Оценка рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: РСО-Алания г. Владикавказ, ул. Владикавказская, дом 63., кв. 79

Курсовая работа

по дисциплине: «Оценка недвижимости »

на тему: «Оценка рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: РСО-Алания г. Владикавказ, ул. Владикавказская, дом 63., кв. 79 

Выполнил:  

Москва  2014г.

Содержание

Введение 

1. Задание 

2. Сведения о городе Владикавказ  и анализ рынка недвижимости 

3. О ценах на жилую недвижимость  во Владикавказе 

4. Планы проекты  

5. Термины и определения 

6. Последовательность определения  стоимости объекта оценки 

7. Методы оценки объектов недвижимости 

7.1. Затратный метод

7.2  Метод сравнительного анализа продаж  

7.3 Метод капитальных доходов 

8.Определение стоимости объекта  оценки с помощью сравнительного  подхода  

9. Обоснование отказа от использования  затратного подхода к оценке

10.Определение стоимости объекта  оценки с помощью доходного  подхода

11. Заключение 

11. Вывод итоговой стоимости  объекта оценки

Источники информации и литература 

Введение.

Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В данной курсовой работе необходимо произвести оценку объекта недвижимости, рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости.

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которой заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества  и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества  требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Отчёт содержит описание объекта оценки и его местоположения, собранную оценщиками фактическую информацию, этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов, а также допущения и ограничивающие условия. Кроме того, отчёт содержит выводы оценщиков об итоговом значении величины, определяемой в соответствии с договором стоимости объекта оценки. 

1. Задание:

Оценить рыночную стоимость объекта жилищной недвижимости, расположенного по адресу: РСО-Алания, ул.Владикавказская , д.63 кв.79

Категория объекта: однокомнатная квартира в составе панельного дома

Этаж: 1 / 8

Период постройки здания: 2006– 2010г.г.

Площадь: 47,5кв.м. ( кухня – 11,5 кв.м., с\у раздельный, имеются 2 лоджии)

Уровень и состояние отделки: после капремонта

Уровень инженерного и технического обеспечения : на данный момент не телефонизирована и компьютеризирована.Не установлена сантехника.

2. Сведения о городе Владикавказ и анализ рынка недвижимости.

Город основан в 1784 году близ осетинского селения Дзауджикау,  как русская крепость на входе в Дарьяльское ущелье в связи с подписанием Георгиевского трактата между Россией и Грузией и началом строительства Военно-грузинской дороги. Статус города — с 1860 года.

Основание Владикавказской крепости совпадает с эпохой решительного сближения России с Грузией. 24 июля 1783 г. в Георгиевске был подписан акт о вступлении Грузии под покровительство России. Это событие выдвинуло на первый план вопрос об удобном и безопасном сообщении Кавказской линии с Закавказьем. С этой целью между Моздоком и подошвою Главного хребта было построено в 1784 г. на правом берегу Терека несколько укреплений. Первое из них от Моздока было названо Григориополисским, второе — Кумбелей, третье — Потемкинским, самое же южное, замыкавшее вход в Дарьяльское ущелье получило название Владикавказ. Название крепости дала императрица Екатерина Великая. Освящение Владикавказской крепости последовало 6 мая 1784 года. В начале своего существования крепость исключительно имела значение служить в числе других укреплений охранным пунктом сообщения России с Грузией. Крепость была снабжена двенадцатью пушками.

Городская дума и управа. Начало XX века.

Здесь же разместилась канцелярия Наказного атамана Терского казачьего войска. Быстрому развитию города способствовало соединение его в 1875 году железной дорогой с Ростовом-на-Дону.

В разные годы во Владикавказе жили и работали великий осетинский поэт Коста Хетагуров, деятели осетинской культуры Сека Гадиев, Арсен Коцоев, Махарбек Туганов и другие. Во Владикавказе бывали великие деятели русской культуры А.Грибоедов, А.Пушкин, М.Лермонтов, Л.Толстой, А.Островский, А.Чехов, Ф.Шаляпин и другие.

  Владикавказ — один из крупнейших городов Северо-Кавказского Федерального округа

Городской округ город Владикавказ

Численность населения городского округа

Состав городского округа

Национальный состав

По переписи 2010 года население городского округа Владикавказ составляло — 330 148 человек].

