Оценка стоимости земельного участка. 4

Оценка  стоимости земельного участка.

  Неотъемлемым элементом  любого объекта бизнеса, его  природным базисом выступает  земельный участок.

Земельный участок — часть  поверхности, которая имеет фиксированную  границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном  кадастре и в документах государственной  регистрации прав на землю.

Особенность земельного участка  как составной части имущественного комплекса предприятия состоит  в том, что выгоды от использования  земельного участка реализуются  на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия  имеют определенный срок службы. Кроме  того, специфика экономической оценки земельного участка обусловлена  учетом в процессе эксплуатации его  многообразной роли как природного ресурса, основы среды проживания населения  и объекта бизнеса.

Необходимо также подчеркнуть  роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану участка, воспроизводство и повышение  плодородия почв, сохранение и улучшение  благоприятной для жизни и  здоровья людей окружающей природной  среды, особенно в городах, способствуя  тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической  оценки в составе имущественного комплекса предприятия, что обусловлено  следующими причинами:

•   спецификой данного  объекта;

•   неразработанностью нормативно-правовой базы;

•   неразвитостью земельного рынка в стране.

Как показала практика предыдущих десятилетий, отсутствие рыночной оценки стоимости земли порождает неэффективное  землепользование в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональную модель городского развития, прежде всего  размещение в центральной части  городов промышленных зон, а также  экологически вредных предприятий.

Оценка земельного участка  начинается с установления оцениваемых  прав и определения правового  режима. Правовой режим земельного участка включает:

•   целевое назначение;

•   форму собственности;

•   разрешенное использование.

Под  целевым назначением  земель понимаются установленные законодательством  порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в  соответствии с категориями земель. Весь земельный фонд РФ разделен на семь категорий: земли поселений; сельскохозяйственного  назначения; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны  и иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного  фонда; земли запаса.

К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны, безопасности и  иного специального назначения относятся  земли, которые расположены за чертой поселений и отведены в установленном  порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для  выполнения ими хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки  и т.п.).

Земли сельскохозяйственного  назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями  и организациями для нужд сельскохозяйственного  производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского  хозяйства.

Категория земель устанавливается  на основе их зонирования, которое осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Общие принципы и порядок  проведения зонирования земель устанавливаются  федеральными законами.

Форма собственности многообразна. Согласно Конституции РФ (ст. 9) земля  и другие природные ресурсы могут  находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в  собственности граждан, юридических  лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной  собственности на землю на федеральную  собственность, собственность субъектов  РФ и собственность муниципальных  образований предусмотрено в  Федеральном законе «О разграничении  государственной собственности  на землю» от 17 июля 2001 г. №101-ФЗ.

В муниципальной собственности  находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением  земель, находящихся в государственной  собственности и переданных в  частную собственность.

Предприятия (юридические  лица) в настоящее время имеют  земельные участки на праве частной  собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования  и аренды.

Право частной собственности  предприятий на земельные участки  включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением  обременении и иных условий, установленных  законом и договорами.

 Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные  юридические лица не могут  обладать на праве собственности  земельными участками, находящимися  на приграничных территориях  и на иных особо установленных  территориях РФ (ст. 15 Земельного  кодекса РФ).

Право частной собственности  юридических лиц на земельные  участки возникает в результате приватизации государственных или  муниципальных земель, купли-продажи, обмена, иных сделок с землей, а также  в результате внесения участка в  уставный (паевой) капитал юридического лица. Гражданский оборот земельных  участков под приватизированными предприятиями  регулируется: Земельным кодексом РФ, Федеральными законами «О введении в  действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ (с  поел. изм. и доп.) и «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (с поел. изм. и доп.). При этом собственник вправе использовать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями теми способами и в тех целях, которые не запрещены в пределах данной функциональной зоны населенного пункта.

Нахождение земельного участка  в гражданском обороте является основанием для определения рыночной, инвестиционной или специальной  стоимости земельного участка.

Наряду с правом частной  собственности на рынке земли  необходимо различать и другие вещные права на нее, в частности право  постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком, право аренды, ограничения и сервитуты.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком  предполагает владение и пользование  участком, находящимся в государственной  или муниципальной собственности, без установленного срока.

В постоянное (бессрочное) пользование  земельные участки предоставляются  государственным и муниципальным  учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам  государственной власти и органам  местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования  земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию  до 1 января 2006 г.

Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования  земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.

При продаже земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий или сооружений устанавливается  следующая цена земли в поселениях с численностью населения:

 ·        свыше 3 млн человек — в размере от 5 до 30 ставок земельного налога;

 ·        от 500 тыс. до 3 млн человек — от 5 до 17 ставок;

 ·        до 500 тыс. человек, а также за  пределами черты поселений —  от 3 до 10 ставок земельного налога (Закон «О введении в действие  Земельного кодекса Российской  Федерации», 2001 г.).

Право аренды земельного участка  означает срочное пользование им за плату на условиях договора аренды. Собственник земельного участка  может предоставить арендатору по договору право ограниченного распоряжения участком — безвозмездного срочного пользования, субаренды, залога. Оценочная  стоимость права долгосрочной или  краткосрочной аренды может определяться путем капитализации дохода арендатора от земельного участка, учитывающего местоположение участка и вид деятельности на нем.

 Разрешенное использование  земельного участка  представляет  собой эксплуатацию земельного  участка с учетом его целевого  назначения, имеющихся ограничений  (обременении) и сервитутов. Земельный участок, предоставленный из государственных и муниципальных земель или приобретенный по другим основаниям, может быть обременен определенными обязательствами:

 ·        запретом на изменение целевого  назначения земельного участка;

 ·        запрещением способов использования  земельного участка, которые ведут  к ухудшению окружающей природной  среды, деградации земли и снижению  плодородия почв;

 ·        требованиями к плотности, высоте  и глубине застройки в соответствии  с градостроительной документацией  и строительными нормами и

 правилами;

 ·        запретом на размещение социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных  и иных зданий, строений и сооружений  в пределах соответствующей зоны  или земельного участка;

 ·        запретом на продажу, сдачу  в аренду или субаренду;

 ·        запретом на изменение внешнего  вида недвижимости;

 ·        условием начать и завершить  застройку в течение установленных  сроков;

 ·        иными требованиями, установленными федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

 Разрешенное использование  земельных участков определяется  органами исполнительной власти  субъектов РФ и органами местного  самоуправления при зонировании  земель, а также при предоставлении  конкретных земельных участков  и указывается в следующих  документах:

 · в постановлениях  органов исполнительной власти  и в решениях органов местного  самоуправления о предоставлении  земельных участковили об установлении особых правовых режимов использования земель;

 · в свидетельствах, договорах и иных документах, удостоверяющих права на землю;

 · в документах государственного  земельного кадастра;

 · в документах государственной  регистрации.

Сервитут на земельный  участок означает право ограниченного  пользования одним или несколькими  соседними земельными участками. Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в ст. 274—277 Гражданского кодекса РФ и в ст. 23 Земельного кодекса РФ.

Сервитуты могут устанавливаться  по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда. Они подлежат регистрации в  порядке, установленном для регистрации  прав на недвижимое имущество.

Сервитуты принадлежат лицам, не являющимся собственниками земли, однако имеющим возможность в том  или ином объеме использовать чужие  участки в своих интересах  без посредничества других лиц и  собственника, иногда даже помимо его  воли. Они сохраняются и при  смене собственника земли, т.е. «следуют»  не за собственником, а за самим земельным  участком, как бы обременяя его. Об этом необходимо помнить при оценке, так как наличие сервитутов на тот или иной земельный участок служит определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Публичные сервитуты устанавливаются  для продаваемых застроенных  земельных участков, согласно которым  собственники земельных участков должны обеспечить:

 ·        безвозмездное и беспрепятственное  использование мест общего пользования  (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент  передачи земельного участка  в собственность;

 ·        возможность размещения на участке  межевых и геодезических знаков  и подъездов к ним;

 ·        возможность доступа на участок  соответствующих муниципальных  служб для ремонта объектов  инфраструктуры.

Изменение названных и  введение новых публичных сервитутов возможно лишь федеральным законом  или принятыми согласно ему нормативно-правовыми  актами.

Частные сервитуты могут  устанавливаться для обеспечения  прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и  эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения  водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник участка, обремененного  сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено  законодательством, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование  участком.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных  участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Цель  кадастровой оценки — одновременное определение  кадастровой стоимости всех земельных  участков в границах административно-территориальных  образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам. В соответствии с Постановлением Правительства РФ «О государственной  кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. № 945 Государственному комитету по земельной политике РФ поручено провести государственную кадастровую  оценку всех категорий земель на территории России для целей налогообложения  и иных целей, установленных законодательством. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации  земель по целевому назначению и виду функционального использования  и проводится по единой методике в  целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на всей территории РФ. Правилами проведения государственной  кадастровой оценки земель, утвержденными  Постановлением Правительства РФ «Об  утверждении правил проведения государственной  кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316, предусматривается  привлечение к указанным работам  лиц, имеющих лицензию на осуществление  оценочной деятельности.

Цель  единичной оценки — определение рыночной специальной  стоимости единичного земельного участка  на дату оценки независимыми оценщиками согласно принятым стандартам и методам  оценки.

 Кадастровая и единичная  оценки земли проводятся на  основе комплексного применения  трех подходов: доходного, сравнительного  и затратного (техника остатка  для земли). Итоговая величина  оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных при различных подходах. При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на более полной и достоверной информации.

ПРИМЕНЕНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса  охватывает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем  доходов. В основе доходного подхода  лежат три принципа: принцип ожидания, принцип наиболее эффективного использования  и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает  земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов  или других выгод. При этом стоимость  земельного участка может быть определена с учетом доходности земли и объекта  бизнеса в целом, т.е. способности  приносить доход в будущем  на протяжении всего срока эксплуатации. Рыночная стоимость земельного участка  представляет собой сумму приведенных  к дате оценки ожидае­мых будущих рентных доходов, части дохода от объекта бизнеса или других выгод.

Доходный подход при оценке земель участков включает три метода: метод капитализации доходов (земельной  ренты), метод остатка и метод  предполагаемого использования.

Метод капитализации доходов  основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или  для сельскохозяйственных земель —  умножением на срок капитализации. При  этом под сроком капитализации понимают период, необходимый для окупаемости  или воспроизводства земледельческого капитала.

Техника расчетов с помощью  доходного подхода сложна, поскольку  доходы распределены во времени и  могут существенно изменяться, а  ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования  земельного рынка. Использование доходного  подхода требует проведения широких  экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ  финансовой математики.

К ограничениям в использовании  метода капитализации относятся  неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс  продажных цен и доходов среди  аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации  доходов целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный, или равномерно изменяющийся доход.

Расчеты стоимости земли  методом капитализации доходов  основаны на использовании следующей  формулы:

Стоимость земли = Доход / Ставка капитализации

При использовании данного  метода необходимо определить величину дохода и ставку капитализации. В  зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

 · рента для оценки  земель сельскохозяйственных и  лесозаготовительных предприятий;

 · часть дохода от  объекта бизнеса, приходящаяся  на земельный участок;

 · арендная плата  для оценки земель поселений,  предоставляемых под промышленную  застройку;

 ·        доход от прироста стоимости  земельного участка, получаемый  при его продаже в будущем  или при его залоге под ипотечный  кредит.

Сложной проблемой при  доходном подходе является определение  ставки капитализации. На практике сложилось  несколько способов расчета ставки капитализации, первоначально разработанных  для капитализации земельной  ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый  способ — рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из величины риска по аналогичным инвестициям на финансовом рынке на дату оценки. Риски инвестиций в земельный участок в развитых странах считаются невысокими и приравниваются к денежным вкладам в банки высокой категории надежности. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% — средняя учетная ставка в Испании. В России данный способ в настоящее время применить трудно, поскольку финансовый рынок характеризуется высокой нестабильностью.

Второй  способ — расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке стоимости права долгосрочной аренды городских земель в Москве. Ставка капитализации включает следующие составные части:

 ·        безрисковую ставку, например, процентную ставку Сбербанка России по валютным вкладам или средневзвешенную ставку дохода по валютным вкладам банков высшей категории надежности;

 ·        региональный риск, учитывающий  уровень экономической активности  в регионе, зоны рискованного  земледелия и другие региональные  факторы;

 ·        риск ликвидности, он связан  с возможностью возникновения  потерь при реализации земельного  участка из-за недостаточной развитости  или неустойчивости рынка.

Третий способ — анализ сравнительных продаж (рыночной выжимки). Данный способ прост, но требует достоверной  информации о продажах сравнимых  земельных участков. Ставка капитализации  равна доходу, деленному на цену продажи по объектам-аналогам. Необходимо рассчитывать среднее (средневзвешенное) значение по имеющимся продажам.

Для оценки стоимости земель предприятий, расположенных в городах  и населенных пунктах, может использоваться метод капитализации земельной  арендной платы. Под арендой понимается предоставление зе­мельного участка арендодателем во временное владение и (или) пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.

Земельная арендная плата  — это денежная сумма, выплачиваемая  за право пользования земельным  участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость  права аренды методом прямой капитализации. Метод капитализации земельной  арендной платы особенно удобен, когда  земельные участки сдаются предприятиям в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений. В российских городах органы местного управления утверждают сейчас базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в  муници­пальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: деятельности арендатора, коммерческой ценности месторасположения земельного участка. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

A=A6●Kd●Kp●S,

где Аб — базовая ставка арендной платы за один квадратный метр;

Кд — коэффициент вида деятельности арендатора;

Кр — коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;

S — площадь земельного  участка.

