ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА

Федеральное государственное  образовательное  учреждение  
высшего профессионального образования

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ ВОДНЫХ КОММУНИКАЦИЙ»

Кафедра «Экономика и управление на предприятии промышленности» 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 

на  тему «ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ОБЪЕКТА ОФИСНОГО, ПРОИЗВОДСТВЕННОГО ИЛИ СКЛАДСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ» 
 
 

Выполнила: студентка факультета ВЗО

группа  ЭУвт-6л-Vкурс

Жандарова В.А. (ЭУвт-02185) 

Проверил: Казанская Е.А 

Санкт-Петербург

2011

    Содержание

    ВВЕДЕНИЕ          3

1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ  4
2. Анализ ситуации на рынке        6
3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА            12

3.1. Алгоритм  реализации затратного подхода           12

3.2. Определение  стоимости нового строительства  здания методом сравнительной  стоимости единицы имущества           13

3.3. Расчет  накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста               15

3.4. Стоимость  здания с учетом накопленного  износа          17

3.5. Оценка  рыночной стоимости участка земли           17

3.6. Оценка  рыночной стоимости недвижимости на основе затрат    19

4.  РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА             19

4.1. Алгоритм  реализации доходного подхода            19

4.2. Реконструкция  отчета о доходах             19

4.3. Оценка  недвижимости методом прямой  капитализации         21

5.  СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ           21

Заключение                  22

Список используемой литературы              23 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

    В данной курсовой работе мы разберем два  способа оценки, стоимости  объектов недвижимости промышленного предприятия. Рассмотрим расчет рыночной стоимости  недвижимости на основе затратного подхода  и  расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода на примере  административно-бытового корпуса. Также  рассмотрим метод сравнения продаж применяющийся при оценке рыночной стоимости участка земли.

    В теоретической части курсовой работы, мы попытаемся разобрать влияние  на рыночную стоимость  объекта недвижимости пространственного фактора и  зависимость стоимости от вида использования  объекта недвижимости.

    И сделаем выводы, позволяющие судить о влиянии различных факторов  на рыночную стоимость объекта, о  характере его возможного дальнейшего  использования.    
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Исходные данные  для выполнения  работы

    Индивидуальные данные для варианта № 85:

    Дополнительные  исходные данные для расчета:

    Общие данные по административному корпусу:

Год ввода в  эксплуатацию – 1976. Здание строилось  в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, решено по продольной конструктивной схеме. Вертикальные несущие конструкции: стены и столбы из кирпичной кладки. 

    Основные  строительные конструкции: 

    Косвенные издержки, не учитываемые УПВС (КИ`), составляют 15% от суммы прямых и косвенных  издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной  стоимости зданий и сооружений. Прибыль  предпринимателя (ПП) составляет 12% от суммы прямых и косвенных издержек.

    Для придания объекту оценки рыночного  уровня благоустройства и для  привлечения потенциальных арендаторов, требуется осуществить ремонт: 

• вместо 8-ми кирпичных перегородок, общим строительным объемом 350  м³, требуется возвести 5 перегородок из блоков, площадью 250 м²
• отремонтировать 25 оконных и 30 дверных коробок
• отремонтировать 25 форточек
• осуществить ремонт покрытий из 725 плиток ПВХ оконных
• заменить 400 м плинтуса
• заново застеклить 225 м² оконных проемов
• произвести ремонт рулонной кровли на 600 м²
• отремонтировать 30м лестниц
• заменить 18 м поручней
• отремонтировать внутри помещений 300м² штукатурки
• заменить 300 м стальных трубопроводов водоснабжения и 172 м отопления на отдельных участках
• заменить 20 кранов в помещениях уборных и буфете

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 15 лет, где ДВ –  действительный возраст здания, лет.

При сдаче  площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент  оборачиваемости (К об) составляет 0,3. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t п.н.) составляет 2 месяца.

Постоянные  расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

• налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;
• страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки;
• прочие - $10/ м2/год.

Переменные  расходы составляют – $80/ м2/год. 

2. АНАЛИЗ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ

Обзор рынка Бизнес- центров в Санкт – Петербурге 
по состоянию на октябрь 2009 года.

