,4 |
18012,5 |
13418,6 | |||
4. |
Отклонения от цены предложения |
Тыс.руб |
3380 |
2059 |
1921 | |
Доля корректировок от цены предлож |
% |
69 |
44 |
51 | ||
5. |
100%/К |
1,45 |
2,2 |
2 | ||
6. |
Удельные веса резудьтатов |
% |
- |
26 |
39 |
35 |
Обычно стоимость реальной продажи на 5-10% меньше. В данном случае скидку на торг примем в размере 5%. Для объекта-аналога №1 она
составит:
К1 = 4900*0,05 = – 280 т.р.
Таким же образом рассчитаем скидки на цены предложений объектов-
аналогов№2, 3, 4, 5 (табл.3.2).
Следовательно, скорректированные стоимости составят:
СЦ1 = 4900 – 280 = 4655 т.р.
СЦ2 = 4600 – 230 = 4370 т.р.
СЦ3 = 3800 – 190 = 3610 т.р.
П. 2.6. Все объекты-аналоги предлагаются к продаже с учетом стоимости земельных участков (ЗУ) под ними. Для выделения «чистой» стоимости здания необходимо вычесть стоимость земельных участков, занимаемых объектами-аналогами. Площади занимаемых ЗУ приведены в табл. 3.1:
К1= Сзу1 = 3,5*900 = –3150 т.р.
Скорректированная стоимость объекта №1 составит:
СЦ1 = 5320 – 3150 = 1505 т.р. и т.д.
П.3. Рассчитываем среднюю стоимость 1 кв.м общей площади зданий объектов-аналогов:
1. Скв.м = 1 505 000/170 = 8852,9 руб.
2. Скв.м = 2 620 000/144 = 18 194,4 руб.
3. Скв.м = 1 860 000/140 = 13 285,7 руб.
П. 3.2. Корректировку на различие в физическом состоянии зданий рекомендуется проводить методом отношения фактического возраста здания на дату проведения оценки к нормативному сроку их жизни, с учетом их группы капитальности. При этом следует учесть, что при 70% физическом износе, здание подлежит сносу.
Для расчета этих корректировок предварительно составим табл. 3.3. Нормативный износ всех объектов рассчитывался по формуле:
ФИнорм = Тф*100/(Тн*0,7);
ФИнорм = 2*100/(85*0,7) = 3,4%.
ФИнорм1 = 5*100/(125*0,7) = 5,71%.
ФИнорм2 = 2*100/(125*0,7) = 2,3%.
ФИнорм1 = 3*100/(100*0,7) = 4,29%.
Рассчитаем поправку на разницу в износе оцениваемого объекта с объектом №1:
1. К = (100-3,4)/(100-5,71) = 1,02%
Рассчитаем скорректированную стоимость 1 кв.м объекта №1 с учетом
корректировки:
СЦ1 = 8852,9*1,01 = 8 941,4 руб.
2. К = (96,6)/(100-2,3)=-0,97%
СЦ3 = 18194,4*0,99 = 18012,5 руб
3. К =97,7/(100-4,29)=2,07%
СЦ5 = 13285,7*1,01 = 13 418,6 руб
Расчет поправок на физический износ
Таблица 3.3.
Показатель |
Объект оценки |
Объекты-аналоги | |||
1 |
2 |
3 | |||
Фактический срок жизни, лет |
2 |
5 |
2 |
3 | |
Нормативный срок жизни коттеджа, лет |
85 |
125 |
125 |
100 | |
Нормативный износ, % |
3,4 |
5,7 |
2,3 |
4,3 | |
Величина поправки в цену, % |
- |
1,01 |
-0,97 |
1,02 | |
П. 3.3. Корректировку на различие в общей площади зданий можно провести с учетом рекомендаций справочников оценщика «КО-ИНВЕСТ» (табл. 3.4):
Поправочные коэффициенты на площадь объекта
Таблица 3.4
На разницу в площади | |
Sо/Sа |
Ко |
<0.25 |
1.25 |
0.49-0.25 |
1.2 |
0.86-0.5 |
1.1 |
0.85-1.15 |
1 |
1.16-1.5 |
0.95 |
>1.50 |
0.93 |
Определим соотношение площадей оцениваемого объекта (So) и всех
объектов-аналогов (Sа):
Для объекта №1 = 156,7/170 = 0,92, поправки нет, так как Кп =1;
Для объекта №2 = 156,7/144 = 1,09, поправки нет, так как Кп =1;
Для объекта №3 = 156,7/140 = 1,12, поправки нет, так как Кп =1;
Согласование результатов расчета
проведения согласования полученных результатов используем
метод обратной валовой коррекции.
Для этого рассчитаем разницу между скорректированными
результатами и начальной стоимостью предложений по объектам-аналогам.
В строке 4 проставим полученные результаты.
Например, для объекта №1:
ΔС1 = 4900 – 8,9414*170 =3 380 т. руб.
В процентах это составит: 3380*100/4900 = 69%
ΔС2 = 4600 – 18,0125*144 =2 006,2 т. руб.
В процентах это составит: 2006,2*100/4600 = 44%
ΔС3 = 3800 – 13,4186*140 =1921 т. руб.
