Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. 3

Федеральное агентство морского и речного транспорта

Федеральное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

«Санкт-Петербургский государственный университет

водных коммуникаций»

Котласский  филиал

Кафедра  Гуманитарных и социально-экономических дисциплин

Специальность 080502.65 «Экономика и управление на предприятии (транспорт)»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине:  Оценка недвижимости

на тему:   Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Выполнил:        

Карабанов Н.В.    студент гр. 61-ЭУ

 «________»_____________ 20____ г                                  _______________

                                                                                                                                                  (подпись) 

Проверил:

Ковалева Е.Н.  старший преподаватель

«________»_____________ 20____ г                                   _______________

                                                                                                          (подпись) 

К защите допускаю:

Ковалева Е.Н.  старший преподаватель

«________»_____________ 20____ г                                    _______________

                                                                                                                                                     (подпись) 

Котлас

20___ г.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………….3

1.Исходные данные для  выполнения работы…………………………….4

2.Анализ ситуации на рынке  недвижимости……………………………..6

3.Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода………………………………………………………………………….....9

3.1.Алгоритм реализации затратного  подхода…………………………...9

3.2.Оценка рыночной стоимости  недвижимости на основе затрат……10

3.3. Оценка рыночной  стоимости участка земли……………………….10

3.4.Определение стоимости  нового строительства здания  методом сравнительной стоимости  единицы имущества……………………………….14

3.5. Расчет накопленного  износа здания модифицированным  методом экономического возраста………………………………………………………..17

3.6. Стоимость здания  с учетом накопленного износа…………………19

4.Расчет рыночной стоимости  недвижимости на основе доходного  подхода…………………………………………………………………………...20

4.1.Алгоритм реализации  доходного подхода…………………………..20

4.2.Реконструкция отчета  о доходах…………………………………….20

4.3.Оценка недвижимости методом прямой капитализации…………..23

5. Согласование результатов  оценки………………………………….…24

Заключение………………………………………………………………..25

Список используемой литературы……………………………………….26

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость - это главным образом земля  и здания (сооружения), на ней находящиеся. Термин произошел на основе одной из главнейших характеристик указанных выше объектов - невозможности их физически переместить в пространстве при смене собственника.

Согласно  ст. 130 «Гражданского кодекса РФ» (ч. 1) к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Без участия  недвижимости в производстве не может  быть нормальных экономических отношений. Для эффективного управления производственным предприятием, распределения его ресурсов важно знать и уметь определять стоимость зданий, сооружений и земли, на которой они располагаются. Этим занимаются специалисты в области экономики и оценки недвижимости.

Оценка - это определение  стоимости объекта для специфических целей. В зависимости от ситуаций существует большое количество целей, для которых требуется оценка. Например, это приобретение (купля), продажа, залог, дарение, наследование, налогообложение, страхование имущества и т.п. И для каждой ситуации предполагается расчет того или иного вида стоимости. В общем случае заказчику оценки желательно знать рыночную стоимость недвижимости. Результирующая величина рыночной стоимости всегда действительна только на конкретную дату оценки.

1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

Таблица 1

Таблица 2

По производственному корпусу

Основные  строительные конструкции:

Таблица 3

Год ввода в эксплуатацию - 1972. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, каркасного типа, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение – продольная схема.

Косвенные издержки (КИ) составляют 8 % от суммы прямых и  косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее  рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

• заменить 160 стальных оконных переплетов, масса 1 -го стального 
  оконного переплета - 80 кг;
• заново застеклить 850 м² оконных проемов;
• отремонтировать металлические ворота цеха, в количестве 8 шт., 
  весом по 900 кг;
• произвести ремонт полов, на площади 550 м²;
• произвести ремонт рулонной кровли на 500 м²;

окрасить  трубопроводы на площади 800 м². 
Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 10 лет, где ДВ - действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса  в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (К_об) составляет 0,1. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t_п.н.)составляет 6 месяцев.

Постоянные расходы  по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог - 2,2% от   стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи  - 3% от стоимости нового строительства  здания на дату оценки (см. затратный подход); -прочие - $5/м ²/год.

Переменные  расходы составляют - $35/м²/год

2. АНАЛИЗ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

В настоящее  время  наблюдается отставание  развития производственного сегмента на рынке недвижимости. Дефицит производственных помещений приводит   к большому спросу.

