Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере многоэтажного жилого дома с земельным участком

Содержание

Введение………………………………………………………………………...3

1. Особенности оценки недвижимости……………………………………….5

1.1. Сертификация, аттестация профессиональной деятельности оценщика5

1.2. Обзор рынка………………………………………………………………6

1.3. Местоположения и характеристика оцениваемого объекта…………..8

2. Расчетная часть……………………………………………………………..13

2.1. Оценка рыночной стоимости доходным подходом……………………13

2.2. Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом……………17

2.3. Оценка рыночной стоимости затратным подходом……………………19

2.4. Согласование полученных результатов………………………………...21

Заключение……………………………………….…………………………....24

Список используемой литературы…………………………………………...25

Введение

Развитие в России рыночных отношений  потребовало формирования нового вида деятельности - оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Согласно российскому законодательству оценочная деятельность включает оценку объектов гражданских прав: бизнеса, недвижимости, оборудования и транспортных средств, оценку нематериальных активов и интеллектуальной собственности и других. В данной курсовой работе будут рассматриваться особенности оценки жилой недвижимости с земельным участком.

Сейчас на рынке недвижимости в  России представлены жилые квартиры, комнаты и дома, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения. Также на рынке недвижимости есть и свободные земельные участки. При этом следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж.

Оценка  недвижимости - это прикладной экономический  анализ, цель которого заключается  в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Недвижимость  – основа национального богатства  страны, имеющая по числу собственников  массовый, всенародный характер. Актуальность темы велика,  так как знание оценки недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

Исходя  из этого, целью курсовой работы является изучения теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели в данной работе были поставлены следующие задачи:

изучение  теоретических аспектов понятия "Сертификация, аттестация профессиональной деятельности оценщика";

изучение  принципов, стандартов и подходов к  оценке недвижимости;

анализ  оцениваемого объекта;

расчет  рыночной стоимости объекта недвижимости;

согласование  полученных результатов.

Объект  исследования в данной курсовой работе является многоэтажный жилой дом с земельным участком, находящийся по адресу г. Сергиев Посад, Проспект Красной Армии, д.210 с земельным участком. Предмет исследования является рыночная стоимость объекта недвижимости, пути ее определения и особенности.

Методической  основой исследования в курсовой работе послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные акты РФ, нормативные и методические материалы.

1. Особенности оценки недвижимости

1.1сертификация и аттестация профессиональной деятельности оценщика

Сертификация оценщиков является добровольной. Сертификация является механизмом контроля соблюдения стандартов, положений и правил оценочной деятельности, механизмом защиты прав потребителей.

С развитием  добровольной сертификации качества услуг  по оценке государству целесообразно  оказывать ей поддержку. В частности, наличие сертификата соответствия при прочих равных условиях может быть решающим условием при конкурсных отборах оценщиков, проводимых органами государственного управления.

Аттестация  сегодня, при отсутствии такого инструмента, как аттестация оценщиков, к качеству работы которых имеются обоснованные претензии, эффективность мер дисциплинарного воздействия на оценщиков оставляет желать лучшего. Ведение принудительных аттестаций для оценщиков, на отчеты которых поступили обоснованные рекламации, в качестве меры дисциплинарного воздействия на недобросовестных оценщиков, должно способствовать укреплению доверия к институту саморегулирования оценочной деятельности и реально улучшить ситуацию с качеством отчетов об оценке. 

Членам  Саморегулируемой Организация "Российское общество оценщиков" далее- (СРО РОО), к качеству работы которых имеются обоснованные претензии, в качестве меры дисциплинарного воздействия дисциплинарным комитетом СРО может быть принято внеплановое прохождение аттестации на соответствие их уровню присвоенной им ранее квалификации (оценщик II или I категории). Если в процессе сдачи аттестационных экзаменов оценщик не подтвердил свой квалификационный уровень, то к нему может применятся такая мера, как понижение его квалификационного уровня до базового. Лицам, не подтвердившим базовый уровень квалификации, может быть приостановлено членство в СРО, до его подтверждения.

Порядок аттестации для членов СРО РОО. Предлагаемая система аттестации имеет смысл, если будет принята всеми СРО оценщиков и единые «правила игры» будут утверждены Национальным Советом по Оценочной деятельности (далее – НСОД). Следовательно, специалисты - оценщики, члены СРО оценщиков, имеющие определенный стаж работы и записи в трудовых книжках о том, что им присвоена квалификация оценщик, оценщик II категории, оценщик I категории попадут под действие новых правил только после принятия их Национальным Советом по оценочной деятельности. 

Поскольку «закон обратной силы не имеет», то имеющиеся  у действующих специалистов - оценщиков  квалификационные категории сохраняются за ними на переходный период (предлагается, что на 2 года), в течение которого они должны будут пройти аттестацию и подтвердить имеющийся у них квалификационный уровень (квалификационное звание). В дальнейшем аттестация на подтверждение квалификационного звания для оценщиков, желающих подтверждать его, должна проходить каждые три года. Формы и порядок подтверждения квалификации могут быть разными и регулироваться отдельным положением. 

