Оценка стоимости бизнеса ООО «АбсолютСтрой»

Федеральное государственное  автономное

образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

«СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ»

Институт управления бизнес-процессами и экономики

Кафедра экономики и управления в строительном комплексе

КУРСОВАЯ РАБОТА

Оценка стоимости  бизнеса ООО «АбсолютСтрой»

Студент                                  _________       студент гр.ЭА 08-11,Ковалев Р.В

                                                ^{подпись, дата                                       инициалы, фамилия}

Преподаватель                       _________                 А.А. Якушев, доцент, к.эк.н.

                                                            ^{подпись, дата                                            инициалы, фамилия}

                                                      Красноярск 2012

Содержание

Сопроводительное письмо                                                                                                                                 4

1. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ФАКТЫ                                                                                                         4

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ                                                                                                                                 5

3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ                                                                                                                     5

4. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ                                                                                                                  5

5. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ  
ОЦЕНЩИКОМ  ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ                                                                                             6

6. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ                                                        7

7. ОБЪЕМ И ГЛУБИНА ИССЛЕДОВАНИЯ                                                                                                     8

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОЦЕНИВАЕМОЙ СТОИМОСТИ                                                                                       8

9. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ                                                                                       8

10. КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ                                                                                                    10

11. ИСХОДНЫЕ МАТЕРИАЛЫ ДЛЯ ОЦЕНКИ                                                                                                  10

12. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО МАКРООКРУЖЕНИЯ                                                                     10

13. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА ООО "АбсолютСтрой" Затратным подходод        35

14. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА ООО "АбсолютСтрой" сравнительным подходом 39

15. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА ООО "АбсолютСтрой" доходным подходом       42

16.  СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ                                                                                              57

17. ПОДПИСЬ ОЦЕНЩИКА                                                                                                                 59

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ источников                                                                                                       60

Сопроводительное письмо

Уважаемый, Игорь Сергеевич!

В соответствии с договором  № 1-Б/08/11 от 16.11.2012 г. специалистами ООО «Оценка», произведена оценка рыночной стоимости бизнеса ООО "АбсолютСтрой" (ОГРН 1112468078513 от 12.12.2001 г.), находящегося по адресу: Россия, 660004, Красноярский край, г.Красноярск, Проспект Газеты Красноярский Рабочий, 30а.

Оценка проведена с  целью определения рыночной стоимости  предприятия для информирования заказчика.

Предлагаем вашему вниманию Отчет, который содержит описание оцениваемого предприятия и его имущества, собранную нами фактическую информацию, этапы проведения анализа, обоснование  полученных результатов, а также  принятые допущения и ограничивающие условия.

На основании представленной и проанализированной информации, а  также материалов обследования и  расчетов мы пришли к следующему заключению, что рыночная стоимость предприятия, включая НДС, на дату осмотра и  оценки 23.11.2012 г. составила (округленно):

116 241 300

 (сто шестнадцать миллионов двести сорок одна тысяча триста) рублей

Обращаем Ваше внимание, что это письмо не является отчетом  об оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

Всю информацию о результатах  оценки, Вы найдете в соответствующих  разделах отчета.

Оценка была проведена, а  отчет составлен в соответствии с Федеральным законом № 15-ФЗ «Об оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценки: ФСО №1 (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256); ФСО №2 (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255); ФСО №3 (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254).

Приведенная в отчете итоговая величина стоимости предприятия  может быть признана рекомендуемой  для целей совершения указанной  сделки в течение 6 месяцев с момента  оценки.

Если у Вас возникнут  вопросы по оценке или по методике ее проведения, использованной нами, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к  нам, по тел. (391) 222-22-22.

Благодарим Вас за возможность  оказать Вам услугу.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ФАКТЫ

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Объект оценки: ООО "АбсолютСтрой" (ОГРН 1112468078513 от 12.12.2001 г.).

Местонахожденияобъектаоценки: Россия, 660004, Красноярский край, г.Красноярск, Проспект Газеты Красноярский Рабочий, 30а

Имущественные права на объект оценки: Право собственности.

Цель оценки: Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Предполагаемое использование  результатов оценки связанные с  этим ограничения: Результат оценки будет использован для определения стоимости бизнеса для сделки купли-продажи.

Вид стоимости: рыночная.

Дата оценки: 23.11.2012г.

Срок проведения оценки: 16.11.2012 г. – 12.12.2012 г.

Дата составления отчета: 23.11.2012 г.- 12.12.2012 г.