В настоящее  время существующая диспропорция между  спросом и предложениями на производственные объекты стимулирует увеличение цен на рынке коммерческой недвижимости, хотя в то же время ощущается острый недостаток качественных объектов.

Что касается спроса на аренду производственных помещений, то в основном востребованы площади от 200 до 400 кв.м. мелкими и средними предпринимателями.

Повысился спрос  на аренду производственных площадей от 500 до 1.000 кв.м, по сравнению с 2009 годом  он вырос на 15% и резко уменьшился спрос на аренду площадей свыше 1.000 кв.м.

Можно сделать  выводы, что крупные производители  предпочитают не снимать в аренду производственные площади, а приобретать  их в собственность. Наиболее востребованы площади в покупку от 500 до 1.000 кв.м, спрос на них увеличился по сравнению с прошлым годом на 13%, а спрос на площади от 3.000 до 5.000 кв.м. увеличился на 5%. Это характеризует положительную динамику развития производственного бизнеса в Архангельской области.

Крупные производственно-промышленные компании, желающие иметь производственные здания в собственности от 5.000 кв.м. предпочитают их строить сами.

Также ощущается  нарастающий дефицит промышленных площадей и земельных участков производственно назначения.

Рынок усложнился постоянным ростом арендных ставок и продажной стоимости таких объектов. За год цены на продажу производственных объектов повысились примерно на 10 – 15 %. Предприниматели предпочитают приобретение не пустых и неосвоенных земельных участков, а земельных участков хоть с какими-либо строениями, даже ветхими, подлежащими реконструкции, т.к. это обеспечивает наличие необходимых коммуникаций и экономит средства покупателя. В связи с этим подорожала низкокачественная недвижимость.

Крупные ритейлеры  в настоящее время не готовы рассматривать приобретение прав аренды, а предпочитают приобретение земельных участков в собственность.

Помимо дефицита земель промышленности, располагающих  необходимыми правоустанавливающими  документами, развитию предпринимательства  препятствуют высокие финансовые вложения за разрешительную документацию на строительство объектов производственного назначения, которые превышают саму стоимость строительства примерно в 1,5-2 раза, где можно предположить, что еще часть оплаты остается в карманах местных чиновников, обладающих правом подписи на соответствующих документах. Поэтому активное осваивание земель промышленных зон начнется только после необходимых изменений в оплате и процедуре получения разрешительных документов на строительство и контроля со стороны соответствующих органов.

Высвобождаются  территории для новых объектов коммерческой и жилой недвижимости. Сейчас утверждаются границы промзон остающихся в  городах и любое функциональное изменение территории будет стоить очень дорого, таким образом, Департамент  градостроительной политики, развития и реконструкции решает проблему захвата предприятий и их насильное банкротство с целью использования освободившихся участков под застройку дорогого жилья или других объектов недвижимости. Если предприятие собирается менять свой профиль и функциональное назначение земельного участка, расчет с государством будет происходить по полной рыночной стоимости. Это будет способствовать увеличению спроса на земли и объекты промышленности.

Наблюдается стабильный интерес к строительству  крупных офисных и многофункциональных центров.

        Несмотря на рост цен на  недвижимость, банки заинтересованы  в этом рынке, и будут предлагать  клиентам все более и более  удобные для них схемы кредитования, при этом отходя от рискованных  проектов финансирования жилищного строительства.

Земельные участки  будут продолжать приобретать популярность, т.к. в ближайшее время аренда на землю вырастет в несколько  раз. Размер арендной платы будет  определяться исходя из площади земельного участка и базовой ставки, дифференцируемой по видам деятельности арендаторов и территориально-экономическим зонам. Из этого следует что, рост арендной платы приведет к вытеснению предприятий крупными торговыми и финансово-промышленными компаниями.

Аренда земельных  участков на вторичном рынке не будет востребована, т.к. потребитель рынка предпочитает иметь более стабильную и устойчивую позицию в отношениях с арендодателем, а это возможно только на первичном рынке, т.е. когда в качестве арендодателя выступает Комитет по управлению имуществом и срок аренды составляет не менее 49 лет.

Внимание  крупных производителей к коммерческой недвижимости в регионах, будет сопровождаться ростом цен на продажу и аренду производственных объектов в этих регионах.