В соответствии со вступившими в  действие с 1 января 2008 г. изменениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», к ответственности оценщика за результаты его профессиональной деятельности теперь предъявляются значительно более высокие требования. В условиях отмены лицензирования и осуществления контроля за деятельностью оценщиков со стороны саморегулируемых организаций и в связи с формированием компенсационного фонда на первый план выходят компетентность и высокая квалификация оценщика. Компетентность и умение применять международные стандарты оценки на практике, составлять отвечающие самым высоким требованиям отчеты об оценке становятся самыми важными и ключевыми вопросами профессионализма при осуществлении оценочной деятельности. В таких условиях оценка компетентности и подтверждение высокой квалификации оценщиков независимым третьим лицом — специализированным органом по сертификации персонала — приобретает наивысшую актуальность.  
Как показывает анализ мировой и отечественной профессиональной оценочной практики, многие клиенты хотели бы получить от независимой и компетентной организации подтверждение квалификации уполномоченных ими специалистов и выяснить, насколько оказываемые ими услуги удовлетворяют требованиям по качеству. Это имеет значение также для профессиональных оценщиков и их отчетов по оценке недвижимости. 
Российским обществом оценщиков разработана система сертификации своих членов с присвоением звания «Сертифицированный РОО оценщик по направлению» (Положение о квалификационных званиях РОО).

Сертификация осуществляется в  несколько этапов:

1) предоставление отчета для  проверки,

2) первая часть письменного экзамена,

3) вторая часть письменного экзамена,

4) устный экзамен.

Каждые пять лет проводится ресертификация в виде устного экзамена.

1.2 обзор рынка

Обзор рынка коммерческой недвижимости Московской области  
(по итогам 2012 г.)

Рынок недвижимости Московской области, как один из основных индикаторов  и показателей развития региона, на данный момент переживает бурный рост. К тому же, как отмечают специалисты, последнее постановление о расширении границ столицы за счёт территорий области кардинальным образом может сказаться как на социальной, так и на экономической жизни всего региона.

Данный материал является экспертным исследованием (анализом) рынка недвижимости и основан на материалах, размещенных  в свободном открытом доступе. Наше исследование является результатом анализа цен предложений от собственников объектов коммерческой недвижимости и агентств, работающих на рынке коммерческой недвижимости. Мы не предоставляем никаких гарантий отсутствия в данном исследовании ошибочных или некорректных сведений. ООО «РусБизнесПрайсИнформ» [3,http://rbpinfo.ru] не несет ответственности за ущерб, убытки, или иной вред возникшие по причине некорректности или недостоверности информации, содержащейся в данном экспертном исследовании.  

 В рамках настоящего обзора база предложений к продаже объектов коммерческой недвижимости Московской области была разбита по основным направлениям (условно предложения по объектам расположенным вдоль шоссе были отнесены к тому или иному направлению):

Северо-Восточное направление: Ярославское шоссе, Щелковское шоссе;

Северное направление: Дмитровское  шоссе;

Восточное направление: Горьковское  шоссе, Носовихинское шоссе;

Юго-Восточное направление: Егорьевское  шоссе, Рязанское шоссе, Новорязанское  шоссе;

Южное направление: Варшавское шоссе, Каширское шоссе, Симферопольское шоссе, М4 Дон;

Юго-Западное направление: Калужское  шоссе, Минское шоссе, Можайское  шоссе, Киевское шоссе;

Северо-Западное направление: Волоколамское  шоссе, Пятницкое шоссе, Ленинградское  шоссе.

Таблица 1

Обзор рынка недвижимости

Таблица 2

Обзор рынка недвижимости

Таблица 3

Обзор рынка недвижимости

1.3. Местоположения и характеристика оцениваемого объекта.

 Описание  и анализ объекта оценки

На момент определения рыночной стоимости объект оценки, находящийся  по адресу: г. Сергиев Посад, проспект Красной армии, дом 210. Представляет собой:  5 – этажный жилой дом с земельным участком (см. рис.1).

Рисунок 1 - Местоположение объекта  оценки 

Описание района окружения объекта

Местоположение – г. Сергиев Посад, проспект Красной армии, дом 210. Тип и качество окружающей застройки - Окружающая застройка представляет собой жилые здания.

Градостроительная зона и соответствие зонированию - зона жилой застройки.

Транспортная доступность - хорошая, остановка общественного транспорта «Фабрика кухня», транспорт - автобус, маршрутное такси.

Благоустройство территории - в окружающей застройке выполнены проезды к объектам, подъездной путь асфальтирован.

Наличие инженерных коммуникаций - здание оборудовано системами холодного  и горячего водоснабжения, канализации, отоплением, электроснабжением, слаботочными системами (телевидение, телефон).

Экологическое состояние - наибольшую долю в структуре отбросов загрязняющих веществ составляют вещества, связанные с процессами сжигания различных видов топлива. Таким образом, основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в городе Сергиев Посад являются - промышленные предприятия, автомобильный транспорт, котельные и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы).

В г. Сергиев Посад ведется мониторинг за качеством воздуха. Хозяйственно-питьевое водоснабжение в городе Сергиев Посад осуществляется от муниципального водопровода с водозабором от комплекса водозаборных и очистных сооружений.

