Оценка рыночной стоимости земельного участка. 3

 Федеральное агентство по образованию

Санкт-Петербургский  государственный архитектурно-строительный университет 
 

Кафедра управления  
 

Дисциплина: управление городскими территориями 
 
 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

На тему:

ОЦЕНКА  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 
 
 
 
 
 
 
 
 

Работу  выполнил студент группы ГК-4

Кяндарян  А.А.

Работу проверила д.э.н., профессор:

Дроздова  Ирина Валерьевна 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Санкт-Петербург, 2012

     Содержание

     Введение  …………………………………………………………………..3 
 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости земельного участка……………………..………………………………………………..……..4

1.1. Специфика  земельного участка как объекта  недвижимости………….…..5

1.2. Основные  принципы и подходы к оценке  рыночной стоимости земельного  участка……………………………………..………………………..6

1.3. Правовое обеспечение оценки стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге.……………………………………………………………………….8

Выводы……………………………………………………………..…………….12

     2. Оценка рыночной стоимости земельного  участка…………………...12 
2.1. Общая характеристика объекта оценки (описание земельного участка)..12

2.2. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования  земельного участка……………………………………………………………………………17

2.3. Оценка рыночной  стоимости земельного участка  на основе сравнительного подхода………………………………………………………...20

2.4. Оценка рыночной  стоимости земельного участка на основе доходного подхода…………………………………………………………………………. .27

2.5. Оценка рыночной  стоимости земельного участка  на основе затратного подхода…………………………………………………………………………...30

2.6 Согласование  результатов оценки, полученных  на основе различных подходов……………………………………………………………………….....31

Выводы………………………………………………………………………..….32

     Заключение…………………………………………………………..……33

     Список  используемой литературы……………………………….………34    
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

   Настоящая оценка проводится с целью определения  рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский административный район, Московский пр., д. 224. Задача оценки заключается в определении рыночной стоимости земельного участка самым точным методом расчета.

   Методической  основой оценки рыночной стоимости  объекта является Методические рекомендации по определению рыночной стоимости  земельного участка, утвержденные Распоряжением  Министерства имущества РФ от 6 марта 2002г. № 568-р. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ  ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО  УЧАСТКА

   Земля – основа всей человеческой деятельности, что определяет важность земельных отношений в социальной и экономической политике общества. Проводящиеся в Российской федерации преобразования в значительной степени направлены на превращение земли в экономический ресурс, который благодаря действию рыночных механизмов способен преумножать богатство общества.

      Оценка  земли – составная часть государственного земельного кадастра, которая в то же время является частью общей оценки природных ресурсов, используемых в хозяйственном комплексе страны. ¹

     Основные  понятия:

     Объект  оценки  - не изъятые из оборота земельные участки.

     Земельный участок – часть поверхности земли, в том числе почвенный слой, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.

     Делимым является земельный участок, который может быть разделён на части, каждая из которых будет являться отдельным земельным участком, разрешённое использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.

     Улучшение земельного участка – здание, строение, сооружение, расположенное в пределах земельного участка. Также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений), изменяющие качественные характеристики земельного участка.

     Рыночная  стоимость земельного участка – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства.

     Метод оценки – способ расчёта стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

     Дата  проведения оценки – календарная дата по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

     Аналог  объекта оценки – сходный по основным экономическим, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

     Итоговая  величина стоимости  объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного обобщения результатов расчётов стоимости.

     Безрисковая ставка доходности – ставка доходности инвестиций при вложении средств в наиболее надёжные активы.

     Дисконтирование – процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.

     Земельная рента – доход приносимый земельным участком.

     Фактор  стоимости – фактор, изменение которого влияет на рыночную стоимость земельного участка.

1. СПЕЦИФИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

     Земля является главным природным объектом и природным ресурсом. Как природный ресурс земля выступает в качестве важнейшей части окружающей природной среды, характеризуется пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, формирующими определённые типы ландшафтов, экосистем.

     Земля – пространственно-территориальный  базис для размещения отраслей народного  хозяйства и системы расселения, а также базис для осуществления  хозяйственно-экономических связей.

     Одновременно  земля является объектом недвижимости. Земельный участок – объект зарегистрированного права; земля – объект товарно-денежных отношений в условиях развития рыночной экономики РФ.

     Необходимо, согласно с ЗК РФ и нормами природного права соблюдать приоритет в  использовании земли как природного объекта и природного ресурса перед использованием земли в качестве объекта недвижимости и объекта товарно-денежных отношений.

     Необходимо  соблюдать приоритет экономических  требований над производственно-хозяйственными и экономическими. ²

     Земля как средство производства имеет  ряд отличий от других средств  производства:

1. она не является продуктом человеческого труда
2. она не перемещаема – является объектом недвижимости
3. ничем не заменима
4. пространственно ограничена, в меньшей степени подвержена

моральному  и физическому износу

5. имеет почвенное плодородие; при правильном использовании плодородие почв возрастает
6. является средством долговременного пользования
7. может одновременно использоваться для различных целей по-разному реагируя на различные виды вложения труда и капитала.

