Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

КАБАРДИНО-БАЛКАРСКИЙ ИНСТИТУТ БИЗНЕСА 

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ «Финансы и кредит»

КАФЕДРА «Экономики и управления» 
 
 

Курсовая  работа 

по дисциплине «Оценка стоимости предприятия»

тема: «Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ЮАО, Сумской проезд, д. 12, корп. 3» 
 
 

Выполнил:

студент 4 курса 1 группы:                    Кунижев Б.М. 
 

Проверил:

преподаватель: Главацкая Е.Н.__________________ 
 

Дата сдачи  курсовой работы: «_____»____________год 
 

Допуск к защите: «____»____________год 
 
 

Решение заседания  кафедры «____»____________год. Протокол №_______ 
 

Оценка____________ 
 
 
 
 
 
 
 
 

Нальчик 2009

Содержание 

Введение…………………………………………………………………………..3

Глава 1. Оценочная деятельность в Российской Федерации….…………..4

1. Регулирование оценочной деятельности……………………………………4

2. Лицензирование  оценочной деятельности и контроль за соблюдением лицензионных требований…………………………………………………...6

Глава 2. Методы оценки стоимости  недвижимости……………………….11

2.1 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке…………………………………………………………………………….11

2.2 Определение  стоимости объекта оценки с  помощью  

сравнительного  подхода………………………………………………………...12

2.3 Определение  стоимости объекта оценки с  помощью доходного

подхода…………………………………………………………………………...18

Глава 3.Вывод итоговой стоимости объекта  оценки……………………...27

3.1 Итоговая стоимость объекта жилищной недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ЮАО, Сумской проезд, д. 12,корп.……………………27

Заключение……………………………………………………………………...28

Список  литературы…………………………………………………………….31 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение.

     При оценки стоимости бизнеса определенное внимания заслуживают вопросы использования  методов оценки. Существующие ныне за рубежом и в нашей стране методы оценки стоимости бизнеса можно вместить в рамки более или менее объемных классификаций. В основе этих классификаций, как правило, находятся: методологические, экономические, рыночные, временные, имущественные и другие признаки. В этой работе будут рассмотрены наиболее часто встречающиеся подходы к вопросам применения методов оценки у зарубежных и отечественных специалистов.

      Как правило, в литературе по вопросам финансового  анализа и оценки стоимости бизнеса  используется весьма узкий подход к  классификации методов оценки, например С.Хадсон-Уилсон касается лишь трех групп методов: методы возмещения затрат; методы рыночной и сравнительной стоимости; методы оценки будущего дохода.

      Каждый  из подходов, применяемых в современной  теории оценки стоимости бизнеса, обладает как некоторыми преимуществами, так и определенными недостатками. В этой связи следует констатировать, что в современной теории оценок преобладают группировки методов оценки по формальным признакам, но недостаточное внимание уделяется методам оценки по временному признаку, который является важным критерием в определении изменений стоимости и цены объекта.

      Таким образом, целью данной работы является оценка стоимости объекта жилищной недвижимости на основе анализа применяемых в настоящее время современных методик оценки стоимости бизнеса.

      Глава 1. Оценочная деятельность в Российской Федерации: история, понятия, законодательная  база.

1.1 Регулирование оценочной деятельности.

     Согласно  Концепции развития оценочной деятельности в Российской Федерации основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются¹:

• лицензирование оценщиков;
• аттестация специалистов в области оценочной деятельности; система стандартов и положений оценочной деятельности;
• утверждение учебных программ по переподготовке специалистов в области оценочной деятельности;
• сертификация услуг;
• страхование гражданской ответственности оценщиков.

      Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит  из Федерального закона "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации", принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

     Согласно  статье 18 Федерального закона “Об оценочной  деятельности в РФ” контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации. Головным органом в контроле за осуществлением оценочной деятельности является Министерство государственного имущества Российской Федерации.

      Функциями уполномоченных органов являются:

• контроль за осуществлением оценочной деятельности;
• регулирование оценочной деятельности;
• взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности;
• согласование проектов стандартов оценки;
• согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.

      Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

     В целях саморегулирования оценочной  деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации. Поэтому дополнительно к государственному регулированию регулирование оценочной деятельности осуществляется такими саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на членов таких саморегулируемых организаций.

      Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции:

• защищать интересы оценщиков;
• содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;
• содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;
• разрабатывать собственные стандарты оценки;
• разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

      Помимо  Федерального закона “Об оценочной  деятельности в Российской Федерации” и стандартами Российского общества оценщиков на территории субъектов Федерации действуют местные подзаконные акты по оценке, согласованные с Федеральным законом. Так, например, в Москве действует Закон г. Москвы от 11.02.98 г. № 3 “Об оценочной деятельности в городе Москве”. Европейской группы ассоциаций оценщиков (ЕГАО) приняты Европейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 200), в связи, с чем Российское общество оценщиков приступило к формированию системы евросертификации оценщиков в России.

      Федеральный закон  № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” был принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. Этот Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

      1.2 Лицензирование оценочной деятельности и контроль за соблюдением лицензионных требований.

      Лицензирование  оценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством  Российской Федерации. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации. Орган, выдающий лицензию на осуществление оценочной деятельности, осуществляет контроль за соблюдением требований к осуществлению этой деятельности оценщиками в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности и законодательством Российской Федерации о лицензировании.

     Порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности устанавливает Положение “О лицензировании оценочной деятельности” от 11 апреля 2001 г. N 285, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации  11 апреля 2001 г. N 285 .

      Лицензия  выдается на осуществление следующих  работ (услуг) в области оценочной  деятельности:

      а)  оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении недвижимого имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов;

      б)  оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении движимого имущества (за исключением денег и ценных бумаг), а также подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов;

      в)  оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность;

      г)  оценка стоимости права собственности, иных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах, а также предприятий как имущественных комплексов.

      Требования  к лицензированию оценочной деятельности для физических лиц:

• государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;
• наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным органом образовательными программами;
• уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.

      Требования  к лицензированию оценочной деятельности для юридических лиц:

• государственная регистрация в качестве юридического лица;
• наличие в штате юридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
• уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.

      Отзыв лицензии на осуществление оценочной деятельности осуществляется на основании:

• признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке недействительным факта государственной регистрации индивидуального предпринимателя или юридического лица;
• признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке индивидуального предпринимателя или юридического лица банкротом;
• признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке недействительным имеющегося у оценщика, являющегося индивидуальным предпринимателем, документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; если оценщиком является юридическое лицо - признания недействительным документа об образовании работника этого юридического лица при условии, что он один имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
• выхода данным оценщиком в своей деятельности за пределы прав, предоставленных ему лицензией на осуществление оценочной деятельности;
• несоблюдения требований, установленных законодательством Российской Федерации;
• решения суда, арбитражного суда, третейского суда.

      Ходатайство об отзыве лицензии на осуществление  оценочной деятельности может быть представлено уполномоченным органом, саморегулируемыми организациями, а также иными заинтересованными лицами.

      Объектом  контроля является соблюдение лицензиатами лицензионных требований и условий  при осуществлении ими оценочной  деятельности. Лицензионные требования и условия установлены в п.5 Положения о лицензировании оценочной деятельности: 

      а) соблюдение лицензиатом законодательства Российской Федерации и законодательства субъектов Российской Федерации  об оценочной деятельности[23]. 

      б) предоставление по запросу лицензирующего органа информации, необходимой для контроля за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий;  

      в) осуществление страхования гражданской  ответственности оценщиков путем  заключения договора страхования по указанным в лицензии на осуществление оценочной деятельности работам (услугам) в области оценочной деятельности либо по каждому заключаемому договору об оценке;  

      г) для лицензиата — юридического лица — наличие в штате работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности;  

      д) для лицензиата — индивидуального  предпринимателя — наличие документа  об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Методы оценки стоимости  недвижимости.

2.1 Обоснование отказа  от использования 

затратного подхода к оценке.

     В процессе работы над определением стоимости  объекта оценки я пришел к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому принял решение  отказаться от использования этого  подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

     Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, мы не располагаем.

     В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

     Кроме того, абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное  лицо приобретал в собственность  одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

     Принимая  во внимание весомость приведённых  выше аргументов против использования  затратного подхода, я принял решение  отказаться от его применения в рамках данной работы. 
 
 

2.2 Определение стоимости объекта оценки с помощью

сравнительного  подхода.

     Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта  оценки непосредственно связана  с ценой продажи аналогичных  объектов. Каждая сопоставимая продажа  сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

     При использовании сравнительного подхода  были предприняты следующие шаги:

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

     При сравнительном анализе стоимости  объекта оценки с ценами аналогов я использовал данные по ценам  предложений (публичных оферт) аналогичных  объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

     При отсутствии в свободном доступе  баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в  своей работе оценщики большинства стран мира, можно сделать вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

     На  момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.

     В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и  объектом оценки. Отрицательная корректировка  вносится в случае, если по данному  показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.  

Таблица расчёта стоимости объекта оценки