Оценка стоимости складского помещения

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ МОРСКОГО И РЕЧНОГО ФЛОТА

ИМЕНИ АДМИРАЛА С.О. МАКАРОВА»

Кафедра экономики и управления

на предприятии промышленности

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: «Оценка недвижимости»

На тему: «Оценка стоимости складского помещения»

Вариант №18

Выполнила студентка факультета вечерне-заочного обучения

                                                           группа ЭУПП 5 курс

                                                                     Васильева Е.А.

                                                                                    Проверил преподаватель     Красюк А. Б.

Санкт-Петербург

2014

Оглавление

Введение

В своей курсовой работе я хочу рассмотреть способы определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Под недвижимостью в соответствии с «Гражданским кодексом РФ» понимается земля и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических или юридических лиц, так же леса и многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные, морские и речные суда, космические суда.

Оценка недвижимости это основная часть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевается научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.

Для определения рыночной стоимость недвижимости используется три подхода: затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов, полученных с применением различных подходов, между собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.

1. Анализ ситуации на рынке  недвижимости

Складские помещения класса "А" - отвечают высоким требованиям логистики. От складов высшего класса они отличаются немногим. Различия в основном заключаются в площади самого помещения и высоте потолков. Играет роль также расположение склада относительно магистралей. Склады класса "А" - это профильные сооружения, призванные обеспечить наилучшие условия хранения любых типов груза.  
      Характеристики складских помещений класса A:  
      Тип здания: помещения складов класса "А" это одноэтажные и однообъемные здания из металлоконструкций или сендвич панелей. Они построены после 1994 года специально для использования в качестве складских помещений. Высота потолков составляет не менее десяти метров, что позволяет организовать многоуровневое хранение грузов.  
      Внутренние конструкции: Шаг колонн составляет не менее девяти метров и расстоянием между пролетами не менее двадцати четырех метров. Площадь застройки не более пятидесяти пяти процентов.  
      Покрытие пола: Ровный бетонный пол имеет антипылевое покрытие. Высота от земли составляет один метр двадцать сантиметров. Полы обеспечивают нагрузку не менее пяти тонн на квадратный метр.  
      Системы вентиляции и кондиционирования: Склады класса "А" оборудуются кондиционерами и вентиляцией, обеспечивающими качественное проветривание всего помещения склада.  
      Температурный режим: температурный режим обеспечивается системой кондиционирования и регулируется в зависимости от требований к условиям хранения того или иного груза.  
      Системы безопасности: складское помещение оборудуется системами охраны и видеонаблюдения. Имеется пульт дежурного сотрудника службы безопасности, куда поступают сигналы о срабатывании сигнализации на том или ином участке и изображение от камер наблюдения. Пожарная безопасность обеспечивается системой предупреждения о пожаре, а также порошковой или спринклерной системой автоматического пожаротушения.  
      Электроснабжение и коммуникации: Склады данного класса оснащены собственной автономной электроподстанцией. Отопление обеспечивается за счет собственного теплового узла. Подведено горячее и холодное водоснабжение и канализация.  
      Разгрузочно-погрузочные конструкции: Склады класса "А" оборудуются воротами докового типа из расчета одни ворота на семьсот квадратных метров площади. Ворота оборудованы docklevelers - погрузочно-разгрузочными площадками c регулируемой высотой подъема.  
      Офисные и подсобные помещения: На территории склада имеются офисные помещения, комнаты отдыха персонала, туалеты, душевые, иные служебные помещения.  
      Телекоммуникации: Передача данных осуществляется по оптоволоконным каналам. Обеспечение телефонной связью осуществляется собственной АТС.  
      Системы контроля и учета: На территории склада действует пропускной режим, система учета и доступа сотрудников. Все движения грузов регистрируются в автоматизированной системе учета грузов.  
      Прилегающая территория: Благоустроенная территория с достаточной степенью освещенности. Территория клада круглосуточно охраняется.  
      Стоянки для автотранспорта: Имеются стоянки и зоны отстоя для большегрузного транспорта. Обеспечено беспрепятственное его маневрирование.  
      Железнодорожное сообщение: Желательно наличие железнодорожной ветки, подходящей непосредственно к складскому помещению.  
      Расположение: Складское помещение располагается вблизи крупных транспортных артерий и имеет подъезд, обеспечивающий движение большегрузного транспорта.

Складские помещения класса "B" - в полной мере можно считать оптимальным решением для компаний, умеющих считать свои деньги и в то же время пользоваться благами цивилизации без ненужных излишеств. Хранение грузов на складах этой категории выгодно и в то же время надежно. Склады отвечают современным требованиям.  
      Характеристики складских помещений класса B:  
      Тип здания: Складские помещения данной категории были вновь построены или реконструированы для выполнения задач хранения. Они представляют собой, как правило, многоэтажные здания с высотой потолков каждого уровня от четырех до восьми метров. Транспортировка на верхние этажи обеспечивается грузовыми лифтами.  
      Внутренние конструкции: особых требований не предъявляется.  
      Покрытие пола: Полы покрытия не имеют. Полы могут быть как бетонными, так и асфальтными. Расстояние до земли не менее одного метра.  
      Системы вентиляции и кондиционирования: Склады класса "В" могут быть оснащены системой вентиляции, которая должна обеспечивать эффективное проветривание до девяноста процентов помещения.  
      Температурный режим: температура и уровень влажности регулируются с помощью системы отопления. В помещениях этого класса поддерживается постоянная температура хранения и допустимый уровень влажности.  
      Системы безопасности: Безопасность грузов обеспечивается системой сигнализации. Имеется система гидрантного пожаротушения и противопожарная сигнализация  
      Электроснабжение и коммуникации: Помещение склада имеет собственную систему отопления, канализацию и водоснабжение. Электроснабжение обеспечивается за счет общей электросети.  
      Разгрузочно-погрузочные конструкции: Для обеспечения удобства погрузки-выгрузки имеется пандус для большегрузного транспорта. Грузовые лифты располагаются из расчета не менее одного на две тысячи квадратных метров. Грузоподъемность каждого не менее трех тонн.  
      Офисные и подсобные помещения: На территории склада имеются подсобные помещения. Офисные помещения располагаются в непосредственной близости к территории склада.  
      Телекоммуникации: Стационарная телефонная сеть, локальная сеть между рабочими местами.  
      Системы контроля и учета: Контрольно-пропускной режим на территории, автоматизированный учет движения грузов.  
      Прилегающая территория: благоустроенная территория, оборудованная искусственным освещением.  
      Стоянки для автотранспорта: Достаточное количество мест для стоянки большегрузного транспорта как непосредственно у складского помещения, так и вблизи территории.  
      Железнодорожное сообщение: непосредственная близость к железнодорожной грузовой станции.  
      Расположение: Близость к основным транспортным магистралям, удобный подъезд, хорошее состояние дорог.

Складские помещения класса "C" - это, чаще всего, утепленный ангар или капитальное производственное помещение, с высотой потолков не менее четырех метров. Здания могут быть любой этажности. Главное в случае многоэтажных строений - наличие грузовых лифтов в необходимом количестве. Полы - бетонные или из асфальта, покрытие отсутствует. Обязательным условием для складских помещений категории "С" является наличие ворот на нулевом уровне, для обеспечения заезда грузового транспорта внутрь помещения. Климатический и температурный режим поддерживается системой отопления и вентиляцией. Поддерживаемая температура составляет от +8 до +14 градусов по Цельсию. Посещения данной категории имеют, как правило, систему водоснабжения и канализации. Противопожарная безопасность обеспечивается пожарной сигнализацией и системой пожаротушения. Организуется охрана периметра и контрольно-пропускной режим на территории склада. Склады класса "С" находятся на небольшом удалении от основных автомагистралей, к ним ведут качественные дороги-сателлиты, обеспечивающие беспрепятственное движение большегрузного транспорта. Вблизи складских помещений имеются стоянки для грузовых автомобилей и места для их маневрирования. Склады данного класса наиболее распространены на территории России. Стоимость аренды - невысокая, но арендатору зачастую самостоятельно приходиться оплачивать водоснабжение и электричество. 

Складские помещения класса "D" - пожалуй, самые непритязательные в плане требований к их оснащению. Под склады данной категории используют подвальные помещения, объекты гражданской обороны, ангары, производственные помещения и прочие нежилые и технические площади. Требования здесь предъявляются минимальные. На таких складах должно быть освещение, обеспечиваться постоянная температура и уровень влажности. Складские помещения должны иметь удобный для грузового автотранспорта подъезд и ворота для осуществления погрузки и выгрузки. Безопасность обеспечивается сигнализацией. Для предупреждения пожаров устанавливается пожарная сигнализация, система и средства пожаротушения. Данные склады используются в основном для непродолжительного хранения небольших партий различных грузов. Плюсом складских помещений категории "D" является небольшая арендная плата. Складские помещения этого класса могут находиться как в городской черте, в промышленных зонах, так и на достаточном удалении от основных магистралей.