1.2. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ  И ПОДХОДЫ К  ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

  Принципы оценки рыночной стоимости земельного участка:

      1) принцип полезности. Рыночную стоимость  имеют земельные участки, способные  удовлетворить потребности пользователя в течение определённого времени.

      2) принцип спроса и предложения.  Рыночная стоимость складывается  в результате взаимодействия  спроса и предложения на рынке:

      3 состояния спроса и предложения:

      а) спрос = предложению (равновесная рыночная цена на объекты недвижимости)

      б) спрос > предложения (цены растут, возникает спекуляция, что приводит к разрушению рынка)

      в) спрос < предложения (цены падают, стагнация рынка). Стагнация – «замороженное состояние».

      3) принцип замещения. Рыночная стоимость не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение эквивалентного объекта недвижимости.

      4) принцип ожидания. Величина рыночной  стоимости и вероятности получения  ренты от него.

      5) принципы внешнего влияния. Рыночная  стоимость зависит от влияния внешних факторов.

      6) принцип соответствия. Затраты на  приобретение и освоение земельного  участка должны соответствовать  стоимости и доходности созданного  на нём объекте недвижимости.

      7) принцип наиболее эффективного  использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося возможным, оправданным соответствующим требованием законодательства, в результате которых стоимость земельного участка будет максимальной.

      При определении наиболее эффективного использования земельного участка  необходимо учитывать:

      1) целевое назначение, разрешённое  использование

      2) преобладающие способы землепользования ближайших окрестностей земельного участка.

      3) ожидаемые изменения на рынке  земельных участков

      4) существующее использование земельного  участка.

     При оценке земельного участка из всех возможных и разрешённых вариантов  его использования выбирается наилучший и наиболее доходный.

     При этом учитываются только те варианты, которые соответствуют юридическим  нормам (включая градостроительные  ограничения, требования по охране памятников, благоустройство прилегающих территорий), возможны физически и приносят доход.

     Если  участок свободен от строения, то определяется какой объект можно построить  исходя из вариантов наиболее эффективного использования.

     Если  строение уже имеется, то проводится анализ чтобы узнать увеличивать  стоимость участка до величины или  уменьшать величину затрат.

     Величина  рыночной стоимости объекта недвижимости изменяется во времени, определяется на конкретную дату.

     Подходы к оценке рыночной стоимости земельных  участков:

     1) Сравнительный подход отражает совокупность ценообразовательных факторов (спроса, предложения, конкуренции) присутствующих на дату оценки.

     2) Доходный подход отражает позиции наиболее вероятного покупателя или инвестора. Основная цель – получение прибыли.

     3) Затратный подход основан на соотнесении затрат и доходов инвесторов.

     Выбор конкретного подхода осуществляется исходя из специфики объекта, особенностей рынка и состава информации.

     При наличии информации необходимо использовать все 3 подхода. Невозможность оценки одного из подходов должна быть обоснована. 

3. ПРАВОВОЕ  ОБЕСПЕЧЕНИЕ  ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ

   Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным  законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации.

   Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был принят Государственной думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998 года. Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем даны формулировки оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих различных объектов.

   Законом установлено, что основанием для  проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, отвечающий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда.

   Закон определил общие требования к  содержанию отчета об оценке объекта  оценки, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, и регламентировал процедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений.

   Законом определены права оценщика по выбору стандартов и методов оценки, доступу  к информации; на коммерческую тайну; на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов; а также право на отказ от оценки.

   Законом определены обязанности оценщика, который  должен соблюдать федеральный закон  и принятые на его основе нормативные  правовые акты, обеспечивать сохранность документов, информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений.

   В соответствии с данным законом независимость  оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса в объекте  оценки.

   Размер  гонорара оценщика не должен зависеть от итоговой величины стоимости объекта  оценки. Закон предусматривает страхование гражданской ответственности оценщиков, которое является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков.

   Контроль  над осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

   Профессиональное  обучение оценщиков осуществляется специально создаваемыми высшими государственными или частными учебными заведениями, или на базе их факультетов, отделений или кафедр.

   Законом предусмотрено саморегулирование  оценочной деятельности, которое  должно осуществляться саморегулируемыми  организациями оценщиков и распространяться на их членов.

   Лицензирование  оценочной деятельности и отзыв  соответствующих лицензий осуществляются в соответствии с законодательством  Российской Федерации.

   Другим  не менее важным документом, обеспечивающим правовое регулирование оценочной  деятельности, являются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности». Они позволяют точно и недвусмысленно трактовать основные понятия, используемые оценщиками в своей профессиональной деятельности. К наиболее важным терминам можно отнести определение видов оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, экспертизы отчета об оценке. В рассматриваемых Стандартах установлены требования к процедуре оценки, которая должна включать подготовку договора об оценке, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; анализ рынка, выбор методов в рамках каждого из подходов к оценке, осуществление необходимых расчетов, обобщение результатов, определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

   Методической  основой оценки рыночной стоимости объекта являются Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утверждённые Распоряжением Министерства имущественных отношений России от 10.04.2003 №1102-р, Методические рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р).