Для упрощения расчетов в  районных городах в качестве базовой  ставки годовой арендной платы используются ставка утвержденного земельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и месторасположения  участка.

Исходные данные для капитализации  можно также получить из анализа  рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому участку, и величин арендной платы.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается посредством  капитализации годовой арендной платы.

Метод остатка (техника остатка  дохода, приходящегося на земельный  участок) может использоваться для  оценки земельных участков, застроенных  объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и  сооружениям, построенным на земле  за счет привлечения капитала, рабочей  силы и управления, отдается приоритет  при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится  к земельному участку.

При применении метода остатка  необходимо соблюдать следующие  условия:

 ·        имеющиеся объекты соответствуют  варианту наиболее эффективного  использования земельного участка.  Например, временное сооружение  из легких конструкций, находящееся  в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как наиболее  эффективное использование;

 ·        стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке,  или предполагаемые затраты на  их строительство могут быть  рассчитаны достаточно точно,  как и срок их эксплуатации;

 ·        известен годовой чистый операционный  доход от эксплуатации объекта  бизнеса (недвижимости). При этом  арендные ставки за помещения  должны рассчитываться на базе  рыночных арендных ставок.

При оценке стоимости земельного участка осуществляется расчет:

 ·              стоимости воспроизводства или  замещения улучшений, соответствующих  наиболее эффективному использованию  оцениваемого земельного участка;

 ·              чистого операционного дохода  от единого объекта недвижимости  за определенный период времени  на основе рыночных ставок  арендной платы;

 ·              чистого операционного дохода, приходящегося  на улучшения за определенный  период времени, как произведения  стоимости воспроизводства или  замещения улучшений на соответствующую  ставку капитали­зации доходов от улучшений;

 ·              остатка чистого операционного  дохода для земли как разности  чистого операционного дохода  от единого объекта недвижимости  за определенный период времени  и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за  соответствующий период времени;

 ·              рыночной стоимости земельного  участка путем капитализации  чистого операционного дохода  для земли.

Пример. Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной  станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные  вложения на одну колонку составляют 35400 долл., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый  доход на инвестиции — 16%, срок ее экономической  жизни — девять лет. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций  с аналогичным местоположением  дает следующие данные:

 ·  в течение часа  с одной колонки в среднем  в сутки продают 28 л бензина;

 ·  средний доход  от продажи 1 л бензина составляет 6 центов;

 ·  с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение:

1)     определяется  стоимость строительства АЗС:

35 400-5= 177 000 долл.;

2)     находится  ставка капитализации для сооружений:

16%+ (100%: 9) = 27,11%;

3)     вычисляется  чистый операционный доход, приносимый  сооружениями:

177 000 • 0,2711 = 47984,7 долл;

4)     рассчитывается  чистый операционный доход от  АЗС (земельного участка и сооружений):

5 • 300 • 24 • 28 • 0,06 = 60 480 долл.;

5)     находится  остаток чистого операционного  дохода, приходящийся на земельный  участок:

60 480 - 47984,7 = 12495,3 долл.;

6)     определяется  стоимость земельного участка:

12495,3 : 0,16 = 78095,63 долл.

Итак, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство  автозаправочной станции, составляет ~ 78096 долл.

Метод остатка для земли  используется в тех случаях, когда  здания и сооружения коммерческого  назначения сравнительно новые или  еще не построены. Их стоимость или  предполагаемые затраты на строительство  могут быть определены с высокой  степенью точности, так же как и  продолжительность их экономической  жизни. Данный метод также применяется  для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Метод предполагаемого использования  целесообразен, если выполняется условие  его применения: возможность использования  земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто этим методом  оцениваются неосвоенные участки  земли. Данный метод на практике имеет  несколько вариантов, из которых  наибольшее распространение получил  метод разбивки на участки (определения  затрат на освоение).

Метод разбивки на участки  применяется, когда наиболее эффективным  использованием является разделение земельного массива на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные  участки актуальна для любого растущего города или поселка  и применяется при типовой  застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и определяется стоимость неосвоенной земли.

При оценке стоимости земель сельскохозяйственных предприятий  в России необходимо учитывать, что  они только недавно стали объектом купли-продажи и на них отсутствуют  объекты недвижимости (здания, сооружения), а это исключает применение метода парных продаж и затратного подхода. Повсеместная оценка сельскохозяйственных земель в настоящее время осуществляется методом капитализации земельной ренты. Процедура оценки включает следующие этапы.