Оценка стоимости объекта недвижимости на примере ОАО Хабаровского пищевого комбината

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

Федеральное государственное автономное образовательное 

учреждение  высшего профессионального образования

«Дальневосточный  федеральный университет»

Инженерная  школа

Межотраслевой региональный центр повышения квалификации и переподготовки кадров

                                                                                          "УТВЕРЖДАЮ"

        «____» _________________2012г.

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему: «Оценка стоимости объекта недвижимости на примере ОАО Хабаровского пищевого комбината»

Исполнитель    

     дата, подпись      фамилия, инициалы

Руководитель                                    

     дата, подпись     фамилия, инициалы

Владивосток, 2012

Отчёт

об оценке объекта  оценки

ВВЕДЕНИЕ

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества сформировали потребность в новой услуге – оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала. Капитал предприятия – товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной мере определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития. Оценка стоимости предприятий необходима при заключении сделок по купле-продаже предприятий, кредитованию под залог, передаче имущества предприятий в аренду или лизинг, переоценке основных фондов предприятий, слиянии и поглощении предприятий, оценке доли собственника в уставном капитале и ряде других случаев. Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкурентном рынке, дает реалистичное представление о потенциальных возможностях предприятия.

Процесс оценки бизнеса  предприятий служит основанием для  выработки их стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечит бизнесу  максимальную эффективность, а следовательно, и более высокую рыночную цену.

Целью данной работы является определение обоснованной рыночной стоимости предприятия тремя  подходами: затратным, доходным и рыночным, а также умение пользоваться различными методами в рамках этих подходов.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• Изучить теоретический аспект подходов и методов, применяемых при оценке бизнеса.
• Проанализировать технологию определения рыночной стоимости предприятия тремя подходами на примере одного предприятия.

Объектом оценки является стоимость действующего функционирующего предприятия с его имущественным комплексом, вещественными правами, с подобранным и обученным персоналом, с уровнем организации производства, труда и управления, с имиджем предприятия в деловых кругах и его деловой репутации и другими факторами.

Предметом оценки является стоимость бизнеса, под которой  понимается сумма денежных средств, которую наиболее вероятно гипотетический  покупатель заплатит за оцениваемый  объект при совершении сделки купли-продажи.

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ

1.1 Затратный  подход к определению оценочной  стоимости предприятия

Затратный подход к оценке бизнеса рассматривает  стоимость предприятия с точки  зрения понесённых издержек.

Данный  подход представлен двумя основными  методами:

• методом стоимости чистых активов;
• методом ликвидационной стоимости.

Оценить предприятие  с точки зрения затрат на его создание при условии, что предприятие  остаётся действующим, позволяет метод  чистых активов. Суть данного метода заключается в том, что все активы предприятия (здания, сооружения, машины, оборудование, товарно-материальные запасы и т.д.) оцениваются по рыночной стоимости. Далее из полученной суммы вычитается стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина показывает рыночную стоимость собственного капитала предприятия.

Стоимость чистых активов  – это разница между обоснованной рыночной стоимостью совокупных активов  предприятия и текущей стоимостью всех его обязательств, таким образом, стоимость чистых активов предприятия  определяет рыночную стоимость собственного капитала предприятия.

Главный признак затратного подхода, реализованного в методах накопления активов или оценки по активам - это поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей.

Определение оценочной  стоимости основных средств

а) Объект оценки – недвижимость

Оценка стоимости  недвижимости затратным подходом

Подход к оценке с  точки зрения затрат основан на предположении  о том, что затраты на строительство  плюс затраты на приобретение участка  и его подготовку к строительству  являются приемлемым ориентиром при  определении стоимости недвижимого  имущества.

Оценка стоимости недвижимости ведется в несколько этапов:

         Первый этап. Определение рыночной стоимости земельного участка

 Определяется стоимость  земельного участка, на котором  находятся здания, сооружения. Стоимость  участка земли всегда должна  рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимой всей собственностью. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.

Стоимость земельного участка рассчитывается по формуле:

С_зем.уч = S_зем.уч *С_ед                                                                                                                                       (1)

где   С_зем.уч – стоимость земельного участка, руб.;

        С_ед – стоимость единицы площади земельного участка за 1кв.м, руб.;

         S_зем.уч – площадь земельного участка, кв.м.

Второй этап. Оценка  полной восстановительной стоимости здания

 Оценивается восстановительная  стоимость или стоимость замещения  здания и сооружения на действительную  дату оценки.

Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов и технологий, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если расчет восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

Существует 4 способа  определения полной восстановительной  стоимости недвижимости:

• Метод сравнительной единицы;
• Поэлементный способ;
• Сметный способ;
• Индексный способ.

Оценка полной восстановительной  стоимости  методом сравнительной единицы.

 Этот метод включает  несколько этапов:

1. На основе данных  об издержках строительства аналогичных  объектов разрабатываются нормативы  затрат на строительные работы (на 1 м²,  на 1 м³ здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления и др., где даны удельные показатели стоимости потребительской единицы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен.

