Оценка стоимости объекта

ВВЕДЕНИЕ

Развитие рыночной экономики в России привело к  разнообразию форм собственности. Появилась  особенность по своему усмотрению распорядиться  принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать  себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто  задумается реализовать свои права  собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В законе дано определение оценочной деятельности. Под ней понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Еще одним из главных законодательных актов, которые необходимо соблюдать являются «Стандарты оценки, обязательные к  применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519. Согласно этому постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности было возложено на Минимущество России.

Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге – оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала.

Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкретном рынке, дает различное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечивает компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену.

По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники предприятий и фирм, все острее становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала.

Государство, продавая экономические объекты по минимальным  ценам, теряет право присвоения будущих доходов, причем зачастую теряют эти права и действительные собственники предприятий – их работники. Следовательно, не учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже неправомерно.

Поэтому оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий. При покупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима. Без профессиональной оценки невозможно, в частности, цивилизованное становление рынка недвижимости.

Оценка имущества предприятия базируется на использовании трех основных подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый из этих подходов отражает разные стороны оцениваемой компании, опирается на специфическую информацию, вместе с тем применение того или иного подхода возможно лишь при наличии необходимых условий.

Объектом исследования служит гостиница.

Предметом является оценка стоимости объекта недвижимости  в современных условиях.

Целью данной курсовой работы является изучение теоретических  и практических аспектов оценки собственности.

Данная цель обусловила постановку и решение  следующих задач:

- рассмотреть  понятие собственности как объект  оценки;

- произвести  оценку стоимости объекта недвижимости  на примере гостиницы;

- обобщить и  проанализировать полученный материал и сделать выводы.

В процессе написания  курсовой работы были изучены и использованы материалы авторитетных отечественных  и зарубежных авторов, таких как Тарасевич Е. И., Лужанский Б.Е.,  Фридман Дж. И др., а также законодательная база оценочной деятельности.

1 ПОНЯТИЕ СОБСТВЕННОСТИ  КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Собственность – основа любого общественного строя  и общества. Она возникла на заре развития человечества, выражаясь в  начале в индивидуальном присвоении древними людьми своей добычи, а потом и в коллективном присвоении [5, C. 46 - 47].

Ни о каком  обществе не может быть речи там, где  не существует никакой формы собственности, поскольку всякое производство есть присвоение индивидуумом предметов природы в пределах определенной общественной формы и посредством нее.

Собственность, согласно Гражданскому законодательству РФ, – это отношение между людьми, группами людей по поводу присвоения вещей, через эти вещи.

В самом первом приближении собственность можно  определить как отношение индивида или коллектива к принадлежащей ему вещи как к своей. Следовательно, собственность – это отношение человека к вещи, причем собственность немыслима без того, чтобы другие лица, не являющиеся собственниками данной вещи, относились к ней как к чужой, то есть это отношение между людьми по поводу вещей. Из определения собственности следует, что она обладает материальным наполнением в виде вещи, и также волевым содержанием – так как все не собственники обязаны воздерживаться от каких бы то ни было посягательств на чужое и на волю собственника, которая воплощается в вещи. Таким образом, собственность – общественное отношение и имущественное отношение, причем в имущественных отношениях она занимает главенствующее место [19, C. 78 - 80].

      Объектами собственности являются товары, рабочая сила, земля, природные ресурсы, жилые дома, ценные бумаги, капитал в денежной или вещественной форме.

   Субъектами  собственности являются общество  в целом, классы и социальные слои общества, государство, коллективы работников, отдельные работники, люди.

      Сущность собственности заключается  в том, что собственность определяет  устойчивость и относительную  неизменность ее как социального  явления, заключается в имущественных,  точнее, экономических отношениях  между субъектами права по  поводу присвоения ими материальных благ.

      Следует различать собственность  с таким существующим понятием, как право собственности.

      Право собственности — это правовая категория, это система правовых норм, закрепляющих отношения собственности на средства производства и продукты потребления. Право собственности можно определить как вещное право, предоставляющее своему носителю исключительные правомочия по владению, пользованию и распоряжению в отношении принадлежащего ему имущества.

      Конституция РФ устанавливает, что в России признаются и равным образом защищаются следующие формы собственности (рисунок 1) [1, C. 32 - 33]:

Рисунок 1 –  Формы собственности

На первое место  ставят частную собственность. Это  отражает ведущее значение частной собственности в жизни нашего государства и необходимость конституционного закрепления основ ее правового режима.

      Исторически термин «частная  собственность» связан с тем,  чтобы отграничить государственное  (казенное) имущество от всех других  имуществ. Поэтому считалось, что все негосударственное есть частное.

