Оценка рыночной стоимости на примере жилой квартиры. 2

Оглавление 

 Введение 

1 Теоретические аспекты  оценки недвижимости 

1.1 Принцип оценки недвижимости  и факторы, влияющие на ее  стоимость 

1.2 Нормативно-правовое регулирование 

2 Описание и анализ  объекта оценки 

2.1 Описание объекта оценки 

2.2 Характеристика объекта 

3 Расчет величины рыночной  стоимости квартиры 

3.1 Расчет стоимости доходным  подходом 

3.2 Расчет стоимости сравнительным  подходом 

3.3 Расчет стоимости затратным  подходом 

3.4 Определение итоговой  величины стоимости объекта оценки 

 Заключение 

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение 

 Деление имущества  на движимое и недвижимое берет  свое начало со времен римского  права. Общеизвестно, что недвижимое  имущество является базой, без  которой невозможно существование  ни одного развитого общества  и государства. Рассмотрим различные  трактовки понятия «недвижимое  имущество».

 «Недвижимое имущество  – это любое имущество, состоящее  из земли, а также зданий  и сооружений на ней».

 «Недвижимое имущество  – это реальная земельная и  вся материальная собственность.  Включает все материальное имущество  под поверхностью земли, над  ее поверхностью или прикрепленное  к земле».

 «Недвижимыми имуществами  признаются по закону земли  и всякие угодья, дома, заводы, фабрики,  лавки, всякие строения и пустые  дворовые места, а также железные  дороги» [1].

 Во всех приведенных  определениях речь идет о земле  и всем, что неразрывно с ней  связано. Но необходимо уточнить  сущность понятия «недвижимость».

 Под недвижимостью  понимают материальный объект, созданный  природой (земельный участок) или  руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают  во внимание физическую суть  объекта собственности[8].

 Понятие «недвижимость»  и «недвижимое имущество» больше  определяют правовые отношения,  чем характеризуют физический  объект, который необходимо именовать  как «объект недвижимости» [1].

 Оценка недвижимости - наука прикладного экономического  анализа, цель которого заключается  в выявлении наиболее эффективного  с экономической точки зрения  использования объекта, в исследовании  спроса и предложения на соответствующем  рынке, а также в разработке  модели оценки объекта, которая  прогнозировала бы наиболее вероятную  цену его продажи. 

 Оценка рыночной стоимости  – итоговое значение рыночной  стоимости имущественных прав  на оцениваемый актив как наиболее  вероятного значения цены.[8]

 Одним из главных  преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

 Смысл оценки состоит  в том, чтобы показать реальную  стоимость объекта. Ведь цена  объектов недвижимости может  вырасти или упасть в зависимости  от различных условий и обстоятельств  рынка. 

 Законодательство Российской  Федерации регламентирует все  виды хозяйственной деятельности, связанные с недвижимостью. Поэтому  правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является  важной проблемой. 

 Согласно ст.130 Гражданского  кодекса РФ к недвижимым вещам  относятся земельные участки,  участки недр, обособленные водные  объекты и все, что прочно  связано с землей, то есть объекты,  перемещение которых без несоразмерного  ущерба их назначению невозможно, а том числе леса, многолетние  насаждения, здания и сооружения. К недвижимости также относятся  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические  объекты. Цели оценки - самые разнообразные:  вступление в наследство (квартиры), оценка недвижимости под залог  кредитования, для определения стоимости  при страховании объектов, для  внесения недвижимости в уставной  капитал. Содержание типового отчета по оценке недвижимости как правило включает несколько постоянных разделов: описание объекта оценки и прав на него, анализ и выводы оценщика относительно его наилучшего и наиболее эффективного использования; анализ рынка недвижимости; описание применяемых методик оценки; расчет стоимости с использованием различных подходов или обоснование от использования того или иного подхода; согласование результатов оценки и расчет итоговой стоимости объекта.

