Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения. 2

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Санкт-Петербургский государственный университет водных коммуникаций

Кафедра экономики и управления на предприятии промышленности

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: «Оценка недвижимости»

На тему: «Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского

                                              назначения»

Вариант № 36

Выполнил:                                                                            Лютикова С.А.

Руководитель:                                                                     Ростомянц Ю.А.

Санкт-Петербург

2011

Оглавление

Введение

1. Исходные данные для выполнения работы

1.1 Рынок складской недвижимости.              6

2. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

2.1 Алгоритм реализации затратного подхода

2.2 Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости имущества

2.3 Расчёт накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста

2.4 Стоимость здания с учётом накопленного износа

2.5 Оценка рыночной стоимости участка земли

2.6 Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

3. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

3.1 Алгоритм реализации доходного подхода

3.2 Реконструкция отчёта о доходах

3.3 Оценка недвижимости методом прямой капитализации

4. Согласование результатов оценки

5. Заключение

Список использованной литературы

Состав и краткое содержание курсового проекта.

В курсовой работе требуется определить рыночную стоимость объектов недвижимости производственного предприятия (согласно варианту). Курсовая работа состоит из:

       введения, где кратко раскрывается место и роль рынка недвижимости и института оценки  в экономике в целом.

       первой главы, где производится выбор варианта, описывается объект оценки, выполняется краткий анализ ситуации на заданном сегменте рынка недвижимости.

       во второй и третьей главах выполняется расчёт рыночной стоимости заданных объектов с применением двух подходов (затратного и доходного). Применение третьего подхода (сравнения продаж) предусматривается при оценке рыночной стоимости участка земли.

       в четвёртой главе для окончательного вывода о величине рыночной стоимости объекта на дату оценки необходимо выполнить согласование результатов расчёта, полученных во второй и третьей главах

В заключении делаются выводы по работе, позволяющие судить о влиянии различных факторов на рыночную стоимость объектов, о характере его дальнейшего использования.

Введение

               Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Посте-пенно в нашу экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины

«недвижимость», «рынок недвижимости», «рыночная стоимость» и т.д.

              Согласно ст.130 « Гражданского кодекса РФ»  к недвижимым  вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда внутреннего плавания, космические объекты.

Без участия недвижимости в производстве не может быть нормальных экономических отношений. Для эффективного управления производственным предприятием, распределением его ресурсов важно знать и уметь определять стоимость зданий, сооружений и земли, на которой они располагаются. Этим занимаются специалисты в области экономики и оценки и оценки недвижимости.

Оценка ─ это определение стоимости объекта для специфических целей. В зависимости от ситуаций существует большое количество целей, для которых требуется оценка. Например, это приобретение, купля, продажа, залог, дарение, наследование, налогообложение, страхование имущества и т.п. И для каждой ситуации предполагается расчёт того или иного вида стоимости. В общем случае заказчику оценки желательно знать рыночную стоимость недвижимость. Результирующая величина рыночной стоимости всегда действительна только на конкретную дату оценки.

Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода:

Затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов межу собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.

1. Исходные данные для выполнения работы

По складскому помещению

Год ввода в эксплуатацию 1970. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками,  прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение ─ продольная схема, вертикальные несущие конструкции- ж/б каркас.

Основные строительные конструкции:

       фундаменты ─ сборные, ж/б;

       каркас ─ колонны ж/б., балки и фермы;

       стены и перегородки─ кирпичные или ж/б панели;

       перекрытия ─ ж/б плиты;

       крыша ─ совмещённая, плоская;

       кровля ─ рулонная;

       полы ─ асфальтовые;

       проёмы ─ металлические;

       внутренняя и наружняя отделка простая.

Инженерные системы:

       хол. водоснабжение;

       центральное отопление;

       электроснабжения;

       принудительная вентиляция;

       телефонизация.

Косвенные издержки (КИ') = 10% от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи УПВС зданий и сооружений.

Прибыль предпринимателя (ПП ) = 12%  от суммы прямых и косв. издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется провести ремонт:

 Заделать трещтны и отремонтировать швы между стеновыми плитами, на участке длиной 750 п.м;

 Возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500м

 заменить 50 стальных оконных переплётов, масса одного-60кг;

 Остеклить 250моконных переплётов;

 Произвести ремонт полов на площади 700м;

 Произвести ремонт рулонной кровли на 600м;

 Окрасить водным составом фасад на площади 300м;

 Промыть и прочистить отопительные радиаторы в количестве 75 шт;

 Окрасить трубопроводы на площади 600м;

 Вместо 3,7 км старой электропроводки провести 5,2 км новой.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ (действительный возраст) + 20лет.