3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ

Заказчик: ООО "АбсолютСтрой",

Реквизиты Заказчика: ИНН/КПП 2462219369/246201001, ОГРН 1112468078513,

Юридический и почтовый адрес: Россия, 660004, Красноярский край, г.Красноярск, Проспект Газеты Красноярский Рабочий, 30а,

Р/C 40702810234100024627,

К/С 30101810000000000201, БИК 044525201. Тел.(391) 250-40-91; (391) 254-66-25

4. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Основание для проведения оценки: Договор №1-Б/08/11на оказание услуг по оценке стоимости бизнеса от 16.11.2012 г.

5. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

Подписавший данный отчет  Оценщик (далее Оценщик) настоящим  удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

1. Факты, содержащиеся в данном Отчете, верны и соответствуют действительности.
2. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.
3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой имущественной заинтересованности в оцениваемом объекте, у него отсутствуют какие-либо дополнительные обязательства по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом.
4. Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также от тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.
5. Специалисты Оценщика удовлетворяют требованиям, предъявляемым к профессиональной подготовке.
6. Никакие иные лица, за исключением указанных в отчете, не оказывали профессиональной помощи при подготовке данного отчета.
7. Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная.
8. Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика, и он не несет ответственности за снизанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или отграничений, кроме оговоренных в Отчете.
9. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
10. Данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.
11. Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщику, вследствие легального использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика или его сотрудников в процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки.
12. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
13. Отчет достоверен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей. Использование отчета для других целей может привести к неверным выводам.
14. Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за последующие изменения рыночных условий и, соответственно, величины рыночной стоимости.
15. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости Объекта и не является гарантией того, что рассматриваемый Объект будет продан по указанной цене.

6. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Оценка производится, а  отчет составляется в соответствии с:

• Федеральным законом от 29.07.1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
• Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»;
• Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)»;
• Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»;
• СтандартамиСМАО.

7. ОБЪЕМ И ГЛУБИНА ИССЛЕДОВАНИЯ

В соответствии с Федеральным  стандартом оценки ФСО №3 проведение оценки включает в себя следующие  этапы:

1. Заключение с Заказчиком договора об оценке;
2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки;
4. Сбор и обработка исходных данных;
5. Выбор метода оценки в рамках каждого из подходов и проведение соответствующих расчетов.
6. Обобщение результатов полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

7. Составление и передача Заказчику отчета об оценке.

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОЦЕНИВАЕМОЙ СТОИМОСТИ

Стоимость представляет собой денежное выражение ценности объекта и относящихся к нему имущественных прав в конкретный момент времени и в соответствии с адекватным методом оценки. Оцениваемая стоимость есть показатель прогнозный, она указывает ту денежную сумму, которую вероятно заплатит расчетливый покупатель за данный объект, имея в виду, что данный объект ему полезен и принесет какую-то выгоду.

Под термином рыночная стоимость в настоящем отчете понимается следующее:

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

- одна из сторон  не обязана отчуждать объект  оценки, а другая сторона не  Обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки  представлен на открытом рынке  посредством публичной оферты, типичной  для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки  представляет собой разумное  вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению  сделки в отношении сторон  сделки с чьей-либо стороны  не было;

- платеж за  объект выражен в денежной  форме.

9. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Оценка имущества  - деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. (Федеральный закон от 29.08.98г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Стоимость замещения объекта  оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

Стоимость воспроизводства  объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Полная восстановительная  стоимость определяется затратами, исчисленными в ценах на дату оценки, на изготовление оцениваемого оборудования из аналогичных материалов и конструктивных решений, с тем же качеством работ и эксплуатационных характеристик.

Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) соответствует стоимость актива на момент ввода в действие (постановка на баланс).

Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость) определяется путем уменьшения полной первоначальной стоимости на величину накопленной амортизации объекта.

Износ - потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Иными словами, износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью.

Цена - термин, обозначающий денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена в принципе является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах. (МСО. Общие понятия и принципы оценки. М. 1994).

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим идругим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (Ст. 130, ПС РФ).

Анализ наиболее эффективного использования Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Вещи, не относящиеся к  недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. (Ст. 130 ГК РФ от 21.10.94. Часть 1).

Ставка дисконта - ставка дохода, используемая для пересчета денежных сумм, подлежащих уплате или получению в будущем, к текущей стоимости. (АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ: Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология).

Коэффициент капитализации (ставка капитализации) - это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом и общей стоимостью или ценой собственности.

Безрисковая ставка доходности — ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Итоговая величина стоимости  объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

10. КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ООО "АбсолютСтрой" было зарегистрировано 01.03.2001 г. ОГРН 1112468078513. Местонахождение: Россия, 660004, Красноярский край, г.Красноярск, Проспект Газеты Красноярский Рабочий, 30а.