 До настоящего времени  оценка зданий, сооружений, частных  домов и различных построек  проводится страховыми компаниями, как правило, по стоимости,  отраженной в балансе, по данным  бюро технической инвентаризации, договоров купли-продажи. Ежегодные  переоценки стоимости имущества,  проводимые в последнее время,  привели к такому ее росту,  что она просто не отражает  реальной стоимости этого имущества.  Особенно сильно дисбаланс проявляется  при оценке объектов недвижимости  с достаточно большим сроком  эксплуатации и функционирования. Передать такие объекты в перестрахование  довольно сложно, а брать на  себя весь объем ответственности  для отдельной страховой компании  затруднительно, так как для этого  необходимо обладать достаточными  финансовыми ресурсами. Да и  страхователям, которые имеют  интерес в страховании принадлежащих  им на праве собственности,  хозяйственного ведения или оперативного  управления объектов недвижимости, бывает довольно трудно заплатить  сразу цену страховки (страховую  премию), размер которой зависит  от стоимости объектов недвижимости. Изучение зарубежного опыта оценки стоимости объектов недвижимости показывает, что наиболее близка к реальной — стоимость, определяемая на основе их рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода: 1) метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод); 2) доходный метод, или метод капитализации доходов; 3) затратный метод, или метод калькуляции.

 Оценщик может оценивать  несколько видов стоимости. Каждая  оценка основывается на определенной  методологии, имеет определенные  требования к расчетам. Оценка  объектов недвижимости и определение  рыночной стоимости играет важную  роль в настоящее время. Недвижимость  заняла одно из важных мест  в жизни человека, как место  проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного  жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств  на его приобретение, желает проживать  в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и  современное жилье. Так как  рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости  недвижимости невозможно совершить  практически ни одной операции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Теоретические аспекты  оценки недвижимости 

1.1 Принцип оценки недвижимости  и факторы, влияющие на ее  стоимость 

 Как и любой товар  на рынке, объекты недвижимости  имеют цену стоимость. Цена  объекта недвижимости - это цена  конкретной свершившейся сделки  купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой  реальной и предполагаемой сделке  определенным образом связана  со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется  как синоним стоимости в обмене.

 Цена сделки может  значительно отличаться от рыночной  стоимости. Эта разница, именуемая  «поправка на сделку», зависит  от ряда причин, например наличия  аналогов или стабильности рынка. 

 Часто начальная цена  сознательно завышается на 15 –  20 %, чтобы потом на эту сумму  уступить в процессе торга.  Порой, цена сделки формируется  под воздействием личных представлений  участников сделки и не поддается  прогнозам. 

 Понятие стоимости  объекта недвижимости имеет множество  различных аспектов. Это рыночная  стоимость и стоимость замещения,  потребительская и восстановительная  стоимость, инвестиционная и страховая  стоимость, стоимость для целей  налогообложения и ликвидационная  стоимость, первоначальная и остаточная  стоимость, залоговая стоимость  и стоимость права аренды объекта  недвижимости, стоимость действующего  предприятия и стоимость объекта  недвижимости при существующем  использовании и т.д. 

 Стоимость объектов  недвижимости зависит от целого  ряда факторов. Рассмотрим основные из них:

1. Объективные факторы.  Как правило, это экономические  факторы, которые определяют средний  уровень цен конкретных сделок  субъектами недвижимости. Их можно  разделить на:

 - макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

 

- микроэкономические –  факторы, характеризующие объективные  параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные  с феноменом массового сознания  и факторы психологического характера: 

- массированная реклама; 

- инфляционные ожидания;

- симпатии;

- осведомленность и т.д. 

