СОДЕРЖАНИЕ: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     На  сегодняшний день, оценка имущественных комплексов, является самым распространенным видом оценочной деятельности, это обусловлено в первую очередь широтой спектра объектов оценки, классифицируемых как имущество.

     Имущество – обладающие полезностью объекты  владения или использования физических или юридических лиц. Другими  словами, имуществом является совокупность имущественных прав конкретного  юридического или физического лица.  Имущественный комплекс – комплекс имущественных прав юридического лица, на все объекты, задействованные в осуществлении предпринимательской деятельности.

     Оценка  имущества во всем мире рассматривается  как один из механизмов эффективного управления собственностью. У каждого, кто намеривается реализовать свои права собственника, возникает ряд вопросов, важнейший из которых – вопрос о стоимости имущества.

     В следствие этого, оценка имущества  или имущественного комплекса является наиболее полным видом оценки, включающий в себя оценку недвижимости, машин и оборудования, транспортных средств, финансовых вложений, нематериальных активов и прочее. При оценке имущественного комплекса, кроме оценки всех составных частей данного имущественного комплекса необходимо учитывать так называемый эффект синергии.

     Отчет об оценке имущественного комплекса  имеет большой вес в спорах с налоговой инспекцией, когда  речь заходит о правильности и  полноте исчисления налогов. Такой  отчет имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде. Кроме того, довольно часто встречаются случаи оценки имущества или имущественных комплексов при совершении сделок купли-продажи. Несмотря на то, что покупатель и продавец вправе самостоятельно определить цену (если иное не предусмотрено законом), независимая оценка позволит установить реальный ценовой ориентир (рыночную стоимость) на объект продажи, существующий на дату проведения сделки. Наличие отчета независимого оценщика позволит удостоверить перед лицами, чьи интересы может затрагивать данная сделка (акционеры предприятия, вышестоящая организация, государственные органы), что сделка купли-продажи была проведена добросовестно, каждый участник сделки действовал в интересах своей стороны и был осведомлен о реальной конъюнктуре рынка, реальной рыночной стоимости объекта купли-продажи и стоимости аналогичных объектов.

     Оценка  имущества осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ и законом "Об оценочной деятельности в  Российской Федерации", а также на основании лицензии на осуществление оценочной деятельности.

Оценка  стоимости имущественного комплекса  имеет большое значение для:

• потенциального покупателя и продавца (физических и юридических лиц) при определении обоснованной цены объектов сделки – купли-продажи, мены, иного отчуждения;
• кредиторов, при принятии решения о предоставлении кредита;
• арендодателей, при установлении арендной платы с учетом рыночной стоимости объектов аренды;
• собственников земельных участков (например, при прокладке дороги по земельному участку, находящемуся в частной собственности, может потребоваться оценка называемой собственности, чтобы оспорить предложение властей о «справедливой компенсации»);
• государства и общества в целом, при проведении приватизации и для развития рынков соответствующих объектов стоимости.

     Кроме того, оценка имущественных комплексов может осуществляться с целью  корректного отражения в отчетности; при проведении конкурсов, аукционов, торгов; при передаче объектов в  доверительное управление и лизинг; выкупе, конфискации, изъятии; ликвидации, слиянии, поглощении; разрешении имущественных споров; передаче прав собственности; переуступке долговых обязательств; внесении имущества в уставный капитал; инвестиционном проектировании; коммерческой концессии; возмещении ущерба хранении, составлении брачных контрактов и др.

Оценка  стоимости имущественного комплекса  включает в себя, как правило, не только определение стоимости всех активов: недвижимого имущества, машин и оборудования, складских запасов, финансовых вложений, нематериальных активов, но и определение эффективности работы предприятия, анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия. На стоимость также влияет величина будущих доходов, перспективы развития бизнеса и конкурентная среда на данном рынке (для этого проводится сравнение оцениваемой компании с предприятиями-аналогами).  
 
