Оценка собственности

СОДЕРЖАНИЕ

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ  ПИСЬМО……………………………………………3

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..4

1. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ………………………….6
1. Сведение об объекте оценки………………………………………….6
2. История объекта……………………………………………………..…9
3. Анализ среды местоположения объекта……………………………...9
4. Анализ местоположения объекта……………………………………13
5. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования………14
2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА……………………………16
1. Затратный подход…………………………………………………….16
2. Рыночный подход…………………………………………………….19
3. Доходный подход…………………………………………………….23
3. СОГЛАСОВАНИЕ И РЫНОЧНАЯ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ………...27

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….31

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………………...32

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Данные по сравнительным сделкам, участкам земли, объектам, арендным ставкам……………………………………………………34

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Технический паспорт……………………………………...35

Г-ну Иванову Д.Б.

Сопроводительное  письмо

Уважаемый г-н Иванов Д.Б.

в соответствии с договоромот10 декабря 2010г., заключенным между Вами и Васильев Г.Т. мы произвели осмотр и оценку объекта, указанного выше.

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта в соответствии с нормами Стандарта профессиональной практики и Кодекса профессиональной этики Российского общества оценщиков.

При оценке мы исходили из предположения, что объект не заложен и не обременен  долговыми обязательствами и  ограничениями на возможное использование  территории.

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

На  основании информации, представленной и проанализированной в приведенном  ниже отчете об оценке объекта, мы пришли к заключению, что рыночная стоимость  оцениваемого объекта по состоянию  на 10.12.2010 составляет:

912 106  рубля

(девятьсот двенадцать  тысяч сто шесть рубля)

Всю информацию и анализ, использованные для оценки стоимости, Вы найдете  в соответствующих разделах отчета.

Если  у Вас возникнут какие-либо вопросы  по оценке или по методике её проведения, использованной нами, пожалуйста, обращайтесь  непосредственно ко мне.

С уважением 

Васильев Г.Т

ВВЕДЕНИЕ

         С переходом России на рыночные  отношения стал развиваться рынок  недвижимости как составная и  существенная часть общего рынка.  Недвижимое имущество играет  особую роль в экономической  и социально-культурной жизни  любого общества, выступая в качестве  важнейшего экономического ресурса.  Опыт становления отечественного  рынка недвижимости стал подтверждением  тенденций, характерных для всех  стран с развитой экономикой, а именно:

• недвижимость составляет основу национального богатства. Именно в объектах недвижимости – зданиях, сооружениях, обустроенных территориях, - последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая надлежащий уровень жизни как в настоящем, так и в будущем. По различным оценкам, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства;
• рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств, что, в конечном итоге, приводит к качественным преобразованием спроса и предложения и обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития.

           Нельзя не учитывать огромную  социальную роль недвижимости. С  одной стороны, нормальное функционирование  рынка недвижимости всегда вызывает  положительны социальный эффект,- прежде всего за счет такого  вида недвижимости, как жилье,  которое имеет первостепенный  потребительский приоритет. С  другой стороны, отсутствие эффективной  государственной системы, включающей  нормативно-правовые, финансово-экономические  и управленческие механизмы, способны  резко снизить рыночный потенциал  недвижимости, привести к нежелательным  социальным последствиям. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных. Оценка необходима и при вторичной эмиссии акции предприятий, стремящихся увеличить свой уставный капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использование земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

         Таким образом, оценка недвижимости  является актуальным и востребованным  видом деятельности. Анализ стоимости  недвижимости и ее коммерческого  использования должен опираться  на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку  действительной рыночной стоимости  имущества.

          Цель курсовой работы заключается  в определении рыночной стоимости  жилой недвижимости, 1-а комнатной  квартиры, расположенной по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Ключевская 44, кв.7, по состоянию оценки на декабрь  2010 г.

       Для достижения поставленной  цели необходимо решить следующие  задачи:

1. произвести всесторонний анализ оцениваемого объекта;
2. проанализировать местоположение объекта;
3. определить стоимость объекта недвижимости затратным, рыночным и доходным подходом;
4. сделать выводы по проделанной работе.

       Предмет исследования: оценка недвижимости. Объект исследования: жилая недвижимость, 1-а комнатная квартира, расположенная:  г. Улан-Удэ, ул. Ключевская 44, кв.7. Практическая значимость работы  заключается в  определении  рыночной стоимости жилой недвижимости, 1-а комнатной квартиры г. Улан-Удэ  ул. Ключевская 44, кв.7, которая может  быть использована при купле  - продажи, страховании имущества.

