Оценка стоимости объекта недвижимого имущества
Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Пермский институт муниципального управления (Высшая школа приватизации и предпринимательства)» |
Факультет: «Экономика и управление собственностью»
Специальность: «Финансы и кредит»
КУРСОВАЯ РАБОТА
По дисциплине: Оценка стоимости предприятия (бизнеса)
Тема: «Оценка стоимости объекта недвижимого имущества»
Пермь 2014
Содержание
Введение…………………………………………………………
Глава 1. Теоретическое обоснование определения стоимости недвижимости
1.1 Основные подходы к определению
стоимости объекта недвижимости..................
1.2 Принципы оценки жилой недвижимости………………………………...8
1.3 Общие методы оценки жилой недвижимости………………………….11
1.3.1 Затратный подход……………………………………
1.3.2 Рыночный (сравнительный) подход ………………………………….13
1.3.3 Доходный подход………………………………………
Глава 2. Оценка стоимости объекта недвижимости
2.1 Характеристика объекта оценки………………………………………...16
2.2 Анализ наилучшего и наиболее
эффективного использования объекта оценки………………………………………………………………
2.3 Оценка рыночной стоимости
объекта методами
2.3.1 Расчет стоимости сравнительным подходом…………………………17
2.3.2 Расчет стоимости затратным подходом………………………………22
2.4 Расчет итоговой величины стоимости объектов……………………….23
Заключение……………………………………………………
Список использованной литературы………………………………………..26
Введение
Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства. Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики страны.
Сейчас вторичное (готовое жилье) является одним из самых перспективных, быстро развивающихся и популярных сегментов рынка недвижимости в Пермском крае. Именно поэтому в настоящее время стала достаточно востребованной услуга независимой оценочной экспертизы стоимости жилых домов, дач и коттеджей, которая не только поможет избежать данных дополнительных рисков, которые связаны с подобным ценообразованием, но и необходима во многих других случаях.
Оценка вторичного жилья, коттеджей и дач подразумевает под собой оценку рыночной стоимости права собственности или других прав (к примеру, права аренды) в отношении объекта оценки. Жилые дома, коттеджи и дачи могут быть оценены вместе с земельным участок, на котором объекты расположены, а также отдельно от него.
Объектом исследования представленной курсовой работы является стоимость объекта недвижимости от 04 апреля 2014 года на оценку рыночной стоимости квартиры, общей площадью 42,8 кв.м., расположенной по адресу г. Пермь, Свердловский р-он, ул. Вижайская, д.12, кв.1.
Предметом исследования работы - оценка стоимости объекта недвижимости в современных условиях.
Глава 1. Теоретическое обоснование определения стоимости недвижимости
1.1 Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости
Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость.
Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:
- приватизации, передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
- использовании объектов
- продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;
- переуступке долговых
- передаче объектов
- возникновении спора о
Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.
Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:
- купле-продаже объектов
- акционировании предприятий и
перераспределении
- внесении объектов
- дополнительной эмиссии акций
или привлечении новых
- ликвидации объектов недвижимос
- сдаче недвижимости в аренду;
- уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости – зданий и земельных участков;
- страховании объектов
- кредитовании под залог
- разработке инвестиционных
- исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
- и др.
Имущество вне зависимости от того кому оно принадлежит, можно классифицировать по различным основаниям на 1) движимое и недвижимое; 2) делимое и неделимое; 3) потребляемое и не потребляемое; 4) изъятое из оборота, находящееся в ограниченном обороте и находящееся в свободном обороте. Существует и множество других классификаций.
Имущество хозяйствующего субъекта весьма неоднородно по своему составу. Используемые экономической и юридической наукой критерии классификации позволяют выделить различные виды имущества:
1) с экономической позиции имущество можно разделить на средства труда и предметы труда.
2) юридико-экономическим
3) в силу ст. 130 ГК РФ
выделяют движимое и
Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, а также права, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
Стоимость является экономическим понятием, устанавливающая взаимоотношение между товарами и услугами, доступные для приобретения, с одной стороны, и теми, кто их покупает и продает, с другой. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением понятия стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу на момент оценки стоимости.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
- рыночная стоимость;
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- кадастровая стоимость.
Основным видом стоимости является рыночная стоимость, которая определяется для большинства целей оценки.
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
При определении инвестиционной стоимости определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки.
При определении инвестиционной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении ликвидационной стоимости определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении кадастровой
стоимости определяется
Основная задача при определении стоимости - прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.
1.2 Принципы оценки жилой недвижимости
Принцип оценки недвижимости – основные экономические факторы, определяющие стоимость недвижимости. На практике оценки недвижимого имущества используются принципы спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и др.
Принципы оценки делятся на три группы:
В группу принципов оценки недвижимости, основанных на представлениях пользователя недвижимости входят следующие принципы: принцип полезности; принцип замещения; принцип ожидания.
Принцип полезности гласит: всякий объект имущества, подлежащий оценке, обладает стоимостью, только в том случае, если он кому-либо полезен и может быть использован для выполнения определенных функций и реализации какого-либо интереса.
Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость недвижимого имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое недвижимое имущество с эквивалентной полезностью.