2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.

Третий этап. Определение износа здания

 Рассчитываются все  виды износа зданий и сооружений  с учетом их физического, функционального,  технологического и экономического  устаревания.

Физическое устаревание - потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

 Физический износ определяется на основе визуального осмотра оценщиком объекта оценки и составления ведомости дефектов.

Функциональное  устаревание - потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внутренних свойств объекта собственности и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки, и проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и т.д. Иначе говоря, объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Формой функционального устаревания  является технологическое устаревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.

Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией.

Четвёртый этап. Определение рыночной стоимости здания как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

Пятый этап. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к рыночной стоимости здания стоимости земельного участка.

Оценка  стоимости недвижимости доходным подходом

При оценке недвижимости, приносящей доход владельцу, используется метод капитализации чистого операционного дохода. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости, при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

Целесообразно выделить основные этапы  процедуры оценки методом капитализации.

Первый этап. Определение потенциального валового дохода

 При определении стоимости  недвижимости этим методом необходимо обосновать  общую сумму дохода, которую получит инвестор от приобретения этой недвижимости и её эксплуатации в течение года.

Способом позволяющим обосновать доходы от недвижимости за год является использование подтверждённой информации о ставках арендной платы от сдачи в аренду аналогичных объектов. В этом случае годовой потенциальный валовый доход (ПВД), получаемый инвестором зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД =S_ар.зд*С_ар.пл *12,                                                                                 ( 2 )

где S_ар.зд  -  полезная площадь, сдаваемая в аренду, м²;

      C_ар.пл – ставка арендной платы за 1 м².

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Второй этап. Определение  реального валового дохода

РВД= ПВД* К_сдачи,

где К_сдачи – коэффициент, учитывающий долю площадей, сдаваемых в аренду.

  Третий этап. Определение чистого операционного дохода

Из рассчитанного РВД  необходимо вычесть затраты собственника, связанные с содержание недвижимости.

Затраты собственника принято  делить на:

• условно-постоянные расходы;
• условно-переменные, или эксплуатационные, расходы;
• расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплату обслуживающему персоналу и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру). В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают. Если владелец планирует замену изнашивающихся компонентов в течение срока владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом.

Если в период предполагаемого  срока владения не предусматривается  замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитываются. Но необходимость проведения ремонта  в будущем повлияет на цену реверсии (перепродажи).

ЧОД = РВД – Затраты собственника

Четвёртый этап. Определение  рыночной стоимости недвижимости

 Рассчитывается коэффициент  капитализации.

В рамках доходного подхода  стоимость актива рассчитывается по формуле

С_{недв.дох} = ЧОД/К_кап,

где   С_{недв.дох}- стоимость оцениваемого объекта;

К_кап - коэффициент капитализации.

Оценка  рыночной стоимости недвижимости рыночным подходом

Сравнительный (рыночный) подход представлен методом валового рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу.

б) Объект оценки – машины и оборудование

После определения рыночной стоимости недвижимости необходимо рассчитать рыночную стоимость технического оснащения предприятия, т.е. стоимость его рабочих и силовых машин, измерительных и регулирующих приборов, оборудования, устройств, вычислительной техники, транспортных средств и т. д.

Оценка  стоимости машин и оборудования затратным подходом

В затратном подходе к оценке машин и оборудования выделяются следующие методы: метод расчета по цене однородного объекта; метод поэлементного расчета; индексный метод оценки.

При использовании данного метода работы по оценке объекта осуществляются  в следующей последовательности:

Первый этап. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый, прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.

Второй этап. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле:

,                                                        ( 3 )

Где С_п.од – полная себестоимость производства однородного объекта;

НДС – ставка налога на добавленную  стоимость (20%);

Н_пр – ставка налога на прибыль (24%);

К_р – показатель рентабельности продукции (20%);

Ц_од – цена однородного объекта.

Третий этап. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия в массе объектов.

,                                                                                            ( 4 )

Где С_п – полная себестоимость оцениваемого производства объекта;

G_о и G_од - масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.

Четвёртый этап. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле:

,                                                                                        ( 5 )

 Где S_в – восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

Пятый этап. Определение совокупного износа оцениваемого объекта.

Шестой этап. Определение оценочной стоимости машин и оборудования.

С_{обор.затр}=S_в – Совокупный Износ                                                         ( 6 )

Оценка  рыночной стоимости машин и оборудования сравнительным подходом

Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости  машин и оборудования представлен, прежде всего, методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство.

Расчет методом прямого  сравнения продаж осуществляется в  несколько этапов.

Первый этап. Нахождение объекта-аналога.

Второй этап. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:

• коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;
• поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.

Третий этап. Таким образом, стоимость машины или единицы оборудования определяется по формуле:

V = V_анал*К₁*К₂*К₃…К_m ± V_доп,

где               V_анал - цена объекта-аналога;

К₁, К₂, К₃ ,… К_m - корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога;

V_доп - цена дополнительных устройств, наличием  которых отличается сравниваемый объект.

При применении метода прямого  сравнения следует соблюдать  определенную последовательность при  внесении поправок: в первую очередь  делаются коэффициентные корректировки, а потом - поправочные.

Оценка  стоимости машин и оборудования доходным  подходом

Для реализации доходного подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Применительно к машинам и оборудованию напрямую решить эту задачу невозможно, так как доход создается всем производственно-имущественным комплексом.

Определение рыночной стоимости незавершенного строительства

 Определение рыночной стоимости незавершенного производства затратным подходом

Использование этого  подхода к оценке стоимости незавершённых строительством объектов основано на корректировке затрат, связанных с осуществлением строительно-монтажных работ в действующих ценах (при этом анализируется и корректируется вся первичная бухгалтерская документация).

Определение рыночной стоимости незавершенного строительства доходным подходом

Прогнозируемые затраты, необходимые для завершения строительно  – монтажных работ и время  для завершения строительства. Для  обоснования стоимости незавершенного строительства из рыночной стоимости  объекта завершенного строительства вычитаются затраты на завершение строительно – монтажных работ.

Определение рыночной стоимости незавершенного строительства рыночным подходом

Рыночный подход при  определении рыночной стоимости  незавершенного производства не применяем, т.к. сложно найти информацию  о рыночных ценах продажи аналогичных объектов.

Определение рыночной стоимости запасов готовой продукции

Определение рыночной стоимости запасов ГП затратным  подходом

При использовании затратного подхода при оценке стоимости запасов ГП учитываются фактические затраты, связанные с созданием ГП, т.е. производственная себестоимость.

Определение рыночной стоимости запасов ГП рыночным подходом

При использовании рыночного  подхода используется рыночная информация о ценах продажи запасов ГП.

Определение рыночной стоимости запасов ГП доходным  подходом

Доходный подход при  оценке запасов ГП практически не используется.

Определение оценочной  стоимости дебиторской задолженности

Оценка ДЗ начинается с ее анализа: составляется список всех дебиторов, график погашения ДЗ, изучается возможность возврата долга в сроки, предусмотренные соот䐲етствующими договорами, выявляется просроченная ДЗ, планируются мероприятия по ее погашению: напоминание дебиторам, обращение с исками в Арбитражный суд и т. д.

Результатом анализа  является определение мобилизованной ДЗ, как вероятной к получению, и сомнительной (безнадежной) ДЗ (маловероятной  к получению.

Сомнительная ДЗ списывается  с баланса предприятия.

 Корректировка  пассивной части баланса предприятия

После корректировки  статей актива баланса проводят уточнение  пассива баланса в части долгосрочной и краткосрочной кредиторской задолженности. В процессе анализа составляется список кредиторов, уточняются сроки и суммы кредиторской задолженности, выявляется просроченная кредиторская задолженность, планируются мероприятия по реструктуризации кредиторской задолженности, проведение переговоров по изменению условий возврата долгов предприятия. Подобный анализ позволит, во-первых, уточнить размеры и сроки кредиторской задолженности предприятия, и, во-вторых, рассчитать текущую стоимость долгосрочных и краткосрочных обязательств  предприятия с учетом сроков их наступления и применения процедуры дисконтирования.

Завершающим этапом расчета  стоимости предприятия методом чистых активов является расчет стоимости собственного капитала предприятия по формуле:

     Стоимость собственного капитала (чистых активов предприятия) =

Обоснованная  рыночная стоимость совокупных активов  – Текущая стоимость всех обязательств.

1.2 Доходный подход к определению рыночной стоимости предприятия

Методы определения  рыночной стоимости предприятия  в доходном подходе:

• Метод дисконтирования будущих денежных потоков;
• Капитализация денежных потоков или чистой прибыли.

Метод дисконтирования будущих денежных потоков

Этот метод определения  капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно  каждый доход или группа доходов  со своими ставками дисконтирования  приводятся к величине, равной сумме  их текущих стоимостей.

В соответствии с этим методом при определении стоимости предприятия оценщик должен решить две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать.

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков:

1. Выбор модели денежного потока.
2. Определение длительности прогнозного периода.
3. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.
4. Обоснование ставки дисконта (коэффициента капитализации).
5. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков.

В качестве объекта  дохода можно использовать чистую прибыль предприятия или денежный поток предприятия. Денежный поток используют только в условиях безубыточной деятельности предприятия, так как амортизация, как собственный источник финансовых ресурсов, формируется только при безубыточном производстве. Денежный поток рекомендуется использовать в том случае, если собственник не планирует ликвидацию бизнеса по истечению его жизненного цикла.

При оценке бизнеса мы можем применять одну из двух моделей  денежного потока: денежный поток  для собственного капитала или денежный поток для всего инвестированного капитала. Применяя денежный поток  для собственного капитала, рассчитывается рыночная стоимость собственного (акционерного) капитала предприятия. Применяя денежный поток для инвестированного капитала, мы условно не различаем собственный и заемный капиталы предприятия и считаем совокупный денежный поток.

Расчет денежного  потока для собственного капитала: