Оценка рыночной стоимости земельного участка

     СОДЕРЖАНИЕ

      ЗАДАНИЕ НА ВЫПОЛНЕНИЕ КУРСОВОЙ РАБОТЫ. 
 

     Группа 306ГК      Студент: Лысенко Е.О.

     Дисциплина  «Оценке земли и недвижимости в городе»

     Задание выдал:  Карабельникова Т.Г. 

     ЦЕЛИ  И ЗАДАЧИ КУРСОВОЙ РАБОТЫ:

     Закрепление навыков формирования данных об оценке по определенному объекту недвижимости. Описание выбранных способов оценке и оформление отчета. 

     ПЕРЕЧЕНЬ  ПОДЛЕЖАЩИХ РАЗРАБОТКЕ ВОПРОСОВ:

     а) Составить описание объекта оценки (включая земельный участок), как  неотъемлемой части отчета об оценке.

     б) Рассчитать рыночную стоимость исходного  земельного участка не менее, чем  тремя методами с обоснованием применимости того или иного метода.

     в) Провести согласование результатов  рыночной стоимости земельного участка  полученных различными методами. 

     ИСХОДНЫЕ  ДАННЫЕ:

     Местоположение  земельного участка: 460018, Россия, Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Сызранская, д.60, под помещением продуктового магазина.

     ВВЕДЕНИЕ. 

     Представленная  работа посвящена теме "Оценка рыночной стоимости земельных участков" на конкретном примере.

     Оценка  недвижимости - наука прикладного  экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки  зрения использования объекта, в  исследовании спроса и предложения  на соответствующем рынке, а также  в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

     Оценка  рыночной стоимости - итоговое значение рыночной стоимости имущественных  прав на оцениваемый актив как  наиболее вероятного значения цены.

     Проблема  данного исследования носит актуальный характер в современных условиях. Об этом свидетельствует частое изучение поднятых вопросов. Актуальность настоящей  работы обусловлена, с одной стороны, большим интересом к теме "Оценка земельных участков" в современной  науке, с другой стороны, ее недостаточной  разработанностью. Рассмотрение вопросов связанных с данной тематикой  носит как теоретическую, так  и практическую значимость.

     Основной  целью оценки земельного участка  является определение стоимости  объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Результатом  оценки является итоговая величина стоимости  объекта оценки. Данный результат  может использоваться при определении  сторонами цены для совершения сделок или иных действий (для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных  споров, принятии управленческих решений  и иных случаях).

     В рамках достижения поставленной цели были поставлены и решены следующие  задачи:

1. Изучить теоретические аспекты и выявить природу оценки земельного участка на конкретном примере;
2. Сказать об актуальности проблемы в современных условиях;
3. Изложить возможности решения тематики;
4. Рассмотреть подходы и методы оценки земельных участков;
5. Провести анализ процесса оценки земельных участков и иных объектов недвижимости, т. е. помещения, находящегося на данном участке.

     В данной работе студент выступает  в роли оценщика. Оценщик может  оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость  недвижимости, которая соответствует  стоимости аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости.

     Работа  имеет традиционную структуру и  включает в себя введение, основную часть, состоящую из 3 частей, заключение и список использованных источников.

     Во  введении обоснована актуальность выбора темы, поставлены цель и задачи исследования, охарактеризованы методы исследования и источники информации.

     Часть первая раскрывает общие вопросы, касающиеся определения задания на выполнение оценки земельного участка, рассматривает  влияние различных внешних и  внутренних факторов на оценку.

     В части второй подробно рассмотрены  основные принципы определения рыночной стоимости земельного участка.

     Часть третья имеет практический характер и на основе отдельных данных делается анализ современного состояния рынка, применяются три подхода к  оценке земельных участков, с использованием различных методов.

     По  результатам исследования был вскрыт ряд проблем, имеющих отношение  к рассматриваемой теме, и сделаны  выводы о необходимости дальнейшего  изучения и улучшения состояния  вопроса.

     Таким образом, актуальность данной проблемы определила выбор темы работы, круг вопросов и логическую схему ее построения.

     ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЛИ. ЦЕЛИ И  ПРИНЦИПЫ. 

     Россия  располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной  оценки этой важнейшей части национального  богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Начатая в 1991 г. земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное число граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру.