В процентах это составит: 1921*100/3800 = 51%
Далее рассчитаем обратные величины корректировок:
для объекта
№1 1/К% = 100%/69% = 1,45
№3 1/К% = 100%/44% = 2,2
№5 1/К% = 100%/51% = 2
Сумма обратных величин по трем расчетам составила 5,65. Примем ее за 100% и рассчитаем удельные веса всех результатов корректировки:
№1 = 1,45*100%/5,65 = 26%
№2 = 2,2*100/5,65 = 39%
№3 = 100-(26+39)=35%
Рассчитаем средневзвешенную стоимость 1 кв.м общей площади оцениваемого здания:
Ссравн = 8941,4*0,26 + 18012,5*0,39 + 13418,6*0,35 = 13 905 руб.
А затем стоимость оцениваемого здания:
Ссравн = 13 905 * 156,7 = 2 178 914 руб.
С учетом стоимости ЗУ:
2 178 914 + 3500 руб.*1200кв.м =6 378 914 руб. (округленно 6 400 т.р.)
Таким образом, в результате проведенного анализа сравнительных продаж аналогичных объектов определена стоимость оцениваемого объекта,
составляющая 6 400 тыс. руб. (с учетом НДС).
4. «Расчет стоимости объекта недвижимости методом прямой
капитализации дохода (доходный подход)»
Стоимость ОН по данному методу рассчитывается следующим образом:
Сдх = ЧОД : Ккап ,
где ЧОД - годовая сумма чистого дохода от эксплуатации ОН;
Ккап - коэффициент капитализации.
Величина чистого дохода определяется через потенциальный валовой доход (ПВД), т.е. доход при полной загрузке объекта:
ЧОД = ПВД - П – ОР – Р,
где П – потери дохода, например, от временной незагруженности помещений;
ОР – операционные расходы по содержанию здания (зарплата персонала, эксплуатационные расходы, налог на имущество и т.п.);
Р – откладываемые резервы на предстоящий ремонт короткоживущих конструктивных элементов и систем.
1. Определение величины потенциального валового дохода
Рассчитаем ПВД, исходя из следующих условий:
ПВД = ** × **а, (3.2)
где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2,
Ca – арендная ставка за 1м2.
ПВД = 12*32000 = 384 000 руб./год,
Потери от простоя помещений составляют в среднем 5-10%. В данном случае примем 5% в год.
Следовательно, сумма потерь составит :
П = 384 000 * 0,05= 19 200 руб.
Рассчитаем величину действительного валового дохода:
ДВД = ПВД – П = 384 000 - 19200 = 364 800 руб.
Последовательность расчета представлена в табл. 4.1.
Расчет чистого операционного дохода
Таблица 4.1
№ |
Показатель |
Ед.изм. |
Значение |
Порядок расчета |
1. |
Полезная площадь |
Кв.м |
156,7 |
Приниматеся по исходным данным |
2. |
Арендная ставка |
Руб/мес |
32 000 |
На основе анализа рынка |
3. |
Потенциальный валовый доход |
руб. |
384 000 |
32 000*12 |
4 |
Прогнозируемая недогрузка |
% |
8 |
Эксп. |
5. |
Прогнозируемые потери от неуплаты |
% |
0 |
Эксп. |
6. |
Действительный валовой доход |
Руб. |
353 280 |
384 000 * (100-8)/100 |
6а. |
Выручка без НДС |
Руб. |
353 280 |
|
7. |
Операционные расходы |
Руб. |
60 075,1 |
Таблица 4.2 |
8. |
Чистый операционный доход до налога на прибыль |
Руб. |
293 205 |
П.6-п.7 |
9. |
Налог на прибыль (13%) |
Руб. |
38 116,7 |
П.8*0,13 |
10. |
Чистый операционный доход для ЕОН |
Руб. |
255 088,3 |
П.8-п.9 |
Расчет постоянных операционных расходов по единому объекту недвижимости (земельный участок + административное здание)
Таблица 4.2
Показатель |
Ед.изм |
Значение |
Порядок расчета |
1. Налог на землю |
руб. |
3 672 |
1200*3,066 |
2. S зем.участка |
кв.м |
1 200 |
Согласно исх.данным |
3. Кадастровая стоимость ЗУ |
руб/м2 |
1 225,57 |
|
4. Ставка налога на землю |
руб/кв.м |
3,06 |
1225,57*0,25 |
5. Налог на имущество |
руб. |
12 073,6 |
1% от остаточной стоимости объекта недвижимости |
6.Остаточная стоимость объекта |
руб. |
1 207 356 |
По рез-ам затрат.подхода |
7. Расходы на страхование |
руб. |
6 037 |
0,005*1207356 |
8. Резерв на замещение без НДС |
руб. |
38 292,5 |
5-6% от ВС |
ИТОГО: |
руб. |
60 075,1 |
3. Определение величины
переменных операционных
Основную статью переменных затрат составляют затраты на коммунальные услуги: отопление, водоснабжение, водоотведение, уборка территории и вывоз ТБО:
Рпер1 = 156,7 * 60 *12 = 112 824 руб.
4. Расчет резерва на замещение (РЗ) приведен в табл.4.3
Расчет резерва на замещение улучшений
административного здания
Таблица 4.3
Констр.элементы с коротким сроком использования |
Уд.вес констр.элемента, % от ВС |
Норм.срок использования, лет |
Стоимость затрат на замещение нового аналогичного элемента, руб. |
Резерв на замещение констр.элемента, руб. |
Отделочные работы |
14 |
9 |
159 763,5 |
17 751,5 |
Внутр.сантех.и эл.уст. |
16 |
20 |
74 586 |
3 729,3 |
Прочие работы |
6 |
25 |
285 292,5 |
11 411,7 |
ИТОГО: |
36 |
519 642 |
38 292,5 | |
РЗ/ВС |
2,9% |