          В настоящее время в Санкт–Петербурге наблюдается перепроизводство офисов, но оно носит локальный характер. Уже через пару лет ситуация может измениться под воздействием нескольких факторов. Размер петербургского рынка составляет — от 6 000 000 до 7 000 000 квадратных метров. Другое дело, что около 80% общего стока представлено административными зданиями отнюдь не лучшего качества.  
Только за счет естественного замещения этого ресурса может ежегодно поглощаться 100 000 кв. До сих пор многие очень серьезные компании занимают весьма несерьезные офисы. Сегодня у них есть прекрасная возможность переехать в качественные здания и консолидировать несколько офисов на одной площадке, как это сделала, например, фирма Yota в «Атлантик-Сити».  
          Перевод в Санкт-Петербург головных офисов таких компаний, как Газпром, сыграет роль своеобразного мультипликатора: каждый метр, занятый подобной корпорацией, сделает востребованными еще некоторое количество метров.  
          Арендные ставки в  Санкт-Петербурге стали сопоставимы со среднеевропейскими, и это аргумент для иностранных компаний, которые откладывали открытие своих представительств в Санкт-Петербурге, в том числе и из-за дороговизны аренды.  
Важно и то, какую стратегию развития выберет город. Сейчас доля «белых воротничков» среди работающего населения составляет 45%. В Варшаве этот показатель — 70%, в Лондоне — 85%. Если сделать ставку на IT-технологии, телекоммуникации и т.п., количество офисных работников должно заметно увеличиться.  
          Между тем офисный девелопмент потерял свою привлекательность. Если раньше при кредитных ставках в 10-15% и доходности этого бизнеса в пределах 20-25% девелопер мог заработать с учетом левериджа 30-50% годовых, то теперь, когда стоимость денег превышает 20%, а просевшие арендные ставки в состоянии обеспечить владельцу, лишь 15%, получается, что строить невыгодно.  
          Однако начинать новые проекты при наличии собственных средств на их start-up смысл имеет. Сегодня время для этого лучшее, чем было, к примеру, в 2007-м, когда цены на землю были явно завышены. Пока через пару лет дело дойдет до стройки, кредитные ресурсы снова станут доступнее, а предложение начнет сокращаться.  
В частности, аналитики проанализировали ситуацию в сегменте «прайм» (качественные бизнес-центры в непосредственной близости от Невского проспекта — всего 21 действующий и строящийся объект).  
          Сегмент этот чрезвычайно невелик: к концу 2010 года его емкость достигнет 100 000 кв.м. При этом нынешний уровень вакансий составляет 22%, а в течение первого полугодия 2009-го здесь не появилось новых арендаторов. Хотя до конца года прогнозируется поглощение до 10 000 кв.м., и первые сделки уже прошли.  
          Доля вакансий в этой зоне будет сохраняться в пределах 20% до 2011-го. По наблюдениям специалистов, недозагрузка площадей свыше 10% уже провоцирует снижение арендных ставок на конкретном субрынке. Поэтому стоимость аренды в бизнес-центрах премиум-класса начнет расти только через пару лет, когда процент вакансий снизится до 10%-й планки.  
          Большинство собственников действующих деловых комплексов снизили расценки в среднем до 1 200-1 300 руб./кв.м. в месяц, сохранив заполняемость на уровне 90-95%. Меньшинство заняло негибкую позицию, пытаясь удержать докризисный ценовой уровень (1 600-2 000 руб.) и теряя арендаторов (доля вакансий — до 50%).  
          В самом сложном положении — новые объекты, только что вышедшие на рынок. Они вынуждены соглашаться на ставки в пределах 1 000 рублей, причем гарантировать их в течение двух лет и предоставлять за эти деньги отделанные площади. Иначе у потенциальных арендаторов не будет стимула переезжать.  
          По нашему мнению, только владельцы исключительных объектов могут позволить себе дожидаться лучших времен. Для большинства же собственников БЦ принципиально важно вдохнуть жизнь в свои объекты. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Динамика арендных ставок и доли вакантных площадей  
в бизнес-центрах премиум-класса  

            Для оперативного отслеживания динамики показателей специалисты информационно-аналитического отдела ГУП «ГУИОН» ежемесячно проводят экспертные опросы.  
          Всего на сегодняшний день проведено 7 таких опросов: в феврале, марте, апреле, мае, июне, июле и августе 2009 года. Состав участников опроса достаточно стабилен и включает 11 ведущих операторов рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, компании «Knight Frank St.-Petersburg», «Colliers International», «GVA Sawyer», «ASTERA», «Бекар Консалтинг», «Praktis», ООО «Невский Альянс», ООО "АРИН", ООО «Агентство недвижимости «Центр», ООО «АВЕНТИН-Недвижимость», ООО «Первое Ипотечное Агентство». Экспертные опросы позволяют отслеживать как ежемесячную динамику показателей, так и динамику показателей относительно базисной точки, за которую принят август 2008 года – начало финансового кризиса.  

