Оценка рыночной стоимости комплекса коммерческой недвижимости в г. Нерюнгри

СЕВЕРО-ВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМ. М.К АММОСОВА

ИНЖЕНЕРНО-ТЕХНИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

КАФЕДРА ЭКСПЕРТИЗА, УПРАВЛЕНИЕ И КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ  
 
 
 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ РАБОТА ПО ТЕМЕ:

 «Оценка рыночной стоимости комплекса коммерческой недвижимости в г. Нерюнгри» 
 
 
 
 
 
 
 

                                                                           Выполнила: ст. гр. ЭУН-08-1

                                             Сартаева Д.К

                                                                   Проверила: Семенова Т.С 

2011г.

г.Якутск

      Аннотация 

     В курсовой работе освещены теоретические и практические вопросы оценки стоимости коммерческой недвижимости разного вида, представляющей собой единый имущественный комплекс.

     Оценка стоимости недвижимого имущества проведена тремя подходами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, доходным.

     Работа состоит из 2 частей: теоретической и практической.

     В теоретической части, состоящей из одной главы, представлены методические основы теории и практики оценки стоимости недвижимости, проведен анализ макроэкономического положения в Республике Саха (Якутия), социально-экономической ситуации в регионе.

     В практической части на примере имущественного комплекса ООО «Эрэл», расположенного по адресу: г.Нерюнгри, ул. Аммосова, 1 была произведена оценка рыночной стоимости недвижимости.

     Оценка имущества проведена в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Стандартов оценки, утвержденные Постановлением Правительства от 06.07.2001г. №519, Международных стандартов оценки Международного комитета по стандартизации оценки (МСО-2000).

     Аттестационная работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографии, изложена на листе, включает 1 рисунок, 18 таблиц. Библиография – 52 источников.

     рыночная стоимость коммерческая недвижимость

      Содержание 

Введение5

Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости

1.1 Необходимость оценки и её цели…………………………………..….……..7

1.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости……………………..…..8

1.3 Принципы оценки……………………………………………………….…….9

1.3.1 Принципы пользователя…………………………………………………..10

1.3.2 Принципы связанные с объектами недвижимости…………………...…11

1.3.3 Принципы, связанные с рыночной средой……………………………….13

1.3.4 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования……....14

1.4 Подходы в оценке недвижимости…………………………………………..15

1.4.1 Затратный подход……………………………………………...…..………15

1.4.2 Рыночный подход…………………………………………..…….………..16

1.4.3 Доходный подход………………………………………………………….21

Глава 2. Отчет об оценке рыночной стоимости имущественного комплекса

2.1 Краткое изложение существенных фактов и выводов…………………….28

2.2 Определение термина рыночная стоимость……………………………….29

2.3 Объём и этапы исследования……………………………………………….29

2.4 Экономическая ситуация г.Нерюнгри………………………………….…..30

2.5 Рынок недвижимости……………………………………………….……….31

2.6 Среда местоположения……………………………………………..……….34

2.7 Описание улучшений (зданий)……………………………………….……..35

2.8 Определение стоимости объекта……………………………………………37

2.9 Затратный подход оценки………………………………………….………..37

2.9.1 Оценка стоимости земельного участка……………………………….….38

2.9.2 Оценка стоимости восстановления (замещения) строений………….....40

2.9.2.1 Восстановительная стоимость здания магазина…………………….…41

2.9.2.2 Восстановительная стоимость пристроенного склада……………..….43

2.9.2.3 Оценка накопленного износа……………………………………….…..44

2.9.3 Расчёт стоимости объекта затратным подходом……………………...…50

2.10 Подход прямого сравнительного анализа продаж…………………….…50

2.11 Доходный подход…………………………………………………..………58

2.12 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости…..….64

2.13 Заключение…………………………………………………………..……..66

Список использованной литературы……………………………………….….67 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение 

     В условиях становления рыночной экономики в России недвижимость начинает свободно обращаться на рынке. И вопрос о стоимости объекта недвижимости, продающегося на свободном рынке, т.е. вопрос о его рыночной стоимости, становится важным как для продавца, так и для покупателя. Оценщик является третьей стороной в споре продавца и покупателя о цене недвижимости.

     Понимание факторов, влияющих на стоимость объекта, является важнейшим условием для правильного установления величины стоимости. Данные факторы включают как мотивации покупателей и продавцов, так и производительность собственности и состояние среды, ее окружающей. Стоимость недвижимости испытывает влияние физических, финансово-экономических, социальных и политико-правовых факторов. Для того чтобы оценить стоимость имущества, необходимо изучить физические характеристики недвижимости, рынок, на котором она находится в настоящее время и окажется в прогнозируемом будущем, возможности финансирования и правовую среду. Стоимость оценки имеет большое значение для покупателя и продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании при возмещении ущерба и т.д. Оценка может проводиться в целях налогообложения, при заключении арендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платы, последняя устанавливается в процентном отношении от рыночной стоимости. Распределение цены покупки на стоимость земли и застройки может иметь значение при обосновании схемы начисления износа в целях налогообложения.