По данным АРИН, с начала года в Петербурге и Ленобласти введено лишь 27 тыс. кв. м новых складских площадей. Все новые склады относятся к классу А. По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, по состоянию на начало октября 2013 года общий объем качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 1,7 млн кв. м (без учета складских комплексов, построенных для собственных нужд). В течение третьего квартала 2013-го не введено ни одного складского комплекса. До конца года планируется ввод трех спекулятивных проектов общей площадью более 210 тыс. кв. м. Это вторая очередь «Орион Лоджистикс», вторая очередь Санкт-Петербургского терминального комплекса (СТК) и «Звезда». Однако принимая во внимание частые переносы сроков ввода многих проектов, до конца 2013 года объем введенных площадей может быть меньше заявленного. Подобная тенденция может сохраниться и в 2014 году. Таким образом, ситуация, сложившаяся на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурге, в ближайшие годы не изменится, констатируют в Maris.

Общий объем рынка складской недвижимости (складов разного класса) в Санкт-Петербурге, по данным ГУИОН, – 8,4 млн кв. м. Складские комплексы классов А и В занимают лишь 21% общего объема складского рынка города, на помещения класса С приходится 79%.

Директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина говорит, что в сегменте качественных складских помещений преобладают объекты класса А – 74%, доля объектов класса В – 26%.

По данным АРИН, в Пушкинском районе расположено наибольшее количество складов – 35%, во Всеволожском и Выборгском – по 13%, в Невском и Московском – по 11%.

Спрос обгоняет предложение

Стабильно высокий спрос и отсутствие прироста новых площадей на рынке складской недвижимости, а также практика аренды складских помещений на стадии строительства привели к сокращению объема вакантных площадей. Доля свободных площадей в классе А упала до 0,3% из-за повышенного спроса в этом сегменте, а в классе B уменьшилась до 0,5%. «Тенденция к сокращению вакантных площадей наблюдается с 2010 года. Если еще в прошлом году уровень вакансий в складских помещениях класса А составлял 5%, в классе В – 4%, то сегодня свободных площадей не больше 1% в обоих классах», – комментирует Екатерина Лапина.

В июле-сентябре 2013 года в Санкт-Петербурге арендовано и куплено 126 тыс. кв. м складов – это наивысший квартальный показатель в посткризисный период, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. При этом большинство сделок (80%) являются предварительными договорами аренды – площади раскупают и арендуют прямо на этапе строительства. «Высокая доля строящихся складских комплексов в общем объеме спроса вызвана фактическим отсутствием качественного предложения в действующих объектах», – подтверждает консультант отдела складской недвижимости Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Наталья Затейщикова.

Активность спроса на складские помещения находится на достаточно высоком уровне и не снижается. По данным Jones Lang LaSalle, до конца 2013 года к вводу запланированы пять проектов суммарной площадью 110 тыс. кв. м. При условии реализации девелоперами всех заявленных планов годовой объем ввода складов в Петербурге достигнет 164 тыс. кв. м, что является наивысшим показателем с 2009 года. Еще 262 тыс. кв. м заявлено на 2014-й. Но спрос останется неудовлетворенным. «Несмотря на значительное увеличение спекулятивного предложения на рынке складов в последнем квартале этого года и в 2014-м, доля свободных площадей значительно не вырастет, так как большинство помещений в новых складских комплексах уже будут заняты к моменту ввода. На сегодняшний день договоры подписаны на 60% площадей в реализуемых проектах», – говорит Наталья Затейщикова.

С начала года арендаторы рассматривают как крупные блоки площадью 3-5 тыс. кв. м, так и блоки меньшей площади – 1-3 тыс. кв. м. При этом в городе сложился дефицит предложения малых и средних помещений.

В АРИН подсчитали, что среди арендаторов больше всего компаний, которые занимаются товарами для дома, – 38%, к сегменту производства относятся 25%. Почти такие же данные сообщают и в Jones Lang LaSalle. По данным аналитиков компании, за девять месяцев 2013 года наиболее активными арендаторами на складском рынке Петербурга были торговые операторы. Их доля достигла 31% в общей структуре спроса.

