Оценка стоимости объекта недвижимости. 2

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Теоретические основы  оценки стоимости объекта собственности
2. Отчет об оценке
1. Общие сведения о хозяйстве
2. Постановка задачи
3. Сведения об исполнителе
4. Терминология и методы проведения оценки
5. Определение рыночной стоимости
1. Доходный подход
2. Сравнительный подход
3. Затратный подход
6. Допущения

Заключение

Список используемой литературы

ВВЕДЕНИЕ

Развитие  рынка  недвижимости  имеет  важное  значение,  как  для  юридических,  так  и  физических  лиц,  для  оживления  инвестиционной  деятельности,  для  удовлетворения  потребностей  общества  и  субъектов  хозяйствования  в  недвижимости,  для  развития  ипотечного  кредитования,  а  в  конечном  итоге  –  для  развития  экономики.

В  настоящее  время,  когда  появилась  нормативная  база  купли  и  продажи  объектов  недвижимости,  все  чаще  возникает  необходимость  определения  стоимости  предприятий  и  объектов  недвижимости,  при  купле - продаже  имущества,  получение  кредита  под  залог  имущества,  определении  базы  налогообложения,  страховании  имущества,  выделении  доли  участков предприятий,  реорганизации,  ликвидации,  а  также  использовании  прав  наследования  и  судебного  приговора.

Оценка  недвижимости  используется  при  принятии  таких  стратегически  важных  для  предприятия  задач,  как  формирование  его имущественного  комплекса;  управление  капитализацией  компании;  формирование  кредитной  истории;  формирование  новых  продуктовых  направлений. 

Целью данной курсовой работы является оценка льняного комплекса  хозяйства.

 Для достижения данной  цели были поставлены следующие  задачи:

• рассмотреть теоретические основы оценки объектов недвижимости;
• составить отчет об оценке;

Предметом исследования является оценка льнозавода хозяйства. Объектом исследования выступает хозяйство  Завьяловского района АК «Камский» ООО «Восточный».

Теоретической и методической основой курсовой работы послужили  учебные пособия по дисциплине «Экономические основы оценки стоимости предприятий  АПК », научные труды отечественных  ученых, а также годовая отчетность и статистические бюллетени.

1. Теоретические основы  оценки стоимости объекта собственности

Переход России на рыночные принципы хозяйствования с разгосударствлением собственности и появлением ее частной формы потребовал формирования института оценки стоимости объектов собственности как необходимого элемента рыночной инфраструктуры. В свою очередь, рыночная экономика, формирующаяся в России, способствовала появлению многих новых видов деятельности и профессий, в том числе оценочной деятельности и профессии оценщика.

Оценку стоимости объектов собственности  принято проводить по следующим  основным группам объектов:

• бизнес и ценные бумаги;
• недвижимое имущество;
• оборудование и транспортные средства;
• нематериальные активы и интеллектуальная собственность.

Для оценки стоимости объектов собственности  российским законодательством закреплено использование трех подходов — затратного, сравнительного и доходного, основанных на трех способах возможного использования объекта оценки как экономического блага: блага для собственного потребления, блага как товара и блага как генератора дохода.

Затратные подход основан на определении всех затрат на создание и функционирование объекта. Стоимость объекта оценки представляет собой историческую сумму вложений или цену приобретения за вычетом износа.

Сравнительный подход связан с поиском информации по сделкам с объектами-аналогами. В этом случае стоимость объекта оценки рассчитывается исходя из стоимости аналогичных объектов как текущая рыночная цена, по которой данный объект можно продать или купить. 
Доходный подход основан на определении доходов, которые возможно получить от объекта в будущем. Стоимость объекта оценки представляет собой сумму дисконтированных доходов, или капитализированные доходы, генерируемые объектом оценки.

В дополнение к трем названным подходам в России широко обсуждаются возможности использования опционного подхода. Оценка стоимости всех видов объектов собственности имеет большое значение для формирования рыночного хозяйства. Например, стоимость бизнеса выступает критерием эффективности деятельности предприятия, а оценку стоимости ценных бумаг часто невозможно получить через котировки фондового рынка, так как лишь незначительная часть акционерных обществ имеет публичную котировку.

Оценку стоимости недвижимости используют для продажи имущественного комплекса, для проведения реструктуризации предприятий и компаний, а оценку отдельных видов имущества (например, земельных участков) — для принятия инвестиционных решений.В хозяйственном управлении важна оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств. Заказчиками этого вида оценки часто становятся страховые компании.

Особое значение имеет оценка стоимости  нематериальных активов: отсутствие обоснованной оценки не позволяет поставить их на баланс, и в результате стоимость предприятия занимается.

В условиях рыночной экономики деятельность хозяйствующих субъектов рассматривается  через призму их стоимости, поэтому  определение стоимости объекта  становится вопросом принципиальным.

Потребность в оценке стоимости всех видов объектов собственности в России велика, однако проблемы сущности оценки тех или иных объектов, использования конкретных подходов и методов оценки нуждаются в теоретической разработке.

Методологическим основанием для  развития теории и практики оценочной деятельности служат теории собственности, теории стоимости и теория оценки.

На основе теории собственности  определяются право собственности  и объекты собственности, то есть материальная основа для проведения оценки, идентифицируются объекты оценки, в том числе материальные и нематериальные активы, составляются соответствующие классификации и определяется предназначение каждого объекта оценки. При этом объекты оценки сопоставляются с их функцией в хозяйственном процессе (производственной, инфраструктурной, финансовой, маркетинговой или иной). Так что при рассмотрении проблемы определения стоимости в рамках теории собственности возможна четкая идентификация как материальных, так и нематериальных активов по некоторым основаниям. Например, функциональные основания позволяют выделить в ряду объектов собственности группы материальных или нематериальных активов и тем самым сформировать массив для проведения оценки.

Применительно к оценке собственности недостаточно определить субъект и объект собственности — важен также и способ наделения ею. Право собственности является одним из основных факторов, обуславливающих рыночную стоимость объекта оценки.

Теории стоимости позволяют  определить, что лежит в основе стоимости, и избрать подходы и методы для оценки стоимости хозяйствующих субъектов или отдельных объектов. Поскольку теории стоимости предлагают разные способы определения стоимости (известно, например, что марксистский подход принципиально отличается от маржиналистского), возможно предложить оценивать стоимость объекта исходя из принципиальных особенностей той или иной теории стоимости или из способа использования объекта оценки.

Общим для всех этих теорий является признание за объектом оценки некой  стоимости. Но марксистская теория стоимости, характеризуя стоимость как общественно  необходимый труд, затраченный на производство конкретного продукта труда, дает основания для формирования затратного подхода к определению стоимости объекта. Маржиналистская концепция стоимости базируется на оценке полезности объекта оценки и тем самым служит методологической базой для доходного и сравнительного подходов.

Проблема оценки стоимости возникла тогда, когда в экономике сформировались отношения, основанные на обмене. В России длительное время господствовала марксистская концепция, поэтому стоимость продукта труда определялась общественно необходимым трудом, затраченным на его производство. В зарубежных исследованиях активно разрабатывалась концепция маржинализма, в основе которой лежит принцип полезности для потребителя объекта оценки (не обязательно продукта труда). Так что методология каждого из используемых в оценочной деятельности подходов базируется на соответствующей экономической теории, определяющей особенности рассмотрения проблем стоимости.

В современной экономической науке  трудовая теория стоимости и теория предельной полезности дополняют друг друга, выступая основой, соответственно, затратного и рыночного методов ценообразования.

Доходный подход основывается на том, что объект оценки понимается как источник дохода, некий капитальный актив, соответственно, при его оценке учитывается доход от его использования в будущем. При сравнительном подходе объект оценки воспринимается как товар, предмет купли-продажи, и оценка проводится на основе текущей информации путем поиска рыночного аналога. При затратном подходе объект оценки понимается как предмет потребления, созданный трудом и используемый в общественном или личном производстве или потреблении. Стало быть, и стоимость объекта оценки исчисляется по затратам труда на его производство исходя из данных бухгалтерского баланса. Теория оценки основывается на идеях согласования выбранных для оценки подходов. 

2. Отчет об оценке

1. Общие сведения о хозяйстве

Полное фирменное наименование: ООО «Восточный»

Место нахождения и почтовый адрес: 427023, Удмуртская Республика, Завьяловский район, с.Италмас.

Обособленные структурные  подразделения предприятия находится  в пяти районах Удмуртской Республики (Завьяловском, Киясовском, Увинском, Можгинском, Сарапульском).

Государственная регистрация: Организация зарегистрирована Завьяловской районной администрацией Удмуртской Республики 15 ноября 2011 года. Регистрационный номер 06828. Министерством Российской Федерации по налогам и сборам выдано Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридический лиц о юридическом лице, зарегистрированном до 01 июля 2002 года серия 18№0341147

Основной государственный  регистрационный номер 1021800641444

ООО «Восточный» является самым крупным производителем свинины  в Удмуртской Республике. Всего в  Российской Федерации существует 9 свиноводческих комплексов на 108 тыс. голов  и 7 свиноводческих комплексов на 216 ты. голов. Бренд «Восточный»  известен на рынке мясопродуктов Удмуртской республики около 18 лет. На сегодняшний день ООО «Восточный» состоит из трех животноводческих комплексов на выращивание и откормку свиней (один – на 108,0 тысяч голов, второй – на 24,0 тыс. голов, третий – на 18,0 тыс. голов в год). ООО «Восточный» представляет собой предприятие с полным технологическим циклом от воспроизводства до убоя и переработки мяса.

В настоящее время в  ООО «Восточный» производится более 75 % свинины, производимой в УР сельскохозяйственными  товаропроизводителями. По объемам  производства колбасных изделий  и полуфабрикатов(ежегодный выпуск продукции переработки составляет около 9 тысяч тонн) ООО «Восточный» занимает 1 место в Удмуртии- удельный вес нашего предприятия в республиканском объеме производства более 78%.

По данным ассоциации «Россвинпром» по состоянию на 1 января 2008 года в рейтинге 100 наиболее крупных и эффективных предприятий-производителей свинины в России «Клуб – свинина – 100», ООО «Восточный» занимает среди комплексов на 216 тыс. и 108 тыс. голов следующие позиции:

По численности свиней – 143 тыс. гол. – 3 место в России

По производству  свинины  в живом весе – 25,3 тыс. тонн –  на 2 месте

По среднесуточному привесу  по стаду – 522 грамма – 2 место

По среднесуточному привесу  на откорме – 702 грамма – на 4 месте

По сохранности поголовья  – 1 место

ООО «Восточный» — мясная компания полного цикла. Самый крупный  производитель свинины в Удмуртской Республике с полным технологическим  циклом от воспроизводства до убоя и переработки мяса. Производит более 25 тысяч тонн свинины в год (в  живом весе)..

ООО «Восточный» — второй среди свинокомплексов России по производству свинины. Бренд предприятия известен не только в Удмуртии, но и на рынке Уральского региона уже более 20 лет. ООО «Восточный» входит в субхолдинг «Свиноводство и переработка мяса» агрохолдинга «КОМОС ГРУПП». Руководит субхолдингом вице-президент ООО «КОМОС ГРУПП», управляющий ООО «Восточный» Шаклеин Игорь Витальевич.

В настоящее время ООО  «Восточный» — это 3 свинокомплекса, 4 агрокомплекса, элеватор и 2 мясокомбината. Собственная производственно-пищевая лаборатория осуществляет полный контроль за процессом производства мяса и мясопродуктов.

«Восточный» успешно прошел сертификацию по последним стандартам системы ГОСТ Р ИСО 22000-2007 с учетом всех требований ХАССП — новой системы менеджмента безопасности пищевых продуктов. Принципы и механизмы, заложенные в систему ХАССП, существенно снижают риски возникновения опасности для жизни и здоровья человека. Важным достоинством системы ХАССП является то, что она основана на предупреждении ошибок, а не на выявлении их посредством контроля готовой продукции.

ООО «Восточный» постоянно  наращивает свой производственный потенциал, внедряя современное оборудование и технологии мирового уровня. Предприятие  использует в производстве исключительно  собственное, качественное мясное сырье. Выпускаемая продукция сертифицирована  на соответствие ГОСТ, ОСТ, ТУ. Изготавливается  из экологически чистого сырья собственного производства.

2. Постановка задачи

Таблица 1 - Определение задания на оценку

3. Сведения об исполнителе

Таблица 2 – Сведения об оценщике

4. Терминология и методы проведения оценки

При использовании понятия  стоимости при осуществлении  оценочной деятельности указывается  конкретный вид стоимости, который  определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной  деятельности используются следующие  виды стоимости объекта оценки:

• рыночная стоимость;

• инвестиционная стоимость;

• ликвидационная стоимость;

• кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой  объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке  посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при  этом срок экспозиции объекта на рынке  должен быть достаточным для привлечения  внимания достаточного числа потенциальных  покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в  достаточной степени информированы  о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших  с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом  информации о состоянии рынка  и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у  каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих  случаях:

• при изъятии имущества для государственных нужд;
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
• при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения  рыночной стоимости, учет возможности  отчуждения по инвестиционной стоимости  на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить  сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения  рыночной стоимости, учитывается влияние  чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих  продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой  стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей  налогообложения.

Объект оценки - относятся  объекты гражданских прав, в отношении  которых законодательством Российской Федерации установлена возможность  их участия в гражданском обороте.

Цена объекта оценки - определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной  или планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки - определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с  выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта  оценки - определяется путем расчета  стоимости объекта оценки при  использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в  рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке - представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом  оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки - (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую  определяется стоимость объекта  оценки. Если в соответствии с законодательством  Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

Наиболее эффективного использования  объекта оценки определяется использование  объекта оценки, при котором его  стоимость будет наибольшей.

Экспертиза отчета об оценке - осуществляется совокупность мероприятий  по проверке соблюдения оценщиком при  проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации  об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности  и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком  допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов  расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных  подходов к оценке и методов оценки.

Срок экспозиции объекта  оценки - рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

5. Определение рыночной стоимости объекта
1. Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от использования  объекта оценки.

Доходный подход основан  на принципе ожидания. Данный принцип  утверждает, что типичный инвестор приобретает недвижимость в обмен  на право получать будущую прибыль  от её эксплуатации или реализации.

Доход, который может получить от недвижимости при 100% ее использовании  без учета всех потерь и расходов характеризует показатель потенциальный  валовой доход (ПВД).

ПВД=S*Са                                                    (11)

где   S-площадь, сдаваемая в аренду;

        Са – арендная ставка.

Расчет ставки арендной платы  представлен в таблице 26.

Таблица 3 – Расчет ставки арендной платы