     Теоретическая часть курсовой работы построена на изучении трудов российских и зарубежных специалистов в области оценки недвижимости. Методологической основой послужили Международные и Государственные стандарты, стандарты РОО профессиональной деятельности в области оценки, Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы РФ, данные статистических отчетов, справочная и аналитическая литература. Она раскрывает основные понятия оценочной деятельности, подходы и методы оценки стоимости недвижимости.

     Вторая часть курсовой работы представлена в виде стандартного отчета о рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости (магазин и склад на территории г.Нерюнгри) с соблюдением нормативных требований к содержанию отчетов. Исходной информацией для написания практической части работы послужили документы, предоставленные ООО «Эрэл», которые приняты как достоверные, подробно и точно отражающие объект недвижимости. Эти материалы включали: "Сведения о состоянии имущества предприятия" (Ф №5), Инвестиционный паспорт г.Нерюнгри за 2000 год, договор на покупку права аренды, сведения из технического паспорта БТИ, свидетельство о государственное регистрации права собственности на строения.

     40% объектов недвижимого имущества, используемых для торговой деятельности, являются собственностью Комитета по управлению муниципальным имуществом при администрации (КУМИ) г.Нерюнгри и сдаются в аренду хозяйствующим субъектам. Анализируя социально-экономическую ситуацию в регионе, можно сделать вывод о том, что спрос на торговые комплексы, аналогичные оцениваемому, превышает предложение, а действия местных органов власти (в частности КУМИ), направленные на пополнение местного бюджета, и выражающиеся в проведении аукционов по продаже торговых зданий указывают на оживление данного сектора рынка недвижимости.

     В этих условиях знания и практическая деятельность  по оценке данных объектов будут востребованы. 

      ГЛАВА 1. Теоретические основы оценки недвижимости 

     1.1 Необходимость оценки и ее цели 

     Развитие рыночной экономики, возрождение института частной собственности обуславливают необходимость и возможность оценки собственности. Любой участник рыночных отношений обязан располагать достоверной информацией о реальной стоимости имущества. Оценка объекта недвижимости означает определение в денежном выражении стоимости, которая должна отражать его полезность, и затраты, необходимые для этой полезности.

     Представление о полезности имущества зависит от конкретных интересов собственника. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны: государственные структуры, частные лица, контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п. Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки. Оценка недвижимости применяется в случаях:

     1. Оценка недвижимости для сделок купли-продажи.

     2. Кредитование под залог недвижимости.

     3. Оценка при внесении недвижимости в уставный капитал предприятия.

     4. Оценка недвижимости при исчислении налогов на сделки с недвижимостью (купля-продажа, дарение, наследование).

     5. Оценка недвижимого имущества при его страховании.

     6. Оценка недвижимости в целях налогообложения.

     7. Оценка недвижимости в случаях принудительного отчуждения для государственных нужд.

     8. Оценка недвижимости при ее приватизации.

     В зависимости от целей оценки определяются различные виды стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная, скраповая и т.п.). 

     1.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости 

     Стоимость недвижимой собственности зависит от множества объективных и субъективных факторов. 

     Таблица 1.1

     Из сопоставления характеристик рынка недвижимости с признаками эффективного рынка можно сделать вывод, что рынок недвижимости по своей природе неэффективный, а на его функционирование влияют множество факторов.

     Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

• экономическое местоположение объекта недвижимости – местоположение объекта и связи его с рынком пользователя, т.е. близость к развитой инфраструктуре;
• архитектурно-конструктивные решения проекта;
• планировочные решения проекта;
• наличие коммуникаций;
• наличие вспомогательного оборудования;
• состояние здания;
• сейсмические;
• объем оцениваемых имущественных прав;
• экология;
• факторы спроса и предложения.

     1.3 Принципы оценки 

     Теоретической основой оценки недвижимости является унифицированный набор оценочных принципов, выработанных участниками рынка недвижимости в мировой практике оценки. Оценочные принципы помогают учесть многочисленные условия формирования цен на недвижимость. В соответствии с этими принципами, недвижимость является относительно дефицитным товаром, спрос на неё создаётся её полезностью и доступностью, но ограничивается покупательной способностью. Оценивая объект недвижимости, необходимо опираться на принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

     Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие взаимосвязанные четыре группы:

     1 группа: принципы, основанные на представлениях пользователя;

     2 группа: принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);

     3 группа: принципы, связанные с рыночной средой;

     4 группа: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. 