 
 

1.Краткая  характеристика экономической  ситуации на рынке  туристических услуг

     На  рынке туристических услуг действует  два типа компаний: туроператоры и  турагенты. Туроператор - компания-производитель туристских услуг. Это «завод» или «фабрика» по производству туров из различных компонентов (авиабилет, размещение в гостинице, трансфер, экскурсионное обслуживание, оформление страховки и визы). Турагент – «магазин», основная цель которого - продать туристскую услугу (путевку).

     Туроператоры  подразделяются на две основные разновидности:  
Крупные операторы, которые продают турпакеты только через сеть уполномоченных агентств и не занимаются розничной продажей;

     Средние и малые операторы, которые не только производят, но и продают турпакеты в розницу. Туристические агентства делятся на две основных категории:

• независимые туристические агентства (70% от общего количества турфирм);
• сетевые туристические агентства - точки продаж, объединенные общим брендом, рекламно-маркетинговой политикой, технологией работы и др;

     Сегодня на рынке туристических услуг  наблюдается тенденция сокращения количества независимых туристических  агентств. Стремительно увеличивается  доля рынка, принадлежащая туристическим сетям. Сетевые туристические агентства обладают преимуществом перед независимыми туристическими агентствами.

     Основными из них являются: единая торговая марка (брэнд); единая маркетинговая политика; передовая технология в туризме; общая рекламная политика; консолидированная закупочная и ценовая политика; единое информационное пространство;  
уникальная идея.

Франчайзинговые сети – это наиболее цивилизованная форма работы туристических агентств. На российском розничном туристическом  рынке доля таких сетей имеет тенденцию к росту. Такая модель развития туристического бизнеса доказала свою состоятельность и большой потенциал. В результате анализа мониторинга экономической ситуации России, подготовленном МЭРТ РФ, объем туристических услуг с января по сентябрь 2006г. вырос на 18% - до 33,1 млрд руб. По оценкам экспертов, доля российского рынка от общемирового рынка туристических услуг составляет 3%. Только в Москве сейчас функционирует около 3000 туристических агентств. Аналитики сходятся во мнении, что туристический рынок России и стран СНГ растет намного быстрее, чем экономика страны в целом. Несмотря на глобальные катаклизмы, ежегодный прирост за последние годы составляет 20-25% в год.  
По экспертным оценкам специалистов Всемирного совета по туризму и путешествиям (World Travel and Tourism Council, WTTC) в ближайшее десятилетие объем российского рынка туристических услуг практически удвоится. Эксперты рынка предполагают возрастание доходов туристической индустрии к 2016 году до 20,4 миллиарда долларов. Между тем, быстрее всего в России развивается не въездной или внутренний туризм, а выездной. Если рассмотреть динамику российского туризма, то можно увидеть, что в 2004 году туристический поток из России увеличился на 16 процентов и достиг 6,6 миллиона человек, а в 2005 году вырос еще на 3,5 процента до 6,8 миллиона. За I полугодие 2006г. количество россиян, выехавших из страны, увеличилось на 12,6% по сравнению с аналогичным периодом 2005г.

     При этом потребляют данные услуги высокодоходные группы населения, и значительный рост цен на них не оказал решающего влияния на приобретение путевок и туров. Кроме того, увеличился интерес зарубежных туристов к посещению России. Так, количество въехавших туристов за I полугодие 2006г. выросло по сравнению с соответствующим периодом 2005 года на 10,8%. Расходы на поездки за рубеж при этом увеличились почти на 12%. При этом поток въезжающих в Россию иностранцев, которые тратят в стране все меньше, за 2005 год сократился на 16,6 процента до 2,3 миллиона человек.