В настоящее время здесь в основном строят многоквартирные жилые дома, часть которого (10-12%) возводят в рамках муниципальных программ. С 2006 года во Владикавказе сдано в эксплуатацию около трех десятков многоквартирных жилых домов. Выросли новые кварталы и целые микрорайоны. По внешнему виду, удобству и качеству строительства они нисколько не уступают московским, а благоустройство придомовых территорий во многом превосходит столичное.

Основными застройщиками являются ООО «Промжилстрой»,ООО «Сфера» Построенные ООО «Сфера» дома не только имеют индивидуальную архитектуру, красивы, но и удобны для проживания. При реализации своих строительных проектов ООО «Сфера» берет за основу серии домов собственной разработки - кирпично-строенные ассоциацией в центре города, на улице Коцоева, безусловно, являются украшением города, а просторные, светлые и удобные квартиры в них полностью удовлетворяют запросам самого взыскательного хозяина.

Однако в последе время темпы жилищного строительства в городе замедлились. В 2005 году был принят закон о долевом строительстве. Закрепленные в нем жесткие требования к застройщикам привели к тому, что объемы вводимого жилья значительно снизились. Количество предложений на первичном рынке, рынке новостроек уменьшилось. При этом спрос на жилье во Владикавказе увеличился не только из-за стремления местного населения улучшить жилищные условия, но и из-за большого притока людей из сел и других регионов, которые желают приобрести здесь квартиры. Преобладание спроса над предложением привело к росту цен на квартиры в новостройках на 10-12 % в месяц. Не последнюю роль в подорожании квартир в новых домах сыграло возрастание цен на все без исключения строительные материалы, энергоносители и транспортные услуги.

3.О ценах на жилье во  Владикавказе

С начала 2009 года стоимость квартир в строящихся домах возросла более чем в 2,5 раза. Если в начале года цена квадратного метра в строящихся домах составляла 18000-22000 т.руб., то в настоящее время в двух строящихся во Владикавказе домах - на улицах Владикавказской и Весенней - можно купить квартиру уже по цене от 35000 до 50000 т.руб. за кв.м.

Выбор квартир ограничен, так как большую их часть продают еще на начальном этапе проведения работ. На улице Владикавказской строит дом ООО «Промжилстрой». В зависимости от расположения квартиры её стоимость составляет до 50000 т.руб за кв.м. Цена однокомнатной квартиры общей площадью 42,6 кв.м - от 1 491000 тыс. руб., двухкомнатной (общая площадь 72 кв.м) – 2 520000 тыс. руб., трехкомнатной (80 кв.м) – 2 800000 тыс. руб. В микрорайоне 35 возводит кирпично-монолитный, отвечающий высоким архитектурным требованиям дом ЗАО «Жилстрой». Стоимость однокомнатных квартир в двух корпусах - от 1 250000 до 1800000 тыс.руб., двухкомнатной (общая площадь - 65 кв.м) - 2600000 тыс.руб. . В трехкомнатных цена квадратного метра равна 2800000 до 3000000 т. руб. в зависимости от этажа. В седьмом корпусе однокомнатных квартир в продаже нет, двухкомнатные общей площадью 70 кв.м стоят 2700000 тыс.руб., а за трехкомнатные, общая площадь которых составляет от 87 до 96 кв.м, нужно отдать от 2 800000 до 3 360000 тыс.руб.

Недостаток предложений жилья на первичном рынке привел к повышению спроса на вторичное жильё. Цена квартир в 2009 году ежемесячно возрастала на 10-12 %, и лишь в октябре наметилась некоторая стабилизация.

Определенную роль в росте цен сыграло увеличение количества сделок, осуществленных с помощью ипотечного кредитования. Чем красивее и удобнее для проживания становится во Владикавказе, тем более привлекательным города оказывается для инвестиционных сделок, которые производят с целью сохранения и накопления средств. Доходность от таких операций в несколько раз превышает размер банковских процентов. А сдача квартир в аренду превращается здесь в весьма популярный вид бизнеса.

В зависимости от месторасположения дома и качества сдаваемого внаем жилья стоимость аренды однокомнатных квартир колеблется от 8 до 15 тыс. рублей в месяц, двухкомнатных - от 12 до 18 тыс. рублей, трехкомнатных - от 16 тыс.рублей. Есть предложения и в секторе дорогих квартир, за такое жилье просят около 35 тыс. рублей в месяц. На досках объявлений можно увидеть объявления о сдаче и продаже комнат и квартир без посредников по более низким ценам, но следует отметить, что надежнее иметь дело с профессионалами из риэлторских фирм.