      Частную собственность следует  определять как право граждан  и юридических лиц свободно  владеть, пользоваться и распоряжаться  любым имуществом и использовать  его для любой деятельности, кроме случаев, предусмотренных законом.

      Субъектами права частной собственности  выступают граждане и юридические  лица, а в качестве участников  отношений общественной собственности выступают:

         - Российская Федерация в целом (федеральная государственная собственность);

         - субъекты Российской Федерации (государственная собственность);

         - муниципальное образование (муниципальная собственность).

      Государство  выступает в качестве представителя  всего общества, а остальные субъекты собственности олицетворяют лишь часть общества, и поэтому правомерно их считать представителями частной собственности.

      Частный  собственник имеет полное право  производить над объектом своей собственности все операции, которые сочтет нужными, лишь бы эти операции не вторгались в сферу частной собственности других людей.

      К частной  собственности можно отнести:

         - домашние хозяйства как экономические единицы, осуществляющие производство продукции и оказание услуг для собственных нужд;

         - легальные частные предприятия, действующие в соответствии с законодательством. Сюда относятся предприятия любого размера;

         - нелегальные частные предприятия в составе «теневой экономики». Сюда относится вся деятельность в сфере производства товаров и оказания услуг, которую частные лица осуществляют без специального разрешения властей;

         - любой вид использования частного имущества для личных сбережений — от сдачи внаем квартир до денежных операций между лицами.

      Частный сектор развивается спонтанно без каких-либо инструкций из центра, что свидетельствует о жизнеспособности частной собственности

      Существует ряд условий для  развития частного сектора:

        1. Полная свобода учреждения предприятия  и начало любой производственной деятельности.

      Сюда необходимо отнести свободные  цены, основанные на свободном договоре покупателя и продавца, свободная внешнеторговая деятельность, свобода кредитования с уплатой процента, свобода найма рабочей силы, свобода финансовых инвестиций в любые частные предприятия. Это то, что необходимо для развития частного сектора.

        2. Гарантия законами выполнения  частных договорных обязательств.

      Если будет нарушен частный  договор, то пострадавший гражданин  должен иметь право обратиться  в суд, чтобы принудить нарушителя к выполнению принятых им обязательств.

        3. Необходимость абсолютной безопасности  частной собственности.

      Гарантии ее неприкосновенности  должны предусматриваться законами, программами. Нужны гарантии, что конфискаций не будет никогда.

        4. Кредитная политика должна стимулировать  частные капиталовложения.

      Над частным сектором постоянно  висит угроза разорения в случае  финансовых трудностей, какие бы  при этом ни были условия  кредитования.

        5. Наличие в обществе уважения к частному сектору.

      Если покупателю нужен товар,  предлагаемый продавцом, и данный  покупатель готов заплатить запрашиваемую  цену, то деятельность предпринимателя (продавца) рассматривается как полезная обществу[6].

      Сегодня в России можно выделить три группы людей, способных стать предпринимателями. Во-первых — это часть бюрократии, имеющая власть, которую она обменивает на деньги. Во-вторых, это теневики, имеющие сегодня миллиарды рублей. В-третьих, это квалифицированные работники, которых не удовлетворяют оплата и условия труда.

      Также выделяют два вида частной  собственности: трудовая и нетрудовая.

      К первой относится личный  труд собственника. Результаты этого  труда принадлежат ему. Нетрудовая  собственность основана на использовании чужого труда, но результаты также достаются собственнику производства.

      Следует отметить, что помимо  этих двух видов различают  и другие формы частной собственности:  коллективную, групповую и акционерную.

      Коллективная собственность в России представлена прежде всего в виде кооперативной собственности колхозов, потребительской и других форм кооперации, а также акционерной собственности и собственности совместных, смешанных предприятий.

      Групповая форма собственности — это коллективная форма собственности, но не утратившая индивидуализма, что проявляется в связи дохода с индивидуальным вкладом.

      Акционерная собственность — наиболее совершенная, гибкая и соответствующая крупному общественному производству. По способу возникновения и функционирования она является общественной формой собственности, одновременно выступающей и индивидуальной [14, C. 57 - 64].

      Следующая форма собственности — это государственная форма собственности.

      В современном мире нет ни  одной страны, где бы государство не занималось хозяйственной деятельностью.

      Россия является Федерацией, и  государственная собственность  может принадлежать как Федерации, так и ее субъектам (п. 1 ст. 214 ГК РФ). Круг объектов федеральной собственности не ограничен, он включает природные ресурсы страны, а также все другие объекты, имеющие общегосударственное и оборонное значение. Вся государственная собственность, входящая в федеральную собственность и собственность субъектов Федерации, разбивается на две части:

         - имущество, закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;

         - казенное имущество, состоящее из бюджетных средств и иного государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями.

