Оценка стоимости здания

СОДЕРЖАНИЕ 
 

1. Краткое содержание  основных фактов и выводов

2. Общие сведения  и сведения о порядке проведения  оценки

2.1. Сведения  об объекте оценки

2.2. Порядок проведения  оценки

2.3.  Анализ  данных, используемых для оценки

3. Основные предпосылки  и ограничения

4. Анализ рынка  недвижимости

5. Анализ местоположения  объекта оценки

6. Описание объекта  оценки

7. Анализ наиболее  эффективного использования

8. Выбор методов  оценки и методов расчёта стоимости

9. Расчёт рыночной  стоимости объекта оценки затратным  методом

9.1 Основные сведения  по затратному методу

9.2 Определение  стоимости земельного участка 

10. Расчет косвенных  затрат

10.1 Определение  величины накопленного износа

10.2 Определение  величины внешнего удорожания

11. Расчёт рыночной  стоимости объекта оценки доходным  методом

11.1. Основные  сведения по доходному методу

11.2. Этапы применения  доходного метода

11.3. Составление  реконструированного отчёта о  доходах

11.4. Описание  прогнозных вариантов

11.5. Расчёт потоков  доходов по прогнозным вариантам

11.6. Расчёт рыночной  стоимости доходным методом

12. Расчет рыночной  стоимости объекта оценки сравнительным  методом

12.1. Основные  сведения по сравнительному методу

12.2 Исходные  данные для реализации сравнительного  метода

12.3. Проведение  корректировок

12.4. Определение  весовых коэффициентов для каждого  из объектов сравнения

13. Обоснование  итоговой рыночной стоимости

Список используемой литературы 
 
 

1.Краткое  содержание основных  фактов и выводов 

Краткое описание основных факторов и выводов приведено  в таблице 1.1. 

Таблица 1.1. Основные данные по объекту оценки

2.Общие  сведения и сведения  о порядке проведения  оценки

2.1. Сведения об объекте  оценки 

Общие сведения об объекте оценки содержатся в таблице 2.1. 

Таблица 2.1. Общие сведения об объекте оценки

Технический паспорт  объекта оценки представлен в  приложении А.

   2.2.Порядок  проведения оценки

     Дата  проведения осмотра объекта оценки:

     Осмотр  объекта оценки произведен 21 октября 2011 года.

     Дата  оценки:

     Оценка  производится по состоянию на 21 октября 2011 года.

     Цены  оценки:

     Оценка  производится в текущих ценах  на дату оценки.

     Валюта  оценки:

     Определение стоимости объекта оценки производится в белорусских рублях и долларах США.

     Цель  оценки, вид определяемой стоимости:

     Настоящая оценка проведена с целью отведения данного помещения под аптеку.

     Объектом  оценки в курсовом проекте является нежилое изолированное помещение.

     Помещение по техническому паспорту, по состоянию  на 1 21 октября 2011 года:

     Общая площадь изолированного нежилого помещения  составляет 65,7 кв.м., в том числе  объём данного помещения 247 куб.м., нормируемая площадь 57,2 кв.м.

     К конструктивным элементам  и инженерному  оборудованию жилого дома относятся:

     - стены наружные кирпичные

     - стены внутренние кирпичные

     - перекрытия железобетонные

     - полу бетонные

     - проёмы оконные двойные

     - проёмы дверные щитовые

     Во  внутренней отделке помещения следует  отметить полное её отсутствие.

     Из  основных коммуникаций следует выделить:

     - отопление – стальные трубы

     - электроснабжение – скрытая проводка

     - водопровод – стальные трубы 
 

    Определение рыночной стоимости объекта оценки включало в себя следующие этапы: 

    Определение стоимости задания и заключение договора на проведение независимой оценки. Перед заключением договора оценщики, совместно с Заказчиком, определили задание на оценку, которое установлено договором на проведение независимой оценки. Договор на проведение независимой оценки заключен в простой письменной форме в соответствии с СТБ 52.0.01 (пункты 12.3, 12.4). 

