Оценка стоимости бизнеса ООО «Жилье», расположенного по адресу: рес. Тыва, г. Кызыл, ул. Правобережная 50

Федеральное государственное автономное

образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Институт управления бизнес-процессами и экономики

Кафедра экономики и управления в строительном комплексе

КУРСОВАЯ РАБОТА

Оценка стоимости бизнеса ООО «Жилье», расположенного по адресу:

рес. Тыва, г. Кызыл, ул. Правобережная 50.

Студент                                  _________                     Ж.О. Володкина, гр.ЭА 07-13

                                                подпись, дата                                       инициалы, фамилия

Преподаватель                       _________                      А.А. Якушев, доцент, к.эк.н.

                                                                   подпись, дата                                            инициалы, фамилия

Красноярск 2011

667 000, рес. Тыва, г. Кызыл, ул. Правобережная 50

ООО «Жилье»

Генеральному директору

г-ну Гавриленко В.А.

Уважаемый Владимир Андреевич,

           Направляем Вам Отчёт об оценке рыночной стоимости ООО «Жилье» по состоянию на 01.11.2011 г., выполненный в соответствии с Договором № ХХХХХХ от 21.10.2011 г. между ООО «Оценщик» и ООО «Жилье» (далее – Заказчик).

В результате расчётов рыночной стоимости объекта оценки, проведённых в соответствии с нормативными документами:

-                Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

-                Международным стандартом оценки МСО №1 «Рыночная стоимость как база оценки»;

-                Федеральными Стандартами оценки ФСО № 1-3;

-                Кодексом   профессиональной   этики   и   стандартов   профессиональной  деятельности     в области оценки имущества Российского Общества Оценщиков (РОО)

получен результат:

Рыночная стоимость бизнеса ООО «Жилье» на 01.11.2011 г. составляет:

10 466 914, 27 руб. (Десять миллионов четыреста шестьдесят шесть тысяч девятьсот четырнадцать рублей двадцать семь копеек).

Оценка проведена с целью определения рыночной стоимости объекта для предполагаемой продажи.

Настоящий Отчёт произведен на основе осмотра объекта оценки и предоставленной документации на объект оценки. Развернутая характеристика оцениваемого объекта приведена в Отчете об оценке.

Разделы данного Отчёта не могут трактоваться отдельно, а только в связи с полным текстом, принимая во внимание все содержащиеся допущения и ограничения.

При определении рыночной стоимости объекта оценки специалисты ООО «Оценщик» использовали документацию, предоставленную Заказчиком. ООО «Оценщик» не несёт ответственности за достоверность полученной от Заказчика информации.

С уважением, генеральный директор ООО «Оценщик»

СОДЕРЖАНИЕ

1. Основные факты и выводы.................................................................................5

2. Задание на оценку................................................................................................5

3. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки...............................................................................................6-7

4. Применяемые стандарты оценочной деятельности......................................7-8

5. Основные термины и определения................................................................8-11

6. Анализ объекта оценки и его макроокружения..........................................12-42

6.1. Характеристика предприятия и анализ его финансово-хозяйственной деятельности......................................................................................................12-31

6.2. Анализ внешнего окружения предприятия..............................................31-42

6.2.1. Экономическое развитие России на сегодняшний день......................31-37

6.2.2. Экономическое развитие рес. Тыва на сегодняшний день..................37-41

6.2.3. Развитие строительной отрасли в рес. Тыва.........................................41-42

7. Оценка рыночной стоимости бизнеса.........................................................42-66

7.1. Обоснование выбора подходов к оценке бизнеса...................................42-45

7.2. Затратный подход к определению рыночной стоимости бизнеса...............................................................................................................45-53

7.3. Рыночный подход к определению рыночной стоимости бизнеса..............................................................................................................53-56

7.4.  Доходный подход к определению рыночной стоимости бизнеса..............................................................................................................56-65

7.4.1. Выбор модели денежного потока.........................................................56-57

7.4.2. Обоснование длительности прогнозного периода.............................57-58

7.4.3. Обоснование ставки дисконта..............................................................58-63

7.4.4. Метод дисконтированных денежных потоков.....................................63-65

7.5. Согласование результатов оценки............................................................65-66

Заключение.............................................................................................................67

Список использованной литературы...............................................................68-69

1. Основные факты и выводы.