Ситуация  на рынке коммерческой недвижимости за последние годы и сейчас продолжает развиваться более спокойно, чем на рынке жилья, но все же достаточно стремительно, не вызывая сомнения в продолжении роста цен и дефицита производственных объектов.

3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

3.1  АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ЗАТРАТНОГО  ПОДХОДА

В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:

1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), 
   которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо 
   в виде стоимости замещения.
2. Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).
3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учетом накопленного 
   износа (п.1 - п.2).
4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как 
   свободного и доступного для максимально эффективного использования,
5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п.4 + п.З.). При этом учитываются подходящая для 
   данного   проекта   величина   предпринимательской   прибыли,   а   также 
   дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания 
   строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту 
   уровня    занятости    и    обустройства,    соответствующего    рыночному 
   значению.

Стоимость нового строительства это стоимость воспроизводства объекта как нового, т.е. без учета износа.

Восстановительная стоимость (reproduction cost) - это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, т.е из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения (replacement cost) - это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведенного из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

3.2.ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ.

Рыночную стоимость  полного права собственности  оцениваемого объекта рассчитываем по формуле:

где  ВС_Д.О. – восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

        И_н – величина накопительного износа здания, руб.;

          С_ЗУ – рыночная стоимость участка земли, руб.;

РС_зп=(70918331-21179324)+8202009=57941016

3.3.ОЦЕНКА  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЧАСТКА ЗЕМЛИ

Рыночная  стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

где    S_Уч - площадь оцениваемого участка земли в м', принимается как площадь застройки по выражению   (ширина на длину)

Ц_З - показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, $/м² (определяется расчетом по исходным данным в табличной форме, приведенной ниже);

Расчет показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков. Эти данные приведены в прил. 10. Темп изменения стоимости земли задан исходными данными.

Корректировки на отличия объектов-аналогов и оцениваемого объекта рекомендуется производить по форме:

1. Расчет площади  участка:

Sуч = 160 м*36 м = 5760 м²

2. Расчет цены  продажи за 1 метр квадратный:

а) объект 1 = 9600000руб/8000м² = 1200 руб/м²

б) объект 2 = 9000000руб/5000м² = 1800 руб/м²

в) объект 3 = 8700000руб/6500м² = 1338,46 руб/м²

г) объект 4 = 11700000руб/7800м² = 1500 руб/м²

д) объект 5 = 7800000руб/8200м² = 951,22 руб/м²

3. Корректировка  на условия рынка: 

время продажи * темпы  роста цен на землю (в %)

                                12 месяцев

а) объект 1 = (3мес*5%)/12 мес. =1,25 %

б) объект 2 = (5мес*5%)/12мес. = 2,08%

в) объект 3 = (2мес*5%)/12мес. = 0,83%

г) объект 4 = (1мес*5%)/12мес. = 0,41%

д) объект 5 = (8мес*5%)/12мес. = 3,33%

4. Корректировка цены за 1 м²: цена продажи * условия рынка

а) объект 1 = 1200руб*1,25% = 15 руб.

б) объект 2 = 1800руб*2,08% = 37,44 руб.

в) объект 3 = 1338,46руб*0,83% = 11,1 руб.

г) объект 4 = 1500руб*0,41% = 6,15 руб.

д) объект 5 = 951,22руб*3,33% = 31,67 руб.

5. Расчет скорректированной  цены продажи:

а) объект 1 = 1200руб.+15руб. = 1215руб.

б) объект 2 = 1800руб.+37,44руб. = 1837,44руб.

в) объект 3 = 1338,46руб.+11,1руб. = 1349,56руб.

г) объект 4 = 1500руб.+6,15руб. = 1506,15руб.

д) объект 5 = 951,22руб.+31,67руб. = 982,89руб.

6. Корректировка  цены на местоположение:

а) объект 1 – то же – 1215руб.

б) объект 2 –на 5% лучше = 1837,44руб.+(1837,44руб.*5%) = 1929,3руб.

в) объект 3 – то же – 1349,56руб.

г) объект 4 –на 10% лучше = 1506,15руб.+(1506,15руб.*10%) = 1656,75руб.

д) объект 5 – то же – 982,89руб.

7. Корректировка  цены на транспортную доступность:

а) объект 1 – на 15% лучше = 1215+(1215*15%) = 1397,25

б) объект 2 – на 10% хуже = 1929,3-(1929,3*10%) = 1736,37

в) объект 3 – то же – 1349,56.

