Оценка стоимости квартиры в многоквартирном жилом здании

Министерство  образования и науки Российской Федерации

 

Федеральное государственное бюджетное образовательное  учреждение

высшего профессионального образования

«Комсомольский – на – Амуре государственный

технический университет»

 

Факультет «Кадастр и строительство»

Кафедра «Управление недвижимостью и  кадастры»

 

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по дисциплине «Оценка строений и система платежей за земельные участки»

 

Оценка стоимости квартиры в  многоквартирном жилом здании

 

 

 

 

Студент группы 8КЗ-1                _____________________        

                                                                 подпись, дата

Руководитель  проекта                _____________________         О.Н. Борзова

                                                                 подпись, дата

Нормоконтроль                            _____________________         О.Н. Борзова

                                                                 подпись, дата

 

 

 

2012

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

«Комсомольский-на-Амуре государственный

технический университет»

 

Кафедра ___Управление недвижимостью и кадастры____________________

Специальность ___Земельный кадастр_________________________________

 

ЗАДАНИЕ

на  курсовую работу по дисциплине

 

Выдано  студенту ____ ____курса____5____ группы____8КЗ____

1. Тема курсовой работы:

__Оценка строений и система платежей за земельные участки___________

2. Срок сдачи работы: __12 декабря 2012 года___________________________

3. Исходные данные:

- Наименование объекта:__двухкомнатная жилая квартира_______________

• Наименование поселения: __г. Комсомольск-на-Амуре__________________
• Технический паспорт: __инвентарный номер 6453, выдан 14.08.2010______
• Кадастровый паспорт: __инвентарный номер 6453, выдан 22.07.2010______

4. Перечень подлежащих разработке  вопросов в курсовой работе:

    постановка задачи оценки, анализ социально-экономического состояния поселения, анализ местоположения объекта, анализ оцениваемого земельного участка и улучшений на нем, анализ рынка аналогичных объектов недвижимого имущества, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, определение стоимости земельного участка, определение стоимости улучшений земельного участка тремя подходами, согласование результатов оценки, приложения, фотографии______________

Объем курсовой работы__20-30 листов________________________________

Объем пояснительной записки __15-20 листов формата А4_______________

Количество  чертежей __2____________________________________________

 

 

Руководитель                                                                    _____________________

                                                                                                                             (подпись преподавателя дата)

Задание принял к исполнению                                       _____________________

                                                                                                                             (подпись студента дата)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

3

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

Введение ……………………………………………………………………….4

1 Описание  объекта оценки ………………………………………………….6

2 Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования ………..9

3 Определение  стоимости объекта …………………………………………11

   3.1 Затратный подход ……………………………………………………...11

   3.2 Сравнительный  подход ………………………………………………...21

   3.3 Доходный  подход ……………………………………………………….27

4 Анализ  доходов и расходов ………………………………………………..30

5 Согласование  результатов оценки стоимости ……………………………36

Заключение  ……………………………………………………………………..37

Список использованной литературы ……………………………………….38

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Целью данного курсового проекта  является определение стоимости  объекта оценки, т.е. квартиры, в многоквартирном  жилом здании.

Задачами курсового проекта  являются описание и анализ объекта  оценки, и определение стоимости  объекта оценки с использованием различных подходов.

При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной  или планируемой сделки. Также  при определении стоимости объекта  определяется и учитывается расчетная  величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с  выбранным видом стоимости.

Итоговая стоимость объекта  оценки определяется путем расчета  стоимости объекта оценки при  использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом иУтвердил

1

4

У

Листов

Лист

Стадия

Цветков

Борзова

Борзова

 

Борзова

Силадий

Н.контроль

Руководитель

Проверил

Разработал

 Подпись

Дата

№док.

Лист.

Кол.уч.

Изм.

Кафедра УНиК

  Введение

8КЗ1.1.00.00000КР

зноса и устаревания объекта  оценки.

 

 

 

Адрес объекта	Ул.Гагарина, 9/2-12
Утвердил 1 4 У Листов Лист Стадия Цветков Борзова Борзова   Борзова Силадий Н.контроль Руководитель Проверил Разработал  Подпись Дата №док. Лист. Кол.уч. Изм. Кафедра УНиК Исходные данные 8КЗ1.1.00.00000КР	Утвердил 2 4 У Листов Лист Стадия Цветков Борзова Борзова   Борзова Силадий Н.контроль Руководитель Проверил Разработал  Подпись Дата №док. Лист. Кол.уч. Изм. Кафедра УНиК Исходные данные 8КЗ1.1.00.00000КР
Оцениваемые права	Право собственности
Наилучшее и наиболее эффективное  использование с имеющимися улучшениями	Использование в качестве жилого помещения
Наиболее вероятные покупатели	Не выявлены
Особенности окружающей среды	Удовлетворительные
Территориальная зона	5

 

Назначение оценки

Назначением настоящей оценки является определение стоимости квартиры (далее объекта оценки) для реализации имущественных прав – для целей купли-продажи.

Цель оценки

Целью оценки является определение  рыночной стоимости объекта недвижимости, в данном случае объектом оценки является квартира.

Определение вида стоимости  и дата оценки

Под термином «рыночная стоимость» понимается наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом  конкурентном рынке  при всех условиях, удовлетворяющих  справедливым торгам,  когда продавец и покупатель  действуют честно и осознанно и цена не назначается  под давлением.  Это определение  подразумевает, что совершение продажи  на определенную дату и передача юридических  прав (титула)  от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих  условий:

- продавец и покупатель действуют  в рамках закона на основе  типичных мотивировок;

- обе стороны  хорошо информированы  о предмете сделки и  действуют  в  целях наилучшего удовлетворения  собственных  интересов;   

- объект выставлен на открытом  рынке достаточное время;

 

 

 

 

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

5

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

- цена не является следствием  специального кредитования или  уступки   какой-либо  из сторон, участвующих в сделке;

- оплата производится в денежной  форме (наличной или безналичной)  и не сопровождается дополнительными  условиями.

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки – спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие  экономические факторы, как полезность, покупательская способность, дефицитность и т.д. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение  сил, действующих на рынке, и ожидаемую  тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благоразумный  покупатель или инвестор будут стремиться к получению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что такого использования  также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость  недвижимости при этом будет максимальной.

Оценка произведена по состоянию  на 22 декабря 2012 года.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Утвердил

3

6

У

Листов

Лист

Стадия

Цветков

Борзова

Борзова

 

Борзова

Силадий

Н.контроль

Руководитель

Проверил

Разработал

 Подпись

Дата

№док.

Лист.

Кол.уч.

Изм.

Кафедра УНиК

 Описание и анализ объекта

8КЗ1.1.00.00000КР

Для проведения анализа оценщику была предоставлена следующая документация:

- Технический паспорт на квартиру  по адресу: ул.Гагарина 9/2, кв. 12.

- Договор на передачу жилого  помещения в собственность граждан  от 19.12.2008,

- Свидетельство о государственной  регистрации права № 27-АВ 164996 от 02.03.2009

Описание объекта оценки произведено  на основании визуального осмотра, а также технического паспорта на строение (помещений) и сооружение (инв. № 11663, дата заполнения 21.10.08). Объектом оценки является трехкомнатная квартира, состоящая из трех жилых комнат, кухни, коридора,  ванной ,санузла, 2-х лоджий, общей полезной площадью 64,2 м²_, в т.ч. жилой площадью 42,2,  с высотой потолка 2,50м. Квартира расположена в 10 этажном жилом доме 1993 года постройки. 

Распределение площадей: коридор – 10,1 м² (номер 1 п. плану Технического паспорта),; кухня – 8,7 м² (№5 по Техническому паспорту); первая жилая комната – 10,8 м² (№6 по Техническому паспорту); вторая жилая комната - 17,4 м² (№7 по Техническому паспорту); третья жилая комната – 14,0 м² (№8 по Техническому паспорту); туалет - 1,1 м²; ванная - 2,1 м². Площади нежилых помещение – согласно паспорту двух лоджий – 8,5 м².

Электроснабжение, газоснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее  и холодное)  - централизованное.

 

 

 

 

 

 

 

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

7

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

Коридор (№ 1 по ТП) – прямоугольной формы. Полы – ламинат; стены - обои, входная дверь –металлическая; потолок - натяжной. Имеется встроенный шкаф, электроустановочные изделия - импортные. Из коридора имеется вход во все помещения квартиры.

Первая жилая комната (№ 6 по ТП) – зал прямоугольной формы. Полы – ламинат; стены – обои; потолок – побелка; окна – пластиковые; электроустановочные изделия – импортные.

Кухня (№ 5 по ТП) – прямоугольная. Полы – паркет (имп.); стены – обои, потолок – натяжной; электроустановочные изделия - импортные

Вторая жилая комната (№ 7 по ТП) - прямоугольная. Полы – ламинат; стены – обои; потолок – натяжной, окна – пластиковые; электроустановочные изделия – импортные

Третья жилая комната – (№ 8 по ТП) – квадратная. Полы – паркет (имп.); стены – обои (имп.); потолок – натяжной; окна - пластиковые; электроустановочные изделия – импортные. Имеется выход на балкон.

Ванная комната – прямоугольной формы. Пол – плитка кафельная; стены – плитка кафельная; потолок –побелка; сантехника: ванна чугунная, смесители импортные; двери – деревянные глухие однопольные.

Туалет – прямоугольной формы. Пол – керамическая плитка; стены – кафель, потолок – панели, сантехника: унитаз-компакт – имп., дверь - деревянная глухая однопольная.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

8

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

Объект оценки расположен в центральном  округе г.Комсомольска-на-Амуре по адресу ул. Гагарина  д.9 корп.2, кв.12. 5-ая  территориально-экономическая зона с юго-запада на северо-восток ограничена ул. Аллея Труда с запада на восток, пр.Интернациональным - с севера на юг. Ул. Держинского  с востока на запад. ул.Гагарина – с юга на север. Объект оценки расположен в градостроительной зоне – Ж-3.

Жилой дом расположен в районе жилой  застройки в юго-западной зоне округа. Жилая застройка представлена типовыми десятиэтажными и девятиэтажными жилыми панельными домами. В пределах пешеходной доступности от жилого дома (объекта) расположены продовольственные магазины (100м), магазин промышленных товаров (500 \м), аптека (150м), средняя школа № 36 (450м), средняя школа № 32(500м), детское дошкольное учреждение № 133 (100м). Транспортная доступность – средняя. В пределах 40 м в оба направления расположены остановки, общественного транспорта: автобуса. Экологическая ситуация в районе удовлетворительная.

Криминальная обстановка средняя. В жилом районе преимущественно проживают рабочие и служащие промышленных предприятий со средним достатком. Внешняя привлекательность жилого района средняя. Плотность застройки - высокая. Средний возраст окружающих жилых домов 20 - 45 лет. Присутствует  свободные территории для застройки многоэтажными жилыми домами.

Характеристика многоэтажного  жилого дома

Жилой десятиэтажный панельный дом трехподъездный 1993года постройки. Внешний вид хороший. Фундаменты железобетонные; стены - из панельных плит,  заполненные дверными и оконными проемами; перегородки гипсобетонные; перекрытия железобетонные; полы дощатые, кровля рулонная по железобетонным плитам.

Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение; электроосвещение, газоснабжение, радио, телевидение, телефон.

Утвердил

2

9

У

Листов

Лист

Стадия

Цветков

Борзова

Борзова

 

Борзова

Силадий

 

Н.контроль

Руководитель

Проверил

Разработал

 Подпись

Дата

№док.

Лист.

Кол.уч.

Изм.

Кафедра УНиК

 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

8КЗ1.1.00.00000КР

Наилучшее и наиболее эффективное  использование (НиНЭИ) – это разумное, вероятное и разрешенное использование незанятой земли или улучшенного объекта недвижимости, которое является юридически допустимым, физически возможным, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.

На практике анализ оптимального использования  объекта недвижимости выявляется путем  проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования следующим  четырем критериям:

– быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

– быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

– быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению  с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

– быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и отличное от него оптимальное использование  собственности как улучшенной.

 Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет

 

 

 

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

10

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

использование земли как будто бы свободной.

          Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира, расположенная на 3 этаже жилого многоэтажного дома, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилого помещения без рассмотрения других вариантов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.1 Затратный  подУтвердил

2

11

У

Листов

Лист

Стадия

Цветков

Борзова

Борзова

 

Борзова

Силадий

Н.контроль

Руководитель

Проверил

Разработал

 Подпись

Дата

№док.

Лист.

Кол.уч.

Изм.

Кафедра УНиК

  Определение стоимости объекта

8КЗ1.1.00.00000КР

ход

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму  остаточной стоимости зданий и земельного участка. Затратный подход основывается на сравнительном анализе, который  в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания  объекта недвижимости, представляющего  точную копию оцениваемого объекта  или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники  рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным  подходом оценщик учитывает влияние  варианта оптимальной полезности объекта  на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также  предпринимательская прибыль, необходимые  для строительства существующего  здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость  нового здания на дату оценки. Затем  рассчитывается общий накопленный  износ, на величину которого уменьшается  полная стоимость здания для получения  остаточной стоимости. Сумма полученного  значения стоимости и стоимости  земельного участка представляет стоимость  оцениваемой недвижимости.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта  за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1) Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;

2) Расчет восстановительной стоимости нового здания;

 

 

 

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

12

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

3) Расчет прочих издержек и  предпринимательского дохода;

4) Определение величины накопленного  износа объекта недвижимости;

5) Определение восстановительной  стоимости с учетом износа  для получения реальной стоимости  объекта;

6) Добавление к рассчитанной  реальной стоимости здания стоимости  земли.