      В собственности государства  находится:

         - ядерное оружие;

         - федеральные энергетические системы;

         - ядерная энергетика;

         - расщепляющие материалы;

         - федеральный транспорт;

         - пути сообщения;

         - информация и связь;

         - деятельность в космосе.

      В федеральной государственной  собственности находятся также  все или контрольные пакеты  акций крупнейших национальных  предприятий, имеющих форму акционерных обществ, например Транснефти, Газпрома, «Российские железные дороги», «Аэрофлот».

      По мнению различных авторов,  доля государственной собственности должна составлять 30-50% основных производственных фондов.

      Государственная форма собственности всегда была специфичной формой собственности. У Российской Федерации находится любое имущество (в целом), а у субъектов ее — только то имущество, которое не входит в объекты федеральной собственности.

      Государство как собственник  своего имущества участвует в гражданском обороте через посредство различных государственных органов, имеющих права юридического лица и не обладающих правом юридического лица. Через эти органы государство приобретает, осуществляет и прекращает право собственности в отношении своего имущества. Закрепляя свое имущество за юридическими лицами, государство не лишается права собственности. Оно лишь ограничивает свои возможности по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом [18, C. 110 - 113].

      Муниципализация (от лат. municipium — самоуправляющая община) означает передачу государственной властью права собственности на землю, строения, предприятия местного хозяйства органам городского (и сельского — в сельской местности) самоуправления.

      Муниципальной собственностью, в соответствии с п. 1 ст. 215 ГК РФ, считается имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.

      Так же как государственная  собственность, все имущество,  находящееся в муниципальной собственности, разбивается на две части:

         - имущество, закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;

         - муниципальное казенное имущество, состоящее из средств местного бюджета и иного муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями.

      Сосредоточение в единых руках  всех технических служб города (водоканализационного, газового, электрического  и транспортного хозяйства) позволяет, упорядочив их эксплуатацию, предоставлять населению дополнительные удобства. Возможность видеть и обеспечивать перспективы развития городов и их хозяйства, строить и развивать городские службы с расчетом на будущее — еще одно преимущество муниципализации собственности.

      Муниципальная собственность не  тождественна государственной собственности  и не признается ее разновидностью, хотя и схожа с ней.

      Обратный переход имущества из  муниципальной в государственную собственность допускается только с согласия органов местного самоуправления либо по решению суда.

      Муниципальная собственность признается  и защищается государством равным образом с государственной, частной и иными формами собственности.

      Имущество, которое находится в государственной либо муниципальной собственности, может быть приватизировано, то есть передано его собственником в собственность юридических лиц и граждан.

      Имущество, которое находится  в собственности двух и более  лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Собственность будет долевой, если в общей собственности определяется доля каждого из собственников. Общая собственность без определения таких долей называется совместной. Общая собственность на имущество, как правило, является долевой. По соглашению участники долевой собственности могут устанавливать порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества [6, C. 46 - 48].

      Что же касается иных форм  собственности, то к ним относятся такие, как собственность общественных организаций, ассоциаций, товариществ, церкви и т. д., семейная собственность.

      Особое место занимает интеллектуальная  форма собственности, представляющая  собой присвоение знаний, обмен  научной информацией, культурой, искусством, изобретением, на основе которой становится возможной так называемая «утечка мозгов».

      Словом, классификация форм собственности  может осуществляться по самым  различным основаниям. Но к какой  бы классификации ни прибегли, она не должна быть самоцелью и призвана обеспечить познание сущности подлежащих изучению явлений.

Переход России на рыночные принципы хозяйствования с разгосударствлением собственности и появлением ее частной формы потребовал формирования института оценки стоимости объектов собственности как необходимого элемента рыночной инфраструктуры. В свою очередь, рыночная экономика, формирующаяся в России, способствовала появлению многих новых видов деятельности и профессий, в том числе оценочной деятельности и профессии оценщика.

За последние 8-10 лет в России появилось огромное количество типов собственности, и  сейчас уже можно говорить о том, что само понятие собственника возродилось в нашей стране [11, C. 56 - 59].

Оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется такими основными нормативно-правовыми актами: Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135; Федеральным стандартом оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»; Федеральным стандартом оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости»; Федеральным стандартом оценки №3 «Требования к отчету об оценке».