Сбор  и анализ информации . Сбор информации об объекте оценки включал поиск и получение исходных данных, в том числе рыночной, технической, финансовой и др. информации. Сбор и анализ исходной информации выполнен оценщиками в соответствии с требованиями раздела 13 СТБ 52.3.01 и с СТБ 52.0.01. Полученная исходная информация и документы проанализированы на правильность и достоверность внесенных в них сведений; был изучен состав и полный объем их представления; исследован уровень стоимости, отраженный в документах, на соответствие уровню стоимости объектов-аналогов. Объем расчетов стоимости и их детализация зависят от исходной информации и документов, используемых для проведения оценки. При анализе представленных документов и информации учитывались результаты осмотра объекта оценки на месте его расположения. В случае выявления в них несоответствий либо противоречий или возникновения сомнений в их достоверности оценщики уточняли исходные данные с целью применения их в дальнейших расчетах.

    Обследование  объекта оценки. Обследование объекта оценки включает его осмотр на месте расположения с целью установления фактических данных о функциональном назначении, объемно-планировочных показателях, конструктивных характеристиках, внутренних инженерных системах, техническом состоянии и других сведений.

    Определение предпосылок и  ограничений . Предпосылки и ограничения определялись в зависимости от условий договора на проведение независимой оценки, исходной информации об объекте недвижимости, данных рынка недвижимости, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимости, и других факторов, влияющих на  определяемую стоимость. Требования к  предпосылкам и ограничениям устанавливаются в соответствии с  СТБ 52.0.01.

    Анализ  рынка недвижимости. При анализе рынка недвижимости исследуются цены продаж по совершенным сделкам (цены предложений) с объектами-аналогами, тенденции изменения цен, спроса и предложения на объекты недвижимости, условия продажи, условия финансирования, время размещения  объектов недвижимости на рынке до их продажи, рыночные арендные ставки, условия заключения договоров аренды и др.

    Анализ  местоположения объекта  оценки. Анализ местоположения объекта оценки включает анализ адреса, границ, описания окружения объекта оценки, транспортных связей, коммуникаций, инфраструктуры и других характеристик, влияющих на стоимость объекта оценки.

    Описание  объекта оценки. При описании объекта оценки были отражены характеристики участка земли и улучшений. Описание земельного участка включает местоположение объекта оценки, уникальный номер оценочной зоны, площадь земельного участка, кадастровый номер земельного участка, описание рельефа участка. Описание улучшений включает объемно-планировочные показатели, описание характеристик конструктивных элементов, видов работ, внутренних инженерных сетей и коммуникаций, наружных инженерных сетей и коммуникаций.

    Анализ  наиболее эффективного использования. Вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений, а также специфики самого оцениваемого объекта.

    Выбор методов оценки и  методов расчета  стоимости. На данном этапе оценки был сделан выбор методов оценки и методов расчета стоимости. Выбор применяемого метода (методов) расчета стоимости в рамках того или иного метода (методов) оценки, указанных в разделе 9, обусловлен требованиями                   СТБ 52.0.01, видом определяемой стоимости, особенностями объекта оценки и условиями договора на проведение независимой оценки. В рамках настоящего отчета рыночная стоимость объекта оценки определена при помощи затратного, доходного и сравнительного методов.

    Расчет  стоимости выбранными методами. Расчет стоимости производится в соответствии с выбранными методами оценки и методами расчета стоимости, требованиями СТБ 52.0.01, СТБ 52.3.01, оцениваемых имущественных прав, физических и финансовых интересов и других особенностей объекта оценки.

    Обоснование рыночной стоимости  объекта оценки. Итоговая стоимость объекта оценки определена путем присвоения каждому из использованных методов весового коэффициента. Итоговая стоимость указана с округлением.

    Составление и оформление отчета об оценке. Отчет об оценке объекта недвижимого имущества составлен в полной форме (стандартный отчет). Составление и оформление отчета производилось в соответствии с СТБ 52.0.01 (пункт 10.1) и СТБ 52.3.01                  (пункт 15.2).