Т.к. объектом оценки является квартира, определение стоимости земельного участка не проводится.

 

Определение восстановительной стоимости

 

В данном проекте стоимость строительства  оценивается по полной стоимости  восстановления. Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам. Стоимость восстановления складывается из стоимости прямых затрат с учетом накладных расходов, плановой прибыли  генподрядной организации и косвенных  затрат на получение технических  условий и т.д. Для оценки стоимости  строительства использовался метод  сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы основан  на сравнении стоимости единицы  площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или  единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки  стоимости типового объекта на условия  рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.

Полную восстановительную стоимость  определим по формуле

, (1)

где В₀₀ – полная восстановительная стоимость объекта оценки; V₀₀ – строительный объём (площадь) оцениваемого объекта; C₁₉₆₉  - стоимость 1 м³  (1 кв.м.)    аналога    в   ценах   1969 г.   Информационной    основой   базисных

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

13

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

 стоимостных  показателей являются: технический  паспорт на оцениваемое здание  и сборник укрупненных показателей  восстановительной стоимости зданий  и сооружений № 28; – произведение коэффициентов, учитывающих отличия в конструктивных решениях объекта оценки и аналога из сборника УПВС; К_Р – стоимость неучтенных работ по сборникам УПВС; I_1969/1984  - индекс удорожания на 01.01.1984 г по сравнению с 01.01.1969 г.; I_1984/1991 – индекс удорожания на 01.01.1991 г по сравнению с 01.01.1984 г., в соответствии с Письмом Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.1990 г.; К_пер – переходный коэффициент от первой к другим зонам сосредоточенного строительства Хабаровского края; I_1991/д.о – индекс удорожания на дату оценки по сравнению с 01.01.1991 г в соответствии с данными Регионального центра по ценообразованию в строительстве и оценке недвижимости правительства Хабаровского края в зависимости от конструктивных элементов зданий. Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показатели оплаты труда, других затрат и прибыли на I чел./день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях; П_П – прибыль предпринимателя; НДС – налог на добавленную стоимость (18 %).

В качестве аналога принято двухэтажное  кирпичное здание, выбранное по табл. № 60 сборника № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости "Жилые, общественные и коммунальные здания бытового обслуживания".

В соответствии с таблицей № 60 для 5 территориального пояса восстановительная стоимость C₁₉₆₉ единицы измерителя 1 м³ для объекта-аналога равна C₁₉₆₉ = 35,3 м³.

В соответствии с указаниями по практическому  применению УПВС стоимость единицы  измерителя объекта – аналога  должна быть скорректирована   с   учетом   отличий   в   конструктивных   решениях объекта

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

14

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

оценки. Сопоставление характеристик объекта–аналога  и объекта оценки представлено в  таблице 3. Поправочные коэффициенты на существенные различия между аналогом и объектом оценки внесены в колонку 4 таблицы 3.

Таблица 3 - Характеристика объекта-аналога  и объекта оценки

Отличительный фактор	Объект – аналог из УПВС	Оцениваемый объект	Поправочный коэффициент
1	2	3	4
Климатический район	2	1	1,08
Группа капитальности	1	1	1,0
Этажность	9	10	1,0
Тип фундаментов	железобетонные	железобетонные	1,0
Материал стен	трехслойные стеновые панели	трехслойные стеновые панели	1,0
Материал перегородок	гипсобетонные	гипсобетонные	1,0
Перекрытия	сборные железобетонные	сборные железобетонные	1,0
Тип покрытия	совмещенное железобетонное	совмещенное железобетонное	1,0
Тип кровли	рулонная	рулонная	1,0
Основной тип полов	линолеум	линолеум	1,0
Наружная отделка	-	-	1,0
Внутренняя отделка	простая	улучшенная	1,1
Оконные проемы	деревянные блоки	деревянные блоки	1,0
Дверные проемы	деревянные блоки	деревянные блоки	1,0
Лестницы	железобетонные марши и площадки	железобетонные марши и площадки	1,0
Козырьки	сборные железобетонные	сборные железобетонные	1,0
Крыльца	железобетонные одноступенчатые	железобетонные одноступенчатые	1,0
Наличие подвала	техподполье	техподполье	1,0
Центральное отопление	+	+	1,0
Холодное водоснабжение	+	+	1,0
Горячее водоснабжение	+	+	1,0
Канализация	+	+	1,0
8КЗ1.1.00.00000КР   Лист 15 Изм. Кол.уч.  Лист № док. Подпись Дата
Электроосвещение	+	+	1,0
Радио	+	-	0,9917
Телефон	+	+	1,0