Основные выводы:

     Объем туристических услуг в январе-сентябре 2006г. вырос на 18% - до 33,1 млрд руб.  
 Доля российского рынка туристических услуг составляет 3% от общемирового. 
Ежегодный прирост за последние годы составляет 20-25% в год. 
За I полугодие 2006г. количество россиян, выехавших из страны, увеличилось на 12,6% по сравнению с аналогичным периодом 2005г., количество въехавших туристов за I полугодие 2006г. выросло по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 10,8%.  
Доходы российской туристической индустрии в 2016 году достигнут 20,4 млрд. 
В 2004 году туристический поток из России увеличился на 16 процентов и достиг 6,6 миллиона человек, а в 2005 году вырос еще на 3,5 процента до 6,8 миллиона человек.

     Поток въезжающих в Россию иностранцев за 2005 год сократился на 16,6% до 2,3 миллиона человек.

     Сегмент пляжного отдыха является наиболее значительным и составляет по подсчетам аналитиков 55-60% всего рынка (по количеству туристов). Сегмент дорогого отдыха по оценкам специалистов занимает примерно 20% российского туристического рынка по количеству туристов и составляет 35% общей финансовой емкости рынка. 
Доля независимых туристических агентств на российском рынке туристических услуг составляет 70%, доля сетевых туристических агентств – 30%.

2.Краткая  характеристика оцениваемого  предприятия

     Общество  с ограниченной ответственностью "Вояж" учреждено в соответствии с действующим законодательством РФ. Общество создано без ограничения срока его деятельности.

     Целью создания и деятельности ООО "Вояж"  является удовлетворение общественных потребностей в товарах, работах, услугах и получение прибыли.

     Для достижения целей своей деятельности Общество может приобретать права, принимать обязанности и осуществлять любые виды деятельности, которые не будут противоречить действующему законодательству и настоящему уставу.

     Основными видами деятельности Общества являются:

• организация туризма и отдыха на курортах кавказских минеральных вод;
• посреднические услуги по распространению санаторных путевок;
• коммерческая, торгово-закупочная, посредническая деятельность, организация всех видов торговли (оптовой, розничной) различными группами товаров, с открытием собственных предприятий торговли;
• внешнеэкономическая деятельность.

     В своей деятельности общество руководствуется Конституцией Российской Федерации, Гражданский кодексом РФ Феде равным Законом РФ "06 обществах с ограниченной ответственностью" N 14 - ФЗ от 08.02.98г., другими законодательными и нормативными актами, а также настоящим Уставом и внутренними документами.

     Фирма «Вояж», одно из ведущих турагенств на Кавказских Минеральных Водах, более 8 лет успешно работающее на рынке туристических услуг и предлагающее программы детского оздоровительного отдыха, разработанные психологами, врачами, педагогами, апробированные в течении многих лет с учетом пожеланий клиентов. География разнообразна: это и море, и горы, и КМВ и совместные туры: море-горы, КВМ - море и т.д.

     Имеется многолетний опыт работы с подростками, детьми из неблагополучных семей  и социально незащищенных категорий.

     Помимо  детского оздоровительного отдыха, спектр деятельности фирмы «Вояж» довольно широк:

• лечение и отдых в санаториях КМВ;
• отдых в горах;
• туры в дни школьных каникул (С-Петербург, Волгоград, Золотое Кольцо России, круизы по Дону и Волге);
• отдых и лечение на Черноморском побережье: Геленджик, Сочи, Анапа;
• туры выходного дня.

     Для детей предлагаются специализированные программы отдыха и оздоровления на Черноморском побережье в г.г. Геленджик, Сочи, Адлер; оздоровительный  отдых в Крыму и на Азовском море. В горах - на базе спортивных комплексов Домбая, Теберды, Адыгеи., Для подростков разработана программа «Море - горы» (10 дней на море 10 дней в горах)

На КМВ - в г. Ессентуки Вас ждет детский  санаторий Министерства здравоохранения  «Юность», «Березы», в городе Кисловодске - детский санаторий «Сосновая роща», в Железноводске сан. «Салют».

