Оценка стоимости торгового центра г. Перми «Земляника»

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Торговая недвижимость – один из наиболее привлекательных и в то же время рискованных объектов инвестиции в условиях развивающейся индустрии потребления. Определить привлекательность торгового центра как инвестиционного проекта, его ликвидность как залога – задачи, которые решаются в отчете об оценке торгового центра.

Чаще всего оценка торгового центра, как и других объектов коммерческой недвижимости, направлена на определение доходного потенциала объекта. В соответствии с этим формируется и круг вопросов и факторов, существенных при оценке торговых центров.

Ключевым понятием в оценке торговых центров является их классификация по размеру торговых площадей, особенности формирования ассортимента и зоне обслуживания. Принято выделять:

Специализированные торговые центры, которые ориентированы на сбыт определенной группы товаров. Местоположение и площадь не являются ключевыми.

Региональные торговые центры с проходимостью более 150 тыс. человек в день. Имеют удобное местоположение для охвата целого региона. Площадь – до 45 тыс. кв. м., арендаторы – торговые, сервисные, развлекательные компании.

Суперокружные торговые центры, расположенные на главных городских магистралях. Их аудитория – жители нескольких округов, площадь ТЦ – до 30 тыс. кв. м.

Торговые центры округа, расположенные недалеко от оживленных городских трасс. Площадь окружного ТЦ – до 20 тыс. кв. м., количество постоянных покупателей – до 150 тыс. человек.

Торговые центры района ориентированы на обслуживание от 3 до 40 тысяч покупателей, торговые площади – до 10 тыс. кв. м. Чаще всего якорным арендатором такого ТЦ становится сетевой супермаркет.

Торговые центры микрорайона отличаются небольшой площадью (до 3000 кв. м.), небольшим потоком покупателей и шаговой доступностью. Основная ориентация – товары повседневного спроса и востребованные услуги.

Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет своей основой  очень простое предположение: если мы при оценке объекта выясним, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же.

Все вышесказанное обуславливает актуальность темы курсовой работы.

Целью выполнения курсовой работы является оценка стоимости торгового центра г. Перми «Земляника» сравнительным подходом. 

Для выполнения цели ставятся следующие задачи:

• изучить теоретические аспекты сравнительного подхода оценки недвижимости;
• проанализировать рынок торговых площадей г. Перми;
• дать общую характеристику оцениваемому объекту недвижимости;
• провести оценку торгового центра сравнительным подходом.  

Предмет курсовой работы – сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости.

Объект курсовой работы – торговый центр «Земляника», расположенный в Дзержинском районе г. Перми.

Структурно курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы.

При выполнении курсовой работы использовались нормативно-правовые акты, учебные и методические пособия по оценке бизнеса, аналитические данные по рынку торговых площадей в г. Перми.

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие сравнительного подхода

С изменением экономики и социальной организации в стране изменились задачи правового регулирования института субъекта коммерческой деятельности. Коммерческие организации самостоятельно выступают в гражданском обороте  и являются носителями права собственника движимого и недвижимого имущества. Государство    регулирует их экономическую деятельность и выступает «в качестве силы, способной установить цивилизованные правила новых экономических отношений». В связи с постоянным экономическим ростом многие, созданные в последние годы акционерные коммерческие организации нуждаются в помещениях под офисы, в производственных и складских площадях и т.д. (22, 211) 

В современной юридической литературе наблюдается всестороннее и глубокое исследование проблем сущности и содержания сделок с нежилыми помещениями в предпринимательской сфере.  Из них можно выделить ряд проблем, связанных с совершенствованием законодательства о недвижимом имуществе.

Во-первых, отсутствие единого комплексного подхода к правовому регулированию рынка коммерческой недвижимости сдерживает стабильное развитие предпринимательской деятельности, законодательно зафиксированы лишь основные, базовые положения, связанные с оборотом коммерческой недвижимости.

Во-вторых, рынок недвижимости распадается на множество разнопорядковых объектов недвижимости и их отдельных элементов, что создает трудности при разделении прав на эти элементы и усложняет процесс регистрации прав на объекты недвижимости. (29, 56)

Это вынуждает законодателя разрабатывать специальные нормы допустимых сочетаний отдельных прав. Оборот коммерческой недвижимости регулируется десятками нормативных актов от ГК РФ(1) до специальных Федеральных законов, разъяснения содержат также  решения высших судебных инстанций. Зачастую  в этих нормах существующего законодательства содержатся противоречия, затрудняющие процесс правового регулирования оборота коммерческой недвижимости.

Одной из актуальнейших проблем,  не до конца решенных в существующем законодательстве, является вопрос о  том, в какой мере входят в понятие недвижимости нежилые помещения. Статья 130 п.1 ГК РФ(1) выделяет главный критерий недвижимого имущества – признак связи с землей и невозможность перемещения  соответствующих объектов без несоразмерного ущерба их назначению. Статья эта вызвала много нареканий       со стороны юристов.

Впервые законодательно нежилые помещения были признаны объектами недвижимости в Федеральном законе от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (4) (далее – Закон о регистрации недвижимости). Понятия здание, сооружение и нежилое помещение в литературе и нормативных актах  также трактуется по-разному.

Сравнительный подход применим в случае развитого рынка, что дает возможность оценщику подобрать достаточное количество аналогичных объектов. Основным источником информации в сравнительном подходе является информация о сделках купле-продаже. Обрабатывается полученная информация такими статистическими методам как: корреляционный, дисперсионный, регрессионный анализы и т.п.

Далее оценщик приводит стоимость, подобранных им аналогичных объектов оценки сопоставимый вид, по средствам корректирующих поправок к стоимости. Оценщик таким образом получает такую стоимость аналогичных объектов как если бы аналогичный объект обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. Можно считать что полученная скорректированная стоимость аналога отражает его рыночную стоимость. Отсюда данный подход оценки получил название сравнительный подход.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах:

1. Принцип замещения. Суть принципа заключается в том, что стоимость объекта оценки не может превышать минимальной стоимость аналогичного объекта или стоимости строительства такого же нового объекта.
2. Принцип вклада. Основным понятием данного принципа является понятие "Вклад". Вклад - денежное выражение некой характеристики объекта, некая сумма на которую оценщик может либо уменьшить либо увеличить стоимость объекта.
3. Принцип спроса и предложения. В этом принципе основную роль играет определение факторов влияющих на стоимость объекта, оценщик должен определить все факторы оказывающие существенное влияние на стоимость объекта недвижимости, а также как должен представлять как изменится стоимость объекта недвижимости при изменении этих факторов. (15, 367)

Перечисленные выше принципы сравнительного подхода определяют ряд количественных и качественных элементов сравнения объектов недвижимости (корректирующих коэффициентов) применяемых для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Сравнительный подход можно разбить на следующие этапы:

Этап 1. Изучение рынка недвижимости, анализ тенденций и состояние рынка, создание банка данных по стоимости аналогичных объектов.

Этап 2. На этом этапе оценщик проводит выбор наиболее схожих аналогичных объектов недвижимости с объектом оценки.

Этап 3. Статистическая обработка данных цель которой выявление факторов влияющих на стоимость объекта оценки (определение корректирующих коэффициентов).

Этап 4. Приведение стоимости аналогов в сопоставимы вид путем определенных на 3 этапе корректирующих коэффициентов и получение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. (16, 152)

Методы, применяемые при сравнительном подходе:

Метод общая группировка. Данный метод применим на рынке с достаточно большим количеством однородных аналогов, что позволяет снизить разброс цен, путем подбора достаточного числа однородных аналогов. Наличие большого числа однородных объектов позволяет проводить сравнение объектов целиком, а также применять общие корректировки, а не рассматривать отдельные характеристики.

Метод восстановительной стоимости по аналогам. Данный метод основан на том, что за стоимость объекта оценки принимается стоимость строительства нового аналогичного объекта недвижимости (рассчитывается сметная стоимость аналога).

Метод парных продаж. Суть метода метода заключается в продаже двух объектов являющихся точной копией друг друга и отличающихся только одной характеристикой, которая объясняет разницу в стоимости объектов. Это характеристика и используется как корректирующий коэффициент необходимый для сопоставления объектов

Экспертные методы расчета и внесения поправок. В данном методе величина корректирующих поправок (как правило в процентах) определяется экспертом на основание его субъективного мнения насколько объект хуже или лучше сопоставимого аналога, т.е. эксперт прежде всего опирается на свой опыт.

Преимуществами сравнительного подхода являются:

• наиболее простой подход;
• статистически обоснованный;
• предлагает методы корректировки;
• обеспечивает данные для других подходов в оценке.

Недостатками сравнительного подхода являются:

• требует активного рынка;
• сравнительные данные не всегда имеются;
• требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;
• основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания. (14, 277)

1.2. Методика сравнительного подхода  к оценке недвижимости

Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет своей основой  очень простое предположение: если мы при оценке объекта выясним, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же.

Ключевым понятие в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым в дальнейшем осуществляется сравнения объекта оценки. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Основной характеристикой для объекта оценки выступает величина сделки, с ним совершенной. Если у оценщика отсутствует ценовая информация об объекте-аналоге, то даже максимальная похожесть его с объектом оценки не сможет помочь в определении стоимости. (12, 62)

Учитывая, что каждый объект недвижимости является уникальным, а также, что ценовая информация имеется о весьма ограниченном количестве объектов, то подобранные объекты-аналоги неизбежно будут отличаться от объекта оценки, поэтому основной смысл сравнительного подхода – ответить на вопрос: «Сколько бы стоил объект-аналог, если бы обладал точно такими же характеристиками, как объект оценки?»

Ответ на этот вопрос осуществляется путем корректировки цен объектов-аналогов на имеющиеся различия с объектом оценки. Корректировки, называемые также поправками, бывают положительными и отрицательными, абсолютными и относительными. Знак поправки определяется в зависимости от соотношения характеристик объекта-аналога и объекта оценки. Если по объект-аналог лучше объекта оценки, то вносится отрицательная поправка, если же объект-аналог хуже – то положительная.

Абсолютными поправками называются корректировки, измеряемые в денежных единицах, относительные корректировки измеряются в долях или процентах.

При оценке объекта недвижимости следует придерживаться определеннойпоследовательности внесения поправок. Если все поправки относятся либо к относительны, либо к абсолютным, то порядок внесения поправок следующий:

1. Поправка на вещные права.
2. Поправка на условия финансирования.
3. Поправка на условия продажи.
4. Поправка на дату продажи.
5. Поправка на местоположение.
6. Поправки на прочие физические характеристики. (10, 115)

Если же определены и абсолютные и относительные поправки, то сначала по данному порядку вносят относительные поправки, а затем абсолютные.

В процессе оценки недвижимости сравнительным подходом расчет величин поправок может производится различными методами.

В данной работе мы будем пользоваться аналитическим способом внесения поправок, заключающимся в том, что величина поправки определяется путем логико-аналитических рассуждений.

Например, если оценивается квартира без недавно проведенного ремонта, а объектом-аналогом выступает квартира с только что сделанными ремонтными работами, то поправку на ремонт можно рассчитать, суммировав стоимость проведения аналогичного объема работ и необходимые строительные материалы.

Полученная величина и будет выступать в качестве поправки, вносимой в объект-аналог с отрицательным знаком.

В рамках аналитического метода необходимо разобрать, чем являются все перечисленные выше виды поправок и каким образом следует подходить к их аналитическому определению.

