Оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости

Министерство  образования и  науки Российской Федерации

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

«Псковский  Государственный  Университет» 
 
 

Кафедра организации строительства и управления недвижимостью 

ОЦЕНКА  СТОИМОСТИ

РАСЧЕТНО-ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ  ЗАПИСКА

к курсовому  проекту по дисциплине

«Оценка стоимости» 

Выполнил  студент группы

  044-0607       

            Антонова И. А.   

                      Проверил руководитель     

                      Минченков С.А.   

«__» ___________ 2012 г. 
 
 

Псков, 2012 г.

     Содержание

1. Общая информация об объекте оценки и результаты оценки........3
2. Задание на оценку...............................................................................3
3. Применяемые стандарты оценочной деятельности.........................4
4. Описание процесса оценки объекта..................................................5
5. Определения и понятия......................................................................8
6. Краткий обзор социально-экономической ситуации в области и городе.................................................................................................10
7. Описание объекта недвижимости....................................................15
8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования...20
9. Анализ рынка объекта оценки.........................................................22
10. Процедура оценки............................................................................24
11. Результат оценки..............................................................................36
12. Согласование результатов определение итоговой стоимости оцениваемых объектов.....................................................................36
13. Заключение об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки.................................................................................................38
14. Ограничения и допущения..............................................................38

Заключение........................................................................................40

Список  использованной литературы...............................................41

Приложения.......................................................................................42 
 
 
 
 
 
 
 

     1. Общая информация об объекте оценки и результаты оценки

     Таблица 1

     2. Задание на оценку

     Таблица 2

3. Применяемые стандарты оценочной деятельности

     В настоящем отчете при проведении оценки применялись следующие стандарты  оценки:

     - Федеральный Закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

     - федеральный стандарт оценки  «Общие понятия, подходы и требования  к проведению оценки (ФСО №1)»,  утвержденный приказом Министерства  экономического развития и торговли  РФ от 20 июля 2007 г. № 256.

     - федеральный стандарт оценки  «Цель оценки и виды стоимости  (ФСО №2)», утвержденный приказом  Министерства экономического развития  и торговли РФ от 20 июля 2007 г.  № 255.

     - федеральный стандарт оценки  «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом  Министерства экономического развития  и торговли РФ от 20 июля 2007 г.  № 254.

     - стандарты и правила оценочной  деятельности, правила деловой и  профессиональной этики, разработанные  СРО, членом которой является  оценщик.

4. Описание процесса оценки объекта

     Проведение  оценки включает в себя следующие  этапы:

     1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание оценку.

     2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, в ходе которой выполняется:

     а) Идентификация объекта оценки.

     б) Идентификация прав, связанных с объектом оценки.

     в) Идентификация цели оценки и предполагаемого использования ее результатов.

     г) Указание вида рассчитываемой стоимости.

     д) Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.

     Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки оценщиком  проводится:

• сбор общих данных, характеризующих природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки в масштабах региона, города и района;
• сбор специальных данных (более детальная информация), относящихся к объекту оценки, таких, как:
• правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
• информации о физических характеристиках объекта оценки;
• информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения рыночной стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

     Сбор  данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации; консультаций с сотрудниками агентств по недвижимости, с представителями административных служб, был проведён также анализ цен предложения и анализ арендных ставок на рынке недвижимости Брянской области.

     е) Анализ сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

     ж) Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

     После того как собраны и проанализированы вышеуказанные данные, проведен анализ сегментов рынка, к которому относится  объект оценки, оценщик делает вывод  с учётом существующих ограничений  и типичности использования объекта  о наилучшем и наиболее эффективном  использовании объекта оценки.

     3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

     Для определения рыночной стоимости  объекта оценки оценщиком в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г., рассматривается три подхода:

• затратный;
• сравнительный;
• доходный.

     4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

     Итоговая  величина рыночной стоимости объекта  оценки определяется путем расчета  стоимости объекта оценки при  использовании трех подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в  рамках применения различных подходов к оценке.

     5. Составление отчета об оценке.

     На  данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино  и изложены в виде отчёта.

     В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 254 при составлении  отчета оценщик должен придерживаться следующих принципов:

• в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
• информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
• содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
• состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
• отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией (принцип достаточности).

     Итоговая  величина рыночной стоимости объекта  оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой  для целей совершения сделки с  объектом оценки, если с даты составления  отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления  публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

     5. Определения и понятия

      Дата  проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

      Рыночная  стоимость – согласно ст.3 Федерального закона « Об оценочной деятельности РФ 135 от 29.021998г. – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

      (в  ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

      Стоимость – является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для определения и теми, кто их покупает и продает. Стоимость – это мера того, сколько гипотетически покупатель готов заплатить за оцениваемую недвижимость.

      Цена – это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов недвижимости прошлых сделках.

      Рыночная  цена – может быть равна рыночной стоимости, больше или меньше, это результат переговоров между продавцом и покупателем.

      Затратный подход – это совокупность методов оценки, стоимость объекта оценки основанных на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании

      Сравнительный подход – это совокупность методов оценки, стоимости объекта оценки основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки в отношении которых имеется информация о ценах.

      Доходный  подход – это совокупность методов оценки, стоимости объекта оценки основанная на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

      Аналог  объекта оценки – это сходный по основным экономическим, материальными, техническим и другим характеристиками объекту оценки другой объект, цена которого известна.

      В соответствии с Международными Стандартами  Оценки наилучшее и наиболее эффективное  использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять следующим критериям: являться физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.

      Итоговая  величина стоимости объекта оценки – это величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

      Недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связно с землёй. К недвижимости относятся объекты, расположенные на и под поверхностью земли, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно - здания, сооружения, многолетние насаждения и т.д.

      Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

      Допущения включают факты, условия или ситуации, влияющие на предмет оценки или подход к оценке, но которые, возможно, нельзя или не стоит проверять. Это положения, которые, будучи объявленными, должны быть принятыми в понимании оценки. Все допущения, лежащие в основе оценки, должны быть разумными.

      Дата  составления отчёта – это дата (момент) окончания финансового периода, которым является последний день отчётного периода, за который составляются финансовые отчёты.

6.  Краткий обзор социально-экономической ситуации в области и городе

      Псковская область — субъект Российской Федерации, входит в

состав Северо-Западного федерального округа.

      Административный  центр — город Псков.

      Область имеет уникальное геополитическое  положение: граничит с Ленинградской, Новгородской, Тверской, Смоленской областями, Белоруссией, а также с Европейским союзом — Эстонией и Латвией.

      В Псковской области более 3 тысяч  озёр, в том числе третье по величине в Европе — Псковско-Чудское озеро (3558 км²).

      Территорию  Псковской области пересекают Федеральные автомагистрали М9 (Москва — Ржев — Великие Луки — Рига) и М20 (Санкт-Петербург — Псков — Невель — Витебск).

      Образована 23 августа 1944 года Указом Президиума Верховного Совета СССР, 2 октября 1957 года в её состав вошла бо́льшая часть упразднённой Великолукской области.

      Псковская область в административно-территориальном отношении делится на 2 городских округа и 24 муниципальных района. Последние согласно Областному закону от 28 февраля 2005 года № 420-ОЗ с последующими поправками по состоянию на 1 января 2009 года включали следующие количества и статусы муниципальных образований: 185 сельских поселений (волостей), 1 межселенную территорию (Залитских (Талабских) островов), 26 городских поселений (посёлки городского типа и города, кроме не входящих в районы отдельных городских округов Псков и Великие Луки).

      Согласно  новым редакциям Закона Псковской области № 420-ОЗ от 28 февраля 2005 года и последним правкам к нему (Закон Псковской области № 984-ОЗ от 3 июня 2010 года О внесении изменений в Закон Псковской области «Об установлении границ и статусе вновь образуемых муниципальных образований на территории Псковской области» и Закон Псковской области «О преобразовании муниципальных образований Псковской области» и Закон Псковской области № 1042-ОЗ от 31 декабря 2010 года О внесении изменений в отдельные Законы Псковской области в связи с преобразованием муниципальных образований) в 24 районах области находятся следующие количества и статусы муниципальных образований: 156 сельских поселений (волостей), 1 межселенная территория (Залитских (Талабских) островов), 25 городских поселений (посёлки городского типа и города, кроме не входящих в районы отдельных городских округов Псков и Великие Луки и бывшего городского поселения Красный Луч, включённого в качестве посёлка в состав сельского поселения Полистовское).

      В силу ряда причин область на протяжении последних трёх четвертей XX века испытала и продолжает испытывать интенсивную депопуляцию, связанную с оттоком молодёжи и, как результат, старением и естественной убылью населения. Если по переписи 1926 года в нынешних границах области жили 1678 тыс. человек, то к 1990 году население сократилось до 844 тыс., а к началу 2008 — до 705 тыс.  При этом по темпам убыли населения Псковскую область превосходят только некоторые регионы крайнего Севера, откуда продолжается массовый выезд населения. В 1990-е годы Псковскую область неофициально называли «столица российской депопуляции», её демографические показатели (прежде всего, половозрастная структура населения с большой долей старших возрастов) использовались в учебной литературе для иллюстрации соответствующих процессов.

      Несмотря  на близость к Европе, Псковская  область является одним из беднейших  регионов России: валовой региональный продукт за 2008 год составил 73,4 миллиарда рублей, в пересчете на душу населения — 104,8 тысяч рублей в год (73-е место).

      Объём отгруженных товаров за первое полугодие 2010 года составил 22,2 миллиарда рублей, продукция сельского хозяйства в 2009 году — 9,3 миллиарда рублей, объём работ в строительстве в 2009 году — 6,1 миллиарда рублей.

      Объём платных услуг населению в первом полугодии 2010 года составил 7,3 миллиарда рублей. Оборот розничной торговли в 2009 году — 52,7 миллиарда рублей, оптовой — 41,0 миллиард рублей.¹

      Псков — город на северо-западе России, административный центр Псковской области и Псковского района, Город воинской славы. Расположен на реке Великая (впадает в Псковское озеро) при слиянии её с рекой Пскова́. Один из древнейших городов России. Население города составляет по оценке на 1 января 2010 года 191 760 жителей, по состоянию на 14 октября 2010 года — 203 300 жителей (предварительные итоги переписи 2010), по оценке на 1 января 2011 года — 202 884 человек. В декабре 2009 года Пскову присвоено звание «Город воинской славы» (указ Президента Российской Федерации от 5 декабря 2009 г. № 1387).

      С 1944 года — центр Псковской области.

      Псков расположен на западе европейской части России, на месте впадения р. Псковы в р. Великую и в 16 км от места впадения р. Великой в Псковское озеро. Город находится в центре Псковской низменности. Площадь города составляет 95,6 км². Протяженность города с севера на юг 9,2 км, а с запада на восток 10 км. Средняя высота над уровнем моря 46,5 м.

      Климат  Пскова переходный от умеренно морского к умеренно континентальному, с мягкой зимой и тёплым летом. Осадков больше выпадает летом и ранней осенью. Июль 2010 года был признан самым жарким за всю историю метеонаблюдений в Пскове. Средняя температура месяца составила +23,2 градуса.

      Псков состоит из четырёх исторически  сложившихся частей: Псковский Кремль (включая Довмонтов город) и центр Пскова в целом (включая Средний город и Окольный город исторического центра); За́псковье (к северу за рекой Пскова́); За́величье (к западу за рекой Великая) и Завокзалье (к югу и юго-востоку от центра города). Также отдельно можно выделить Кресты (на крайнем юго-востоке), Любятово (на северо-востоке), Лопатино (на крайнем юге, к северу от деревни Черёха, иногда в честь последней и называют собственно район Лопатино; или обобщённо Псковкирпич), Корытово (на юго-востоке Завеличья), Орлецы, Шабаново и Бутырки (на юге Завеличья), Овсище и Снятная Гора (на западе Запсковья).