    Составление заключения об оценке. Составление заключения об оценке производилось в соответствии с СТБ 52.0.01 (пункт 10.2.1) и СТБ 52.3.01 (пункт 15.3).

    2.3. Анализ данных, используемых для оценки

    Для проведения оценки оценщикам были предоставлены  следующие исходные документы:

1. Копия Свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации капитального строения;
2. Копия Свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации земельного участка;
3. Копия технического паспорта на объект оценки с приложениями (планы помещений) (Приложение 1);

3.Основные  предпосылки и  ограничения 

   Следующие предпосылки и ограничивающие условия  являются неотъемлемой частью отчета об оценке:

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь для указанных в нем целей.
2. Оценщик не обязан приводить графические материалы (фотографии, планы, чертежи и т. п.) по объекту оценки. 
3. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку, на состояние объекта, на технические характеристики и на выполняемые функции. Оценщик не несет ответственность ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.
4. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. 
5. От оценщика не требуется  появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки,  иначе как по официальному вызову суда.
6. Ни заказчик, ни оценщик, ни любой иной пользователь отчёта не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
7. Отчет содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.
8. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта  действительно только на дату оценки. 

4.Анализ  рынка недвижимости 

Анализ рынка  недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный  анализ для целей оценки заключается  в соотнесении общего состояния  рынка недвижимости, его конкретного  сегмента с изучаемым объектом. В  результате должен быть сформулирован  вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость  оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для  определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. 

       Основными факторами, влияющими на стоимость недвижимости, являются:

1. Местоположение;
2. Транспортная доступность;
3. Тип объекта;
4. Площадь объекта;
5. Уровень отделки;

5.Анализ  местоположения объекта  оценки

1) Границы:

     Объект  расположен в городе Минске.

2) Застроенность окружающей территории:

     Территория, граничащая со зданием, в котором  расположен объект оценки, имеет достаточно высокую плотность застройки.

3)Транспортная  доступность:

     Район расположения объекта оценки, характеризуется  хорошей транспортной доступностью, а именно: метрополитен, автобусы маршрута №100, №1. 
 
 

4)Развитость  инфраструктуры:

     Инженерная  инфраструктура района местонахождения  объекта оценки развита и характеризуется наличием следующих систем инженерных коммуникаций: телефонизация и электроснабжение.

5)Типичное  использование окружающей  недвижимости:

     Типичным  использованием окружающей недвижимости является использование в качестве   административных объектов, жилых помещений.  

6)Выводы:

      Местоположение  объекта оценки характеризуется:

• Нахождением в центральной части города;
• хорошей  транспортной доступностью;
• развитой инженерной инфраструктурой.

6. Описание  объекта оценки

  Описание  оцениваемого объекта представлено в таблице 6.1.

Таблица 6.1. Описание объекта оценки                                                                                                                                    

7. Анализ  наиболее эффективного использования

    Наиболее  эффективное использование  является  основополагающей предпосылкой стоимости.

    Наиболее  эффективное использование представляет собой наиболее вероятное использование  объекта недвижимости, которое не противоречит законодательству, физически  осуществимо, финансово целесообразно  и при котором стоимость земельного участка наибольшая.

    Анализ  наиболее эффективного использования  выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования  оцениваемого объекта следующим  критериям:

    Законодательная разрешенность:  рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонировании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

    Физическая  осуществимость:  рассмотрение  физически реальных в данной местности способов использования.

    Финансовая  целесообразность:  рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу собственности.

    Максимальная  эффективность: рассмотрение того, какой из финансово осуществимых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимизирует настоящую стоимость собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

    При анализе наиболее эффективного использования  на предмет соответствия вышеуказанным  условиям оценщиками рассматривался следующий вариант использования объекта оценки:

    1. использование данного подвального помещения в качестве аптеки

    По  мнению оценщиков, использования объекта  оценки не будет нарушать действующее  законодательство, так как не будет  противоречить его функциональному  назначению.