г) объект 4 – на 5% лучше = 1656,75+(1656,75*5%) = 1739,58

д) объект 5 – то же – 982,89.

8. Корректировка  цены на условия зонирования:

а) объект 1 – то же – 1397,25руб

б) объект 2 – то же – 1736,37руб.

в) объект 3 – на 10% хуже = 1349,56-(1349,56*10%) = 1214,61руб.

г) объект 4 – то же – 1739,58руб.

д) объект 5 – на 5% лучше = 982,89+(982,89*5%) = 1032руб.

9. Итого скорректированная  цена продажи:

(1397,25руб+1736,37руб+1214,61руб+1739,58+1032)/5 = 1423,96руб/м²

10. Расчет рыночной  стоимости земли объекта оценки:

Сзу = 5760м²*1423,96руб/м². = 8202009,6руб.

Таблица 4

3.4.ОПРЕДЕЛЕНИЕ  СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЯ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЕДИНИЦЫ ИМУЩЕСТВА

Определение стоимости нового строительства  в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно-методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения -1 м³ строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969 г. Нормативы, включенные в УПВС, учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

Определение восстановительной стоимости строительства здания производится в следующем порядке:

1. По данным сборников УПВС (табл.1), подбирается и выписывается объект-аналог, т. е. здание, наиболее похожее, по основным характеристикам, на объект оценки. К таким характеристикам относят:

• назначение здания (административное, производственное или складское);
• общая форма: этажность, наличие подвала и т. д.;
• характеристики конструкций здания и элементов его инженерного 
  оборудования;
• расчетный (строительный) объем здания.

Расчетный (строительный) объем оцениваемого (V) здания определяется по формуле:

м³

где L - длина объекта оценки, м; 
В- ширина объекта оценки, м; 
Н - высота объекта оценки, м.

V=160*36*11 = 63360 м³ 

2. Определяется единичный укрупненный показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен ( , руб./м³) 
непосредственно по таблице УПВС, с учетом территориального пояса, в 
котором находится объект оценки (по прил. 2).

=10,8руб./м³

3.  Производится корректировка единичного укрупненного показателя  восстановительной  стоимости  при  обнаружении  отличия  объекта- 
аналога от объекта оценки по ряду существенных признаков.

Эта операция выполняется  в соответствии с указаниями по формуле:

где    К_I; — поправочные коэффициенты на следующие признаки:

• отличия по типам основных несущих конструкций (по группе капитальности);
• расхождение технических характеристик прочих элементов здания. 
  Порядок корректировок единичных укрупненных показателей восстановительной стоимости:

а) в тех случаях, когда техническая характеристика оцениваемого здания по капитальности не совпадает с аналогом, необходимо пользоваться переходными коэффициентами. Особенности распределения зданий по группам капитальности представлены в прил. 3. Переходные коэффициенты приведены в прил. 4.

б) корректировки на расхождение технических характеристик прочих элементов здания производить в соответствии со справочными данными и разъяснениями, указанными в прил. 5.

С₆₉=10,8*0,95*1,03=10,56руб./м³

4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек на дату оценки.(BC₆₉)

BC₆₉=(ПП +КИ)₆₉=С₆₉*Vруб

BC₆₉= 10,56*63360=669081 руб

Здесь прямые и косвенные издержки отождествляются  с восстановительной стоимостью здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяет структурировать восстановительную стоимость по элементам затрат.

где    V - расчетный объем здания, м³;

С₆₉ - стоимость единицы объема в базисном уровне цен с учетом выполненных корректировок, руб./м³. 

И_84/69 –индекс перехода от сметных цен 1969 г.к ценам 1984г. (прим.1)

И_тер. – территориальный индекс.

И_Д.о./84 - индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию (определяются в соответствии с разъяснениями, приведенными в прил. 6);

ВС_до=(669081*1,18*1*70,84)*(1+0,02+0,18+0,03+0,005+0,018+0,015+ 0,03)=70918331 руб.

3.5.РАСЧЕТ  НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯ МОДИФИЦИРОВАННЫМ МЕТОДОМ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ВОЗРАСТА

Накопленный износ (accrued depreciation) — это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться  даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа, например, вследствие неудачного дизайна и т.п. Земля не имеет износа.