Дефицит приводит к росту ставок. Они начали повышаться еще в конце 2012 года в связи с колебаниями курса валют и нехваткой ликвидного предложения на рынке. По данным Maris, максимальные арендные ставки зафиксированы на уровне 130 долларов за 1 кв. м в год (triple net) и дальнейшего роста до конца 2013-го не прогнозируется. По данным АРИН, средние ставки в классе А составляют 450 рублей за 1 кв. м в месяц, в классе В – 400 рублей. По данным аналитиков Jones Lang LaSalle, максимальные ставки аренды пока сохраняются на уровне 125-135 долларов за 1 кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). Как правило, ежегодная индексация арендных ставок в размере 3-4% фиксируется в договоре. Операционные расходы в складских комплексах класса А в среднем составляют 35-40 долларов за 1 кв. м в год.

Под заказчика

Высокий спрос и недостаточное предложение на рынке складских площадей привели к повышению популярности направления build-to-suit, отмечают в Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. Подобные проекты создаются под конкретного заказчика с учетом его индивидуальных требований и характеризуются большой вовлеченностью в процесс как девелопера, так и заказчика. Строя комплексы  по системе build-to-suit, девелопер избегает большинства рисков, присущих спекулятивным проектам.

«Рынок складской недвижимости становится более привлекательным для девелоперов. В среднесрочной перспективе ожидается появление ряда крупных объектов как в Петербурге, так и в Ленобласти. Вследствие чего можно прогнозировать постепенный медленный рост вакантных площадей», – уверена директор департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге Ольга Шарыгина. Но по мнению Натальи Затейщиковой, девелоперы сегодня опасаются входить в новые проекты: «Существует ряд земельных участков, отведенных под строительство складских комплексов, но девелоперы пока не готовы их осваивать. Из-за неустойчивости экономической ситуации инвесторы ждут появления пула арендаторов или одного якорного, а до этого момента не готовы начинать проекты спекулятивных складов. Это касается как новых проектов, так и строительства следующих очередей уже существующих комплексов. Подобный подход обеспечивает наиболее безопасный путь развития для девелопера с точки зрения заполняемости будущего склада, а значит – его доходности».

С другой стороны, продолжается анонсирование проектов индустриальных парков. Так, на рынок выводится индустриальный парк «ЗМК» на территории ОАО «Завод металлических конструкций». Также статус промышленных земель уже получил участок, предназначенный для строительства индустриального парка «Кола». Кроме того, межведомственная комиссия по размещению производительных сил на территории Ленинградской области одобрила проект индустриального парка общей площадью более 100 га в промышленной зоне поселка имени Морозова во Всеволожском районе. «Все это позволяет надеяться, что ситуация на складском рынке стабилизируется в ближайшие несколько лет», – говорит Екатерина Лапина.

Острый дефицит площадей особенно сказался на рынке складских помещений класса А. По состоянию на декабрь, по данным Knight Frank, доля свободных площадей здесь составляла около 1%. Следует учитывать, что еще одной тенденцией рынка является укрупнение запрашиваемых площадей. Так, в среднем около 30% клиентов запрашивают площади от 5 тыс. кв. м, говорит Николай Пашков. Подобрать под эти параметры склады класса А в одном объекте сейчас фактически невозможно, добавляет эксперт.

Себестоимость строительства складов класса А неоправданно высока. Это останавливает девелоперскую активность в этом сегменте. Доходность же высококлассных объектов ниже доходности складов более низкого класса. "Себестоимость комплексов класса А практически равна 10-летней окупаемости таких объектов, - рассуждает Михаил Косарев. – При этом их доходность составляет около 10%. А существующие условия финансирования российских банков не стимулируют  девелоперов начинать в этом сегменте новые масштабные проекты, поэтому я не вижу здесь перспективы. В этих условиях мне как девелоперу легче разместить средства на депозит и не заниматься никакой арендой. Экономически привлекательным рынок высококлассной складской недвижимости может быть только для тех компаний, которые могут получить особые условия финансирования строительства в банках, либо для тех, кто планирует зарабатывать на сопутствующих услугах, помимо аренды – например, на ответственном хранении". По мнению эксперта, строительство комплексов класса В может обеспечить более высокую доходность. "Такие объекты проще строить и проще сдать в аренду, - говорит Михаил Косарев. - На два небольших корпуса класса В, которые мы построили в Колпино, мы нашли арендаторов еще на этапе проектирования". По его словам, доходность по таким объектам может достигать 16-17%.

Арендные ставки приближаются к ценовому пику

Дефицит складов класса А вызвал рост арендных ставок.  Средняя ставка по классу А, по оценке Knight Frank, составляет сейчас $120-127 за кв. м в месяц. Показатель практически достиг уровня докризисного 2008 года, когда ставка достигала $130-135. "Ситуация с дефицитом свободных площадей позволяет предполагать, что рост продолжится, - прогнозирует Николай Пашков. – С другой стороны, ввиду отсутствия качественного предложения спрос начинает смещаться в сторону более низкоклассных помещений".

Логистические операторы возвращаются

Среди арендаторов складских помещений начинают преобладать логистические операторы, тогда как в кризисные годы значительную часть арендаторов составляли производственные и торговые компании. В настоящее время на складские площади снова стали заходить логисты – количество заявок и сделок по аренде в уходящем году заметно увеличилось. "Спрос на логистические услуги сильно упал в кризис и заставил игроков рынка либо отказываться от сделок по аренде, либо освобождать занятые площади, либо сдавать их в субаренду. Сейчас отрасль восстанавливается", - поясняет Николай Пашков.

Согласно данным международной консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg, в 2013 году в Петербурге введено в эксплуатацию 98 тыс. кв. м качественных складских площадей, что почти в два раза меньше аналогичного показателя 2012-го. Объем ввода спекулятивных площадей за прошедший год составил 60 тыс. кв. м, или 62% годового показателя. Из введенных в 2013 году складских площадей 28% предназначены для оказания логистических услуг, а оставшиеся приходятся на складские объекты, возведенные компаниями для собственных нужд.

В течение года дефицит доступного для аренды спекулятивного предложения усиливался на фоне высокого уровня спроса. И к концу года в аренду предлагалось около 55 тыс. кв. м, причем из них 30 тыс. (около 54%) – площади в складских комплексах, введенных в эксплуатацию в конце четвертого квартала. Дефицит свободных площадей в спекулятивных объектах привел к высокой заполняемости. По данным ASTERA, уровень вакансии в складских комплексах класса A составил 2,09%, класса B – 2,53. «Высокий спрос на качественные площади в современных складских комплексах приводит к тому, что договоры аренды заключаются еще на этапе строительства, и к моменту ввода в эксплуатацию, как правило, вакантные площади в новых складах отсутствуют», – поясняет директор ASTERA в Санкт-Петербурге Людмила Рева.

Как отмечают эксперты Knight Frank, в течение года спрос на качественные складские площади оставался высоким. «Рынок складской недвижимости начал выходить из затяжной стагнации, что подтверждается активностью как девелоперов, постепенно возвращающихся к замороженным ранее проектам, так и арендаторов, которые за прошедший год арендовали около 180 тыс. кв. м», – комментирует  руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли компании Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин. Кроме того, на рынке проведено несколько крупных сделок купли-продажи общей площадью порядка 80 тыс. кв. м. По словам Михаила Тюнина, спрос сегодня настолько высок, что заявленные к вводу на 2014 год 200 тыс. кв. м спекулятивных площадей рынок с легкостью «проглотит» за 12-18 месяцев.

Руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев подтверждает: «Годовой объем арендованных и купленных складов стал наивысшим результатом посткризисного периода. При этом основная часть сделок –предварительные договоры аренды в еще не введенных складских комплексах».

Наиболее активными арендаторами на складском рынке Петербурга были торговые операторы, отмечают эксперты Jones Lang LaSalle. На их долю приходится 38% в общей структуре сделок за 2013 год. Производственные компании оказались на втором месте с долей 22%. По 19% в годовом объеме сделок принадлежит логистическому и дистрибуторскому секторам.

Общая площадь производственных помещений Петербурга на начало 2014 года, по данным Knight Frank, более 27 млн кв. м, или около 30% всего нежилого фонда города. Площадь качественной производственной недвижимости, готовой к эксплуатации, на данный момент составляет около 1 млн 817 тыс. кв. м, однако почти вся она используется для собственных нужд предприятий. Основной объем предложения в индустриальном сегменте формируется за счет проектов формата built-to-suit и через продажу земельных участков на территории индустриальных парков. К сожалению, в большинстве своем девелоперы пока не готовы предложить рынку тот продукт, который необходим арендаторам, – готовые качественные производственные помещения площадью 1-3 тыс. кв. м, констатируют эксперты.

2.  Исходные  данные для выполнения работы

По складскому помещению.

Год ввода в эксплуатацию - 1970. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение: продольная схема; вертикальные несущие конструкции: стены и столбы из кирпичной кладки (1 этажные), железобетонный каркас (2 и 3 этажные).