3. Физические факторы: 

- местонахождение – удаленность  от центра, степень развития инфраструктуры  и транспортного сообщения (особенно  – близость метро) напрямую  влияет на стоимость недвижимости;

- архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

- состояние объекта недвижимости;

- наличие коммунальных  услуг (электроэнергия, водоснабжение,  теплосеть и др.);

- экологические и сейсмические  факторы (для жилой недвижимости  данные санитарно-экологической  экспертизы могут значительно  снизить стоимость жилья, а  наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить  стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на  цену и скорость продажи квартир: 

- количество аналогичных  предложений, их соотношение со  спросом именно на этот тип  квартир именно в этой части  города;

- объективные недостатки  объекта (крайние этажи, окна  во двор, плохая планировка, износ  и т.п.);

- престижность района;

- экологическая обстановка  в районе;

- транспортное сообщение  и развитость инфраструктуры  района;

- социальная однородность  дома;

- характер сделки («прямая»  или «встречная» продажа);

- юридическая «чистота»  объекта. 

 Известно, что главным  критерием любой сделки является  выгодность для обеих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

 С оценкой объектов  недвижимости мы сталкиваемся  при операциях купли-продажи,  сдачи недвижимости в аренду, получении кредитов, страховании,  налогообложении, разрешении имущественных  споров и др.

 Оценке стоимости недвижимости  подвергаются как промышленные  или коммерческие, так и жилые  объекты недвижимости. При этом  оценка земли (оценка участков) включает в себя как рыночную  оценку, так и кадастровую, что  очень важно для исчисления  налогов. Это же соображение  относится и к оценке жилой  недвижимости, где также принимается  в расчет и рыночная оценка  недвижимости. Оценка недвижимости  в Уфе требует изучения и  уточнения большого числа документов, подтверждающих право собственности,  что под силу лишь профессионалам  с достаточным опытом в оценке недвижимости, отчет о которой имеет юридическую силу и может использоваться для предоставления в любые инстанции.

 Оценка ущерба необходима  в различных жизненных ситуациях  и требуется для того, чтобы  возместить прямые убытки, связанные  с повреждением или утратой  имущества, но и для того, чтобы  скомпенсировать будущие расходы  или упущенную выгоду.

 Независимая оценка  ущерба экспертами нужна при  пожарах, наводнениях и других  стихийных бедствиях. Впрочем,  к оценке ущерба, нанесенного  имуществу, иногда приходится  прибегать и в бытовых, житейских  ситуациях, например, при оценке  после залива вашей квартиры  соседом с верхнего этажа. Нужна  оценка и при всякого рода имущественных спорах, а также при изъятии имущества.

 Следует иметь ввиду, что независимая оценка ущерба при ДТП всегда делается в интересах клиента и не ограничивается простой технической оценкой, а выполняется с учетом оценки рыночной стоимости утраченного имущества.

 Развитие рыночных  отношений, появление нетрадиционных  видов имущественного

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.1 Описание объекта оценки 

 Произведем оценку  рыночной стоимости квартиры, расположенной  по адресу: г. Жезказган, ул. Суйфулина д. 69 кв. 15.

 Для начала рассмотрим  общую характеристику рынка недвижимости.

 Жезказган- находится в центре Казахстана, юго-восточнее гор Улытау, где берут начало река Кара-Кенгир и ее притоки, а также Сары-Кенгир, Жыланды и Жезды,. Город расположен на условной границе пустынной и полупустынной зон. Многонациональный город с развитой культурной жизнью. Здесь располагаются такие учреждения науки и культуры как Жезказганский университет имени О. А. Байконурова, Жезказганский индустриально-гуманитарный колледж, медицинский и музыкальный колледжи, Головной проектный институт ТОО «Корпорация Казахмыс», Дом дружбы и культуры народов, городской краеведческий музей, музей «Казахмыс», Театр имени С.Кожамкулова. В городе функционируют национальные культурные общества русских, белорусов и украинцев («Любысток»), немцев («Видергебурт»), чеченцев («Вайнах») и других этнических групп. В Жезказгане выходят несколько газет — «Жезказганская правда», «Подробности», «Сары-Арка», «Городская Ярмарка», «Наше Время»; ведёт вещание местный телеканал «Дидар». Это район медного оруднения. В постоянном развитии находится сфера городского здравоохранения.