1.ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖЕМОСТИ

1. Сведения об объекте оценки

     Объект на момент оценки представляет  собой однокомнатную квартиру, расположенную  на 1 этаже 5-этажного панельного  жилого дома. В настоящее время  объект оценки эксплуатируется  как жилая квартира. Наиболее  полные сведения об объекте  оценки представлены в таблице  1.1.

Таблица 1.1

Описание  объекта недвижимости

Таблица 1.2

Описание улучшений

Фотография  объекта

Рис.1

2. история объекта

     Жилой дом был построен  в 1972 г. Фактический возраст жизни здания составляет на 2010 г. 38 лет.   Оцениваемая однокомнатная квартира расположена в пятиэтажном многоквартирном доме на 1 этаже. Объект находится в жилом районе, в18-том квартале, с хорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой.

В данном районе достаточно  разнообразных  объектов торговли.

  Отрицательным  фактором является наличие большого  потока транспортного средства  по ул. Ключевской, недалеко от данного района, что влияет на экологическую обстановку в данном районе. Известные данные по переходу прав собственности на однокомнатную квартиру представлены в таблице 1.3.

Таблица 1.3

Информация  по переходу прав собственности

Из данных таблицы 1.3 видно, что  в настоящее время объект находится в собственности гражданки Иванов Д.Б., не собирающаяся выставлять объект в ближайшее время на продажу.

3. анализ среды местоположения объекта

Природные и климатические условия

 Для территории республики  Бурятии характерен резко континентальный климат, с большими годовыми и суточными колебаниями температуры воздуха и с неравномерным распределением атмосферных осадков по сезонам года. Средняя температура летом +18,5 градусов, зимой - 22, а  среднегодовая температура - 1,6 градуса. В год в среднем выпадает 244 мм осадков.

 Ветровой режим на территории  Бурятии разнообразен. Он подвержен  значительным изменениям, как в  течение суток, так и по сезонам  года. Зимой в республике скорость  ветра очень мала, средняя скорость  ветра составляет порядка 1-2 м/с.  Весной ветер заметно усиливается.  Максимальная скорость ветра  в весеннее время достигает  20 м/с. Летом на побережье Байкала  средняя скорость составляет 3-6 м/с,  тогда как на всей остальной  территории скорости ветра невелики (до 2м/с). Осенью скорость ветра  вновь повышается до 5-6 м/с. Зимой  и осенью в республике преобладают  ветры северных направлений, летом  – преобладают западные ветры,  одновременно с этим возрастает  количество южных и восточных  ветров.

 На территории Бурятии разведано  более 700 месторождений различных  полезных ископаемых. Среди выявленных  месторождений 247 золота (228 россыпных, 16 рудных и 3 комплексных). В перечне  стратегических видов минерального  сырья находятся 7 месторождений  вольфрама, 13 — урана, 4 — полиметаллов, по 2 — молибдена и бериллия, по  одному — олова и алюминия. Также разведано 8 месторождений  плавикового шпата, 10 месторождений  бурого и 4 месторождения каменного  угля, 2 месторождения асбеста, ряд  нефритовых и строительного сырья,  а также апатита, фосфорита,  графита и цеолитов.

Экологическое состояние окружающей среды

Атмосфера. Формирование на территории Республики Бурятия высокого уровня загрязнения атмосферы обусловлено выбросами предприятий по производству, передаче и распределению электроэнергии, газа, пара и горячей воды и автотранспорта.

 За последние пять лет   выбросы загрязняющих веществ  в атмосферу в Республике Бурятия  увеличились на 18,1 тыс.т.

              Причины загрязнения атмосферы:

• увеличение количества сжигаемого топлива, в качестве которого использовались смеси различных углей на предприятиях по производству, передаче и распределению электроэнергии, газа, пара и горячей воды;
• увеличение объемов производства на предприятиях по добыче прочих полезных ископаемых;
• наличие в холодное время года (преимущественно зимой) длительных периодов с неблагоприятными для рассеивания вредных примесей в атмосфере метеорологическими условиями, т.е при действии антициклона – когда мощные инверсии температуры образуют задерживающий слой, распространяющийся на сотни километров и препятствующий переносу примесей в верхние слои атмосферы.

  Кроме того, стоит учесть  фактор увеличения количества  предприятий, предоставивших ежегодный  статистический отчет (предприятия  государственного управления и  обеспечения военной безопасности), чьи показатели увеличили сумму  выбросов загрязняющих веществ  от стационарных источников.

Водные ресурсы.  Основными источниками загрязнения поверхностных водных объектов являются промышленные предприятия и предприятия жилищно-коммунального хозяйства, осуществляющие сброс сточных вод с содержанием загрязняющих веществ, превышающих ПДК водного объекта.

  Самая большая нагрузка на  р. Селенгу отмечается в районе  г. Улан-Удэ, где сбрасываются  сточные воды с правобережных  и левобережных очистных сооружений  МУП «Водоканал» г. Улан-Удэ.

Экономика

По уровню экономического развития Бурятия находится между «середняками»  и наиболее слабыми регионами. Душевой  валовой региональный продукт (с  корректировкой на стоимость жизни) в республике в 2009 г. составлял 56% от средне российского, по этому показателю Бурятия находится в шестом десятке в списке регионов.

В экономике  республики сочетаются различные отрасли  преимущественно внутреннего спроса (добыча угля и электроэнергетика, машиностроение, пищевая промышленность) и традиционные формы хозяйства (экстенсивное животноводство, рыбный, пушной промыслы). Цветная металлургия, представленная низко рентабельной добычей золота (рудного и россыпного) и вольфрама - молибденовых руд, имеет низкий экспортный потенциал. Преимущественно на экспорт работает только авиастроительное предприятие г.Улан-Удэ (вертолеты Ми и истребители МиГ), созданное в советский период вблизи границы с КНР для обеспечения Забайкальского военного округа. Также на экспорт в Монголию уходит избыточная электроэнергия, произведенная на Гусиноозерском ГРЭС, а в Китай поставляется большая часть заготовленного в Бурятии леса.

Промышленность

Ведущей сферой экономики республики является промышленность, обеспечивающая производство порядка 27 % валового регионального  продукта. До 30 % трудовых ресурсов материального  производства приходится на промышленность. Всего в промышленности насчитывается  чуть более 1600 предприятий. Основу отрасли  образуют 147 крупных и средних  предприятий, на которых сосредоточен ее основной производственный потенциал, и занято около 52, 3 тыс. человек. Промышленность опережает другие отрасли хозяйства  по численности занятых, выпуску  продукции, объему основных фондов.

Основными отраслями промышленности являются машиностроение и металлообработка, электроэнергетика, лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная промышленность, цветная металлургия, топливная, пищевая промышленность.

Социальные проблемы: глубинно-периферийное расположение региона; затянувшийся выход  из сильного экономического кризиса; продолжительный  миграционный отток населения; плохое состояние здоровья населения, сопряженное  с проблемой качества и доступности  социальных услуг, особенно в малых городах и селах; повышенный уровень бедности как следствие безработицы и низкой заработной платы; натурализация экономики сельских домохозяйств.

Занятость населения.

Уровень экономической активности населения Бурятии (62% в 2009 г.) ниже среднего по РФ (67,1%) из-за меньшей активности женщин и недоучета само занятости сельского населения. Снижение активности началось в первой половине 1990-х годов, как реакция на ухудшение ситуации на рынке труда и было максимальным в 1998 г. (57%). Уровень занятости населения также был подвержен сильным колебаниям в зависимости от экономической ситуации в республике: после кризисного спада в 1998 г. (до 45%) занятость стала более стабильной в период экономического роста и к 2007 г. вернулась на уровень середины 1990-х (51-53% от численности населения в возрасте 15-72 года).

4. Анализ местоположения объекта

Объект  находится в 18 квартале Октябрьского района г. Улан-Удэ, обеспеченность транспортом хорошая, остановка находится в 5 минутах ходьбы от дома, Проходимость маршрутов очень хорошая, почти все маршруты города проходят через данную остановку, можно без проблем уехать в любой конец города. Объект находится в районе развитой инфраструктуры: школа, поликлиника,  2 аптеки, ВСГТУ, магазины, автостоянка, детский сад, ТЦ «Славянский базар», ТЦ «Абсолют», 3 парикмахерских,  мастерская по ремонту и пошиву одежды и обуви, рынок Туяа,  киоски, СТО «Движение», кафе «Экспресс».

