Оценка стоимости земельных участков в РФ

1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ  ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА В РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

1.1 ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК И  ЕГО ОСОБЕННОСТИ

Оценщики рассматривают  стоимость в контексте рынков недвижимости, поэтому исследование рынка является важной частью процедуры  оценки. Рынки недвижимости отличаются от рынков других товаров и услуг  экономическими характеристиками и  поведением покупателей и продавцов, а также характеристиками находящихся  в обороте товаров. Рынки недвижимости подразделяются на сегменты исходя из различий между типами недвижимости и их привлекательности для различных  участников рынка.

На все рынки недвижимости оказывают влияние поведение, мотивация  и взаимодействие покупателей и  продавцов недвижимости, которые  могут в свою очередь быть подвержены влиянию со стороны многих социальных, экономических, государственных и  экологических факторов. Исследование рынков недвижимости может проводиться  с точки зрения характеристик  местоположения, конкуренции, а также  спроса и предложения, которые относятся  к общим условиям рынка недвижимости.

В процессе определения стоимости  земли (в частности, рыночной стоимости) знание оценщиком земельного рынка  позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации  сопоставимости других земельных участков. Чтобы определить рыночную стоимость, оценщику необходимо идентифицировать и проанализировать земельный рынок  или рынок недвижимости в целом, оказывающие влияние на стоимость  оцениваемого земельного участка.

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения.

Земельный рынок является основой для рынка строительства  и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, поэтому он во многом определяет возможности их роста.

Наличие системы законодательных  актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка.

В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов  рынка земли.

1. Российская Федерация  (Президент, Государственная дума. Совет Федерации) и субъекты  РФ в лице органов государственной  власти; города, районы, населенные  пункты в лице органов местного  самоуправления.

2. Юридические лица —  коммерческие и другие организации,  в том числе иностранные.

3. Граждане и их объединения,  семьи, народы и, в определенных  случаях, иностранные граждане.

Неотъемлемым условием определения  рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости в целом и  земельного рынка в частности, которые  оказывают существенное влияние  на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и  возможную цену продажи земельного участка на конкретную ее дату в  будущем.

Учет специфики рынка  недвижимости позволяет более обоснованно  оценить текущее влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного подхода. Кроме того, определение  инвестиционной привлекательности  земли как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным  инвестором) требует обязательного  прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком  конкретного сегмента земельного рынка  позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации  сопоставимости других объектов недвижимости.

Рынок земли, в отличие  от большинства рынков, менее организован  и отличается от конкурентного рынка. При оценке стоимости земельных  участков необходимо учитывать следующие  особенности земельного рынка:

■  объекты на рынке земли сложно стандартизировать, сортировать и покупать по образцам, поскольку каждый земельный участок имеет конкретное местоположение и физические характеристики, кроме того, ценность участка в значительной мере зависит от внешнего окружения;

■  предложение на рынке земли неэластично и в границах административной единицы выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Спрос менее эластичен, чем на других рынках, и во многом зависит от местоположения участка. Например, в Москве наибольшим спросом пользуются земельные участки в пределах Садового кольца;

■  предложение и спрос, как правило, не сбалансированы, и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

■ на рынке земли в  качестве товара выступают права  на объекты. Сами земельные участки  имеют фиксированное положение. Сделки с земельными участками затрагивают  много юридических формальностей  и требуют документального оформления и государственной регистрации. Поэтому операции на рынке земли  связаны со значительными издержками на проверку прав собственности и  регистрацию;

■ информация на рынке земельных  участков не столь открыта, как на рынках ценных бумаг или потребительских  товаров, поскольку сделки с недвижимостью  часто имеют конфиденциальный характер, что увеличивает риски инвесторов;

■  сделки с земельными участками требуют сравнительно крупных инвестиций, поэтому развитие рынка земельных участков сильно зависит от возмбжностей заемного финансирования, в частности от стоимости привлечения кредитов на освоение земли;

■ рынок земли отличается высокой степенью государственного регулирования законодательными нормами  и зонированием территорий. Эффективное  местное управление повышает инвестиционную привлекательность территорий и  активно используется в некоторых  городах, например в Москве, Санкт-Петербурге, для внесения земельных участков в качестве инвестиционной составляющей во многие проекты;

■ для российского рынка  земли характерна относительно низкая ликвидность объектов купли-продажи  по сравнению с развитыми странами. Это объясняется процессом становления  земельного законодательства и, прежде всего, разделением государственной  собственности на землю, созданием  Государственного земельного кадастра, неразвитостью многих сегментов рынка (например, сельскохозяйственных угодий), что сдерживает развитие рынка и не позволяет реализовать основной рыночный принцип — эффективное управление собственностью.

Рыночная стоимость земельных  участков складывается в процессе взаимодействия спроса и предложения. Взаимодействие спроса и предложения выражает взаимозависимость  между растущей потребностью в земельных  участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью  их предложения.

Спрос и предложение на земельные участки формируются  под влиянием многочисленных факторов, которые можно разделить на четыре группы.

Первая группа — экономические  факторы, зависящие от макроэкономического  состояния и экономической ситуации в регионе. На величину спроса на землю  прежде всего влияют:

■ уровень занятости населения;

■ величина доходов и  цен;

■ доступность внешних  источников финансирования (степень  развития ипотеки, стоимость кредита);

■  издержки по оформлению и регистрации сделок. На величину предложения земли оказывают влияние:

■  число предлагаемых участков земли;

■  затраты на освоение и производство строительных работ;

■  налоги с продаж.

Вторая группа — социальные и демографические факторы:

■  численность и плотность населения в данном регионе;

■  возрастной и профессиональный состав; и миграция населения, размер семьи и др.

Третья группа — факторы, обусловленные государственным  регулированием рынка земли:

■  правовое регулирование земельного рынка на федеральном и региональном уровне;

■  территориально-экономическое зонирование;

■  политика государства в области налогообложения, ценообразования, кредитования, инвестиций.

Четвертая группа — факторы, отражающие физические характеристики участка и влияние окружающей среды (местоположения):

■  природно-климатические условия, продолжительность времен года, водный режим;

■  физические характеристики участка (тип почвы, рельеф, форма участка);

■  подверженность района местоположения земельного участка негативным воздействиям:

—природных факторов: затопления, засуха, оползни, землетрясения, сильные  ветры, чрезмерная влажность,

—экологических факторов: изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и  радиационное излучение, повышенный уровень  шума, изменение естественной освещенности и др.,

—несовместимых вариантов  землепользования, например промышленная зона, находящаяся рядом с жилой  застройкой.

При кадастровой оценке земель поселений учитывается влияние  следующих групп факторов:

■  удаленность участка от центра города, объектов культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

■  обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;

■  уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах участка, микрорайона, квартала;

■  историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

■  состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

■  инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

■  рекреационная ценность территории.

Сложность анализа спроса зависит от целевого использования  земельного участка и возрастает по мере перехода от незастроенных  участков к уже освоенным городским  территориям.

Кроме вышеперечисленных  объективных (внешних) факторов, спрос  на городские земли подвержен  воздействию и субъективных факторов (вторичный спрос). К ним относятся: особый интерес покупателей к  данному объекту, который объясняется, например интересом к примыкающему участку земли, воздействие рекламы, особые условия продавца или покупателя (ограничения во времени, схемы финансирования сделки и др.), стремление покупателя к монополии на данном сегменте рынка.

Соотношение спроса и предложения  определяет текущий уровень цен  на земельные участки. На земельном  рынке возможны три ситуации. Если спрос равен предложению, то цены близки к общественно-нормальному  уровню. Когда спрос превышает  предложение, появляются спекулятивные  ожидания, и цены продажи земельных  участков растут. Возникает опасность  протекционизма и коррупции. Наконец, если предложение превышает спрос, то цены снижаются, и земельный рынок приходит в депрессивное состояние.

