Оценка стоимости объекта недвижимости на примере складского здания

Министерство  сельского хозяйства РФ

Федеральное государственное  бюджетное образовательное

Учреждение  высшего профессионального образования

«Пермская государственная  сельскохозяйственная академия имени  академика Д.Н. Прянишникова»

Региональный  центр непрерывного образования

Курсовая работа

По учебной  дисциплине

«Оценка стоимости  недвижимости»

На тему: «Оценка стоимости объекта недвижимости на примере складского здания»

Слушателя профессиональной

переподготовки  по программе  

                                                                  «Оценка собственности»:

                                                                       Лыскова Лидия Борисовна

                                               Группа ОС-2

                                                    Преподаватель:

                                                                    Кетова Юлия Николаевна

Пермь 2013

Содержание                                                                                                   стр.

1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости……………3
1. Основные подходы и методы к оценке недвижимости……….. 3       
2. Принципы оценки объектов недвижимости…………………...12
2. Оценка стоимости объекта недвижимости на примере складского здания…..………………………………………………………………..17                                 

Заключение…………………………………………………………………….26

Список используемых источников…………………………………………..27

1.  Теоретические основы оценки стоимости недвижимости
1. Основные подходы и методы к оценке недвижимости

Существует несколько подходов (методов) к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: - сравнительный (или «рыночный») подход; - затратный подход; - доходный подход.

В рамках каждого  из 3-х подходов существует свои специфические  методики.

Доходный  подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта  недвижимости на основе расчета ожидаемых  доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых  методов оценки недвижимости в оценочной  практике на сегодняшний день.

По утверждению  современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве.

Доходный метод  в основном, основан на определении  стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте  доходным подходом используются следующие  методики: капитализации доходов  и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии  с технологией метода прямой  капитализации стоимость определяется  отношением чистого операционного  дохода до налогообложения к  ставке капитализации. Ставка  капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования  денежных потоков применяется,  когда денежные потоки поступают  неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных  коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход

Метод оценки по затратам к земле практически  не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных  на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Затратный метод  оценки недвижимости реализуется в  следующей последовательности:

• определение стоимости участка земли;
• определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;
• определение величины накопленного износа зданий и сооружений;
• определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

Выбор принятого  для расчёта метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

Затраты, соответствующие  восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли  предпринимателя.

К прямым издержкам  относятся следующие расходы, непосредственно  связанные со строительством:

• стоимость материалов, изделий и оборудования;
• заработная плата строительных рабочих;
• стоимость строительных машин и механизмов;
• стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;
• прибыль и накладные расходы подрядчика.

К косвенным  издержкам относят расходы, сопутствующие  возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ.

• стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;
• оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;
• стоимость финансирования строительства;
• расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;
• административные и другие расходы застройщика.

Размер косвенных  издержек определяется с учетом сложившихся  на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям.

Прибыль предпринимателя  является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к  рыночным условиям затратный метод  является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше её.

Например, рыночная стоимость  элитной гостиницы, расположенной  в неудачном месте (на окраине  города), будет меньше, чем стоимость, определённая затратным методом. В  свою очередь, рыночная стоимость комплекса  автозаправочной станции на определённом этапе может быть больше затрат на строительство.

В условиях становления  рынка, когда идёт переориентация производства на новые технологии, может показаться, что объект недвижимости вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и её производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведёт  в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.

В настоящее  время в России этот момент нередко  учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как  их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует  помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а  также принцип замещения.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности  при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью  российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при  проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие  методы:

- метод валовой  ренты;

- метод сравнения  продаж.

В рамках данного  Отчета расчеты производятся по методу сравнения продаж.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта- заместителя».

Применение  метода сравнения продаж заключается  в последовательном выполнении следующих  действий:

• подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
• определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
• сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
• приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе сбора  информации по сопоставимым объектам Специалисты не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объекта методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.

На основании  анализа наилучшего и оптимального использования, объект оценки в сравнительном  подходе рассматривается как  благоустроенная квартира. Поэтому  для сравнения взяты объекты, близкие оцениваемому объекту по составу прав собственности, условиям продажи, времени продажи, общим строительным характеристикам и местоположению. Единицей сравнения выбрана стоимость квадратного метра общей площади, которая определяется как среднее значение.

При корректировке  продажных цен объектов сравнения  все поправки делались от объекта  сравнения к объекту оценки. Все  поправки являются процентными, основаны на анализе рынка недвижимости.

Основные  методы оценки недвижимости

Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

где

 — стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

 — Чистый операционный доход или  ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

 — Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

где

 — коэффициент капитализации

 — ставка доходности инвестора на вложенный  капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

 — норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной  практике используются 3 метода расчёта  нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод  используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка  затрудняет расчёт Чистого операционного  дохода и ставки капитализации, ввиду  недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить  объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод  ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет  оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

    1.2 Принципы  оценки объектов недвижимости

   В основе оценки недвижимости лежат принципы оценки недвижимости, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке. Принципы оценки недвижимости представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции субъектов рынка недвижимости. Приведенные ниже принципы являются важнейшими и при правильном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости имущества.

     В  результате многолетней практики  экспертов-оценщиков, а также  теоретических исследований в данной области принципы оценки недвижимости сформировались в три группы. Первая из них связана с представлениями собственника об имуществе; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой.

     Первая группа - принципы оценки недвижимости, связанные с представлениями собственника об имуществе:

1. принцип полезности
2. принцип замещения
3. принцип ожидания

      Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

     Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Принцип замещения  гласит, что максимальная стоимость  собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой  может быть приобретена другая собственность с эквивалент ной полезностью.

     Вторая группа - принципы оценки недвижимости, обусловленные эксплуатацией недвижимости и связанные с представлениями производителей о недвижимом имуществе:

1. принцип вклада
2. принцип остаточной продуктивности земельного участка
3. принцип равновесия
4. принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности)

     Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

    Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

    Принцип равновесия: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

  Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности) гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

     Третья группа - принципы оценки недвижимости, обусловленные рыночной средой:

1. принцип спроса и предложения
2. принцип соответствия
3. принцип конкуренции
4. принцип изменения

    Принцип  спроса и предложения. Принцип, основанный на том, что предложение и спрос во взаимодействии определяют рыночные цены на конкретные товары или объекты недвижимости. По мере роста предложения или уменьшения спроса рыночная цена падает. Когда предложение недостаточно или высок спрос - цена растет.

     Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

     Принцип конкуренции. Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут.

     Принцип изменения - один из принципов оценивания недвижимости, в соответствии с которым считается, что "сила спроса и предложения находится в динамике и постоянно создает новую среду в области недвижимости, приводя к колебанию цены и стоимости". Данный принцип требует, чтобы каждая оценка стоимости была привязана к определенной дате, так как физические, социальные, политические и экономические условия постоянно изменяются.

2.Оценка  объекта недвижимости на примере складского здания

Таблица 1- Сведения об имущественных правах и обременениях

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ. Количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Объектом оценки согласно заданию на оценку является: 1-этажное кирпичное складское здание общей площадью 838 кв.м.

Таблица 2 - Описание местоположения объекта оценки

Сведения об износе и устареваниях, присущих объекту  оценки

Таблица 3 - Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки