Оценка рыночной стоимости жилого дома

Федеральное агентство  по образованию

ГОУ ВПО Тульский государственный  университет

Региональный центр  повышения квалификации

Курсовая работа

По курсу: Оценка недвижимости и бизнеса

           На тему: Оценка рыночной стоимости  жилого дома

ВЫПОЛНИЛ слушатель группы 750732в               __  Пятницына М.А.______               

                                                                                 (Фамилия И.О.)                                                                  

ПРОВЕРИЛ   ассистент___                                             Рылеев А.В._____

                                                                                                 (Фамилия И.О.)

                                             Тула  2006

Введение

Развитие в России рыночных отношений потребовало  формирования нового вида деятельности – оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Согласно российскому  законодательству оценочная деятельность включает: оценку бизнеса; оценку недвижимости; оценку машин, оборудования, транспортных средств, оценку нематериальных активов и оценку интеллектуальной собственности.

Оценка недвижимого  имущества необходима:

- при операциях купли – продажи;

-при акционировании  предприятий; 

-при привлечении новых  пайщиков и дополнительной эмиссии  акций;   - при страховании объектов  недвижимости;

-кредитовании под  залог объектов недвижимости;

-разработке инвестиционных проектов;

-исполнении прав наследования, судебного приговора;

-разрешении имущественных  споров и во многом другом.

Краткое изложение  основных фактов и выводов

Местонахождение объекта: 301284, Тульская область, Ленинский район, пос.Сергиевский, ул. Центральная, д. 2.

Тип объекта: Трехкомнатный дом общей площадью 62,5 м², жилой 55,5 м² в финском кирпичном доме на два хозяина.

Цель оценки: Целью оценки является расчет рыночной стоимости имущества на определенную дату. Эта стоимость может быть использована при заключении сделок по купле-продаже недвижимости.

Оцениваемые права: Право частной собственности

Наилучшее и наиболее эффективное использование: использование в качестве жилого дома

Дата оценки: 26 ноября 2005 года, дата оценки совпадает с датой осмотра

Основание для проведения  оценки: Договор № 102 от 20.11.2005г., заключенный между Заказчиком – ЗАО «Вертикаль» (агентство  недвижимости) и Исполнителем - ООО «Гарант - Оценка»

Реквизиты заказчика: Российская Федерация, Тульская область, г. Новомосковск, ул. Октябрьская, дом 32, оф.4, ЗАО «Вертикаль».

Расчетный счет 123600000000000025 в АКБ «Гута - банк» г. Новомосковска.

Балансовая  стоимость объекта оценки: Балансовая стоимость здания, указанная при расчете налога на имущество, составляет 499896 рублей.

Определение термина «рыночная  стоимость»

Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135 -ФЗ, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценка произведена  по состоянию на 26.11.2005 г.

Объем и этапы исследования

Оценка рыночной стоимости  рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

Сбор общих  данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на  рыночную стоимость объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования:  на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

Применение  методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта  были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

Подготовка  отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

Среда местоположения

Местоположение. Объект оценки расположен в центральной части поселка. Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по Новомосковскому шоссе. Объект расположен в жилом районе.

Площадь земельного участка, также находящегося в частной  собственности, прилегающего к дому, составляет  90 м². Восточной частью участок примыкает к многоэтажному (4) жилому дому, на западе - к автомобильной дороге, разделяющей переулок частного сектора на две части, с севера и юга участок окружают аналогичные жилые постройки.

Окружение. На расстоянии 50 метров от здания объекта оценки расположен детский сад, к которому подходит автомобильная дорога. С западной стороны с удобным подъездом в 60 метрах находится комплекс построек гаражного и сарайного типа. Удобным также является близкое расположение общеобразовательной школы № 22. В 30 – ти метрах находится продуктовая палатка. С востока на расстоянии 400 метром расположено здания почты.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления, но не имеет канализационного стока. На момент осмотра объекта все имеющиеся инженерные коммуникации дома находились в работоспособном состоянии.

Подъезд – асфальтированная дорога, имеющая большой износ. Общее удаление от транспортных путей – 140 м., от остановок городского транспорта – 1000 метров. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как неудовлетворительное.

Характеристика  местности – поселковая.

Рельеф площадки - спокойный, без существенных неровностей. Уровень  грунтовых вод на участке находится в 2,1-2,7 м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января - 8.3 С`, июля 20.5 о С. За год выпадает примерно 625мм осадков. Глубина промерзания грунта - 1.2 м.

Преобладающее направление  ветров - юго-западное.

Степень застройки – 75 %

Характеристика  спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных зданий незначительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок.

Коммерческая привлекательность объекта оценки. Объект расположен на незначительном удалении от маршрутов транспорта.

К достоинствам объекта  оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1. объект имеет большую площадь по сравнению с аналогами в идентичном районе;
2. выгодное местоположение;
3. объект имеет хорошую внутреннюю отделку после недавнего ремонта;
4. удобные подъездные пути;
5. наличие близкорасположенной городской инфраструктуры;
6. наличие АГВ в объекте оценки;
7. наличие дополнительной пристройки, являющейся отклонением от плана дома, размером 8 м²;
8. хорошая степень удобренности земельного участка, прилегающего к дому;
9. наличие дополнительных окон, отсутствующих у домов аналогичного типа, что делает постройку более просторной и проветриваемой в летнее время.

Описание основных параметров здания

Техническое обследование произведено с целью определения  фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки.

Использованы результаты визуального технического осмотра  и данные, предоставленные заказчиком.

Объект представляет собой одноэтажное кирпичное  здание с рулонной мягкой кровлей. Здание имеет размеры по осям 6,8 х 6,0 м. В плане объект имеет прямоугольную форму.

Строительные  характеристики объекта оценки:

Описание технического состояния  основных элементов здания

Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.

Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Незначительные растрескивания и выветривание раствора из швов. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.

Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.

Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер местами поврежден, присутствуют трещины и разрывы, также обнаружено перегнивание некоторых деревянных матричных креплений.  Состояние крыши характеризуется как удовлетворительное.

Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.

Проемы оконные  и дверные. Рассыхание оконного проема обнаружено на кухне, дефекты у дверных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов оценивается как среднее.

Внутренняя  и наружная отделка. Окрасочный слой находится в отличном состоянии после недавнего ремонта. Внутренняя отделка также не вызывает никаких претензий. Состояние хорошее.

Инженерное  обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены, но отсутствие канализационных стоков вызывает большое неудобство. Общее состояние удовлетворительное.

Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее  и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

На основании анализа  всех возможных вариантов, мы пришли к выводу о том, что наилучшими и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве жилого дома.

Понятие “Наилучшее и наиболее эффективное  использование” подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость недвижимости.

Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования  выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая  осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая  осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Определение стоимости объекта

Определение стоимости  осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

- затратный метод:

- метод прямого сравнительного  анализа продаж;

- доходный метод.

Оценка стоимости объекта затратным  методом

Для оценки восстановительной  стоимости объекта затратным  методом воспользуемся методом  сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.

Для этого  в строительной организации узнается цена строительства          1 кв. м³ (1куб. м) жилья или иных строительных объектов в зависимости от типа оцениваемого объекта.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же  материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и объект оценки.

Таким образом, стоимость 1м² общей площади вновь возведенного жилья, принимаемая в расчетах на 26.11.2005 г., равна 8500 р. (по данным СУ-3).

Получив восстановительную стоимость 1 кв.м (1 куб.м.) рассчитываем восстановительную стоимость всего объекта. Общая площадь дома 62,5 м². На основании этого расчетная восстановительная стоимость дома:

8500×62,5 =531250 (руб.) или округлено до 550000 рублей.

 Прибыль предпринимателя  - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (застройщик) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Фактически прибыль предпринимателя составляет  25-35% от затрат на строительство.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод  разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты заносятся в таблицу.

Физический износ здания определяется по формуле:

где  Ф_З - физический износ здания, %;

Ф_К,I -физический износ конструктивного элемента, конструкции или системы здания, %;

I_I - удельный вес конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.

Доля стоимости отдельных  конструктивных элементов объекта  определяется по “Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости” (УПВС) на основании технического паспорта на объект недвижимости.

Расчет физического  износа дома представлен в таблице 1.

Таблица 1.

Следующим этапом является корректировка восстановительной стоимости строительства объекта на величину накопленного износа.

Таким образом, процент  физического износа здания дома составляет 8,64%.

Исходя из того, что  оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа, его остаточная стоимость составит:

S_зат = 550000 * (100 – 8,64) / 100 = 502480 рублей.

Оценка  методом капитализации дохода

Этот метод основан  на том, что оценщик измеряет текущую  стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

Анализ доходов

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 40-50 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем среднюю величину в 50 руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плате будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Арендная плата- плата  за пользование чужим объектом недвижимости.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС= П1+П2+П3+П4+П5

Приведение доходов  к текущему моменту производится по следующей формуле:

П_i = (С_арi – С_зсi) * ТСЕ_i,

где C_api - арендная плата в году i;

      С_зсi - затраты содержания в году i.

      TCEi - текущая  стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

где СД - ставка дисконтирования  за год;

   i - количество  лет.

Величина ставки дисконтирования  СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада - 12%.

Вторым источником дохода является продажа этого дома по истечении 5 лет (реверсия). Для определения  возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:

Доход от аренды берется  по шестому году.

Ставка возвратной капитализации  в данном случае показывает, во сколько  раз стоимость имущества превышает  приносимый годовой доход. Для жилых  помещений, представленных на рынке, эта  ставка равна 5-7%.

После получения стоимости  реверсии ее необходимо так же, как  и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТС_рев = С_рев*ТСЕ5,

где С_рев - стоимость реверсии,

       ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для пятого года.

Анализ расходов

Затраты на содержание дома составляют 19640 рублей, в том числе  налог на имущество – 10040 рублей, то есть в размере 2% от остаточной восстановительной стоимости объекта. Принимаем, что затраты на содержание дома будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Необходимо отметить, что для использования здания дома как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно  представить в табличной форме. (табл.7)

Общая стоимость объекта  определяется как сумма текущей  стоимости потока доходов от  аренды и дохода от продажи гаража (реверсии).

Таким образом, стоимость  здания, как объекта приносящего  доход, составляет 501346 рубль или округленно 500000 рублей.

Оценка методом  сравнительного анализа продаж

Подход к оценке с  точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость  недвижимости определяется ценой, которую  заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Применение метода сравнения  продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.
4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен  предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.

В общем виде модель расчетной  рыночной стоимости оцениваемого объекта  недвижимости Ср принимает следующую форму:

Ср = Цi + Ki,

где  Цi – цена продажи i-го объекта недвижимости

Ki – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости

В зарубежной и отечественной  практике выделяют девять основных элементов  сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость
2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости
3. Условия продажи (чистота сделки)
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи)
5. Местоположение
6. Физические характеристики
7. Экономические характеристики
8. Отклонения от целевого использования
9. Наличие движимого имущества

Первые четыре корректировки  определяют цену объекта сравнения  при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для  остальных корректировок.

Первые четыре корректировки  всегда осуществляются в следующем  порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке.

Допустимы корректировки  как в процентах, так и в  денежных суммах. Возможно одновременное  использование корректировок в  процентах и денежных суммах.

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены  в таблице 8.

                                                                                                                                                           Таблица 7

Анализ дисконтированного  денежного потока