    Местоположение, конструктивное решение и др. делают возможными, с точки зрения финансовой целесообразности.

    Что касается максимальной эффективности, то, по мнению, оценщиков, максимальный доход собственнику принесет вариант  использования оцениваемого помещения  в качестве аптеки. Данный вывод сделан на основании того, что:

    - объект оценки расположен в  районе, в котором сосредоточены  значительные людские потоки, что  будет положительно сказываться  на возможных арендных ставках  и загрузке объекта оценки  при использовании его в качестве  торгового;

    - арендные ставки по торговым  помещениям выше, чем по административным, следовательно, вариант использования  объекта оценки в качестве  торгового помещения принесёт  собственнику больший доход, что,  в свою очередь, приведёт к  большей стоимости.

    Таким образом, вариант использования  объекта оценки в качестве торгового  будет наиболее эффективным. 

8. Выбор методов  оценки и методов  расчёта стоимости 

     Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и на ценность рассматриваемого объекта недвижимости. При определении  рыночной стоимости в данном отчете задействованы доходный, затратный  и сравнительный методы.

     Заключение  об окончательной стоимости объекта  оценки  сделано после анализа  полученных результатов.

     Затратный метод показывает стоимость либо восстановительную, либо стоимость замещения за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

     Различия  между терминами стоимости воспроизводства  и стоимость замещения заключается  в следующем:

     Стоимость воспроизводства – это стоимость  в текущих ценах точной копии  здания или сооружения с использованием точно таких же строительных материалов и технологий.

     Стоимость замещения – это стоимость  строительства в текущих ценах  здания или сооружения, имеющих эквивалентную  полезность с объектом оценки, но построенных  из современных материалов по современным  технологиям. 

     Доходный  метод использует в своих расчётах метод капитализации дохода, который в свою очередь основывается на принципе ожидания.

     Основные  этапы:

1. Оценка потенциального валового дохода на основе текущих ставок доходности на рынке. Такой показатель называется оптимальной или рыночной ставкой;
2. Оценка затрат, которые затем вычитаются из валового дохода;
3. Расчёт издержек, которые также вычитаются из валового дохода;
4. Полученный таким образом доход затем пересчитывается в текущую стоимость.

           Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж) основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли – продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. 

9.1 Основные сведения  по затратному  методу 

    Расчет  стоимости недвижимости затратным  методом основывается на принципе замещения, который гласит, что максимальная цена объекта оценки определяется минимальной  суммой, за которую может быть приобретен объект-аналог.

    Данный  метод основан на определении  затрат, которые может понести  потенциальный покупатель недвижимости при строительстве объекта, аналогичного по своим физическим параметрам или  потребительским свойствам оцениваемому объекту.

    Процедура оценки затратным методом в рамках данного отчета включает следующие  последовательные шаги:

1. Определение стоимости участка земли;
2. Расчет стоимости замещения;
3. Определение величины накопленного износа;
4. Уменьшение стоимости замещения на суммарную величину износа;
5. Определение внешнего удорожания;
6. Расчет стоимости объекта затратным методом.

     9.2 Определение стоимости  земельного участка 

     Объект  оценки расположен по адресу г.Минск, ул.Кирова, 19. Данный участок имеет централизованное  водоснабжение, водоотведение и теплоснабжение.

    Кадастровая стоимость 1 м² земель взята по адресу в населенном пункте ГУП «Национальное кадастровое агентство» и составляет на дату кадастровой оценки 01.10.2011 г. 27,00 USD (двадцать семь долларов США).

    В приложении Б приведены данные, используемые при расчете.

    Таким образом, стоимость земельного участка, на котором расположен объект оценки, составляет: 

     USD

 –  стоимость местоположения объекта недвижимости, д.е.;

 –  площадь земельного участка, кв.м;

– кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования земель, д.е./кв.м;

  – коэффициент, учитывающий изменение цен на рынке земельных участков, определенный при помощи  EXCEL;