Оценка стоимости  собственности – не прихоть владельцев имущества, а необходимая процедура в эпоху рыночных отношений: она имеет первостепенное значение при совершении сделки купли-продажи, передачи имущества под залог, при налогообложении и многих других обстоятельствах. Под оценкой собственности подразумевается процесс определения её стоимости на дату оценки по специальной процедуре, установленной соответственными нормативно-правовыми актами. Качественный результат этого процесса может быть предоставлен только  квалифицированным субъектом оценочной деятельности. Профессиональная оценочная деятельность подразумевает организационное, методическое и практическое обеспечение проведения оценки имущества, а также подготовку и письменное оформление выводов относительно стоимости собственности.

Оценка собственности включает в себя оценку таких видов имущества:

- квартир и  домовладений;

- земельных участков;

- транспортных  средств и другого движимого  имущества;

- производственной  и коммерческой недвижимости;

- целостных  имущественных комплексов;

- различного  оборудования, технологических линий  и специальной техники;

- бизнеса или  рыночной стоимости капитала;

- интеллектуальной  собственности и других видов  нематериальных активов [13, C. 33 - 36].

Заказчиками оценки собственности могут выступать  физические или юридические лица – собственники имущества, а также  лица, которые распоряжаются имуществом на законных основаниях (арендаторы, доверенные лица, представители предприятия).

 Необходимость  оценить собственность государственного  или коммунального предприятия возникает в таких случаях:

- при создании  предприятий на базе имущества,  находящегося в государственной или коммунальной собственности;

- при реорганизации,  банкротстве, ликвидации предприятий  с государственной или коммунальной долей имущества;

- при определении  или выделении доли в имуществе  с государственной или коммунальной  долей владения;

- при определении стоимости имущества хозяйственных обществ с государственной или коммунальной долей, которое выступает в качестве взносов участников хозяйственного общества и его основателей, а также при выходе участников из состава такого общества;

- при различных отчуждениях (в том числе – приватизации) государственного или коммунального имущества одному покупателю или отчуждении, которое не предусматривает конкуренцию покупателей;

- при оформлении  аренды, обмена, страхования государственного  и коммунального имущества;

- при переоценке  основных фондов;

- при налогообложении  имущества;

- при передаче  имущества под залог;

- при определении  размера возмещения при ущербе  и в других случаях по решению  суда.

Потребность оценить  стоимость собственности предприятий негосударственной формы собственности возникает в следующих ситуациях:

- при формировании  уставного капитала предприятия;

- при получении  кредита для определения залоговой  стоимости собственности;

- при страховании  имущества;

- при постановке  имущества на баланс или снятия с баланса предприятия;

- при переоценке  основных фондов;

- при планировании  схем лизинга;

- при проведении  эмиссии или купли-продажи ценных  бумаг;

- при разработке  инвестиционных проектов для  принятия эффективных решений;

- при налогообложении имущества;

- при слиянии  или разделе предприятий;

- при определении  размера возмещения при ущербе (упущенной выгоде) и в других случаях по решению суда;

- при реорганизации,  ликвидации, банкротстве предприятия.

Частные лица нуждаются  в оценке стоимости собственности в таких ситуациях:

- при совершении  купли-продажи имущества;

- при передаче  имущества под залог;

- при оформлении  договора аренды;

- при страховании  имущества;

- при налогообложении  собственности;

- при необходимости  раздела совместного имущества супругов в процессе развода;

- при оформлении  наследства;

- при нанесении  имуществу ущерба;

- при постановке на  учет в ГАИ приобретенного  транспортного средства;

- при операциях с земельным  участком [10, C. 122 - 127].

Кроме того, оценка собственности необходима в обязательном порядке при передаче оценочных объектов, принадлежащих России, муниципальным формированиям либо субъектам РФ, а также при отчуждении или продаже их, и в ряде иных случаев, которые предусмотрены законодательством страны.

Как правило, оценка собственности  требуется лицам юридическим, которые ориентируются на специально разработанный бизнес-план. В этом случае оценка стоимости собственности дает возможность тщательно продумать все свои шаги по планированию финансовой деятельности своей организации. Вообще, оценку собственности нынешний деловой мир заказывает очень часто, и по самым разным причинам, которые служат достижению определенных стратегических, инвестиционных и хозяйственных целей.    

Вместе с  тем в последние годы отмечается и огромная потребность квалифицированной оценки стоимости собственности со стороны частных лиц, которые заинтересованы в установлении реальной рыночной цены на то или иное имущество. Именно профессиональный оценщик сможет гарантировать вам, что он   беспристрастно произведет оценку стоимости любого имущества. 

Важно понимать, что работа оценщика по оценке стоимости собственности необходима не только заказчику, но и его партнерам, потенциальным инвесторам, членам семьи, родственникам, если осуществляется раздел имущества, наследства, представителям кредитных организаций, налоговым органам и так далее.