          Как видно из таблицы, все сектора рынка коммерческой недвижимости по состоянию на август 2009 года демонстрировали существенное снижение спроса в сочетании с увеличением количества предложения, следствием чего явилось снижение общего количества сделок (на 52-77% для рынка аренды и на 85-91% для рынка продаж).  
          Это вызвано существенным падением спроса (в 2,5-3 раза на рынке аренды и в 3-4 раза на рынке продаж) при увеличении количества предложения более чем вдвое не рынке аренды и в 1,5-2 раза на рынке продаж. Как результат – падение цен сделок и увеличение дисконта при заключении сделки относительно цены предложения. 
В августе 2009 года цены сделок по сравнению с августом 2008 года упали на 43-54% и продолжают снижаться на 2-4% в месяц на рынке аренды и на 3-4% в месяц на рынке продаж.  
          Падение цен продолжается во всех секторах, однако темпы падения различны. На рынке аренды торговых помещений наметилась стабилизация. Она проявляется в стабилизации и даже некотором увеличении количества сделок, снижении темпа падения арендных ставок и уменьшении размера скидок при заключении сделок.  
          В период с июля по август 2009 года появилась тенденция снижения объема предложения, что, в сочетании с замедлением падения спроса способствует стабилизации арендных ставок. Динамика изменения показателей офисного рынка, напротив, свидетельствует о продолжении падения цен, вызванного падением спроса в сочетании с ростом предложения.  
          Дестабилизирующим фактором этого рынка, в частности, является поведение управляющих бизнес центров, которые, для прекращения оттока арендаторов вынуждены давать значительные скидки в уровне арендной платы. Ситуация такова, что вследствие избытка качественных офисов, сейчас можно встретить предложение помещений бизнес центра по цене ниже, чем цена аренды встроенного помещения, аналогичного по своим техническим показателям и локации.  
          Вместе с тем, за последние два-три месяца падение арендных ставок в бизнес-центрах существенно замедлилось, что отразилось на существенном снижении темпов падения арендных ставок встроенных помещений. Падение цен продолжается во всех секторах. Вместе с тем, существенное снижение объема предложения в сочетании со стабилизацией и некоторым ростом объема спроса способствует снижению темпов падения и последующей стабилизации цен продаж во всех секторах рынка встроенных помещений коммерческого назначения в Петербурге. 
          До 3-4 квартала 2008 года все сектора рынка встроенных помещений имели тенденцию увеличения цен, однако начавшийся финансовый кризис привел к тому, что во второй половине 2008 года цены вначале снизили темп роста, а затем начали падать. Наиболее значительной динамика снижения цен стала в начале 2009 года.  
          Она сопровождается снижением цен предложения и увеличением величины скидки с цены предложения при заключении сделки. Для рынка аренды такие скидки составляют, в среднем, 11-14%, а для рынка продаж – 13-18%. При этом, в отдельных случаях продавцы могут в процессе заключения сделки снизить цену на 40%, однако в других случаях, когда цена предложения соответствует рынку, сделки могут заключаться и с дисконтом, не превышающем 5%. 
          В целом, по рынку можно говорить, что по состоянию на август 2009 года цены аренды опустились до уровня конца 2005 - начала 2006 года, а цены продаж – до уровня второй половины 2006 года. В течение 2009 года все эксперты прогнозируют продолжение снижения цен во всех секторах. Однако, вследствие адаптации рынка к новым экономическим условиям, динамика падения цен снижается.  
          При отсутствии дополнительных дестабилизирующих факторов к концу осени возможна стабилизация цен аренды, а к концу зимы – стабилизация цен продаж. Сейчас такая стабилизация наблюдается на рыке аренды торговых помещений. Возможно, что в течение осени начнется стабилизация арендных ставок промышленно-складского сектора, а ближе к концу осени, началу зимы – офисного. Стабилизация цен продаж возможна с 4 квартала 2009 года. В результате чего цены в 1 квартале 2010 года могут оказаться на уровне 40-50% от цен августа 2008 года.

          Более 64% встроенных офисных помещений, представленных на рынке аренды, являются специализированными. К многофункциональным помещениям относятся офисы, находящиеся при мини-отелях и гостиницах, магазинах и объектах сферы услуг, а также офисы-склады. Наибольшим спросом у арендаторов встроенной офисной недвижимости пользуются помещения площадью до 150 кв. м, совокупная доля которых составляет около 78%. По-прежнему востребованы помещения площадью от 151 до 250 кв. м, на долю которых приходится около 13% встроенных офисных помещений. 
          Спрос на встроенные помещения больших площадей (до 1000 кв. м и выше) по-прежнему невелик и остается на уровне 1%. Стоит отметить, что на сегодняшний момент более 84% сдаваемых в аренду встроенных офисных помещений города находится в отличном и нормальном состоянии, что объясняет неизменный спрос к этому сегменту рынка со стороны арендаторов. Нежилые помещения офисного назначения распределяются по районам города весьма неравномерно. Наиболее часто встроенные офисные помещения встречаются в зонах с высоким уровнем деловой активности, тяготея к центру. Наименее востребованы помещения в удаленных от исторической части города районах, поскольку даже маленький, некомфортный, но престижный офис в центре города, по мнению арендаторов, лучше помещения на периферии. Сдаваемые в аренду встроенные офисные помещения, расположенные в его центральных районах (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном) составляют около 60,7% от общего объема арендуемых помещений. 
В удаленных от центра города районах (Выборгском, Калининском, Кировском, Московском, Красногвардейском, Невском, Приморском, Фрунзенском) предлагается к аренде около 36,9% встроенных офисов. В остальных районах города объем предложения встроенных офисных площадей составляет около 2,4%. 
          По объему сдаваемых в аренду офисных площадей в 1 полугодии 2009 года абсолютным лидером стал Центральный район Санкт-Петербурга, доля которого составила 31,4% от общего объема арендуемых помещений