Принцип ожидания состоит в следующем: стоимость объекта недвижимого имущества, способного приносить доход определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые данный объект недвижимого имущества принесет в будущем.
В группу принципов, связанных с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя, на требованиях, предъявляемых к недвижимому имуществу, входят следующие принципы: принцип вклада; принцип изменяющейся доходности; принцип сбалансированности; принцип оптимальных размеров; принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав.
Принцип вклада заключается в том, что стоимость отдельного элемента недвижимого имущества зависит от величины его вклада в общую стоимость (всего объекта) или размеров уменьшения общей стоимости при отсутствии вклада.
Принцип изменяющейся доходности: по мере добавления элементов к объекту чистые доходы увеличиваются замедляющимися темпами, т.е. к объекту недвижимого имущества ресурсы обладают свойством насыщения, другими словами – убывающей отдачей.
Принцип сбалансированности определяет максимальную стоимость недвижимого имущества.
Принцип оптимальных размеров применим, если наибольшим спросом пользуются объекты недвижимости, обладающие определенной (оптимальной) величиной.
Принцип оптимального разделения и соединения, имущественных прав определяет: имущественные права на объект оценки следует разделять или соединять таким образом, чтобы стоимость объекта в итоге достигла максимальной величины. Разделение (соединение) прав применительно к данному принципу связано с разделением (соединением) самого разного рода – физическим, хронологическим, среди заинтересованных лиц, по совокупности имущественных прав.
В группу принципов, обусловленных действием рыночной среды, входят: принцип спроса и предложения; принцип конкуренции; принцип жизненного цикла; принцип зависимости; принцип соответствия.
Принцип спроса и предложения: величина спроса обратно зависит от цены объекта, величина предложения прямо зависит от цены объектов недвижимости. Равновесие между спросом и предложением определяет величину цены недвижимого имущества.
Принцип конкуренции связан с прогнозированием доходов.
Принцип жизненного цикла, в соответствии с данным принципом стоимость недвижимости обычно не остается постоянной, а изменяется с течением времени.
Принцип соответствия показывает, в какой мере архитектурный стиль, уровень соответствующих удобств и услуг, предлагаемых к продаже объектов недвижимого имущества, адекватен потребностям и ожиданиям рынка.
Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости направлены на определение стоимости в плане ее наилучшего использования. Поэтому концентрирующим в себе принципы всех трех групп, является оценочный принцип – наилучшего использования недвижимости.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости. Существует рекомендованный подход к поиску наилучшего использования недвижимости. Он сводиться к рассмотрению спектра вариантов и их последовательному отбору по четырем критериям.
Законодательная
Физическая осуществимость.
Финансовая осуществимость.
Максимальная эффективность.
Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода.
Недвижимость - товар особого рода - это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует так называемая неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.
Кроме родовых признаков, позволяющих отличить объекты недвижимости от других видов товара, существуют и специфические характеристики. Так, например, объекты недвижимости характеризуются длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года.
Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать для продавца и покупателя (асимметрия представлений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.
Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные объекты. Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др.
Особые характеристики объектов недвижимости как товара, наряду с ее особым местом в рыночной экономике, обусловливают необходимость достаточно широкого спектра социально-экономической информации для позиционирования данного товара на рынке. Однако это не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций.
Взаимосвязь рынка недвижимости и рынка услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:
жилье - для удовлетворения жилищных потребностей;
промышленные объекты - для
организации производственно-
земельные участки - для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.
Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако нельзя утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг.
1.3 Общие методы оценки жилой недвижимости
В оценке недвижимости все технические приемы разделены на три общепринятых подхода к определению стоимости. Эти подходы можно назвать тремя китами оценки. И определены как: затратный, рыночный (сравнительный) и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры.
Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.
1.3.1 Затратный подход
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа и устаревания.
В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создания на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности. Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа. Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, объектов коммунального хозяйства, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов весьма затруднительно найти сопоставимые продажи и анализ издержек их воспроизводства остается единственно приемлемой альтернативой оценки. Точность полученных результатов оценки, полученных данным методом, определяется статистической достоверностью исходной информации о стоимости строительных материалов и конструкций, используемых при сооружении аналогичного по размерам и функциональному назначению объекта, о затратах на строительные работы, машины, механизмы и т.д. Поскольку в данном случае речь идет об определении рыночной стоимости квартиры, собственные затраты не будут адекватно отражать стоимость объекта оценки поскольку исследование рынка жилой недвижимости показало, что в связи с чрезмерно высокой рентабельностью строительства жилой недвижимости, стоимость затрат на постройку квартиры не отражает реальной стоимости жилой недвижимости.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Расчет стоимости приобретения
или долгосрочной аренды
2. Оценка восстановительной
стоимости оцениваемого здания.
В основе расчета
3. Определение величины
физического, функционального и
внешнего износов объекта
4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
5. Расчет итоговой стоимости
объекта оценки путем
Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.
Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли.
Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.
Прямые затраты непосредственно связаны со строительством (стоимость материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмов и т.п.). Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к строительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т.п.). Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему основы (составной части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной.
1.3.2 Рыночный (сравнительный) подход
Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).