     Важнейшей задачей земельной реформы являются дальнейшие радикальные преобразования земельных отношений для осуществления практического перехода к гарантированным Конституцией Российской Федерации формам собственности на землю и развитию регулируемого государством земельного рынка на основе системы научно обоснованной экономической оценки стоимости земли.

     Экономическая оценка земельного участка — деятельность по систематизированному сбору и  анализу данных, необходимых для  определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.

     Результат оценки земельных участков существенно  зависит от цели оценки, обусловливающей  вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.

     Можно выделить четыре основных цели оценки земельных участков:

1. удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;
2. создание базы для налогообложения;
3. реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий;
4. составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.

      Оценка  земли подразделяется на массовую кадастровую  оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков

      Кадастровая оценка земли — это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам.

     Целью рыночной оценки земельного участка  является определение рыночной (инвестиционной, специальной) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

     Основой определения стоимости конкретных земельных участков служат рыночные цены. Рыночные цены на земельные участки формируются в процессе взаимодействия спроса и предложения. При этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынка руководствуются совокупностью экономических принципов, характеризующих их поведение и определяющих величину оценки стоимости конкретного земельного участка.

     Экономические принципы оценки земли условно можно  разделить на три группы (рисунок 1 - Схема принципов оценки земли).

Рисунок 1 - Схема принципов оценки земли

     Принцип полезности — рыночную стоимость  имеют земельные участки, которые  способны удовлетворять потребности  пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

     Принцип спроса и предложения — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера  конкуренции продавцов и покупателей. Спрос обычно принято характеризовать  количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение  определенного промежутка времени  по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется  количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий  момент по конкретной цене. Соотношение  спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном  рынке.

     Выделяется  три возможных состояния соотношения  спроса и предложения:

     - спрос и предложение равны,  в результате рыночных сделок  формируется равновесная справедливая  рыночная цена объектов недвижимости;

     - спрос превышает предложение,  цены на рынке растут, формируются  спекулятивные цены, возникает опасность  протекционизма и коррупции, ведущих  к разрушению рынка; 

     - предложение превышает спрос,  цены падают, возникает стагнация  рынка. 

     Принцип замещения — рыночная стоимость  земельного участка не может превышать  наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности. Данный принцип предполагает наличие  вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные  объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что  стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость  конкретного земельного участка  определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

     В Оренбурге, особенно в центральной  части города, как и в большинстве  других городов с исторически  сложившимся архитектурным обликом, найти абсолютно одинаковые свободные  земельные участки практически  невозможно.

     Уникальность  каждого участка создает определенные трудности для реализации на земельном  рынке, последующего освоения, но способствует формированию достаточно высокого уровня рыночных цен. Иначе выглядит рыночная ситуация в новых городах, районах  новой массовой застройки, где выше уровень стандартизации архитектурных  градостроительных решений и  потому больше однотипных земельных  участков. Здесь принцип замещения  проявляется в полной мере, способствуя  стабилизации рыночных цен на сравнительно низком уровне.

     Принцип ожидания — величина рыночной стоимости  земельного участка зависит от ожидаемой  величины, срока и вероятности  получения ренты от него.

     Величина  рыночной стоимости земельного участка  зависит от дохода, остающегося после  оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской  деятельности. Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость всех будущих  доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость  объектов недвижимости, прежде всего  земельных участков), — постоянно  растет в силу увеличения спроса и  ограничения предложения.

     Однако  этот принцип не означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в  буквальном смысле должен ждать повышения  цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта  недвижимости, земли, принципиально  носит длительный характер. Поэтому  при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость  далеко не всегда равна той средней  цене, которая сложилась на рынке  для аналогичных объектов к моменту  оценки. Текущая стоимость всей суммы  доходов может оказаться и  существенно более высокой.

     Принцип внешнего влияния — рыночная стоимость  земельного участка зависит от влияния  внешних факторов.

     Принцип соответствия — оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую  стоимость при условии его  некоторого сходства с окружающими  объектами по использованию, по размеру  и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие  максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим  образом.

     Принцип наиболее эффективного использования  — рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его  наиболее эффективного использования.

     При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

     - целевое назначение и разрешенное  использование; 

     -преобладающие  способы землепользования в ближайшей  окрестности оцениваемого земельного  участка; 

     - ожидаемые изменения на рынке  земельных участков;

     - существующее использование земельного  участка. 