Одной из наиболее развивающихся  составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый  за счет строительства и инвестиционной деятельности, приватизации объектов жилищного фонда и продажи  муниципальных квартир, осуществление  операции с жилыми помещениями, находящиеся  в собственности граждан.

Для целей оценки квартир  в городе Жезказган анализировался рынок жилой недвижимости города Жезказган как развитый. Рынок жилой недвижимости на сегодняшний день характеризуется ажиотажным спросом.

Проанализировав рынок продаж недвижимости (квартир) можно заметить: наиболее дорогими районами города Жезказган являются Сейфулина, Алашахана, Мира . Самое дешевое жилье, можно приобрести в микрорайоне окраина города, район вокзала.

 Цены на вторичное  жилье имеют устойчивую тенденцию  к росту. 

 Основные факторы,  влияющие на стоимость 1 кв.м. общей площади строящегося жилья, следующие:

 месторасположение строительства;

 материал стен дома;

 вид отделки (черновая, получистовая, чистовая);

 срок окончания строительства;

 наличие рассрочки;

 продажа от заказчика  - застройщика или посредника.

 

Рассмотрим ситуацию на рынке  жилья в Жезказгане.

 Недвижимость - это имущество,  которое может использоваться  не одним, а несколькими способами.  Поскольку каждому способу использования  объекта недвижимости соответствует  определенная величина его стоимости,  то перед проведением оценки  выбирается один способ использования,  называемый наилучшим и наиболее  эффективным. Заключение о наилучшем  использовании отражает мнение  Оценщика в отношении наилучшего  использования собственности, исходя  из анализа состояния рынка. 

 Принимая во внимание  месторасположение оцениваемого  объекта, подъездные пути, сказанное  в предыдущих разделах, я считаю, что использование объекта по  своему функциональному назначению  в качестве жилья, отвечает  критерию наилучшего и наиболее  эффективного использования собственности.  В данное время объект эксплуатируется  в оптимальном режиме. Описание  объекта оценки можно рассмотреть в таблицу 1:

 

 Таблица 1. Характеристика местоположения объекта оценки:

 

Местоположение в микрорайоне  – ул. Некрасова 69 д 15;

 Обеспеченность общественным  транспортом (субъективная оценка) - пять минут ходьбы до остановки на ул. Сейфулина;

 Объекты социальной  инфраструктуры микрорайона в  пределах пешей доступности - Детский сад № 24, магазины, кафе и т. д.;

 Обеспеченность объектами  социальной инфраструктуры - район с развитой инфраструктурой;

 Объекты транспортной  инфраструктуры микрорайона -   автобусный;

 Состояние прилегающей  территории (субъективная оценка) - хорошее .

 

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности  как улучшенной является максимизация стоимости собственности при  подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска. Данный анализ базируется на тех же 4-х критериях:

A)  Физически возможные  варианты использования 

 Необходимо оценить  размер, проектные характеристики  и состояние имеющихся улучшений.  На мой взгляд, физически возможный  вариант использования это - жильё 

 Б) Законодательно  разрешенное использование 

 Текущее использование  объекта оценки не нарушает  законодательство.

B)  Экономически целесообразное  использование 

 Принимая во внимание  текущее состояние и историю  объекта оценки, я считаю наиболее  экономически целесообразным один  вариант - жильё. 

 Г) Наиболее доходное  использование 

 Вариант использования,  обеспечивающий максимальную доходность  из всех физически и законодательно  возможных вариантов, а также  экономически целесообразных при  соответствующем уровне ассоциированных  рисков является наиболее эффективным  использованием имеющихся улучшений. 

 

 Характеристика оцениваемого  объекта представлена в виде  таблицы 2.

 Таблица 2. Характеристика оцениваемой квартиры 

Адрес квартиры: 

г.Жезказган ул . Суйфулина 69 - 12

 Собственники:  

Иванов Иван Иванович

 Адрес владельца:  

г.Жезказган ул. Сейфулина 69 - 12

 Оцениваемые права: 

право собственности

 Инвентар. стоим., тг.  