   В Санкт-Петербурге оценочная деятельность регулируется такими документами как  ПЗЗ и ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

   ПЗЗ являются нормативным правовым актом, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, Уставом Санкт-Петербурга, Законами Санкт-Петербурга, в соответствии с положениями Генерального плана Санкт-Петербурга, а также с учетом положений иных актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития Санкт-Петербурга, охраны объектов культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.

   Настоящие Правила устанавливают порядок  регулирования землепользования и застройки территории Санкт-Петербурга, основанный на градостроительном зонировании - делении всей территории города на территориальные зоны - и установлении для них градостроительных регламентов.

   ВЫВОДЫ: Выбор конкретного метода оценки осуществляется исходя из особенностей конкретного объекта, рынка и состава сведений содержащихся в предоставляемой информации.

   В общем случае, при наличии достаточного количества информации необходимо применять 3 метода. Невозможность использования одного из методов обосновывается в отчете об оценке. 

2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО  УЧАСТКА

   Рыночная оценка земли возможна лишь при наличии возможности передачи прав на это земельный участок по договору купли-продажи, аренды или иному договору.

   Рыночная  стоимость земельного участка, в  первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Рыночная оценка стоимости земли зависит так же от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности.

2.1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА)

    Оцениваемый объект представляет собой земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Московский административный район, Московский пр., д. 224.

     Согласно  административно-территориальному делению города оцениваемый объект расположен в Московском районе Санкт-Петербурга. Глобальное местоположение объекта оценки представлено на рис. 1. 

Рис. 1 Глобальное местоположение оцениваемого объекта

Краткая характеристика Московского района

     Московский  район расположен на юге центральной  части Санкт-Петербурга и охватывает территорию, протянувшуюся с севера на юг от Обводного канала до Пулково. Район образован в 1919 г., в современных  границах существует с 1965 г. Московский район является одним из крупнейших районов города и имеет огромный экономический, научно-технический и промышленный потенциал, развитую инфраструктуру, благоустроенную территорию.

     Площадь района: Московский район занимает площадь 7 107 га.

     Население: По данным на 1 января 2006 г., на территории района постоянно проживает 252,4 тыс. человек, 36% общей численности населения составляют пенсионеры.

Локальное местоположение и  ближайшее окружение  оцениваемого объекта

     Оцениваемый объект расположен в квартале, ограниченном: с севера – ул. Алтайской, с юга ул. Орджоникидзе, с запала – ул. Ленсовета, с востока – Московским пр. 

Локальное местоположение объекта оценки представлено на рис. 2. 

Рис. 2 Схема местоположения объекта оценки

     Территория  местоположения объекта оценки характеризуется  застройкой преимущественно в стиле Сталинского неоклассицизма. Сам объект оценки располагается на площади Победы.

Транспортная  доступность

     Объект  оценки расположен на Московском проспекте  – одной из главных магистралей Санкт-Петербурга, так называемой правительственной трассой.

     На  расстоянии 500 м по Московскому пр. расположена станция метро «Московская», в 3 км 300 метрах – ж/д станция Проспект Славы.

     В непосредственной близости от объекта  оценки расположены остановки маршрутных такси: Т100 (Варшавский вокзал), К18 (Аэродром (Гатчина) / Ул Авиатрисы Зверевой), К18А (Станция Мариенбург), автобусов: № 59, а также № 3,11,13, 39, 55, 64, 90, 141, 150, 155, 156, 187).

     ВЫВОДЫ:

     1) Локально объект расположен в Московском районе, на территории квартала  производственно-складского и общественного назначения.

     2) Транспортная доступность – хорошая (расположение на оживленной транспортной магистрали правительственного значения, наличие в незначительном удалении (500 м) станции метро «Московская», в непосредственной близости остановок общественного транспорта.

     3) Преимуществами местоположения объекта оценки является близость к метро.

Описание  земельного участка

     Земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Московский район, Московский пр., д. 224, лит. А, имеет площадь 737  кв. м. Участок застройки имеет в плане форму прямоугольника. На схеме ниже  (Рис. 3) представлено расположение земельного участка:

Рис. 3 Расположение земельного участка

     Земельный участок ограничен улицей Орджоникидже с юга, территориями соседних участков с других сторон.

     Площадь оцениваемого земельного участка определена на основании информации, предоставленной  Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга в составе Геоинформационной системы Санкт-Петербурга (http://rgis.spb.ru), и составила 737 кв. м (см. Рис. 4).

     Далее на рисунке приведены некоторые  данные об оцениваемом земельном участке, содержащиеся в Геоинформационной системе Санкт-Петербурга».

Рис. 4. Некоторые данные по оцениваемому земельному участку из Геоинформационной системы Санкт-Петербурга 
 

2.2. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО  И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО  ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

   Правильный выбор варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости является одним из важнейших факторов, влияющим на оценку стоимости объекта недвижимости.

   Понятие «наиболее эффективного использования» определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий.

   Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта.