Оценка стоимости земельного участка

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального образования

«Восточно-Сибирский государственный  университет технологии и управления»

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

по дисциплине: «Оценка собственности»

на тему: «Оценка стоимости земельного участка»

Выполнила:

г

Проверила: к.э.н., доц., зав. каф.

А

г. Улан-Удэ

2012 г.

СОДЕРЖАНИЕ

СОДЕРЖАНИЕ 2

1. ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ 3

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ 4

3. МЕТОДОЛОГИЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ 5

3.1. Процесс и этапы оценки 5

3.2. Методы определения стоимости 6

4. АНАЛИЗ СРЕДЫ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 8

4.1 Общие сведения о муниципальном образовании 8

4.2 Климатические условия. 10

4.3 Анализ социально-экономического развития муниципального образования за 2008-2010 годы. 11

4.4 Развитие экономики. 13

4.5 Агропромышленный комплекс. 14

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ 19

6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 21

7. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 22

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА 25

8.1. Оценка с использованием затратного подхода 25

8.2. Оценка с использованием сравнительного подхода 27

8.3. Доходный подход 35

9. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 42

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 45

ПРИЛОЖЕНИЕ 46

1.  ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ

Настоящий отчет достоверен лишь в  полном объеме и лишь в указанных  в нем целях.

Оценщик не несет ответственности  за юридическое описание прав оцениваемой  собственности или за вопросы, связанные  с рассмотрением прав на объект оценки. Права на объект оценки считаются  достоверными.

Оценщик предоставляет обзорные материалы (фотографии, планы и т.д.) исключительно  для того, чтобы помочь пользователю отчета получить представление об объекте.

Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых, (то есть таких, которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании  объекта) фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности  ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно  только на дату оценки. Оценщик не принимает  на себя никакой ответственности  за изменение экономических, юридических  и иных факторов, которые могут  возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно и на рыночную стоимость объекта.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет  продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной  в данном отчете.

2.  ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

3.  МЕТОДОЛОГИЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ
1. Процесс и этапы оценки

Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения поставленной проблемы с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Основной задачей первого этапа в процессе оценки следует считать определение цели оценки или, в более общем виде, - идентификацию объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с Заказчиком выбора соответствующего данной цели требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, на которую будет определена стоимость. Большое значение имеет также выявление намерений Заказчика относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.

На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избирательным применением в каждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки дает возможность оценить временные и качественные затраты на подготовку заключения о стоимости объекта и сфокусировать процесс поиска и анализа уместной в каждом конкретном случае информации. Договор на оценку содержит обоснованные сроки и стоимость выполнения отчета заданной формы с учетом всех вышеперечисленных аспектов.

Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основываться заключение и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом. Особое внимание уделяется личной инспекции объекта оценки, подтверждению достоверности собранной информации, ее полезности и актуальности.

Четвертый этап в процессе оценки является основным с точки зрения получения методически обоснованных результатов о стоимости объекта применением в общем случае трех подходов к оценке, опирающихся на выводы, полученные из анализа наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

2. Методы определения стоимости

Существует три общепринятых подхода в оценке рыночной стоимости  объектов недвижимости:

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка могут использоваться в доходном и сравнительном подходах (согласно Методическим рекомендациям №568-р по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г.), однако в настоящем отчёте рассматривается земельный участок сельхоз. назначения, не имеющий улучшений, поэтому затратный подход в данном отчёте не применяется.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, то есть на принципе замещения. Сравнительный подход предполагает, что рациональный покупатель, за выставленный на продажу земельный участок заплатит сумму не больше чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена капитализацией земельной ренты, методом остатка для земли, методом предполагаемого использования.

Использование каждого подхода  приводит к получению трех разных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных в рамках разных подходов, и сопоставления данных устанавливается  окончательное суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся на заключительном этапе согласования воедино.

Итоговая величина рыночной стоимости  земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено  иное.