 Планировка:  

никаких изменений в планировке квартиры произведено не было, т.е. отмечено полное соответствие плану квартиры по тех. паспорту.

 Материал стен:  

Крупноразмерные блоки.

 Год постройки:  

1979 год

 Этаж/этажность:  

4/5  

Кол-во комнат:  

3

 Общая площадь кварт.:

56,6 кв. м

 Полезная площадь:

42.1 кв. м

 Общая площадь жилого  помещения, (без балк.):  

54,6  

Высота помещений:

 2,7 м  

 Ванная комната:

1,9 кв. м  

Балкон:

2 кв. м

 Кухня:

4,2 кв. м

Коридор:

7.5 кв. м

 

 Строительные характеристики 

 Фундамент - ж/бетонный  

Двери - деревянные

 Стены - блочный дом

 Внутренняя отделка - Обои, побелка, потолочное покрытие, кафель.

 Перекрытия - ж/бетонные  

Качество строительства - хорошее

 Полы - Дерево, кафель, линолеум  

 Привлекательность - внешний вид хороший

 Окна - пластик  

 Системы инженерного обеспечения:

 Водопровод +  

Входная дверь металлическая  +

 Канализация +  

Домофон +

 Газ  -  

Лифт -

 Спутниковая антенна и кабельное телевидение +  

Водяное отопление +  

Электросети +

 Горячее водоснабжение  +  

 Телефон  +

 Внешнее благоустройство:

 Озеленение +  

Детская площадка +

 Стоянка для а/м    -  

Двор  +

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Расчет величины рыночной  стоимости квартиры 

3.1 Расчет стоимости доходным  подходом 

 Определение стоимости  осуществляется с учетом всех  факторов, существенно влияющих  как на рынок недвижимости  в целом, так и непосредственно  на ценность рассматриваемой  собственности. Методология оценки  предусматривает три подхода:  затратный, рыночный (сравнительный)  и доходный.

 Подходы к оценке:

 затратный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления  либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

 сравнительный подход - совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, основанных  на сравнении объекта оценки  с аналогичными объектами, в  отношении которых имеется информация  о ценах сделок с ними;

 доходный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от объекта  оценки.

 Оценка использования  одного из трёх существующих  подходов - доходного,- является некорректным. Поэтому мы откажемся от использования  этого подхода при расчёте  величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование  данного решения. 

 В основе доходного  подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости  сегодня являются отражением  будущих преимуществ. При применении  данного подхода анализируется  возможность недвижимости генерировать  определенный доход, который обычно  выражается в форме дохода  от эксплуатации и дохода от  возможной продажи в конце  периода владения. Применительно  к объекту оценки можно гипотетически  предположить, что он приобретается  не как «квартира для проживания»,  а как объект для извлечения  прибыли от сдачи его в аренду  и последующей (возможной) продажи. 

 Против использования  доходного подхода, как некорректного  в данной ситуации, у Оценщика  также имелось несколько аргументов. Прежде всего - это информация, полученная от Заказчика, что  данная квартира будет использоваться  исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не  планирует сдавать её в аренду  с целью извлечения дохода.

 Затратный подход основывается  на принципе замещения, который  гласит, что покупатель не заплатит  за недвижимость больше той  суммы, которую нужно будет  потратить на приобретение земельного  участка и строительства на  нем объекта, аналогичного по  своим потребительским характеристикам  объекту оценки, например, квартиры  в многоквартирном доме.

 По мнению Оценщика, лучшим подходом к оценке квартиры  в многоквартирном доме из  трёх существующих можно считать  сравнительный подход, который в  силу хорошо развитой системы  информационного обеспечения даёт  наиболее объективные результаты.

 Доходный подход - это  определение текущей стоимости  будущих доходов, которые возникнут  в результате использования собственности  и возможной дальнейшей ее  продажи. В данном случае применяется  оценочный принцип ожидания. При  использовании доходного подхода  применяют следующие методы;

 Метод капитализации.  Согласно методу капитализации  рыночная стоимость недвижимости  определяется по формуле