Среднерыночный коэффициент оборачиваемости при сдаче в аренду ( К) = 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого составляет: t = 3 месяца.

Постоянные расходы по аналогичной недвиж. складываются из следующих затрат:

- налог -2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

- страховые платежи -3% от стоимости нового стр-ва здания на дату оценки;

- прочие- 7$/мв год.

- переменные расходы -25$/мв год.

Дополнительные исходные данные для расчёта

1.1. Рынок складской недвижимости СПб

Общая характеристика рынка складской недвижимости

  Бурное развитие торговли в Санкт-Петербурге, сетевых торговых операторов оказывает положительное влияние на развитие складской недвижимости.

  Однако необходимо заметить, что в настоящее время темпы развития торговли (рост товарооборота) значительно превышают темпы развития складской недвижимости. В результате, на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается значительный дефицит складских помещений. Особенно явно проявляется дефицит качественных складских помещений, а также специализированных складов. Зачастую бывшие производственные помещения или помещения жилых домов, находящиеся на цокольных этажах и являющиеся, как правило, полузатопленными подвальными помещениями, переоборудуются под складские помещения. Все эти факторы указывают на явный дефицит предложения. В тоже время, спрос на складские помещения в Санкт-Петербурге достаточно большой и явно превышает имеющееся предложение. В результате, крупные операторы, имеющие достаточные средства, вынуждены строить складские помещения под потребности собственного бизнеса (build-to-suit). Более мелкие игроки рынка, вынуждены довольствоваться имеющимся, и зачастую, низкокачественным предложением.

  Все склады можно условно разделить на продовольственные, хозяйственные, фармацевтические и специальные. Если рассматривать складские помещения с точки зрения их назначения и видов хранения, то стоит их разделить на: открытые и закрытые, резервуары и бункеры, производственные и оптово-заготовительные, а также оптово-закупочные, оптово-сбытовые и оптово-розничные.

  Прежде всего, склады нужны производственным предприятиям и оптово-розничным компаниям.  Ведь они особенно нуждаются в просторных специализированных помещениях, где можно хранить выпускаемую продукцию и большие партии закупаемого товара.

Классификация складской недвижимости:
В Санкт-Петербурге отсутствует общепринятая классификация складской недвижимости, однако на рынке наблюдается существенная разница в качественных показателях и технической оснащенности складов, поэтому целесообразно привести примерную классификацию складов, отражающую качественные отличия. Данная классификация переработана на основе московской классификации складской недвижимости с учетом специфики рынка Петербурга. Ниже перечислены основные параметры, определяющие классность складского объекта.

Класс А

современное складское здание;
одноэтажное здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных материалов;
высокие потолки от 8 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования;
ровный пол с антипылевым покрытием;
система пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения (спринклерная или порошковая);
полностью регулируемый температурный режим;
тепловые завесы на воротах;
автоматические ворота докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по высоте;
система центрального кондиционирования и /или система приточно-вытяжной вентиляции;
система охранной сигнализации и система видеонаблюдения;
офисные площади при складе;
оптико-волоконные коммуникации;
достаточная территория для отстоя и маневрирования большегрузных автопоездов;
расположение на центральных магистралях или КАД, обеспечивающее хороший подъезд.

Класс В

капитальное здание (как правило многоэтажное);
высота потолков от 4,5 до 8 метров;
пол - асфальт или бетон без покрытия;
температурный режим от 10 ° до 18 ° С;
пожарная сигнализация и гидрантная система пожаротушения;
пандус для разгрузки автотранспорта;
офисные помещения при складе;
телекоммуникации - ПТС;
охрана по периметру территории.

Класс С

капитальное производственное помещение или утепленный ангар;
высота потолков от 3,5 до 18 метров;
отапливаемое помещение, температура зимой 8-14 ° С;
пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия;
ворота на нулевой отметке, автомашина заходит в внутрь помещения.

Класс D

Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.

   Основной объем предлагаемых на рынке складских помещений не удовлетворяет требованиям потенциальных покупателей и арендаторов. Они отвечают запросам средних и небольших компаний, не имеющих финансовых возможностей для строительства. Спрос в основном удовлетворяется за счет перепрофилирования старых производственных помещений. Небольшие торговые операторы также приспосабливают цокольные этажи под складские помещения.
   Современные складские объекты предполагают хорошие и удобные подъездные пути для большегрузного транспорта (фур), возможность их маневра, регулируемый температурный режим, складское оборудование и многое другое (см. классификацию). Такие объекты строятся на свободных пятнах, в новых промзонах и технопарках. В большинстве случаев идут по пути перепрофилирования существующих помещений.