2.  Задание на оценку.

3.            Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки.

Подписавший данный отчет Оценщик (далее Оценщик) настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

1. Факты, содержащиеся в данном Отчете, верны и соответствуют действительности.

2. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.

3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой имущественной заинтересованности в оцениваемом объекте, у него отсутствуют какие-либо дополнительные обязательства по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом.

4. Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также от тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.

5. Специалисты Оценщика удовлетворяют требованиям, предъявляемым к профессиональной подготовке.

6. Никакие иные лица, за исключением указанных в отчете, не оказывали профессиональной помощи при подготовке данного отчета.

7. Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная.

8. Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика, и он не несет ответственности за снизанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или отграничений, кроме оговоренных в Отчете.

9. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

10. Данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.

11. Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщику, вследствие легального использования результатов настоящего отчета,  кроме случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика или его сотрудников в процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки.

12. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

13. Отчет достоверен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей. Использование отчета для других целей может привести к неверным выводам.

14. Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за последующие изменения рыночных условий и, соответственно, величины рыночной стоимости.

15. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости Объекта и не является гарантией того, что рассматриваемый Объект будет продан по указанной цене.

4. Применяемые стандарты оценочной деятельности.

Оценка производится, а отчет составляется в соответствии с:

– Федеральным законом от 29.07.1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

– Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»;

– Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»;

– Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»;

– Стандартами СМАО.

5. Основные термины и определения.

Применяемые в настоящей работе понятия, термины и определения соответствуют положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», а также используемым стандартам оценки.

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и находящиеся в чьей либо собственности.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.  Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Веши, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Право собственности – право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в качестве залога или обременять его иными способами, передавать свое имущество в собственность или в управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону.

Право аренды – право владения и пользования имуществом ввиду вступления в двухсторонние арендные отношения с собственником имущества. Объект недвижимости является единым имущественным комплексом, включающим в себя здание вместе со связанным с ним земельным участком.

Текущие активы – активы, не предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия — например, счета дебиторов, товарные запасы, краткосрочные инвестиции, банковская и кассовая наличность.

Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Собственный капитал - доля собственников в капитале предприятия за вычетом всех обязательств.

Собственный оборотный капитал - разница между текущими активами и текущими обязательствами.

Стоимость является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

                       платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Скорректированная балансовая стоимость - балансовая стоимость предприятия после внесения изменений и дополнений в статьи актива и пассива баланса. Корректировка производится оценщиком для определения стоимости предприятия (100 % пакета акций).

Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчуждён в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Цена. Термин, обозначающий денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена в принципе является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах.

Оценка имущества - деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Затратный подход к оценке –  совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

Рыночный (сравнительный) подход к оценке - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход к оценке –  совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Отчет об оценке – документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта недвижимости.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных.

Износ – в оценке любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость объекта становится меньше стоимости замещения (воспроизводства).

Корректировки – прибавляемые или вычитаемые суммы, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами.

Риск ликвидности - это риск, связанный с невозможностью продать за наличные деньги инвестиционный инструмент (в данном случае – объект жилой недвижимости) в подходящий момент и по приемлемой цене.

Дисконтирование – процесс приведения ожидаемых будущих потоков к их текущей стоимости, т.е. в сопоставимый вид на дату оценки.

Ставка дисконта - ставка дохода, используемая для пересчета денежных сумм, подлежащих уплате или получению в будущем, к текущей стоимости.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

6. Анализ объекта оценки и его макроокружения.