Основные строительные конструкции:

- фундаменты - сборные железобетонные;

- каркас –  железобетонные колонны, балки и  фермы (2 и 3 этажные);

- стены и  перегородки – кирпичные или  железобетонные панели;

- перекрытия - железобетонные плиты;

- крыша - совмещенная, плоская;

- кровля - рулонная;

- полы - асфальтовые;

- проемы - металлические;

- отделка  внутренняя – простая, наружная  – простая.

Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения, принудительной вентиляции и телефонизации.

Косвенные издержки (КИ’) составляют 10 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню по данному типу недвижимости, требуется осуществить ремонт:

- заделать  трещины и отремонтировать швы  между стеновыми плитами, на участке  длиной 750 п. м.;

- возвести 8 глухих  кирпичных перегородок, общей площадью 500 м2

- заменить 50 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета  – 60 кг;

- заново застеклить 250 м2 оконных проемов;

- произвести  ремонт полов, на площади 700 м2;

- произвести  ремонт рулонной кровли на 600 м2;

- окрасить  водным составом фасад на площади 300 м2;

- промыть  и прочистить отопительные радиаторы  в количестве 75 шт.;

- окрасить  трубопроводы на площади 600 м2;

- вместо 3,7 км  старой электропроводки провести 5,2 км новой.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению ДВ+20 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 3 месяца.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

- налог 2,2% от  стоимости имущества, рассчитанной  по затратному подходу;

- страховые  платежи 3% от стоимости нового  строительства здания на дату  оценки

- прочие $7/м²/год.

Переменные расходы составляют $25/м²/год.

Дополнительные исходные данные

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

3.1 Алгоритм реализации затратного подхода

В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:

1. Определяется  стоимость нового строительства  здания (сооружения), которая может  выступать либо в виде восстановительной  стоимости, либо в виде стоимости  замещения.

2. Оценивается  величина накопленного износа  здания (сооружения).

3. Оценивается  стоимость здания (сооружения) с  учетом накопленного износа (п.1 –  п.2).

4. Отдельно  оценивается рыночная стоимость  земельного участка как свободного  и доступного для максимально  эффективного использования.

5. Выполняется  оценка рыночной стоимости полного  права собственности недвижимости (п.4. + п.3). при этом учитывается  подходящая для данного проекта  величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные  издержки, возникающие в период  с окончания строительства до  текущей даты. Они производятся  для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.

Стоимость нового строительства – стоимость воспроизводства объекта как нового, т.е без учета износа.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, т.е из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения – стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведенного из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

3.2. Определение  стоимости нового строительства  здания методом сравнительной  стоимости единицы имущества

Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно-методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым « Укрупнённые показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). За базисный уровень принимаются цены на 1969г. Нормативы, включённые в УПВС, учитывают усреднённые затраты в объёме всех глав сводного сметного расчёта стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

1. Расчетный  объем оцениваемого здания определяется  по формуле:

V = L*B*H, м3 (1)

где L – длина объекта оценки, м;

B – ширина объекта оценки, м;

H – высота объекта оценки, м.

V = 30*12*5 = 1800, м3

2. Определяем единичный укрупнённый показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен ( С , руб/ м ) непосредственно по таблице УПВС, с учётом пояса, в котором находится объект оценки.

Характеристика объекта - аналога

ПОРТОВЫЕ СКЛАДЫ

Склады одноэтажные.

Характеристика зданий и сооружений:

Здания одноэтажные. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные. Покрытия и перекрытия железобетонные. Полы асфальтовые, дощатые и бетонные, кровля рулонная.

Здания оборудованы электроосвещением.

Группа капитальности 3.

Объем до 10 000 м3.

Территориальный пояс 6.

Стоимость 1 м -7,2 руб

3. Производим корректировку единичного укрупнённого показателя восстановительной стоимости:

, руб/м3 (2)

где К ─ поправочные коэффициенты на следующие признаки:

коэф., учитывающий переход от одной группы капитальности к другой не применяется;

К - 1,03- коэф., учитывающий наличие вентиляции;

так как объём оцениваемого объекта меньше объема объекта-аналога более чем на 20% то поправочный коэффициент 1,02;

С69 = 7,2*1,02*1,03=7,56 руб/ м3,.

4.Оценивается восстановительная  стоимость здания в базисном  уровне цен. То есть определяется  сумма прямых и косвенных издержек  в ценах 1969г. (ВС )

ВС69 = (ПП+КИ)69 = С69*V, руб. (3)

где V ─ расчётный объём здания, м ;

С ─ стоимость единицы объёма в базисном уровне цен с учётом выполненных корректировок руб/ м .

ВС69 = 1800*7,56 = 13608 руб.