Основной вид деятельности ООО "АбсолютСтрой" специализируется на строительстве жилых многоэтажных кирпичных домов, ремонтно-строительных работах, а также выпускает для собственных нужд пластиковые окна.

В состав основных средств предприятия входят:

- 2 объекта недвижимости (производственное помещение площадью  10 500кв.м., механизированный склад площадью 7 500 кв.м);

- 4 единицы машин и оборудования;

- 1 земельный участок (право аренды) общей площадью 11 400 кв.м.

11. ИСХОДНЫЕ МАТЕРИАЛЫ ДЛЯ ОЦЕНКИ

Исходные материалы для  оценки приведены в приложении к  отчету:

1. Договор №1-Б/08/11 на выполнение оценочных работ от 16.11.2012г.
2. Выписка из ЕГРЮЛ от 24.11.2012 г.
3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности: 24 ВП001947, 001948, 001938, 001944, 001945, 001941, 001940, 001946, 001939, 001943 от 02.06.2003 г. и 24 ЕЗ 559136 от 16.02.2007 г.
4. Справка об общей численности работающих в ООО "АбсолютСтрой" от 01.01.2012 г.
5. Расшифровка стр. 230 баланса «Дебиторская задолженность» на 01.01.2012 г.
6. Расшифровка стр. 120 баланса «Основные средства» на 01.01.2012 г.
7. Баланс ООО "АбсолютСтрой" за 2010-2011 гг.
8. Договоры аренды земельных участков с дополнениями и кадастровыми паспортами.

12. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО МАКРООКРУЖЕНИЯ
1. Обзор текущей ситуации в российской экономике

В мае текущего года возобновился рост российской экономики после снижения, наблюдаемого в марте-апреле. По оценке Минэкономразвития России, ВВП увеличился по сравнению с апрелем на 0,5% с исключением сезонного фактора. Положительный вклад в рост ВВП внесли обрабатывающие производства, торговля и строительство. Со стороны спроса положительную динамику продемонстрировали инвестиции в основной капитал, а также потребительские расходы.

По оценке Минэкономразвития  России, прирост ВВП в мае 2012 г по сравнению с маем 2011 г. составил 4,2% (в апреле этот показатель соответственно составлял 3,7%), в целом за январь-май к соответствующему периоду прошлого года -  4,5 процента.

В промышленном производстве в целом  после спада в марте на 1,5% и  в апреле на 0,1% в мае возобновился рост, составивший 1,6% с исключением  сезонной и календарной составляющих. Этот рост обусловлен ускорением динамики обрабатывающих производств на 2,5% (в  апреле - 0,1%) и производства и распределения  электроэнергии, газа и воды на 0,8% (в  апреле – снижение на 0,9 процента).

В добыче полезных ископаемых третий месяц производство падает (в марте  – на 0,8%, в апреле – на 0,2%, в  мае – на 0,5 процента). В результате в мае годовая динамика вышла  в отрицательную область (-0,3 процента).

В мае с исключением фактора  сезонности рост наблюдался по всем видам  деятельности обрабатывающих производств  за исключением производства машин  и оборудования. Наибольший вклад  в рост обеспечили производства транспортных средств и оборудования, а также  металлургическое производство и производство прочих неметаллических минеральных  продуктов.

Производство машин и оборудования сокращается в течение четырех последовательных месяцев и в мае было на 7,7% ниже, чем годом ранее.

Инвестиции в основной капитал в мае существенно  выросли после апрельского спада. С исключением сезонного и  календарного факторов инвестиционная активность в мае по сравнению  с апрелем увеличилась на 2,4% против снижения в апреле на 1,4 процента.

Второй месяц продолжается рост в строительстве. С исключением сезонного фактора прирост по виду деятельности «Строительство» составил 1,7% по сравнению с апрелем. В жилищном строительстве в мае ситуация значительно улучшилась -  по сравнению с апрелем прирост, по данным Росстата, составил 5,9% после снижения на 24,0% в апреле по сравнению с мартом.

Динамика оборота  розничной торговли в мае возобновила  рост после стабилизации в апреле и составила с исключением  фактора сезонности 0,6 процента. Этот рост был в большей степени  обусловлен дальнейшим снижением сбережений населения. В мае продолжился  рост кредитования населения на фоне замедления накопления депозитов. Сезонно-выровненная  норма сбережений снизилась с 7,9% в апреле до 6,1% в мае. Это рекордный  минимум, если исключить данные за декабрь   2008 г. и январь 2009 г., когда сбережения резко упали на фоне ожидания девальвации рубля.