Поправка на права вносится в тех случаях, когда объект оценки и объект-аналог предоставляются своим текущим пользователям на разных вещных правах. С теоретической точки зрения следует избегать подбора в качестве аналогов объектов, предоставленных на другом праве, но в силу ограниченности выбора объектов аналогов зачастую на практике выбраковка таких объектов не происходит. (11, 118)

Поправка на права представляет собой разницу между чистым доходом, который возможно получить при полной собственности и при других правах, и численно равна текущей стоимости этих потерь за весь рассматриваемый период.

Поправка на условия финансирования должна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных и заемных средств при совершении сделки.

Привлечение заемных средств осуществляется в двух случаях: когда не хватает имеющихся собственных средств для совершения сделки, и когда существует необходимость повысить доходность собственных средств инвестора (собственника), не внося изменения в сам объект, порядок его эксплуатации и т.п.

Эффект изменения доходности собственных средств за счет  привлечения заемных носит название эффекта финансового левереджа или эффекта финансового рычага.

Таким образом, поправка на условия финансирования представляет собой разницу в денежных потоках при различном соотношении собственных и заемных средств и численно равна величине финансового левереджа. В отечественной практике оценки недвижимости поправка на условия финансирования менее распространена, чем в западной практике, т.к. в современных российских условиях количество сделок с привлечением заемных средств невелико.

Поправка на условия продажи вносится, во-первых, в тех случаях, когда в качестве ценовой информации об объектах-аналогах используются цены предложения или спроса, во-вторых, при таких особых условиях, как продажа в рассрочку и т.п. Введение каждого из особых условий продажи неминуемо оказывает влияние на цену объекта.

Поправка на условия продажи представляет собой разницу в стоимости при различных условиях продажи и численно равна скидке на уторгование (случай «сделка-предложение») или приведению всех платежей к настоящему времени (случай «прямая продажа-рассрочка»). Величина скидки на уторгование определяется эмпирическим путем и в настоящее время на рынке недвижимости составляет 10 – 15%.(11, 119)

Необходимость внесения поправки на дату продажи вызвана тем, что информация о сделках с аналогичными объектами недвижимости, как правило, датируется прошлыми временными периодами. Более того, часты случаи, когда дату совершения сделки с объектом-аналогом и дату оценки разделяет значительный временной период.

Следовательно, поправка на дату продажи представляет собой приведение к моменту оценки цен сделок на объекты-аналоги.

Скорректированная же стоимость объекта-аналога численно равна будущей стоимости указанной цены продажи объекта-аналога.

Поправка на местоположение объекта недвижимости связана с тем, что часто район расположения объекта недвижимости является главным ценообразующим фактором недвижимого имущества.

Стоимость абсолютно одинаковых объектов, расположенных в разных районах города, может отличаться на весьма значительную величину. Связано это с тем, что понятие местоположение весьма обширно и включается в себя конкурентное окружение, инженерную, социальную и транспортную инфраструктуры, престижность и т.п.

Именно из-за такой широты данного термина поправка на местоположение вносится первой из физических корректировок. Эта поправка представляет собой отражение влияния место расположения на разницу в стоимости одинаковых объектов и численно равна разнице в средних стоимостях соответствующих территорий или капитализированной разнице в средних доходах. Под словом территория могут пониматься районы города, исторические сложившиеся районы и т.п.

Поправки на иные физически характеристики слишком индивидуальны, чтобы их можно было свести к некоторому единому алгоритму. (11, 120)

1.3. Особенности оценки торговой  недвижимости сравнительным походом

К сожалению, любая классификация носит условный характер и не отменяет необходимости учитывать индивидуальные особенности объекта и прочие нюансы. К тому же для того, чтобы отнесение той или иной недвижимости к соответствующему классу имело смысл, участники рынка должны четко понимать, на каком основании и по какому принципу это делается. Безусловно, обеспечить единый подход при составлении классификации невозможно, и поэтому риэлторы, девелоперы и консультанты часто создают свои классификации для тех сегментов рынка, в которых они работают, или адаптируют западные системы стандартов к российским условиям. (29, 157)

В 2011 году ведущие российские консалтинговые компании анонсировали новую систему стандартов для офисной недвижимости. При этом в расчет принимали только качественные офисные площади, подразделяемые на три класса: «А», «В», «В+». 
Главное отличие новой классификации — в более структурированных критериях оценки. Все параметры поделены на группы, в каждой из которых есть определенный набор обязательных и желательных характеристик.

Например, для класса А необходимо соответствие объекта таким требованиям:

• наличие центральной системы управления зданием;
• возможности устанавливать индивидуальный климатический режим для каждого офисного блока;
• современные системы пожарной безопасности;
• высококачественные скоростные лифты ведущих мировых производителей;
• два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора;
• современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
• высота потолков не менее 2,7–2,8 м;
• планировка этажа открытая;
• шаг колонн не менее шести метров. (29, 160)

Сюда можно добавить возможность установки полноценного фальшпола, качественную и презентабельную отделку помещений общего пользования, входной группы и фасада, хорошее расположение, отсутствие рядом объектов, оказывающих негативное влияние на его имидж, удобный подъезд к зданию и его транспортная доступность, подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с внутренним переходом к дому.

Здания класса «В+» должны отвечать как минимум десяти обязательным и восьми факультативным из вышеперечисленных требований, а для категории «В» будет достаточным наличие шести обязательных и восьми факультативных параметров.

В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия. Поэтому для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:

• величина торговых площадей;
• зона охвата торгового центра;
• состав арендаторов;
• специфика продаваемых товаров.

Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и размером торговой зоны. Разработка архитектурно-планировочных решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду

• брокеридж - проводятся на основании концепции торгового центра. Концепция торгового центра должна отражать:
• целевые группы покупателей («портрет покупателя»);
• тип торгового центра;
• состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие).

Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:

• микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);
• окружной торговый центр (Community Shoping Center);
• региональный центр (Regional Center);
• суперрегиональный центр (Super Regional Center).

Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра.

В микрорайонном торговом центре «якорем» служит супермаркет, к другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека и универсальный магазин. Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров. Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв.м., но в принципе она может составлять от 3000 до 10000 кв.м.

Окружной торговый центр - промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными.

Типичная торговая площадь окружного торгового центра — примерно 15000 кв.м., но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв.м. Он, как правило, обслуживает население в 10—20 минутах езды от него.

Площадь регионального центра составляет 40000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100 000 кв.м. Обычно такой центр включает в себя: молл, крытую торговую галерею с искусственным климатом, модные товары. Число «якорей» от двух — на 50—70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9—27 км. (24)

Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80000 кв.м., при этом она может варьироваться от 50000 до более чем 200 000 кв.м. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее по ассортименту товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50—70% всех арендопригодных площадей. Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Они не отличаются по своим функциям, различие состоит только в силе привлечения покупателей. (23)

Выделяют и типы торговых центров. Их множество: специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center), фестивальный (Festival Center), пауэр центр (Power Center), аутлет центр (Outlet Center), торговый центр моды (Fashion Center), дискаунт-центр (Off-price Center), торгово-развлекательный центр (Retail – entertainment Center) и т.д. То есть название торгового центра зависит от его назначения или видов предлагаемых в нем товаров и услуг. В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра.

Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.

Говоря о перспективах развития в нашей стране такой сферы как коммерческая недвижимость, нельзя не упомянуть о некоторых законодательных нововведениях в этой области, которые существенным образом могут повлиять на объемы инвестирования в этот экономический сегмент.

В качестве вывода по главе отметим, что сравнительный подход применим в случае развитого рынка, что дает возможность оценщику подобрать достаточное количество аналогичных объектов. Основным источником информации в сравнительном подходе является информация о сделках купле-продаже. Обрабатывается полученная информация такими статистическими методам как: корреляционный, дисперсионный, регрессионный анализы и т.п.