     Предлагаемые  туристической фирмой «Вояж» курортно-туристические  программы, носят оздоровительный, познавательный и релаксирующий  характер. Известнейшие, высококомфортабельные здравницы Кавказских Минеральных Вод будут рады встретить всех.

     Анализ  финансового состояния предприятия  включает в себя анализ бухгалтерских  балансов и отчетов о финансовых результатах оцениваемого предприятия  за прошедшие годы. Это сделано в целях выявления тенденций в его деятельности и определения основных финансовых показателей.

     Финансовый  анализ - это ключевой этап оценки, так  как он служит основой понимания  истинного положения предприятия  и степени финансовых рисков. Результаты финансового анализа непосредственно влияют на прогнозирование доходов и расходов предприятия; на определение ставки дисконта, применяемой в методе дисконтированного денежного потока.

     Финансовый  анализ осуществлялся на основании  предоставленной бухгалтерской  документации ООО «Вояж» за 2005 и 2006 года. Предоставленные формы отчетности представлены в приложениях.

     При анализе финансово-хозяйственной  деятельности наиболее общую картину  состояния предприятия дает анализ таких форм бухгалтерской отчетности, как баланс предприятия и его отчет о прибылях и убытках. Анализ этих форм бухгалтерской отчетности в динамике дает оставление об изменении финансово-экономического состояния предприятия в течение определенного периода времени.

     Анализ  баланса:

     Таблица 1

     Горизонтальный и вертикальный анализ  активов и пассивов ООО «Вояж».

     За  исследуемый период с 2005г. структура постоянных активов не претерпела кардинальных изменений, потеряв в абсолютном  выражении всего 720 тыс.руб., т.е. сократившись на 17%.  В структуре активов доля постоянных также сократилась, но незначительно (2,58%). При этом сокращение доли в балансе произошло по всем статьям внеоборотных (ВнА) активов. Оборотные текущие активы составляют 28,67% от общих активов организации в 2005 году  и 31,25% в 2006году. В структуре оборотных активов за период с 2005года по 2006 год большую часть составили краткосрочная дебиторская задолженность, она составили 47,4% в базисном периоде и 49,6% в отчетном.

     Структура оборотных активов не претерпела существенных изменений за исследуемый период, за исключением уменьшения доли оборотных активов на 2,58%. 

     С пассивами ситуация следующая. Доля собственных средств организации  на 2006г. составила 59,7% ( структура собственных средств за текущий период не претерпела кардинальных изменений), они увеличились с 3905т. р. до 4300 т.р. за текущий период ( темп роста составил 110,12%). Доля текущих пассивов выросла с 18,4% до 20,8%. Наибольшую долю в текущих пассивах составляют кредиторская задолженность, которая выросла почти на 42%.

       На конец 2006 года заемные средства оцениваются в 2900 тыс.руб. или 40,3% в структуре пассивов, что больше на 4% показателя 2005 года.

      Итоги анализа баланса:

     За  последние несколько лет структура  баланса несколько изменилась. Необходимо отметить:

• снижение собственных средств, и соответственно, увеличение заемных средств;
• повышение ликвидности активов за счет увеличения доли оборотных активов и снижения доли постоянных активов;
• рост значения чистого оборотного капитала.

     По  итогам анализа баланса можно  говорить  о некотором улучшении  финансово-экономического состояния  предприятия.

     Анализ  ликвидности:

     Таблица 2

     Группировка активов по степени ликвидности  и обязательств по срокам погашения.

     Ликвидность баланса определяется как степень покрытия обязательств предприятия его активами, срок превращения которых в денежную форму соответствует сроку погашения обязательств.

      Баланс  абсолютно ликвиден, если:

А1>=П1,   A2>= П2,   A3>= П3,    A4<= П4

Ликвидность баланса в 2005 году следующая: А1<П1; А2>П2; А3<П3; А4>П4

2006 год: А1<П1; А2>П2; А3<П3; А4>П4

     Данный  баланс как в базисном периоде, так  и в отчетном периоде не удовлетворяет  условию абсолютной ликвидности.

 Ликвидность (платежеспособность) – одна из важнейших характеристик финансового состояния организации, определяющая возможность своевременно оплачивать счета и фактически является одним из показателей банкротства. Результаты анализа ликвидности важны с точки зрения как внутренних, так и внешних пользователей информацией об организации.

     Для оценки ликвидности были использованы следующие показатели: коэффициент  общей ликвидности, коэффициент  срочной ликвидности и коэффициент  абсолютной ликвидности.

     Таблица 3

     Анализ  показателей ликвидности.

    Коэффициент общей ликвидности: применяется для оценки способности фирмы выполнять свои краткосрочные обязательства. Находится путём соотношения оборотных средств и краткосрочной кредиторской задолженности. Нормальными в мировой практике, считаются значения этого показателя в пределах от 2 до 3. В случае если они ниже единицы, можно говорить о высоком финансовом риске связанным с неспособностью предприятия платить по своим счетам.

    В данном случае имеет место небольшое  снижение величины данного коэффициента на 0,0536 при этом он все еще на уровне 1,5, то есть пока финансовый риск не высок, но необходимо принять меры по снижению величины краткосрочных пассивов.

    Коэффициент срочной ликвидности: данный показатель аналогичен коэффициенту покрытия с  той лишь разницей, что в числителе  из оборотных средств исключается предположительно их наименее ликвидная часть. То есть, он отражает способность фирмы выполнить свои краткосрочные обязательства в ближайшее время. Значение промежуточного коэффициента покрытия не должно опускаться ниже 1.

      Коэффициент срочной ликвидности на протяжении рассматриваемого периода составляет был близок к нормативному  значению.

     Коэффициент абсолютной ликвидности - отражает объем  краткосрочной кредиторской задолженности, которая может быть погашена предприятием немедленно и находится путём отнесения наиболее ликвидных активов к кредиторской задолженности. Желательно, если данный коэффициент не опускается ниже 0,1.

     Коэффициент абсолютной ликвидности находится на уровне рекомендуемого значения и в 2005г. и в 2006г. Проследив динамику изменения коэффициента абсолютной ликвидности, следует отметить, что он снижается.

     Анализ  финансовой устойчивости:

      Анализ  финансовой устойчивости позволяет  оценить способность предприятия  погашать свои обязательства и сохранять  права владения предприятием в долгосрочной перспективе.

    Способность предприятия погашать обязательства  в долгосрочной перспективе определяется соотношением собственных и заёмных  средств и их структурой. Результаты анализа финансовой устойчивости важны  с точки зрения как внутренних, так и внешних пользователей информации о предприятии.

    Таблица 4

    Анализ  показателей финансовой устойчивости.

      Коэффициент платёжеспособности определяет долю собственного капитала в общих источниках финансирования организации, находится как отношение собственного капитала к сумме пассивов.

     Назначение  коэффициентов автономии и платёжеспособности одинаково – оценить долю собственного капитала в структуре источников финансирования. Для финансово устойчивого предприятия коэффициент платёжеспособности должен быть больше 0,5. В нашем случае, коэффициент платёжеспособности снижается, но не выходит за рамки допустимого значения.

     Коэффициент манёвренности показывает, какая часть собственного капитала вложена в наиболее манёвренную (мобильную) часть активов и находится как отношение чистого оборотного капитала к собственному капиталу. Данный показатель на протяжении последних лет исследуемого периода рос с 0,16 до 0,18.

      С целью прогнозирования банкротства  предприятия, в мировой практике чаще всего применяется многофакторная модель Альтмана. Это многоэлементная  модель с рядом переменных, рассчитываемая по сложной математической формуле. Значение, полученное в результате расчета по данной формуле,  принято называть Z-счёт. Степень близости предприятия к банкротству определяется по следующей шкале:

    Таблица 5

      Шкала вероятности банкротства.

    Таблица 6

    Расчет  степени вероятности банкротства.