3. Расчет рыночной  стоимости недвижимости  на основе затратного  подхода

    3.1. Алгоритм реализации  затратного подхода

    В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе  затрат выглядит следующим  образом:

1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.
2. Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).
3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учетом накопленного износа.
4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступного для максимально эффективного использования.
5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости. При этом учитываются подходящая для этого проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.

    Стоимость нового строительства – это стоимость воспроизводства объекта как нового, т.е. без учета износа.

    Восстановительная стоимость – это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта , т.е. из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

    Стоимость замещения – это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведенного из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

    3.2. Определение стоимости  нового строительства  здания методом  сравнительной стоимости  единицы имущества

    Определение стоимости нового строительства  выполняется на основе восстановительной  стоимости. Для этого используется «Укрупненные показатели восстановительной  стоимости  зданий и сооружений для  переоценки основных фондов». Сборник  УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения – 1 м³ строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены 1969 года.

    Определение восстановительной стоимости строительства  здания производится в следующем  порядке: 

1. По данным сборников УПВС, подбирается объект-аналог по основным характеристикам:

• назначение здания (административное, производственное или складское);

• общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;
• характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;
• расчетный объем здания.

    Расчетный объем оцениваемого здания определяется по формуле:

   V=L*B*H=90*18*4= 6480 м³;

где L – длина объекта оценки, м;

      B – ширина объекта оценки, м;

      Н – высота объекта оценки, м.

   Объект-аналог – заводоуправление 1- этажное

    Характеристики  здания:

    Фундаменты  железобетонные, бетонные, бутобетонные и бутовые. Стены кирпичные, из естественного  камня, крупноблочные и крупнопанельные. Перекрытия железобетонные. Кровли железные, асбестоцементные, черепичные.

    Предусмотрено отопление, вентиляция,  водопровод, канализация, электричество и слаботочные  устройства. Группа капитальности 1. 

2.  Определяется  единичный укрупненный показатель  восстановительной стоимости объекта-аналога  в базисном уровне цен по  таблице УПВС с учетом территориального  пояса, в котором находится  объект оценки.

    С^Таб₆₉=25,3 руб./ м³. 

3. Производится  корректировка единичного укрупненного показателя восстановительной стоимости  при обнаружении отличия объекта-аналога  от объекта оценки по ряду существенных признаков.

    Если  объем оцениваемого объекта меньше объема объекта-аналога более чем на 20% , то первый оценивается по восстановительной стоимости 1 м³, принятой для минимального объема, указанного в таблице УПВС с применением поправочного коэффициента 1,02.

    С₆₉= С^Таб₆₉*ПК_i=25,3*1,02*1=25,806руб./ м³.

где К_i- поправочный коэффициент. 

4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969 г. (ВС₆₉).

    ВС₆₉=(ПП+КИ) ₆₉=С₆₉*V=25,806*6480=167 222,88 руб. 

5. Осуществляется  пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, т.е. определяется полная восстановительная стоимость  объекта – оценки в ценах на текущую дату.

ВС_Д.о.=(ПП+КИ) _Д.о.=((ПП+КИ)₆₉*И _84/69*И _Д.о./84*k _КИ*k _ПП)*(1+∑Н _нал);

где  И _84/69 - индекс перехода от сметных цен 1969 г. к ценам 1984 г.=1,17

И _Д.о./84 - индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию;

    И _Д.о./84=(63,06+60,82+67.59)/3=63,82

∑Н _нал – ставки всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства (∑Н _нал =11,8);

k _КИ - коэффициент косвенных расходов , которые не были учтены в ценах 1969 г.=15%

    k _ПП - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя=12%

    ВС_Д.о.= 167222,88*1,17*63,82*1,15*1,12*(1+0,118)= 17 980 262,46 руб.

      3.3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста

    Накопленный износ – это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

    Теоретически, износ может начать накапливаться  даже на момент завершения строительства  здания. Физическое разрушение имеет  тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) темпов посредством ремонта. С возрастом  здания начинает проявляться его  функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные  формы такого износа. Земля не имеет  износа.

    При использовании указанного выше метода сначала определяется стоимость  всех позиций устранимого физического  и функционального износа, затем  суммируется с величиной неустранимого  устаревания. 

    Расчет  величины устранимого износа: