Оценка стоимости объекта недвижимости

Описание объекта оценки

Объект оценки представляет собой нежилое здание (943,2 м²) с относящимся к нему земельным участком (857м²). Адрес расположения объекта: г. Томск, ул. Беринга. 24.

Согласно существующему  административно-территориальному делению, оцениваемый объект расположен в Октябрьском районе г. Томска. Квартал, в котором расположено оцениваемое недвижимое имущество, ограничен ул. Беринга и ул. Мичурина, пер. Сергея Лазо и ул. Сергея Лазо.

. Анализ местоположения  объекта оценки

Таблица 2.2 – Характеристика местоположения объекта оценки

Местоположение объекта  на карте города

Общая характеристика оцениваемого объекта

В результате визуального  обследования здания был выявлен  ряд дефектов и составлена дефектная  ведомость 

Дефектная ведомость

3. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования  объекта оценки

Заключение о наилучшем  использовании отражает мнение специалистов в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования объекта  оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости. Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

а) потенциал местоположения – доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

б) рыночный спрос – насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.

в) допустимость с точки  зрения законодательства (правовая обоснованность) – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

г) физическая возможность – возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

д) финансовая оправданность - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

е) максимальная эффективность (оптимальный вариант использования) – рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Опираясь на анализ наиболее типичного использования нежилых  зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей объекта, было решено рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, следующие виды использования:

а) офисное;

б) торговое;

При анализе оптимального варианта использования был проведен анализ возможных видов использования  объектов, удовлетворяющих вышеописанным  критериям.

1. Офисное назначение

Объект оценки относится  к объектам нежилого фонда, поэтому  его использование в качестве офисного соответствует критерию юридической допустимости.

Факторы, положительно сказывающиеся  на использовании оцениваемого объекта  в качестве офисных помещений:

1) оцениваемый объект  представляет собой нежилые помещения;

2) кабинетная планировка;

3) расположение объекта  недалеко от остановки общественного  транспорта.

Произведем расчет средней  арендной ставки офисной недвижимости Советского района. Для этого выберем ряд объектов, сходных по основным качественным и количественным характеристикам с оцениваемым объектом (см. табл. 2.5)

Таблица 2.5 – Аренда офисной  недвижимости Советского района

Средняя арендная ставка офисных  помещений в Октябрьском районе составляет 550 руб./кв.м. Таким образом, годовой потенциальный валовой доход, который может получить собственник от сдачи объекта в аренду под офисные помещения, составит приблизительно 550x943,2=518760 руб.

2. Торговое назначение

Факторы, положительно сказывающиеся  на использовании оцениваемого объекта  под торговое помещение:

1) оцениваемый объект  представляет собой нежилое помещение;

2) объект оценки расположен  в районе жилой застройки;

Факторы, отрицательно сказывающиеся  на использовании оцениваемого объекта  под торговое помещение:

1) отсутствие витрин;

2) кабинетная планировка;

3) отсутствие больших  помещений, которые можно использовать  под торговые залы;

4) недостаточное количество  места под парковку;

5) окружение (объект располагается  среди корпусов больницы).

Произведем расчет средней  арендной ставки торговой недвижимости Советского района (см. табл. 2.6)

Таблица 2.6 – Аренда торговой недвижимости Советского района

Средняя арендная ставка торговой недвижимости в Октябрьском районе составляет 1196 руб./кв.м.

Таким образом, годовой потенциальный  валовой доход собственника от сдачи  помещений в аренду для торговли составит приблизительно 1196x943,2=1128067,2 руб.

3. Сравнение вариантов

Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования  для каждого варианта приведено в таблице 2.7.

Таблица 2.7 –  Определение факторов наилучшего и  наиболее эффективного использования

Исходя из вышеуказанных  критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке нежилой недвижимости, а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемого объекта, был сделан вывод о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование в качестве помещений торгового назначения.

Итак, физически осуществимо, юридически правомочно и финансово  оправданно в отношении объекта недвижимости будет его использование в качестве торговых помещений.

Рассмотрев все возможные  варианты использования, следует проанализировать их по критериям ННЭИ.

1. Физическая возможность.

Планировочная схема объекта оценки – анфиладная. Эта схема применяется для зданий торговых предприятий, спортивных комплексов, кинотеатров. Такая планировка наиболее удобная для размещения торговых помещений. Анализ рыночных предложений показал, что площади торговой недвижимости колеблются от 20 до 200 и выше кв.м.

2. Законодательная разрешенность. 

Характер предполагаемого  использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования

3. Финансовая целесообразность.

Рассматриваются те физически  осуществимые и разрешенные законом  варианты использования, которые будут приносить доход.

В данном случае использование  объекта для офисов нецелесообразно вследствие неподходящей планировки. Офисные помещения в оцениваемом объекте не будут иметь большой объем продаж.

Другой вариант использования  обеспечит достаточный поток  денежных средств от постоянных арендаторов торговых помещений.

4. Максимальной продуктивности.

Сдача в аренду для торговли дает возможность инвестору получать стабильный доход. На расстоянии 10-минутной пешей доступности в районе месторасположения объекта находятся: кафе, гостиницы, аптеки, объекты бытового обслуживания, многофункциональные административные и деловые объекты в комплексе с жилыми зданиями, предприятия общественного питания, организации и учреждения управления, магазины и крупные торговые комплексы, учреждения культуры и искусства. Сдача в аренду – это вариант наименее рискованный, с невысоким, но стабильным доходом.

По мнению оценщика, наилучшим  и наиболее эффективным вариантом  использования объекта является его текущее использование в  качестве торгового здания.

4. Анализ рынка  недвижимости

Начавшаяся в 1989 году приватизация явилась базой для формирования в России рынка жилья. С начала приватизации в частную собственность  граждан Томска передано более 60% жилых  помещений от числа, подлежащих приватизации. В результате чего, наряду с первичным, начал формироваться и вторичный рынок жилья. С их развитием возникла необходимость в информации о рыночной стоимости жилья, анализа ее динамики.

В то же время бурное развитие рыночного сектора спровоцировало спрос на торгово-офисные помещения  и тем самым способствовало формированию рынка коммерческой недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости в г. Томске развивается с начала 90-х годов. Выделяется три основных вида коммерческой недвижимости: офисная, торговая, производственно-складская. Для каждого из этих видов действуют свои расценки, размеры арендных ставок, которые определяются целым рядом различных факторов.

Коммерческая  офисная недвижимость

Анализ цен продаж объектов офисного назначения в 2012 г. показывает, что их рыночная стоимость в среднем колеблется в диапазоне 18 000 – 86 700 руб./1 м² в зависимости от местоположения, качества и степени готовности отделки. Арендные ставки офисных помещений находятся в интервале 200 – 1 000 рублей за 1 м² в месяц.

Цены на строящиеся объекты коммерческого назначения имеют явную тенденцию роста. В среднем, по городу стоимость строительства  1 м² офисного помещения с черновой отделкой составляет величину от 25 000 до 60 000 рублей в зависимости от района. Значительную их часть составляют офисные помещения в административных блоках строящихся жилых домов.

Максимальная цена единичного предложения зафиксирована в  Советском районе  
г. Томска. Минимальная цена зафиксирована в Октябрьском районе города. Она составила 18 000 рублей за 1 м². Такая цена обусловлена рядом факторов: удалённость объекта от делового центра города, расположение объекта в административном блоке жилого дома, "черновой" отделкой помещения и др.

В среднем же цена офисных  помещений на вторичном рынке  колеблется в диапазоне от 27 000 до 45 000 рублей за 1 м².

Коммерческая  торговая недвижимость

В целом, рынок торговой недвижимости в г. Томске является довольно развитым. Анализ цен продаж объектов торгового назначения показал, что в 2012 г. их рыночная стоимость находится в широком диапазоне от 25 000 до 155 500 руб./м², в зависимости от района, в зависимости от местоположения, качества и степени готовности отделки. В октябрьском районе. Арендные ставки торговых площадей варьируются от 250 до 2500 руб./м² в месяц.

В настоящее время на рынке  недвижимости Томска предлагаются торговые площади  
с различными сроками сдачи. Это как площади в строящихся торгово-административных центрах, так и на первых и цокольных этажах жилых домов.

Торговые помещения:

1. Торговые объекты общегородского  значения, т.е. те, которые население  посещает независимо от своего  непосредственного места жительства. Это торговые центры в районе  пересечения пер. 1905-го года и  пр. Ленина ("ГУМ", "Новый ГУМ", "Галерея", "Некрасовский торговый дом", "На Миллионной"); ярмарка во Дворце спорта и близлежащие магазины "Томские товары" и "SV-центр" – ул. Красноармейская, 122; "Оранжевое небо", "Техносила" - ул. Котовского, 19, ТЦ "Надо мебель", "Мир" – пр. Ленина, 217, ЦУМ – пр. Ленина, 121; "Аркада" - пр. Ленина, 113, торговые центры в районе Лагерного сада ("Гостиный двор", "Идея", "999", "Дом обуви"); торговые центры "Плаза" (в 2006 г. выкуплен под размещение кредитно-финансовой организации), "Пассаж", "Форум" (в 2006-2007 гг. проведена частичная реконструкция, расширение площадей); торговый ряд в районе пр. Ленина – ул. Беленца – пер. Нахановича ("Визит", "Искра", "Каприз", "1000 мелочей", "Роман", "Алмаз") и другие. Заявлено начало строительства крупного торгово-офисного центра в районе ул. Нахимова, 8 (территория, производственно-складские площади выкуплены московской фирмой под размещение супермаркета "Седьмой континент").

2.Торговые объекты в  этом сегменте, как правило, расположены  в наиболее проходимых местах ("Красная линия"), что в большей степени и влияет на их максимальную стоимость относительно других объектов. Тем не менее, спецификой данного сегмента является тот факт, что большая часть этих помещений не используется непосредственными собственниками, а сдается в аренду по максимальным ставкам;

3. Торговые объекты специализированного  направления (аудио-, видео-, бытовая техника, телефония, мебель, строительные и отделочные материалы и т.п.). В данном сегменте также наблюдается рост спроса на помещения большой пощади, однако район расположения подобных объектов не так важен для потенциального собственника и в меньшей степени влияет на стоимость;

4. Торговые объекты микрорайонного значения (к данной группе можно отнести ряд объектов, представляющих собой бывшие универсамы – объекты 1970-80х годов постройки, как правило, расположенные на первых этажах жилых зданий. Подобные объекты редко обращаются на рынке купли-продажи, в основном сдаются в аренду.);

5. Объекты ресторанного  и развлекательного сектора (кафе, ночные клубы, боулинг, бильярдные  клубы, оздоровительные центры - сауны). Спецификой данного сегмента  является тот факт, что большая часть подобных объектов территориально располагаются в Кировском, Советском, реже в Ленинском районах города, редко обращаются на рынке купли-продажи и аренды. Так, например, ночной клуб "Метро", расположенный по адресу: ул. Учебная 15, выставлен на продажу ещё в октябре 2006 года и продается до настоящего времени. По мнению Оценщика, причиной данного факта является существующее местоположение объекта и его "репутация";

6. Продовольственные магазины, супермаркеты (сеть "Лама", "Абрикос"  – до 20 магазинов, "Холидей-классик", "Фуд-Сити" – 2 гипермаркета, "Сибириада", "Быстроном" – до 10 магазинов), которые в большей степени формируют спрос, а соответственно и рост цен на помещения большого объема (от 1500 до 7000 кв. м);

7. Прочие торговые объекты  (мелкие магазины площадью до 100 кв. м (как правило, расположенные  в бывших квартирах, либо торговые  павильоны на улицах или на  рынках), не входящие в перечисленные  выше группы). Разброс цен на  подобные объекты колеблется  от 2500 до 100 000 руб./1кв. м.

Офисные помещения:

1. Один из сегментов рынка офисных помещений – существовавшие ранее объекты административного назначения; большинство из них располагаются вдоль проспекта Фрунзе: пр. Фрунзе, 152 (ранее – объединение Агропромстрой), Фрунзе, 115 (ЦНТИ), Фрунзе, 103 (издательство Красное Знамя), Фрунзе 109; кроме того, аналогичные объекты находятся по адресам ул. Белинского, 54 (Томскстрой), ул. Котовского, 26 (территория Контура), ул. Нахимова, 8, 8а (здания заводоуправления Томского инструментального завода), пр. Ленина, 217 (здание заводоуправления ТЗРО), пр. Ленина, 55 (ранее – Облсовпроф), пр. Комсомольский, 68 (здание Центробанка).

2. Другой сегмент – вновь построенные либо выкупленные и реконструированные здания. Таких объектов, полностью организованных как здание офисного назначения, в городе существует немного, однако ведется активно их строительство: пр. Фрунзе, 55 (здание, построенное для управления налоговой инспекции), пр. Фрунзе, 90, 90/1 (центральные офисы Сбербанка и Промстройбанка), офис фирмы "ЭлеСи" (ул. Бердская, 27), офис фирмы "Интант" (ул. Вершинина, 43в), офис объединения "Лама" (ул. Кулагина, 6, пр. Фрунзе, 92а), офисные здания, сдаваемые в аренду – ул. Учебная, 37а (ранее здание принадлежало "Томскому инструменту"), Бизнес-центр "Дипломат" - пр. Кирова, 51, стр. 15, пр. Фрунзе, 119, пр. Фрунзе, 11а, ул. Гагарина, 11 (новое здание). В 2006 г. в городе на пл. Батенькова, 2 сдан в эксплуатацию новый торгово-офисный центр "Статус". На данный момент в городе продолжает строиться бизнес-центр по ул. Беленца. Оба объекта находятся в самом центре города. Ведётся строительство нового здания аналогичного назначения по пр. Фрунзе. Также намечена реконструкция зданий по ул. Набережная реки Ушайка, 10 и 12, но все помещения в них уже проданы по цене 60 000 руб./м² (черновая отделка).

5. Определение  стоимости объекта оценки

5.1. Определение стоимости  объекта оценки затратным подходом

В основе затратного подхода  лежит принцип, который гласит, что  информированный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше стоимости  воссоздания аналогичного объекта, эквивалентного по своим качествам и полезности оцениваемому объекту.

Затратный подход предусматривает  оценку стоимости полного воспроизводства  или стоимость полного замещения  оцениваемого объекта недвижимости, затем вычитание величину физического, морального и экономического износа и, наконец, добавляют к полученной таким образом величине рыночную стоимость земельного участка, как незастроенного.

5.1.1 Определение  полной восстановительной стоимости  оцениваемого объекта

Определение восстановительной  стоимости производится с использованием метода сравнительной стоимости  единицы. Метод сравнительной стоимости единицы применим  
к стандартным типовым сооружениям, каким и является оцениваемый объект. Он основан на выборе базовых единиц унифицированных показателей потребительской полезности объекта недвижимости. К таким показателям принято относить 1 м² общей и полезной площади, 1 м³ объема и т.п. Базовые единицы берутся из Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений различных отраслей народного хозяйства.