Состояние подземных вод определяется воздействием на них как природных, так и техногенных факторов. Основную роль в загрязнении подземных вод играют приемники промышленных, коммунальных отходов, жидкие отходы промышленных предприятий, не очищенные или слабоочищенные, часто сбрасываемые на поверхность земли, в малые реки и водоемы. На загрязнение подземных вод района существенное влияние оказывает загрязнение воздушных бассейнов г. Сергиев Посада. Система сбора твердых бытовых отходов от многоэтажных домов планово-регулярная, от частных домов - контейнерная.

Социальная инфраструктура - социальная инфраструктура района развита гармонично.

Рельеф ровный, с общим понижением к северо-востоку   – перепад  отметок составляет 6м. Имеется возможность подключения к инженерным сетям. Физические характеристики участка не накладывают ограничения на возможные варианты его застройки.

Вывод:

Положительные характеристики местоположения - развитая инфраструктура района, делает объект оценки привлекательным для жителей города и области.

Отрицательные характеристики местоположения - основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в городе являются - промышленные предприятия, автомобильный транспорт, и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы). 

Таблица 4

Описание здания и оцениваемых  помещений

2. Расчетная часть

2.1. Оценка рыночной стоимости доходным подходом.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета  стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей  стоимости объекта.

Базовая формула  доходного подхода:

C=ЧОД/Кк,          (1)

где:

C – рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная доходным подходом;

ЧОД – чистый операционный доход;

Кк – коэффициент капитализации.

С= 110151,3 /15,1%=729478,8 тыс. руб.

1. Оценка потенциального валового дохода (ПВД) для первого года начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. ПВД (год) определяется путем умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество месяцев в году.

ПВД=SxCaх12,         (2)

где:

ПВД – потенциальный валовой доход (доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов);

S – площадь дома, сдаваемая в аренду, м²;

Са – рыночная арендная ставка за 1 м².

Вследствие проведения анализа по г. Сергиев посад примем за рыночную арендную ставку за 1 м²  1035 руб.

ПВД= 9827х1035х12=122051,3 тыс. руб.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако, в расчетах должно быть заложено 5 % потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения арендной платы. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход (ДВД).

ДВД=ПВД – Потери        (3)

где:

Потери – потери от недоиспользования.

ДВД= 122051,3 – 5%=115948,7 тыс. руб.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основан на анализе фактических издержек по её содержанию. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из ДВД и получается величина чистого операционного дохода (ЧОД).

ЧОД=ДВД-ОР         (4)

где:

ОР – операционные расходы

В итоге проведения анализа операционных расходов получили 5%

ЧОД= 115948,7 -5%=110151,3 тыс. руб.

Операционные расходы делятся на:

- условно-переменные или эксплуатационные расходы;

- условно-постоянные расходы.

Основными условно-переменными расходами являются:

- расходы на управление недвижимостью;

- заработная плата обслуживающему персоналу;

- коммунальные расходы - вода, тепло, газ и т.п.;

- расходы по уборке и охране;

- эксплуатация и ремонт;

- содержание территории и автостоянки и т.п.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, страховка основных фондов и т.п. Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Сводный расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости называется реконструированным отчетом о доходах. Обычно он представляется в виде таблицы 4.

Таблица 5.

Отчет о доходах

4. Определение ставки капитализации.

К=V+I,          (5)

где:

К – коэффициент капитализации;

V – ставка дохода на капитал;

I – норма возврата капитала.

V = R +P,           (6)

где:

R- безрисковая ставка доходности

P- премия за риск

Примем  за безрисковую ставку доходности равную 8%, а премию за риск равную 6%

V= 8%+6%=14%

К=14%+1,1%=15,1%

Для расчета нормы возврата используем метод Ринга, который рассчитывается по следующей формуле:

I=1/n,           (7)

где:

n – остаточный срок службы недвижимости.

I=1/87=1,1%

Наиболее распространенной формой расчета ставки дохода на капитал является метод кумулятивного построения. В соответствии с этим методом ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премии за систематические и несистематические риски.

Поправки на риск принять, исходя из следующих условий, приведенных в таблице 2.

Таблица 6

Риск строительства включает в себя риски, возникающие на этапе постройки объекта, а также риск невыполнения работ в запланированные сроки, риск отсутствия должного качества работ, риск отсутствия необходимых материалов, возможные ошибки проекта и, как следствие - потеря части дохода.

Риск неликвидности связан с обращением активов в денежные средства. Недвижимое имущество изначально обладает невысокой ликвидностью.

Риск конкуренции - это риск появления конкурентных проектов в ближайшем окружении.

Риск некомпетентного управления связан с возможными изменениями прогнозов, связанных с объектом оценки, соответственно с повышенными расходами на проведение рекламной компании, привлечением большого количества консультантов и пр.

Под прочими рисками понимаются риски, не учтенные выше, а также риски, связанные с самой сферой инвестиций в недвижимость и ее стабильностью.

Выполненные расчеты сводятся в таблицу следующего содержания

Таблица 7.

Рыночная стоимость объекта оценки доходным подходом