   На многих заводах сегодня пустуют помещения, но при наличии существенного количества свободных производственных и складских площадей, потенциальные арендаторы, по-прежнему, страдают от дефицита помещений. Кроме ценовых несоответствий это объясняется множеством других причин - например, нередко можно встретить предложения заводов, находящихся на грани банкротства, которые пытаются реализовать свои значительные производственно-складские площади. Чаще всего эти площади давно не эксплуатируются и находятся в плохом состоянии. Предложение площадей в специализированных складских комплексах достаточно редки.
   Таким образом, предложение складских помещений формируется по следующим направлениям:
-перепрофилирование старых производственных помещений;
-строительство новых логистических центров;
-аренда от КУГИ небольших складских площадей.
   Старые заводские помещения сегодня являются основным источником пополнения рынка складских помещений. Компания-собственник может продавать или сдавать в аренду незадействованные площади. Как правило, это "голые" ангары или бывшие производственные комплексы, требующие в обязательном порядке инвестиционных вложений. На их долю приходится больше половины всех выходящих на рынок складов.
   Строительство новых складских терминалов ведут, как правило, крупные компании для собственного пользования. Чаще всего это крупные западные холдинги. Постепенно данная тенденция охватывает средние компании, разочарованные имеющимся предложением. В качестве примера можно привести компанию "Лаверна" (оптово-розничный продавец строительных и отделочных материалов), которая ввела в эксплуатацию складской комплекс на территории "Парнас". Инвестиции в проект составили более млн. К основным ценовым характеристикам складских помещений, определяющим уровень арендных ставок, можно отнести:
-транспортная доступность (близость к крупным транспортным магистралям, качество

подъездных путей, возможность маневра большегрузного транспорта);
-состояние помещения;
-наличие необходимых коммуникаций;
-высота потолков;
-техническое оснащение (наличие погрузочно-разгрузочных механизмов, системы регулирования температурного режима и холодильного оборудования, охранная и пожарная сигнализации, телефонные линии и др.);
-наличие железнодорожных путей и пандуса для осуществления разгрузочно-погрузочных работ;
-возможность заезда внутрь помещения автотранспорта;
-наличие автономного входа.
   На рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается существенный дисбаланс спроса и предложения. Имеющееся на рынке предложение не может удовлетворить растущий спрос, в особенности, на качественные складские площади.

В результате на рынке остро ощущается дефицит качественного предложения. Уровень заполняемости складских помещений классов "В" и "А" близок к 100%.

   В соответствии со сложившейся мировой практикой, спрос на крупные высококачественные складские помещения формируется со стороны крупных международных компаний (производителей или логистических компаний). Соответственно, вновь построенные складские помещения классов "А" и "В" должны быть ориентированы на их потребности.

Наиболее востребованные характеристики складов.
  Средний и малый бизнес для размещения складов ищет объекты небольшой площади поблизости от станций метро. К таким арендаторам относятся в основном мелкие и средние розничные торговые операторы. Площади востребованных ими помещений составляют 300-500 кв. м.
  Наиболее востребованные на рынке аренды складской недвижимости помещения, площадью 1000 - 1500 кв. м. Основными арендаторами таких площадей является средний и крупный бизнес (металло- и деревообработка, крупные торговые операторы).        

   Достаточно весомую долю в спросе имеют складские помещения, площадью 500 - 1000 кв.м.

   Наиболее популярными районами города среди арендаторов складских помещений являются:

на юге: Московский, Фрунзенский раоны;
на востоке: Невский район;
на севере: Выборгский район, частично Приморский район;
вблизи крупных транспортных магистралей: ул. Софийская, пр. Славы, Московский пр., Дальневосточный пр., Выборгское шоссе с выездами из города.