Развитость инженерной инфраструктуры включает в себя наличие водоснабжения, электроснабжения, канализации, теплоснабжения, телефона, радио, интернета, кабельного телевидения, охранных систем.

Карта региона

Рис.2

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Недвижимость-это  имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования  объекта недвижимости соответствует  определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

      Понятие наилучшего и наиболее  эффективного использования определяется  как вероятное разумное использование  свободной земли или улучшенной  собственности, которое законодательно  разрешено, физически возможно, финансово  целесообразно и максимально  продуктивно.

       Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования   выполняется путем проверки соответствия  рассматриваемых вариантов использования  следующим критериям.

Законодательная разрещенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены  распоряжениями по зонообразованию, ограничениями  на частную инициативу, положениями  об исторических зонных и экономическим  законодательством.

      Физическая осуществимость: рассмотрение  физически реальных в данной  местности способов использование.

      Финансовая осуществимость: рассмотрение  того, какое физически осуществимое  и разрешенное законом использование  будет давать приемлемый доход  владельцу. 

      Максимальная эффективность: рассмотрение  того, какое из финансово осуществимых  использований будет приносить  максимально чистый доход или  максимальную текущую стоимость.

     Поскольку в данном случае  объектом оценки является квартира  в жилом доме, то наилучшим  использованием принимаем использование  в качестве жилья без рассмотрения  других вариантов.

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

2.1 затратный подход

В основе затратного подхода  лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем  та, в которую обойдется получение  соответствующего участка под застройку  и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе  стоимость недвижимости равна стоимости  земли плюс стоимость улучшений  на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

• Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.
• Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.
• Определение величины накопленного износа здания.
• Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости здания.
• Добавление к рассчитанной остаточной стоимости здания стоимости земли.

Метод индексации балансовой стоимости.

Балансовая стоимость  – стоимость объекта, определенная на основе сводного сметного расчета, составленного в ценах года, предшествующего  началу строительства объекта. Балансовая стоимость (установлена по паспорту здания, получена из архивов Бюро Технической  Инвентаризации (БТИ)).

Переход от цен  базисного года к текущим делается с помощью индексов удорожания, а  последние, в свою очередь, определяются с учетом фактических биржевых цен  на материалы, энергоносители и труд.

Полная восстановительная  стоимость административного здания кирпичного двухэтажного по состоянию  на 1.12.2009 г. определяется по формуле:

С₂₀₁₀ = Ц₁₉₇₁*К_попр*К_{сейсмич}*И_1984/1972*К_рег* И_2001/1984 *И_2010/2001 К_1клим*V*НДС

Где Ц₁₉₇₁ – цена строительства в 1971 г. 1 м³ здания. 24,5*(1-1,2%) = 24,21 

К_{сейсмич} - коэффициент, учитывающий удорожание строительства в сейсмических районах, к которым относится и Республика Бурятия. Сейсмичность (в баллах) = 8, для жилых зданий этот коэффициент равен 1,07.

И_1984/1971 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 1984 г. по отношению к 1972 г. = 1,17.

К_рег – региональная поправка к Индексу_1984/1971 для Бурятии = 1,08.

И_2001/1984 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2002 г. по отношению к 1984 г. На 1.01.2002 г. этот индекс составил 10,111.

И_2010/2001 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2009 г. по отношению к 2001 г. На 1.01.2010 г. этот индекс составил 6.24

К_1клим – поправочный коэффициент для 1-го климатического района, к которому относится Бурятия, учитывает также группу капитальности объекта, определяется из данных табл. 1 сборника №4 УПВС, равен 1,08.

V – объем здания. V= 30675 куб.м. (100*15*20,45)

НДС – налог  на добавленную стоимость, по действующему налоговому законодательству равен 18%.

Полная восстановительная  стоимость административного здания кирпичного двухэтажного по состоянию  на 1.12.2009 г. будет равна:

С₂₀₁₀ = 24,21 * 1,07 *1,17 * 1,08 * 10,111 * 6.24 * 1,08 * 30675 * 1,18 = 

= 80 734 139,11 рублей

Доля квартиры в доме составляет 0,56 %

Оценка износа

Износ - это потеря стоимости  из-за ухудшения физического состояния  объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ  определяется как разница между  текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия. Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности. Внешний износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.[13.c25]

Для определения накопленного износа применяется метод разбивки.

1. Метод разбивки. Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа. Данные по оценке износа приведены в таблице 2.1.

Таблица 2.1

Расчет накопленной суммы  износа