Оценка стоимости предприятия сферы услуг в целях инвестирования

Министерство  образования и науки РФ

Федеральное государственное  бюджетное учреждение высшего профессионального  образования

Нижегородский государственный университет

 им. Н.И.  Лобачевского

Национальный  исследовательский университет

Факультет управления и предпринимательства

Кафедра экономики  и предпринимательской деятельности

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Оценка  собственности в сфере услуг»

на тему:

«Оценка стоимости предприятия сферы услуг в целях инвестирования на примере агентства ОАО «Машсервис»

Выполнила:

студентка гр. 6-ЭМз

Сычева Елена Николаевна

____________________

Проверил:

ст.пр. Сорокин В. А.

____________________

Нижний Новгород

2012

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………..….3

Глава 1. Методика оценки стоимости имущества……………………………..…..5

1.1. Понятие оценки  имущественного комплекса…………………………………5

1.2. Затратный подход…………………………………………………………….…8

1.3. Доходный  подход…………………………………………………………..….11

1.4. Сравнительный подход………………………………………………………..13

Глава 2. Оценка стоимости 30% пакета акций ОАО «Машсервис».....……...…15

2.1. Анализ деятельности  агентства  ОАО «Машсервис»………………...……15

2.2. Анализ финансового состояния предприятия……………………………….17

2.3. Оценка стоимости 30% пакета акций……………………………………...…25

2.3.1. Доходный подход …………………………………………………………...25

2.3.2. Сравнительный подход ……………………………………………………..30

2.3.3. Внесение  поправок ……………………………………………………..…..34

2.3.4. Согласование результатов……………………….………………………….38

Заключение……………………………………………………………………….…42

Список литературы ……………………………………………………………...…43

Введение

Особое место среди  объектов оценки занимает бизнес. При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия [10, с. 5].

Оценка бизнеса (предприятия) является одним из основных инструментов на рынке услуг по сопровождению  сделок с капиталом, который помогает инвестору избежать риска. Динамично развивающийся рынок купли-продажи предприятий, а также инвестирования диктует необходимость своевременного получения полноценных сведений об объекте купли-продажи еще на стадии принятия решения о заключении сделки.

Теоретические знания и  практические навыки в области оценочной  деятельности, на наш взгляд, являются необходимой составляющей образования экономиста, в какой бы экономической сфере он не работал, поскольку помогают ему абстрагироваться от частных операций и представить предприятие как имущественный комплекс, единицу хозяйствования во времени, оценить настоящее его положение и перспективы на основе результатов пошлых лет.

Оценка бизнеса является одним из инструментов управленческого  анализа, позволяет осуществлять прогнозирование, а, следовательно, предупреждение и  снижение негативного влияния кризисных  ситуаций, и составлять план развития бизнеса. Словом, грамотная оценка предприятия способствует девальвации большинства рисков. 

Целью данной курсовой работы является оценка 30% пакета акций ОАО «Машсервис».

Данное предприятие  было выбрано в качестве объекта  оценки по причине динамичного развития отрасли. Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:

• проанализировать макроэкономическую ситуацию в отрасли, к которой относится предприятие;
• оценить финансовое состояние предприятия;
• оценить стоимость акций данного предприятия.

         В качестве объекта исследования выбрано предприятие сферы услуг, а именно ОАО «Машсервис».

Глава 1. Методика оценки стоимости имущества

1.1. Понятие оценки имущественного комплекса

На сегодняшний день, оценка имущества, или имущественных комплексов является самым распространенным видом оценочной деятельности, это обусловлено в первую очередь широтой спектра объектов оценки, классифицируемых как имущество.

Имущество – обладающие полезностью объекты владения или использования физических или юридических лиц. Другими словами, имуществом является совокупность имущественных прав конкретного юридического или физического лица.

Имущественный комплекс – комплекс имущественных прав юридического лица, на все объекты, задействованные в осуществлении предпринимательской деятельности.

Вследствие этого, оценка имущественного комплекса является наиболее полным видом оценки, включающий в себя оценку недвижимости, машин и оборудования, транспортных средств, финансовых вложений, нематериальных активов и прочее. При оценке имущественного комплекса, кроме оценки всех составных частей данного имущественного комплекса необходимо учитывать так называемый эффект синергии.

В настоящее время  много факторов постоянно изменяют стоимость имущества. К таким факторам относится: экономический кризис, износ, изменение свойств имущества, рост и падение цен на недвижимость и прочие. Все эти факторы значительно затрудняют получение актуальной информации о стоимости объектов имущества. Оценка имущества позволяет максимально точно и качественно определить стоимость имущества в быстро меняющийся экономической ситуации в стране.

Сегодня оценка имущества и имущественных комплексов являются самыми распространенными видами оценочных услуг.

Оценка имущества производится в следующих случаях: купли-продажи имущества; получения кредита под залог имущества; страховании имущества; имущественные споры; внесение имущества в уставной капитал; передаче имущества в аренду; передаче имущества в доверительное управление; оптимизации налогов предприятия; постановка имущества на бухгалтерский и налоговый учет; оценке общей стоимости организации, владеющей имуществом; разработка бизнес-плана предприятия; принятии управленческих и инвестиционных решений; проведения процедуры банкротства предприятия; определении начальной цены имущества на торгах; купля-продажа предприятия, владеющего имуществом; слиянии или поглощении предприятия, владеющего имуществом; изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд.

Виды оценки имущества  зависят от цели ее проведения и  бывают следующие:

1. оценка имущества предприятий и его долей. Представляет собой совокупность действий, цель которых  установить стоимость приносящих или способных принести прибыль активов фирмы;

2.оценка недвижимости.  Способствует реализации выгодных сделок, принятию продуктивных решений их проведения;

3. оценка ущерба, нанесенного имуществу, от стихийных бедствий, залива, пожара, не законных действий лиц или госорганов;

4. оценка земли. Определение стоимости одного или нескольких земельных участков;

5. оценка жилья (квартир). Может включать в себя как полное определение стоимости жилья, так и долю собственности;

6. оценка автомобильного транспорта. Процесс определения стоимости транспортного средства на рынке в настоящее время;

7. оценка машин и оборудования. Цель – определение реальной стоимости. Применяются два подхода: аналоговый и оценка по восстановительной стоимости с учетом износа.;

8. оценка ущерба от дорожно-транспортного происшествия.

Для каждого вида оценки имущества  существуют специальные методы и подходы, которые позволяют наиболее точно и достоверно определить стоимость имущества.

Оценка имущества включает сбор и анализ данных об объекте экспертом-оценщиком, для определения общей стоимости, соответственно настоящему законодательству и стандартами.

Объекты оценки: материальное имущество: движимое, недвижимое; права собственности на имущество.

Виды стоимости при  оценки имущества: рыночная – для продажи объекта; восстановительная – для создание идентичного объекта; инвестиционная – для выявления перспективного дохода.

Совокупность видов  стоимости дает полное представление  о реальной цене объекта.

Основные этапы оценки имущества: заключение договора об оценке; определение характеристик имущества; анализ соответствующего рынка; выбор метода оценки; проведение расчётов;  вывод  итоговой стоимости объекта; составление отчёта об оценке

В ряде случаев оценка предприятия требуется по законодательству, в некоторых же - может способствовать развитию и ускорению роста, и проводится по собственной инициативе.

В любом случае, оценка предприятия – это задача организаций, а, следовательно, профессионалов.

Следует различать оценку бизнеса и оценку предприятия. Предприятие  как имущественный комплекс включает в себя все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы. Оценка рыночной стоимости имущественного комплекса предприятия означает определение в денежном выражении стоимости материальных активов предприятия как совокупности стоимостей основных средств.

Оценка бизнеса  действующего предприятия несколько  отличается от оценки предприятия как  имущественного комплекса. Данное различие связано с тем, что бизнес – понятие более широкое, нежели имущественный комплекс. Оценка бизнеса включает в себя определение стоимости пассивов и активов компании: недвижимого имущества, машин и оборудования, складских запасов, финансовых вложений, нематериальных активов. Кроме того, оценивается эффективность работы компании, ее прошлые, настоящие и будущие доходы, перспективы развития и конкурентная среда на данном рынке. В результате такого комплексного подхода определяется реальная стоимость бизнеса и его способность приносить прибыль.

В соответствии с российскими оценочными стандартами процедура оценки рыночной стоимости пакетов акций проводится с использованием трех подходов: затратного; сравнительного; доходного.

Каждый из этих подходов имеет свои специфические методы и приемы. Используемые в том или ином подходе данные отражают либо настоящее положение компании, либо ее прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем доходы.

После получения результатов  оценки по каждому из трех подходов осуществляется согласование результатов рыночной стоимости компании и расчет оцениваемого пакета [7, с. 23-25].

1.2. Затратный подход

Затратный подход рассматривает стоимость предприятия  с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и  обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета не всегда соответствует рыночной стоимости. В результате встает задача проведения корректировки баланса предприятия [11, с.76-79]. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств, и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Метод чистых активов. Стоимость чистых активов (собственного капитала) предприятия определяется по формуле:

С = А – О                                                                                                     (1)

где С - стоимость собственного капитала;

А - рыночная стоимость  всех активов;

О - текущая  стоимость всех обязательств.

Расчет стоимости  методом чистых активов включает несколько этапов:

1. Оценивается  недвижимое имущество предприятия  по рыночной стоимости

2.Определяется рыночная стоимость машин и оборудования

3.Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4.Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

5.Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6.Оценивается дебиторская задолженность.

7. Оцениваются расходы будущих периодов.

8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Метод ликвидационной стоимости. Данный метод используют, если предполагается закрытие предприятия и реализация его активов по отдельности, а также при санации предприятия, экспертизе программ по реорганизации предприятия, финансировании реорганизации предприятия, оценке заявок на покупку предприятия.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает несколько основных этапов:

1. Принимается во внимание  последний квартальный балансовый  отчет.

2. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия (недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов) требует различных временных периодов.

3. Определяется валовая  выручка от ликвидации активов.

4. Оценочная стоимость  активов уменьшается на величину  прямых затрат.

К прямым затратам, связанным  с ликвидацией предприятия, относятся  комиссионные оценочным и юридическим  фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учетом календарного графика ликвидации активов, скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

5. Ликвидационная стоимость  активов уменьшается на расходы,  связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия.

6. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного  периода.

7. Вычитаются преимущественные  права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами.

Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств.

Метод скорректированной  балансовой стоимости. Данный метод является условно рыночным. Он проводится на основе Порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ № Юн, 03-6/пз от 29 января 2003 г., утвержденного Минфином России и ФКЦБ РФ.

1.3. Доходный подход

           При использовании доходного подхода основным фактором, определяющим величину стоимости объекта, является доход, приносимый объектом оценки. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, а также вид и степень рисков, сопровождающих данный процесс. Доходный подход определяет текущую стоимость будущих доходов, которые возникнут в результате использования и возможной дальнейшей продажи собственности [11, с.115-118].

Метод дисконтирования  денежных потоков. Определение стоимости бизнеса данным методом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

Метод дисконтирования  денежных потоков используется для  оценки действующих предприятий. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса [9, с.132-136].

Основные этапы  оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков:

1.Выбор модели денежного потока

2. Определение длительности прогнозного периода.

3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации

4. Анализ и  прогноз расходов

5. Анализ и  прогноз инвестиций

6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода

7. Определение ставки дисконта.

8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

10. Внесение итоговых поправок

Метод капитализации прибыли. Этот метод также основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность. Сущность данного метода выражается формулой:

Оцененная стоимость = Прибыль                                        

                                Ставка капитализации                                                   (2)

               Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуации, в которой ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными).

Основные этапы  применения метода капитализации прибыли

1. Анализ финансовой  отчетности, ее нормализация и  трансформация.

2. Выбор величины  прибыли, которая будет капитализирована (в качестве такой величины может быть чистая прибыль, валовая прибыль или денежный поток).

3. Расчет адекватной  ставки капитализации.

4. Определение  предварительной величины стоимости.

5. Проведение  поправок на наличие нефункционирующих  активов (если таковые имеются).

6. Проведение  поправок на контрольный или  неконтрольный характер оцениваемой  доли, а также на недостаток  ликвидности (если они необходимы).

1.4. Сравнительный подход

Сравнительный подход применяется при наличии достаточного количества сопоставимых объектов. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым предприятием объекты, которые недавно были проданы, и о которых можно собрать достоверную информацию. Обычно между ними существуют различия, поэтому проводится соответствующая корректировка данных. Особенностью сравнительного подхода является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи акций, принадлежащих сходным компаниям, а с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты. Данный подход предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком.

Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный  период, если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.

Возможность применения сравнительного подхода  зависит от наличия активного  финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках. Большое значение имеют также открытость рынка или доступность финансовой информации.

Вывод итоговой величины стоимости. При выведении итоговой величины используются поправки, зависящие от того, какая доля владения акциями оценивается, и какие методы оценки при этом используются.

Для получения  стоимости миноритарного пакета из пропорциональной доли стоимости  полного (100%) пакета, рассчитанной указанными выше методами, вычитается скидка за неконтрольный  характер.

Скидка за неконтрольный характер – величина, на которую уменьшается стоимость оцениваемой доли пакета (в общей стоимости пакета акций предприятия) с учетом ее неконтрольного характера. Она является производной от премии за контроль и рассчитывается по формуле:

Скидка = 1 – 1 / (1 + Премия за контроль)                                                 (3)

Премия за контроль – стоимостное выражение  преимущества, связанного с владением  контрольным пакетом акций. Она  отражает дополнительные возможности  контроля над предприятием по сравнению с владением миноритарным пакетом. Средняя премия за контроль колеблется в пределах 30-40%.

Скидка на низкую ликвидность. Пригодность к  быстрой реализации (ликвидность) определенно  повышает стоимость бизнеса и, напротив, отсутствие ликвидности снижает его стоимость по сравнению с сопоставимым, однако, высоколиквидным бизнесом. Другими словами, рынок выплачивает премию за ликвидность и снижает цену при ее отсутствии. Как правило, недостаток ликвидности характерен для компаний закрытого типа, у которых нет готового рынка для акций.

Глава 2. Оценка стоимости 30% пакета акций ОАО «Машсервис»

1. . Анализ деятельности  агентства ОАО «Машсервис»

 ОАО «Машсервис»  является многофункциональным комплексом с доминирующей функцией торгово-выставочной недвижимости, расположенный в деловом центре Нижнего Новгорода.

  Приоритетными направлениями  деятельности общества являются:

    1. Сдача   внаем собственного нежилого  недвижимого имущества;

    2. Производство  тепловой энергии (пара и горячей  воды);

    3. Обеспечение  работоспособности электрических и тепловых сетей.

Основным рынком осуществления  предпринимательской деятельности ОАО «Машсервис» является город Нижний Новгород. На данный момент рынок многофункциональных комплексов Нижнего Новгорода  представлен более чем 40 МФК и БЦ с площадью, сдаваемой в аренду более 2 252,8 тыс. кв. м.

Основными конкурентами ОАО «Машсервис» являются: МЦ «Мебель Сити», БЦ «Акватория», МЦ «Грейт», из-за близкого местоположения.

В целях обеспечения  конкурентного функционирования бизнес-центра и торгового центра ОАО «Машсервис», а также обеспечения функционирования инфраструктуры     разработана специалистами общества ценовая политика и ввод новых площадей корпуса Г, которые  позволили бы увеличить выручку от основного вида деятельности в  2011 г. на уровне благополучного 2010 г..

  Для всестороннего  изучения ситуации на рынке коммерческой недвижимости и положения на нем ОАО «Машсервис» проведем SWOT – анализ:

Оценка слабых и сильных  сторон

Оценка возможностей и угроз

ОАО «Машсервис» обладает рядом преимуществ, которые упрочняют его положение на рынке. Это удачное, со стратегической точки зрения, расположение (вблизи всех транспортных  узлов), а также производство и передача тепловой энергии потребителям. Однако крупным недостатком данного многофункционального комплекса является, недостаточная площадь сдаваемых помещений класса А, а так же незавершенное строительство некоторых корпусов.

ОАО «Машсервис» является многофункциональным комплексом, основным видом деятельности которого является оказание услуг аренды коммерческих помещений (данный вид хозяйственной деятельности обеспечивает более 90% выручки (доходов) эмитента за отчетный период).