Оценка стоимости квартиры
СОДЕРЖАНИЕ
Введение …………………………………………………………………………..
Глава 1. Методическая база оценки недвижимости……………………...………..5
1.1. Принципы и стандарты оценки недвижимости……………………….....5
1.2. Виды стоимости недвижимости…………………………………………12
1.3. Характеристика подходов к оценке недвижимости……………………15
Глава 2. Расчет рыночной стоимости объекта
недвижимости для целей купли- продажи
квартиры…………………………………………………………
2.1. Характеристика объекта оценки и его окружения……………………..27
2.2. Анализ рынка недвижимости в г. Абакане……………………..……....29
2.3. Оценка объекта с использованием общепринятых подходов……........34
2.3.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования объекта оценки…………………………………………………………….
2.3.2. Обоснование отказа от использования доходного
и затратного подходов к оценке объекта недвижимости………………..38
2.3.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки
сравнительным подходом….………………………………………….…..
2.4 Согласование результатов и вывод итоговой стоимости………………43
Заключение……………………………………………………
Список литературы………………….………………………………
ВВЕДЕНИЕ
Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).
Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.
Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, часто меняется информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.
Цель работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости для целей купли-продажи.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- изучить и проанализировать методическую базу оценки недвижимости;
- дать характеристику объекту оценки и его окружению;
- обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов.
Объект исследования в данной работе – рыночная стоимость недвижимости.
Предмет исследования – обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости для совершения сделок купли-продажи.
Объект наблюдения – жилая квартира в г. Абакане Республики Хакасия.
Теоретической и методологической основой
исследования являются труды ученых и специалистов-практиков
в области оценки недвижимости, в том числе
Валдайцев С. В. «Оценка недвижимости»,
Гранова И. В. «Оценка недвижимости», Коробкин
Ю. И. «Оценка недвижимости», Зеленский
Ю. В. «О сопоставимости результатов подходов
при оценке недвижимости – принцип согласованности
моделей», Логинов М. П. «К вопросу об оценке
недвижимости в России» и др. авторов.
Кроме того, при написании работы были
использованы данные Интернет с сайтов www.abakan-dom.ru, http://abakan.barahla.net, http://abakan.mirmetrov.net, www.uphill.ru/novosti/40-
Методы исследования - диалектический метод познания, метод сравнения, метод аналитического сравнения, обобщения.
Практическая значимость исследования заключается в необходимости точной оценки недвижимости, которая позволяет учитывать все особенности оцениваемого объекта и, соответственно, отражает реальную стоимость объекта на момент оценки.
Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы. В первой главе представлена методическая база оценки недвижимости, включающая принципы и стандарты оценки недвижимости, виды стоимости недвижимости, характеристику основных подходов к оценке недвижимости. В третьей главе работы рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости, проводится согласование результатов оценки рыночной стоимости недвижимости. В заключении представлены основные результаты и выводы по проведенному исследованию.
Глава 1. Методическая база оценки недвижимости
1.1. Принципы и стандарты оценки недвижимости
Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью.
Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:
- принципы, основанные на представлениях пользователя;
- принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);
- принципы, связанные с рыночной средой;
- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости1.
Все принципы оценки недвижимости связаны между собой (рис. 1.1).
Рис. 1.1. Взаимосвязь принципов оценки
Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности задействовать сразу несколько принципов. При этом следует помнить, что данные принципы отражают лишь тенденцию экономического поведения людей, однако не гарантируют такое поведение. Принципы пользователя включают в себя: принципы полезности, замещения и ожидания.
Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока доходов.
Принцип замещения определяется следующим образом: рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.
Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.
Принципы, связанные с объектами недвижимости включают в себя: принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности (принцип пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав2.
Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.
В связи с тем, что в данный момент времени и в данном регионе эти составляющие производства имеют ограниченное предложение, возникает определенная конкуренция на рынке, оказывающая значительное влияние на издержки производства. Каждая составляющая производства должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Однако поскольку земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.
Принцип предельной продуктивности или принцип вклада гласит: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства. Например, строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли, если в результате возрастет объем продаж.
Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости).
Принцип сбалансированности (пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции.. Например, для эффективного функционирования магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило для обеспечения широкой номенклатуры товаров, чтобы имелся достаточно большой участок земли для устройства подъездов и стоянок, чтобы управляющие магазином получили оптимальную заработную плату, и заработная плата продавцов магазина соответствовала интенсивности их работы. Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих производства с объекта недвижимости будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта недвижимости при оценке будет выше. Сбалансированность – это когда любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.
Принцип оптимального разделения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.
Принципы, связанные с рыночной средой включают в себя: принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.
Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Местоположение объекта и связь его с рынком пользователя – в совокупности составляют понятие “экономическое местоположение недвижимости”. Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.
Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость3. Следует отметить, что потребности и ожидания рынка с течением времени изменяются и поэтому изменяются и стандарты соответствия. С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности.
Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения. Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта, и наоборот. Если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется, рыночная цена обычно отражает затраты производства.
Принцип конкуренции. Конкуренция – это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. Отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (при монопольной ситуации) – основное условие, при котором рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке.
Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше.
Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка – основного принципа оценки недвижимой собственности.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка формулируется как использование, выбранное среди достаточного числа разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово оправданным и наиболее рентабельным (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).
Важными факторами наилучшего и наиболее эффективного земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные возможности (ресурсы). При этом определяются размер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, измеряется топография, глубина залегания вод. Эти данные необходимы для того, чтобы решить, объект какой этажности и каких размеров и формы можно построить на данном земельном участке.
Детально оценка объектов недвижимости представлена в Федеральных стандартах оценки. При этом Федеральный стандарт оценки (ФСО) — документ, обязательный к применению всеми оценщиками, независимо от принадлежности к той или иной СРО. В данных стандартах указывается, что они разработаны c учетом Международных стандартов оценки, однако эти документы существенно отличаются — как по объему, так и по содержанию.
Первые ФСО посвящены базовым категориям оценки. Установлено, что объектами оценки могут выступать любые оборотоспособные объекты гражданских прав.
Дано определение цены как денежной суммы, предлагаемой, запрашиваемой или уплаченной за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. Таким образом, закреплено, что цена может быть как историческим фактом, так и одним из условий оферты. Данное положение разрешает использование цен предложений в качестве информации при реализации сравнительного подхода и оценке. Это важно при оценке объектов, где использование цен состоявшихся сделок затруднено или невозможно — например, при оценке недвижимости, машин, оборудования и подобных объектов4.
Оценка должна быть проведена с использованием нескольких подходов к оценке. Итоговая стоимость представляет собой результат обоснованного согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Важным условием проведения обязательной оценки является общее требование, что с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев.
Затратами признается стоимость ресурсов, требуемых для производства (создания) объекта, либо историческая стоимость приобретения объекта. Исходя из смысла данных стандартов, можно сделать вывод о том, что использование исторических значений цен сделок с оцениваемым объектом относится к затратному подходу (в МСО — к рыночному подходу). В рамках определения категории наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки установлен только один критерий — максимальная стоимость объекта оценки5. Принципы физической, финансовой и юридической осуществимости, принятые в общепринятой теории НЭИ, в ФСО не упоминаются.
1.2. Виды стоимости недвижимости
Функция оценки определяет ее назначение и область последующего использования. Она может быть использована для определения стартовой цены земельного конкурса или аукциона, выкупа прав аренды, получения кредита, страховки, внесения в уставный капитал предприятия и т.д.
Точность оценки стоимости объектов недвижимости (земельных участков) существенно зависит от цели и функции оценки – в результате, в начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбора вида стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости. Последний, в свою очередь, обусловливает выбор метода оценки объекта недвижимости
Рыночная стоимость объекта оценки (стоимость при обмене) – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме6.
Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.
Стоимость объекта оценки при существующем использовании (потребительская стоимость) – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. Отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника,
Потребительская стоимость является субъективной, зависимой от потребностей конкретного участника рынка недвижимости.
Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость сходно с понятием «стоимость в использовании», но отражает ценность объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или снижение стоимости объекта оценки и т.д.
Восстановительная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.
Стоимость воспроизводства объекта оценки (восстановительная стоимость) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. При этом воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки (достоинства) в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.
Полная восстановительная стоимость – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.
Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).
Данный вид стоимости определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости. В России в настоящее время оценка в целях налогообложения производится путем рассчитываемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости.
Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Данный вид стоимости определяется на основе либо восстановительной стоимости либо стоимости замещения.
Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с момента представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до момента совершения сделки с ним.
Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.
Страховая стоимость – стоимость для целей страхования, рассчитываемая на основе либо полной восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.
Залоговая стоимость – стоимость для целей кредитования, рассчитываемая на основе либо рыночной либо ликвидационной стоимости.
Таким образом, виды стоимости объектов недвижимости определяются целевым использованием данной оценки. Рассмотрим далее характеристики основных подходов к оценке недвижимости.
1.3. Характеристика подходов к оценке недвижимости
Оценщик при проведении оценки, в соответствии со стандартами оценки, обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы.
Затратный подход основан на принципах замещения; НЭИ.
Сравнительный подход основан на принципах замещения; спроса и предложения; принципа вклада.
Доходный подход основан на принципах будущих преимуществ; предельной доходности.
Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.
Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа.
Согласно Федеральным стандартам оценки основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости включают в себя:
Этап 1. Оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования;
Этап 2. Определение суммы затрат на создание объекта, идентичного или аналогичного объекту оценки (прямых и косвенных издержек);
Этап 3. Определение предпринимательской прибыли;
Этап 4. Определение суммы затрат на создание объекта, идентичного или аналогичного объекту оценки с учетом предпринимательской прибыли;
Этап 5. Определение накопленного износа строения (физический плюс функциональный плюс внешний износы);
Этап 6. Определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения строения;
Этап 7. Оценка общей стоимости единого объекта недвижимости с учетом стоимости земли7.
Основная формула расчета рыночной стоимости объекта затратным подходом:
Соб = (Свосп(зам)ул - Инак) + Сзем, (1.1)
где:
Соб – рыночная стоимость объекта по затратному подходу;
Свосп(зам)ул – стоимость затрат на воспроизводство (замещение) улучшений;
Инак – накопленный износ;
Сзем – рыночная стоимость земельного участка.
В общем случае, стоимость затрат на воспроизводство (замещение) имеет следующую структуру:
Свос (зам) = ПИ + КИ + ПП, (1.2)
где:
Свос (зам)- стоимость затрат на воспроизводство (замещение)
ПИ - прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);
КИ - косвенные издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.);
ПП - прибыль предпринимателя.
При расчете стоимости строительства Оценщик использовал укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов УПВС). В этом случае стоимость нового строительства рассчитывается по формуле:
Свос = (Стаб * И69-84 * И84-тек * ПKj * О) + КИ + ПП, (1.3)
где:
Свос - стоимость затрат на воспроизводство
Стаб - стоимость единицы измерения в уровне цен по УПВС;
И69-84 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на 01.01.84 г.;
И84-тек - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1984 г. в цены на текущую дату;
ПKj - произведение поправочных коэффициентов (при наличии);
О - общее количество единиц измерения (куб.м, кв.м);
КИ - косвенные издержки, не учтенные в УПВС;
ПП - прибыль предпринимателя.
При расчете стоимости строительства Оценщик использовал укрупненные показатели стоимости зданий и сооружений КО-ИНВЕСТ). В этом случае стоимость нового строительства рассчитывается по формуле:
Сзам = УС01. 2009 * О * И01.2009-тек, (1.4)
где:
Сзам – стоимость затрат на замещение;
УС01.2009 – стоимость единицы измерения в уровне цен по КО-ИНВЕСТ;
О – общее количество единиц измерения (куб.м, кв.м);
И01.2009-тек – индекс пересчета стоимости строительства из цен января 2009 года в цены на текущую дату (согласно справочнику КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве»).
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, различают физический износ, функциональное и внешнее устаревания.