  Наиболее востребованное на рынке складское помещение - одноэтажное отдельностоящее здание с выровненными полами, выдерживающими большие нагрузки, высотой 5-7 м. Здания 2-3 этажные также рассматриваются потенциальными арендаторами/покупателями, но только при наличии грузовых лифтов.
  Складские помещения в наличии имеются у немногих компаний, поэтому в основном склады берутся в аренду. К основным владельцам и арендаторам можно отнести: крупные отечественные и иностранные производители, торговые сети, а также компании, оказывающие услуги по логистике. Среди арендаторов наиболее часто встречаются производители мебели, строительных материалов, электроники, пищевых продуктов и напитков.
   Ниже приводится перечень основных факторов, влияющих на цену аренды нежилых помещений в Санкт-Петербурге. В силу того, что коммерческая недвижимость по сравнению с жилой предполагает гораздо большее разнообразие типов объектов и гораздо больший разброс сдаваемых площадей, при оценке стоимости аренды нежилых помещений приходится учитывать и большее количество ценовых факторов. К таким факторам, определяющим стоимостные характеристики арендных ставок нежилых помещений, относятся: 

        местоположение;

        общая площадь объекта;

        параметры (площади, размеры, высота) и планировки помещений;

        состояние помещения и здания, в котором оно находится;

        тип здания;

        имеющиеся коммуникации (телекоммуникации, водоснабжение, электричество и т. д.);

        обеспеченность ресурсами (ограничения по электрической мощности, потребляемой тепловой энергии, воды и пр.);

        вид нежилого помещения (офис, склад, магазин, кафе и др.);

        характер расположения помещений (автономно или в составе бизнес-центра, торгового комплекса, промышленной зоны и т. п.);

         наличие, уровень и состояние специализированного технического оборудования в сдаваемом объекте;

        наличие подсобных помещений (например для персонала, кладовые, раздевалки);

        набор и качество услуг, которые может получить арендатор, сняв данное помещение (Интернет, охрана, «ресепшн», клининг, складской учет и др.);

        необходимость доставки сотрудников к месту работы;

        вид передачи прав на пользование помещением (аренда от КУГИ, прямая аренда, то есть от собственника, субаренда, продажа прав аренды и др.).

   Первые шесть факторов относятся к так называемым общим факторам, которые влияют на стоимость любого объекта недвижимости независимо от ее вида. О таких ценовых факторах смотрите на этой странице. Остальные из приведенных факторов характерны именно для коммерческой недвижимости, и их влияние на цены нежилых помещений при аренде достаточно велико. Заметим, что они могут иметь неодинаковую значимость для разных типов помещений. К тому же для разных типов нежилых площадей дополнительно могут иметь место свои специфические факторы, оказывающие влияние на стоимость аренды помещения данного типа.

Основные требования арендаторов.
   Требования арендаторов, предъявляемые к складским помещениям, постоянно растут, однако возможности арендодателей им не отвечают. Большинство предлагаемых складских помещений (о чем уже было сказано выше) являются перепрофилированными производственными площадками, предлагаемыми заводами и фабриками, которые являются собственниками простаивающих цехов и свободных складов. В основном эти помещения не подходят под цели специализированных складов. В них отсутствуют погрузочное оборудование, холодильные помещения, не соблюдаются необходимые меры безопасности, требования санитарии и условия температурного режима хранения продуктов и медпрепаратов. Клиенты все чаще предпочитают арендовать современные складские помещения при полном наличии дополнительных услуг (погрузочно-разгрузочные услуги, учет и контроль, растаможивание, логистические услуги и т.д.).     

   Выдвигаются и технические требования к складам: здание склада должно быть прямоугольным, на каждые 500 кв. м должны приходиться одни ворота, потолки должны быть высотой не ниже 7 м, полы - с антипылевым покрытием, а также система принудительной вентиляции и пожаротушения.

Основные требования арендаторов к складским помещениям:

-наличие погрузочно-разгрузочных механизмов;
-наличие отопления;
-близость к транспортным магистралям, удобство подъезда;
-высота потолков - 7-9 метров (обеспечение возможности складирования грузов по высоте -в несколько ярусов, при этом возможность достаточного отопления);
-складские помещения должны отвечать требованиям безопасности, санитарии, -температурным режимам;
-наличие железнодорожных путей для облегчения доставки грузов до склада.
 

2. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

2.1 Алгоритм реализации затратного подхода

В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:

1.       Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.

2.       Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).

3.       Оценивается стоимость здания (сооружения) с учётом накопленного износа (п.1-п.2).

4.       Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступного для максимально эффективного использования.

5.       Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п.3+п.4). При этом учитываются подходящая для данного проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.

Стоимость нового строительства─ это стоимость воспроизводства объекта как нового, то есть без учёта износа.

Восстановительная стоимость ─ это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, то есть из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения ─ это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведённого из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных Работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

2.2 Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества

Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно-методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым « Укрупнённые показатели восстановительной стоимости зданий и  сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). За базисный уровень принимаются цены на 1969г. Нормативы, включённые в УПВС, учитывают усреднённые затраты в объёме всех глав сводного сметного расчёта стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.