4.  АНАЛИЗ СРЕДЫ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
1. Общие сведения о муниципальном образовании

Курумканский район расположен в северо-восточной части Бурятии, в 420 километрах к северо-востоку от Улан-Удэ, в среднем течении реки Баргузин, восточнее озера Байкал, между Икатским и Баргузинским хребтами. Граничит с Баунтовским, Северо-Байкальским и Баргузинским районами республики. [10]

Климат резко континентальный, безморозный период составляет 95-100 дней. С 1992 г. Указом Президента РФ отнесен  к районам, приравненным к районам  Крайнего Севера.

Территория представлена тремя  категориями землепользования, земли  сельскохозяйственного назначения составляют 8,4 % всей площади (104,6 тыс. га), земли, занятые федеральным лесным фондом 65,1% (810,3 тыс. га), земли особо  охраняемых природных территорий федерального уровня 19,1% (238,1 тыс. га) и лишь оставшиеся 7,4 % составляют земли промышленности, водного фонда, земли запаса и населенных пунктов. 

Территория площадью 12450 км² .

В состав территории муниципального района входят 10 объединенных общей  территорией сельских поселений, являющихся самостоятельными муниципальными образованиями, 28 населенных пунктов.

Административный центр – с. Курумкан. Расстояние от г. Улан-Удэ  до районного центра с. Курумкан 411 км.

Численность населения 15,3 тыс. человек, плотность населения составляет 1,24 человека на 1 кв. км.

Коренное население - буряты, эвенки. Удельный вес бурят в национальном составе населения доминирует над  численностью остального состава населения. Национальный состав: бурят – 63,8%, русских  – 32,8%, эвенков – 2,2% и др. национальностей  – 1,2%.

Курумканский район образован 3 августа 1944 года.

Административно-хозяйственным  и культурным центром является с. Курумкан. Основу экономики района составляет сельское хозяйство, преимущественно животноводство, оценка поголовья крупного рогатого скота — более 15 тысяч голов (99 % в личных хозяйствах). Растениеводство развито хуже, часто страдает от засухи. В районе развивается отрасль переработки сельхозпродукции, производятся мука, крупы. Развивается также лесозаготовительная промышленность, обработка древесины. На 99,9 % дотационный район.

В районе есть полезные ископаемые, однако они практически не добываются. Есть минеральные источники, однако кроме  немногочисленных самодеятельных туристов их никто не посещает.

В состав района входят 10 сельских поселений, объединяющих 31 населённый пункт:

• Аргада — у. Аргада
• Арзгун — у. Арзгун
• Дырен (эвенкийское) — у. Алла
• Курумкан — с. Курумкан
• Майск — п. Майский
• Могойто — с. Могойто
• Сахули — с. Сахули
• Улюнхан (эвенкийское) — у. Улюнхан
• Барагхан — у. Барагхан
• Элэсун — с. Элэсун [11]

2. Климатические условия.

По районированию Республики Бурятия по термическим ресурсам район относится к суровой зоне. Территория района приподнята над уровнем моря (средняя высота над уровнем моря с. Курумкан составляет 509 м.), средние высоты водоразделов составляют 1300-1500м. Климат резко континентальный. Средняя температура воздуха самого холодного месяца (января) составляет –30,6С. Зима холодная и продолжительная: морозы достигают –54С в отдельные годы. Поздние весенние заморозки удерживаются в среднем до 26 мая. Осенние заморозки наступают в среднем 10 сентября. Продолжительность безморозного периода 106 дней.

Световой день в зимние месяцы составляет менее 6 часов. Большие перепады температуры. Большая вероятность сильных  ветров, вплоть до ураганов. Существует большая вероятность сильных  землетрясений, наводнений и других природных катаклизмов.

Отрицательное воздействие данного  фактора проявляется, прежде всего, на сельском хозяйстве, а также на других сферах экономики и жизни  населения. Затраты на поддержание  жизнедеятельности, а также издержки на поддержание условий производства в районе очень высоки.

К положительным аспектам климатического фактора относится возможность  развития нетрадиционных методов получения  энергии - использование световой (лучевой) энергии, энергии ветров и другие виды энергетики. Это позволяет повысить эффективность производства из-за снижения затрат на энергетику, а также решить экологические проблемы.