6.1. Характеристика предприятия и анализ его финансово-хозяйственной деятельности.

Объектом оценки является общество с ограниченной ответственностью «Жилье». Общество является юридическим лицом и действует на основе Устава и действующего законодательства РФ. Зарегистрировано 06.06.2000г.  Юридический адрес: Россия, Республика Тыва, 667002, г. Кызыл, ул. Правобережная, дом 50.

Форма собственности - частная, ус­тавный капитал Общества составляется из номинальной стоимости долей его участников и равен 10 000 рублей.  Уставный капитал разделен между четырьмя учредителями.

Численность работников в 2009 году=190 человек.

Высшим органом Общества является общее собрание участников Общества, которое руководит деятельностью Общества в соответствии с законодательством и Уставом. Директором ООО «Жилье» является Гавриленко Владимир Андреевич, собственник 50 % доли уставного капитала.

Основной целью создания Общества является получение прибыли. Основной вид деятельности ООО «Жилье» - строительство и реконструкция жилых и промышленных зданий и сооружений.

На данный момент предприятие имеет устойчивое положение на отраслевом рынке республики, занимает лидирующие позиции среди  конкурентов. Предприятие уже 10 лет функционирует на местном строительном рынке, имеет надежную деловую репутацию, отлаженные каналы поставок сырья и оборудования для своей деятельности.

Основным заказчиком ООО «Жилье» является Правительство Республики Тыва (РТ). Заказы ООО «Жилье» получает в результате правительственных тендерных торгов. Что еще раз доказывает конкурентное превосходство предприятия.

Возведенные предприятием здания и сооружения обладают высокими качественными характеристиками. Что является следствием тщательно проведенных строительных работ и использования строительных материалов наивысшего качества.

Все поставщики данного предприятия находятся за пределами республики, т.к. на территории Тывы совершенно не развито производство строительных материалов. Однако ООО «Жилье» имеет огромный опыт сотрудничества с поставщиками других городов, таких как: Ачинский цементный завод,  ОАО «Абаканский экспериментально-механический завод», Саянский алюминиевый завод, «Саянмрамор» и др.

Так как ООО «Жилье» занимается в основном выполнением государственных заказов, то процесс производства для Общества начинается с тендерных торгов. Выиграв тендер, предприятие изучает предложенный проект, главный инженер и его подчиненные составляют проектно – сметную документацию. После чего коммерческий директор, а именно отдел МТО начинает вести переговоры с поставщиками на поставку необходимых для проекта материалов. После завершения всех подготовительных работ предприятие приступает непосредственно к строительно-монтажным работам. Специфические виды работ выполняются с помощью сторонних субподрядных организаций. После завершения всех СМР главный инженер и его подчиненные занимаются подключением здания к сетям коммуникации. Затем объект сдается заказчику. Дальнейшая приемка выполненных работ осуществляется в порядке, установленном законом и договором строительного подряда. Так как заказчиком выступает государственная организация, и строительство велось полностью или частично за счет бюджетных ассигнований, сдача-приемка работ производится в два этапа: вначале объект принимается рабочей комиссией, сформированной заказчиком и подрядчиком с участием проектировщика и представителей уполномоченных государственных органов, а затем - государственной приемочной комиссией, состав и уровень которой определяется в зависимости от сметной стоимости строительства и назначения объекта.

Анализ финансового состояния предприятия включает в себя анализ бухгалтерских балансов и отчетов о финансовых результатах оцениваемого предприятия за прошедшие годы. Это сделано в целях выявления тенденций в его деятельности и определения основных финансовых показателей.

Финансовый анализ - это ключевой этап оценки, так как он служит основой понимания истинного положения предприятия и степени финансовых рисков. Результаты финансового анализа непосредственно влияют на прогнозирование доходов и расходов предприятия; на определение ставки дисконта, применяемой в методе дисконтированного денежного потока.