     1.3.1 Принципы пользователя

     К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

     Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей. Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

     Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

     Принцип ожидания связан с представлением пользователя объекта недвижимости и гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Важное значение при этом имеет за какой период времени будет получен ожидаемый доход, так как деньги изменяют свою стоимость во времени. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке. 

      1.3.2 Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения)

     К этой группе относятся следующие принципы:

     остаточной продуктивности (производительности) земли;

     предельной продуктивности (принцип вклада);

     возрастающей и уменьшающейся отдачи;

     сбалансированности;

     оптимальных величин;

     оптимального разделения имущественных прав.

     Принцип остаточной продуктивности (производительности) гласит: в основе стоимости земли лежит её остаточная продуктивность (производительность). Чтобы пояснить это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли (см. табл.1). 

     Таблица 1.2 Составляющие производства и источники их покрытия

     Если в данный момент времени и в данном регионе эти составляющие производства имеют ограниченное предложение, возникает определенная конкуренция на рынке, оказывающая значительное влияние на издержки производства.

     Каждая составляющая производства (капитал, труд, управление и земля) должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Однако поскольку земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента. Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

     Принцип предельной продуктивности (принцип вклада) означает, стоимость любого отдельного элемента (составной части недвижимости) зависит от величины его вклада в общую стоимость или степени её уменьшения при его отсутствии.

     Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи гласит: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, однако уже замедленными темпами. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости.

     Принцип сбалансированности (или пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны быть сбалансированы, оптимальное соотношение между факторами производства обеспечивает получение максимальной прибыли.

     Принцип оптимальных величин (принцип оптимальной экономической величины). При сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

     Принцип оптимального разделения имущественных прав: имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. 

     1.3.3 Принципы, связанные с рыночной средой

     В группу принципов, связанных с рыночной средой, входят принципы: зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции, изменения.

     Принцип зависимости гласит: стоимость объекта недвижимости зависит от множества факторов - не только от характера экономической среды на примыкающей к оцениваемой недвижимости территории, ближайшей окрестности, региона («экономическое местоположение недвижимости»), но и национальных особенностей страны, международных связей.

     Принцип соответствия определяет понятие престижности в отношении рынка недвижимости. Любой объект недвижимости должен соответствовать рыночным и градостроительным стандартам, действующим в данном регионе. Объект оценки имеет максимальную стоимость в том случае, если его архитектура и влияние на окружающую среду соответствуют этой окружающей природной среде и потребностям рынка. Эксперт-оценщик должен не только знать стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и учитывать тенденции их развития для правильного прогноза будущей стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

     Принцип предложения и спроса. На стоимость объекта недвижимости оказывает большое влияние соотношение спроса и предложения. Следует особо отметить, что в России наибольшее влияние на соотношение спроса и предложения оказывает введение новых законодательных и нормативных актов.

     Принцип конкуренции. Капитал движется туда, где имеется большая прибыль; поэтому туда, где извлекаются избыточные или монопольные прибыли, пытаются проникнуть новые субъекты, что увеличивает конкуренцию. Обострение конкуренции ведет к росту предложения и снижению массы прибыли (в случае стабильности спроса). Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, тогда как избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.

     Принцип изменения стоимости. Недвижимость, а также окружающая её экономическая, социальная и географическая среда, подвержены постоянным изменениям. Объекты недвижимости изнашиваются в процессе эксплуатации, меняются виды землепользования в результате деятельности людей. Экономические условия, изменяясь, создают предпосылки для развития рынка недвижимости. Демографическое и социальное развитие порождают потребность в различных видах жилья. Эти факторы способны изменять полезность объектов недвижимости в данном месте. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта. Поэтому оценка стоимости осуществляется на конкретную дату. 

     1.3.4 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

     Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ПННЭИ) объекта недвижимости определяется как наиболее вероятное использование недвижимого имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной. Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке.

     Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа: на первом анализируется наилучшего и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным, а на втором - наилучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

     Максимальная стоимость объекта недвижимости возникает также при оптимальном соответствии его функционального назначения, архитектурного стиля и др. виду землепользования и территориальной организации, сложившейся в данной местности. 

     1.4 Подходы в оценке недвижимости 

     Процесс оценки недвижимости базируется на ранее рассмотренных принципах и в соответствии с [4] должен выполняться с использованием трёх основных подходов оценки: затратного, рыночного и доходного. В рамках определенного подхода стоимость объекта оценки может быть определена различными методами (см. табл.1.3.). 

     Таблица 1.3 Подходы и методы оценки