3.  Анализ социально-экономического развития муниципального образования за 2008-2010 годы.

Анализ социально-экономического развития муниципального образования  за 2008-2010 годы проведен на основе:

Мониторинга реализации Комплексной  программы социально-экономического развития муниципального образования  «Курумканский район» за 2008 год;

Мониторинга реализации Комплексной  программы социально-экономического развития муниципального образования  «Курумканский район» за 2009 год;

Ожидаемых итогов социально-экономического развития муниципального образования  «Курумканский район» за 2010 год.

Таблица 1.

Объем финансирования программы  за 2008-2010 годы

По отчетным данным реализации Программы в 2008 году и 2009 году, финансирование мероприятий составило в 2008 году - 84 % от плана, в 2009 году - 84,7 % от плана.

Социально-экономическое положение  района характеризуется опережающим  ростом некоторых  макроэкономических показателей в сравнении со среднереспубликанскими и среднероссийскими. Так, за 2008 - 2010 годы по предварительной оценке в районе  выше, чем среднем по Республике Бурятия и Российской Федерации, прирост промышленного производства (153,3 %, 40,9 % и 24,4 % соответственно), инвестиций в основной капитал (128,7%, 42,1 % и 30,2 %), оборота розничной торговли (62,3%, 52,3 % и 47,2 % соответственно).

В таблице представлена динамика макроэкономических показателей района в сравнении  со среднереспубликанскими и среднероссийскими

Таблица 2

Динамика  макроэкономических показателей района в сравнении со среднереспубликанскими, среднероссийскими

(в действующих  ценах, к 2007 году)

Вместе с тем по итогам реализации Программы в районе  ниже, чем в среднем по республике и России динамика развития сельского хозяйства (34,9%, 46,2 % и 48,6 % соответственно).

4.  Развитие экономики.

Основной целью развития экономики является увеличение доли собственных доходов консолидированного бюджета района на основе устойчивого экономического роста.

В перспективе планируется  достижение следующих индикаторов:

Таблица 3.

Индикаторы экономического развития

Для достижения поставленной цели и выполнения индикаторов определены основные задачи:

- проведение последовательной реструктуризации и модернизации производства, как отдельных хозяйствующих субъектов, так и ведущих отраслей экономики;

- укрепление финансового состояния и увеличение доли собственных доходов консолидированного бюджета;

- проведение активной политики привлечения инвестиций;

- проведение модернизации производственной и социальной инфраструктуры;

- реализация мер по повышению реальных доходов населения и снижению численности населения, имеющего доходы ниже величины прожиточного минимума;

- массовое вовлечение населения в развитие малого бизнеса.

5. Агропромышленный комплекс.

В 90-ые годы бывшие земли совхозов и колхозов были поделены на доли между  их работниками. Но большая часть  таких земель по- прежнему   не оформлена в собственность надлежащим образом, а зачастую плодородные сельскохозяйственные земли простаивают, зарастают лесами, теряют плодородие. Для возврата таких земель в сельское хозяйство принят Федеральный закон № 435-ФЗ от 29 декабря 2010 года.

Законом выделяются два основных вида работ по возвращению земель в оборот: во- первых, изъятие земель сельскохозяйственного назначения за неиспользование и, во- вторых, работа по землям дольщиков по невостребованным долям. Механизмы возврата земель по этим двум направлениям различаются.[12]

Основной целью развития сельского  хозяйства являются устойчивое развитие сельского хозяйства, обеспечение потребности населения района в экологически чистом продовольственном и сельскохозяйственном сырье, совершенствование экономических и земельных отношений, повышение качества жизни сельского населения, развитие социальной инфраструктуры села.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• рост эффективности сельскохозяйственного производства;
• ввод в оборот неиспользуемой пашни и сохранение плодородия земель сельскохозяйственного назначения;
• обновление основных фондов сельскохозяйственных организаций и предприятий пищевой и перерабатывающей промышленности;
• повышение уровня развития социальной инженерной инфраструктуры сельских территорий.

Результат достижения цели будет определяться следующими индикаторами:

Таблица 4.

Индикаторы  развития агропромышленного комплекса