     При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов  его использования выбирается наилучший  и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

     Величина  рыночной стоимости земельного участка  изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).

     ТРИ ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ. 

     Существует  три общепринятых подхода в оценке:

     - сравнительный подход, отражающий  совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

     - доходный подход, отражающий позиции  наиболее вероятного покупателя (инвестора);

     - затратный подход, отражающий точку  зрения по созданию объекта  оценки с позиции понесенных  затрат.

     Выбор того или иного подхода для  оценки осуществляется, исходя из специфики  оцениваемого объекта, особенностей конкретного  рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

     В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для  оценки необходимо применять все  три подхода. Невозможность или  ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке.

     Расчет  стоимости в рамках каждого из трех описанных выше подходов проводится соответствующими методами.

     Рассмотрим  подробнее каждый из подходов.

     Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

     Имея  достаточное количество достоверной  информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения  рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость  участка на конкретном рынке.

     В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.

     Сущность  затратного подхода в оценке заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений). В условиях рыночных отношений недвижимость приобретается для того, чтобы получить доход или какие- либо удобства от владения ею в будущем. Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше подходит доходный подход. Однако, даже в странах рыночной экономики, оценщики часто применяют этот подход.Применение затратного подхода необходимо при:

• Анализе нового строительства;
• Определении варианта использования земли;
• Реконструкции зданий;
• Оценке для целей налогообложения;
• Для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости;
• Оценке для целей страхования;
• Оценке последствий стихийных бедствий;
• Оценке специальных зданий и сооружений.

     В условиях же перехода к рыночным условиям затратный подход чаще всего является в оценке определяющим, т. к. для применения других подходов требуется обширная рыночная информация, которая из- за неразвитости рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше или меньше ее. Только при новом строительстве соответствующем НЭИ участка земли стоимость, определенная затратным методом соответствует рыночной стоимости. В условиях становления рынка, когда идет массовая переориентация производства на новые технологии, может оказаться так, что объект недвижимости может вообще не иметь стоимости.

     Оценщику  следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий  не соответствует их рыночной стоимости. Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость полного  воспроизводства или замещения  минус износ плюс стоимость участка  земли как свободного.

     Доходный  подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

     Подход  основывается на принципе ожидания, —  разумный покупатель (инвестор) приобретает  земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод. Подход применяется при оценке стоимости  земельных участков, для которых  возможно установить на основе анализа  индивидуальных ставок арендной платы  за земли аналогичного качества уровень  этой категории доходов.

     Арендная  плата отражает величину земельной  ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень  доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.о., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость  будущей земельной ренты.

     При оценке земель сельскохозяйственного  назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых  сельскохозяйственных, наиболее эффективных  с точки зрения рынка, культур  и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых  по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг. Более подробно особенности оценки сельскохозяйственных земель представлены далее, в соответствующем  разделе.

     Применение  доходного подхода требует тщательного  анализа финансового и физического  состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких  расчетных показателей, таких как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др. В рамках доходного подхода для оценки используются. метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее метод остатка для земли.

     ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. 

     ОПИСАНИЕ  ОБЪЕКТА.  

     Земельный участок расположен по адресу: г. Оренбург, ул. Сызранская д. 60, имеет форму прямоугольника. Рельеф участка ровный. Землеустроительных и иных инженерно - изыскательских работ в процессе оценки не проводилось. В своей оценке мы исходили из того, что на территории населенного пункта нет почв и грунтов, опасных для проживания или неблагоприятно влияющих на здания и сооружения.

     Земельный участок расположен в жилой зоне  центральной части города, обеспечен  инженерными коммуникациями: водоснабжением, канализацией, теплоснабжением, энергоснабжением, кабелем связи, газопроводом. Помещение банка в девятиэтажном многоквартирном доме на первом этаже.

     Транспортная достижимость развита нормально, ближайшие остановки общественного автотранспорта находится в 500 метрах от объекта оценки.

     В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные  заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, зона отдыха, предприятия торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с  парковкой личного автомобиля  и т. д. Окружающая застройка: высокая плотность, средняя высотность.

     Таблица  1 - Характеристики оцениваемого земельного участка и улучшений, расположенных  на нем