Оценка стоимости неосвоенного земельного участка площадью 1000 м2

Федеральное агентство по образованию Р.Ф.

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского.

Финансовый факультет

Кафедра: « КИСФР  »

Курсовая работа

По дисциплине: Практика оценки предприятия

На тему: «Оценка стоимости неосвоенного земельного участка площадью 1000 м2 »

Выполнил:

 ст-т 5-го курса

заочного отделения

группа 13А51

Коптелов А.Ю.

Проверила:

 Доц. Удалова И.Б.

Н Новгород

2014 г

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………

1. Оценка земли ………………………………………………………………

2   Определение рыночной  стоимости земельного участка…………………

2.1 Сравнительный подход ………………………………………………….

2.2 Объект оценки…………………………………………………………...

1. Общие сведения об объекте оценки  ……………………………     
2. Задание на оценку …………………………………………………

2.2.3         Описание объекта оценки ……………………………………….

2.3  Практическая часть ……………………………………………………..

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ………………………………………………………………..

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ …………………………………………………….

ПРИЛОЖЕНИЕ ……………………………………………………………….

ВВЕДЕНИЕ

Земельный участок является природным базисом любого объекта недвижимости. Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности.

Земля – это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, климатом. С физической точки зрения земля представляет собой поверхность планеты.

Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению. При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать. Улучшения - все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью, и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Стратегическая цель государственной политики в сфере земли и иной недвижимости – обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.

Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Отчет о проведенной работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые вспомогательные сведения и описание проведенного анализа.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки во всех субъектах Российской Федерации необходимы подготовленные специалисты, работающие по методике Государственной кадастровой оценки земель, унифицирующей процедуру  оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату в разрезе категорий земель. Индивидуальная или оценка единичных объектов на конкретную дату осуществляется в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. Оба вида оценки представляют собой систематизированные методы расчета стоимости на основе анализа рынка, принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик при проведении оценки земли обязан использовать сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке, либо обосновать отказ от применения неприемлемого в данной оценке земли подхода. Таким образом, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемой земли, а также качества и доступности, необходимых оценщику исходных данных.

Затратный подход основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемую землю цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующей земли и возведение на ней идентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений. То есть сумма издержек на создание идентичных или аналогичных улучшений является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемой земли с использованием затратного подхода.

Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи. Определение стоимости оцениваемой земли доходным подходом, основывается на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени).

 Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли. Возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости. Следовательно, при проведении оценки земли обычно Оценщик обычно рассматривает все три подхода, а применяет только приемлемые для оценки конкретного земельного участка.

Актуальность темы курсовой работы состоит в том, что государственные и муниципальные органы исполнительной власти испытывают необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.     По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Целью курсовой работы является определить рыночную стоимость  неосвоенного земельного участка сравнительным, затратным  и доходным подходами.

Задача курсовой работы: освоить подходы к оценке земельных участков.

Объектом исследования является сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке  земельного участка.

Предметом  исследования выступают методы оценки земельных участков сравнительного подхода, доходного подхода.

Во введении обоснована актуальность темы курсовой работы, сформулирована цель работы и поставлены задачи для достижения этой цели, определена практическая значимость курсовой работы.

В первом разделе « Оценка земли » изложена  суть оценки земель, перечислены единые критерии оценки земельных участков для всех категорий их использования: местоположение, качество, дефицитность, ресурсные возможности использования. Содержатся сведения об объекте оценки и задание на оценку.

Второй раздел « Определение рыночной стоимости земельного участка затратным подходом »  состоит из двух пунктов.                                  Методом рыночных продаж определена стоимость земельного участка      1000 м2   на дату оценки 11.02.2014, которая округленно составила:

( сто двадцать тысяч)    120 000 рублей

Методом сравниваемых продаж стоимости базового участка       определена стоимость земельного участка 1000 м2   на дату оценки 11.02.2014, которая округленно составила:

( двести семьдесят пять тысяч)    275 000 рублей

В третьем разделе «Определение рыночной стоимости земельного участка доходным подходом» использованы : метод капитализации земельной ренты, метод дисконтированных денежных потоков и метод последовательных приближений.

А) методом капитализации земельной ренты получен результат –       72 000 рублей;

Б) методом последовательных приближений получен результат –     353 000 рублей;

В) методом дисконтированных денежных потоков получен результат –            380 600 рублей.

В заключении сформулированы основные выводы по курсовой  работе.

Работа состоит из введения, 4 разделов, заключения, списка литературы ,   3  приложений.

Работа изложена на 45 страницах машинописного текста, содержит 5 таблиц, 2формулы и 4 рисунка.

1. ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2013 г. составила 1709,8 млн. гектаров, т.е. 12,5 % мировой территории и              420 млн. гектаров континентального шельфа (рисунок 1). На территории России сосредоточено 55 % черноземных почв мира, 50 % запасов пресной воды и  60 % запасов древесины хвойных пород.

Рисунок 1.1-  Структура земельного фонда Российской Федерации по категориям земель1

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны, представляет собой сопоставимый количественный и экономический расчет ее потребительских свойств и эколого-экономических эффектов использования при разном целевом назначении земельных участков.  Целевое назначение земельных участков определяется задачами выбора целесообразных направлений и способов землепользования для жизнеобеспечения населения. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации по целевому назначению на территории страны выделено семь категорий земель.

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны     (в дальнейшем - оценка земли), должна основываться на учете следующих обстоятельств и аспектов.

Ограниченность земли и невозможность ее воспроизводства способствуют возникновению двух видов монополии на землю: монополию собственности (реализует собственник) и монополию на землю как объект хозяйствования (реализует пользователь). Монополия собственности порождает абсолютную ренту, а монополия хозяйствования на земле - дифференциальную земельную ренту. Более правильно на наш взгляд, пользоваться термином "земельная рента". Земельная рента - это вид дохода, регулярно получаемого от земли за счет разности между общественной стоимостью продукта и более низкой индивидуальной его стоимостью при производстве на разных по качеству и местоположению земельных участках. К постоянным факторам, которые обусловливают регулярное воспроизводство земельной ренты, относятся качество почв и местоположение земельных участков, уровень интенсивности использования земель, новейшие технологии выращивания и новые сорта сельскохозяйственных растений, органическое строение капитала, монополия на собственность и использование земельного участка.

Размер земельной ренты в сельском хозяйстве равен сумме трех показателей: излишка стоимости сверх общественной цены производства продуктов, разницы между общественной и индивидуальной ценой производства и разницы между монопольной ценой и затратами на производство продукции на земельных участках особого качества и особых климатических условий.

Ценность городских земель заключается в их возможности обеспечивать дополнительный доход, который возникает благодаря удобному местоположению относительно рынков ресурсов и продаж, а также благодаря инфраструктурному обустройству территории. Количественные показатели земельной ренты за счет освоенности территории возникают благодаря сокращению затрат на создание транспортной и инженерной инфраструктуры. Размер земельной ренты в населенных пунктах практически формируют и определяют четыре фактора: спрос, ограниченность, полезность и ликвидность земельных участков.

В недропользовании, где земельный участок выступает как кладовая минерального сырья, оценка объектов недропользования обусловливается следующими составляющими: сырьевая или функциональная ценность природного ресурса как продукта переработки и потребления; инженерно-геологические условия залегания природного ресурса; экономико-географическое положение участка недр. Параметры экономико-географического положения земельного участка объекта недропользования характеризуются факторами межрегионального, регионального и местного значения (плотность населения, близость и классификация транспортной и инженерной инфраструктуры). Оценка земельного участка недропользования, как элемента национального богатства страны, может формироваться с учетом следующих видов земельной ренты: межрегиональная и региональная рента, определяемая различиями в уровнях социально-экономического развития и природными особенностями отдельных частей территории; отраслевая рента, определяемая особенностями формирования рентного дохода по различным видам полезных ископаемых и в различных сегментах рынка недвижимости; локальная рента, связанная с факторами местоположения земельного участка относительно системы расселения, промышленных узлов, особо охраняемых территорий; инфраструктурная рента, определяемая уровнем развития инженерно-транспортной инфраструктуры и интенсивностью ее использования.

Показатели ценности земельных участков несельскохозяйственного назначения за пределами границ поселений, как пространственного базиса для объектов промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения, определяются величиной ренты, которая создается за счет местоположения, обустройства и функционального использования соответствующего земельного участка.

Ценность земельных участков объектов отдыха, оздоровления и эталонов ненарушенной природы определяется суммарным экономическим, экологическим и социальным эффектами, получаемыми от их соответствующего использования.

Методологическую основу оценки земли, как составляющей национального богатства страны, определяют следующие положения: использование народнохозяйственных и хозрасчетных оценочных критериев и показателей в соответствии с особенностями функционирования земли в экономике страны; динамичность показателей оценок природных ресурсов, основанная на получении текущих и перспективных (потенциальных) их значений, связанных с оптимизацией использования; сопряженность экономических, экологических и социальных показателей оценок земельных ресурсов; общность построения оценочных шкал в единой системе для территории страны, с учетом ее полного охвата.

Едиными критериями оценки земельных участков для всех категорий их использования являются: местоположение, качество, дефицитность, ресурсные возможности использования.

Соизмеримыми оценочными показателями для земель различного целевого назначения служат земельная рента и цена земли, которая является денежным выражением ее рыночной стоимости, складывающейся в зависимости от доходности производства.

Земельная рента и цена земли характеризуют в совокупности народнохозяйственную ценность земли и выражают, соответственно, ее кадастровую оценку. Установленные при кадастровой оценке показатели являются базовой величиной для определения ставок земельного налога и арендной платы за землю.

В общем виде рентная оценка земли выражается формулой:

Рзр = Эзр - С - m,                                                                        (1)

где: Рзр - земельная рента, руб/га;  
Эзр - среднегодовая оценочная стоимость продукции и других эффектов землепользования, руб/га;  
С - нормативные совокупные затраты труда и средств производства, необходимых для обеспечения оценочного объема продукции и приведенные в единую соразмерность с учетом фактора времени;  
m - необходимый прибавочный продукт, руб/га.

Переход от текущей оценки земли к ее цене в общем виде обеспечивается расчетами на основе формулы:

Цзр = Рзр х Ек,                                                                             (1.1)                           

где: Цзр - цена земельных ресурсов, руб;  
Ек - коэффициент перевода годового дохода в суммарный дисконтированный за расчетный период оценки земельного ресурса.

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны, предполагает возможность ее применения для обоснования управленческих решений по целевому использованию земель на альтернативной основе, включая и рамки единого мирового хозяйства.

Макроуровень природной составляющей оценки земли образует система зонально-провинциальных единиц районирования земельного фонда страны в пределах равнинных и горных территорий, отражающих главные пространственные различия в факторах биоклиматической продуктивности земель.

Макроуровень экономической составляющей оценки земли образует система региональных территориально-производственных комплексов общегосударственного значения, характеризуемых особой структурой земель по целевому назначению, уровням земле обеспеченности и общей ресурсообеспеченности, экологическим состоянием земельных ресурсов, межрегиональной транспортной составляющей ценности земли.

Дефицитность земель определяется в показателях физической площади при их оценке как пространственного базиса, а при использовании земли как биологического ресурса, также в показателях соизмеримой по продуктивности площади в условных кадастровых гектарах. В зависимости от целевого назначения площадь земель соизмеряется с численностью населения, трудовыми ресурсами, фактическими и перспективными объемами производства. При оценке земель их дефицитность, выраженная в показателях общей и отраслевой землеобеспеченности, увязывается с общим типом производственной специализации территории и уровнем интенсивности производства путем установления пороговых значений землеобеспеченности для различных региональных типов хозяйств. Дефицитность земель с уникальными качествами для производства особо ценных сельскохозяйственных культур или древесных насаждений с уникальными бальнеологическими свойствами может проявляться в показателях их повышенной экономической оценки по сравнению со всеми другими землями. Народнохозяйственная ценность этих земель базируется на монопольной земельной ренте, а также особой природоохранной, рекреационной и эстетической ценности, которая в современных социально-экономических условиях пока еще не может быть выражена в реальных показателях дополнительной прибыли рентного характера.

Комплексный характер оценки земли проявляется в сопряженном учете всех преимуществ и эффектов (производственных, природоохранных, рекреационных), получаемых при использовании земель соответствующего целевого назначения, а также в комплексном территориальном подходе к оценке земельных ресурсов как сочетания различных угодий. При таком подходе земельные угодья, находящиеся на данной территории в минимуме, получают дополнительную оценку по стоимости их замещения другими угодьями в данном регионе или с учетом дополнительных затрат, связанных с использованием аналогичных угодий в других регионах.

Оценка земли должна учитывать динамику качественного состояния земель, их плодородие, степень загрязнения. Возрастание экономического эффекта землепользования может сопровождаться как повышением, так и снижением экологического эффекта. В связи с этим рост показателей оценки земли (без учета ее экологической составляющей) может сопровождаться при разных условиях, как повышением, так и снижением общей народнохозяйственной ценности земель.

Динамика качественного состояния земель выражается в показателях экологического эффекта (или ущерба) землепользования, которые характеризуются восстановительной стоимостью допущенных потерь или накопленного плодородия почв.

Сопоставимость показателей оценки земель различного целевого назначения определяется способами соизмерения результатов их использования между собой и результатов производства с затратами как в пространстве, так и во времени. Результаты производства проявляются в количестве и качестве производимой продукции, размерах получаемой прибыли, изменении условий местообитания человека, изменении качественного состояния земель.

Различные виды продукции приводятся при оценке земель в сопоставимый вид на основе рыночных цен (мирового и внутреннего рынка), замыкающих (предельно допустимых) затрат, энергетических коэффициентов, действующих закупочных и оптовых цен.

При соизмерении эффектов землепользования между отраслями материального производства, транспортного, торгового и иного обслуживания основным критерием соизмерения становится рентная часть фактической и нормативной прибыли, соответствующей современным и перспективным условиям производства.

При соизмерении природоохранных, рекреационных и других социально значимых функций земельных ресурсов, не связанных с получением конкретной продукции и прибыли, могут применяться показатели стоимости альтернативных социальных эффектов использования земель, а также показатели учета их влияния на повышение производительности труда или экспертные оценки значимости соответствующих факторов в производственных результатах землепользования.

Большие межотраслевые различия в периодах производства обуславливают необходимость приведения в сопоставимый вид разновременных данных по использованию земель. В этих целях используются отраслевые коэффициенты, учитывающие условия использования земель. Общим условием использования земель является потенциальная неограниченность сроков их эксплуатации. Этим объясняется необходимость применения пониженных (по сравнению с нормативами эффективности капиталовложений) коэффициентов приведения. Применение показателей этих коэффициентов на уровне 0,02-0,03 позволяет учесть тенденцию возрастания годовой народнохозяйственной оценки земель в долгосрочной перспективе.

Лимитирующими факторами качества земель сельскохозяйственного и лесохозяйственного назначения на макроуровне являются тепло- и влагообеспеченность территории, общий характер рельефа и почвенного покрова, основные экономические факторы и условия хозяйственного использования земель, в частности, обеспеченность трудовыми ресурсами, развитость транспортной сети.

Показатели оценки земли, как составляющей национального богатства России, должны быть соразмерными соответствующим показателям территорий-аналогов зарубежных стран Европы и Северной Америки.

Информационной базой оценки земли, как элемента национального богатства страны, являются сведения государственных кадастров, прежде всего земельного, землеустроительной, лесоустроительной, градостроительной и проектно-технической документации, материалы инвентаризации земель, данные государственной и мировой статистической отчетности, показатели государственной кадастровой оценки земли, материалы предыдущих оценок земельных ресурсов территории России.

1.1 Объект оценки

Рисунок 1.2 – Чертеж земельного участка ( объекта оценки)

1.2  Общие сведения об объекте оценки

Оцениваемый земельный участок является частной собственностью. Площадь участка составляет 1000 м2, незастроенная площадь. На  участке есть улучшения, в виде централизованного энергоснабжения, подъездного пути к участку. Имеется родник для орошения почвы вблизи        границы земельного участка.       

Рисунок 1.4 – Сведения о совершении сделок и иных действий по распоряжению земельным участком

1.3 Задание на оценку