4. Планы проекты

       Во Владикавказе так и в других городах РФ, население не успевает за ростом цен на квартиры и с надеждой следит за реализацией национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России», который во многих вселил надежду на то, что квартирный вопрос в нашей стране наконец-то будет решен. Но для того, чтобы совершить рывок в деле улучшения жилищных условий, нужно возводить дома в большом количестве и в короткие сроки. В планах города - строительство микрорайона вдоль Московского шоссе. Здесь хотят возвести многоэтажные дома, коттеджи, школы и детские сады, спортивные сооружения. Проектом предусмотрено устройство тут торговых, культурных, развлекательных комплексов.

5. Термины и определения

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Подходы к оценке:

-   затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

- сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

- доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

 6. Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:

1.  Выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;

2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;

3.  Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта;

4. Расчёт стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;

5.  Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

6.  Составление и написание Отчета об оценке.

7. Методы оценки объектов недвижимости.

7.1. Затратный метод.

Сущность затратного метода определяется тем, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

Стоимость недвижимости по затратному методу – это стоимость полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) – это стоимость строительства в ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием  таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).

Полная стоимость замещения (ПСЗ) – это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. 

С практической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСВ, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности).

С теоретической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСЗ, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, возраст которого более трех лет.

Алгоритм затратного метода оценки недвижимости

1.  Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость права аренды;

2.  Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения;

3.  Производится расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

4.  Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений.

5.  Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

Методы определения ПСВ (ПСЗ) объекта недвижимости

1. Метод количественного анализа;

2. Метод разбивки по компонентам;

3. Метод сравнительной единицы. 

 Метод количественного анализа

Данный метод требует детального подсчета всех издержек на возведение и установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, прибыль застройщика и т.д.), а также прямые расходы. Завершающим этапом в рамках данного метода будет являться процесс составления подробной сметы.

Метод разбивки по компонентам

Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Отличие данного метода от предыдущего заключается в меньших трудозатратах за счет уменьшения точности расчета в результате составления не подробной сметы, а более укрупненного сметного расчета.

Метод сравнительной единицы

Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении относительно аналогов, на которые приведены удельные показатели стоимости в различных документах нормативного и рекомендательного характера.                   

7.2 Метод сравнительного  анализа продаж.

Метод сравнительного анализа продаж – метод рыночной информации, основанный на принципе замещения, при котором оценка осуществляется путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом с внесением соответствующих корректировок по отличиям аналога.

Этапы оценки объектов недвижимости по методу САП:

1)  Получение информации о стоимости реализованных объектов недвижимости

2)  Проверка информации о сделках, получение подтверждения сделки одним из основных участников, наличие равных условий для всех участников

3)  Корректировка стоимости сопоставимых объектов                                

 7.3 Метод капитальных доходов.

При использовании данного подхода стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем.

В рамках доходного подхода существуют два метода определения стоимости:

-  метод капитализации дохода

- метод дисконтирования денежных потоков

В данном Отчете применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Рыночная стоимость будет определяться по формуле:

Срын=ЧОД(год)\R, где

ЧОД – чистый операционный доход от сдачи внаем, рассчитанный на год

R – ставка капитализации

1.  Для расчета ЧОД применяются следующие формулы:  

ЧОД=ПВД – потери – ОР, где

ПВД – потенциальный валовый доход, доход при 100% использовании

Потери – потери от недоиспользования

ОР – операционные расходы 

-  Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода

Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. ПВД(год) определяется путем умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество месяцев в году.

- Определение потерь при сборе платежей

Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако, в расчеты заложено 5% потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения арендной платы.

- Определение величины операционных расходов

Операционные расходы подразделяются на:

-  Условнопостоянные;

-  Условнопеременные;

-  Расходы на замещение.

К условнопостоянным относят налог на имущество, страховые взносы и т. п. К условнопеременным относят расходы на безопасность и коммунальные платежи.

В данном отчете использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество, и расходы на безопасность. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.

Поэтому в расчетах принято ОР = 5%.

Характеристика местоположения объекта оценки

Характеристика объекта оценки и здания в целом приведены в прилагаемом паспорте квартиры.

8.Определение стоимости объекта  оценки с помощью сравнительного  подхода

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.