Соотношение спроса и предложения  как основа механизма рыночного  саморегулирования объясняет большие  различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения, разрешенного использования и местоположения, т.е. находящихся в населенных пунктах  или за их пределами, в центре или  на окраине городов.

Вследствие неразвитости земельного рынка в России и наличия  многочисленных ограничений на всех уровнях административной власти цены на земельные участки не всегда в  полной мере отражают соотношение спроса и предложения.

Основные цели и направления  анализа земельного рынка. Анализ рынка  обеспечивает основу для определения  наиболее эффективного использования  недвижимости. Максимальная эффективность  существующего земельного участка  или будущего строительного объекта  для конкретного вида пользования  может быть определена только после  того, как будет доказано, что  имеется соответствующий уровень  рыночного спроса для данного  вида использования. Углубленный анализ рынка дает развернутое описание спроса. Подобные исследования могут  определять ключевые маркетинговые  стратегии для существующей или  проектируемой недвижимости, специфицировать  характеристики дизайна или прогнозировать долю рынка, которую она может  занять.

Рыночная стоимость земельного участка в значительной степени  определяется его конкурентным потенциалом  на рынке. Знакомство с характеристиками оцениваемой недвижимости усилит возможности  оценщика идентифицировать конкурирующие  объекты и понять сравнительные  преимущества и недостатки, которые  имеются у оцениваемого земельного участка. Понимание экономических  условий, их влияния на различные  сегменты рынка недвижимости и состояние  этих сегментов позволит оценщику точнее оценить внешние факторы, оказывающие  влияние на стоимость земли. Таким  образом, рыночный анализ позволяет  получить важнейшую информацию, необходимую  для определения стоимости с  помощью трех подходов к оценке стоимости  земельных участков.

Анализ общего состояния  земельного рынка проводится по следующим  направлениям.

Цели анализа земельного рынка:

■  уровень цен;

■  состояние рынка;

■  доступность и ликвидность земельных участков;

■  эффективность инвестиций в земельные участки. Направления анализа земельного рынка:

■  сегментирование земельного рынка;

■  цены на объекты-аналоги;

■  влияние важнейших параметров на цену;

■  прогноз цен на объекты инвестиций;

■  влияние местоположения на цену;

■  законодательная и нормативная база;

■  предложение, спрос и количество сделок;

■  оценка ликвидности;

■  поток доходов;

■  экономическая и макроэкономическая ситуация;

■  прогнозирование состояния рынка.

Для обеспечения комплексности  исследования рассчитывается определенный набор показателей состояния  земельного рынка, характеризующих:

а)       ценовую ситуацию: средние за период цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) земельных участков на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по видам использования и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок и погрешности в определении средних значений;

б)       конъюнктуру спроса и предложения: объем и структуру спроса и предложения, характеристику продавцов и покупателей, соотношение спроса и предложения различных участков на первичном и вторичном рынках;

в)       активность рынка: число фирм, работающих на рынке; число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на первичном и вторичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, дифференцированные по видам использования и районам города и обобщенные по совокупности сделок;

г)       ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции (время от момента выставления на продажу до момента продажи) земельных участков на Первичном и вторичном рынках, дифференцированные по различным видам использования и районам города и обобщенные по совокупности сделок.

В ходе исследования земельного рынка решаются следующие задачи:

■  анализ и оценка текущего состояния показателей;

■  исследование динамики показателей;

■  сравнительный анализ динамики показателей по разным сегментам рынка;

■  исследование важнейших факторов, влияющих на изменение показателей;

■  прогнозирование тенденций изменения показателей.

1.2 ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНОГО  УЧАСТКА

Для установления оцениваемых  прав на земельный участок в процессе оценки необходимо четко определить содержание понятий «земельные отношения» и «правовой режим земельного участка».

Земельные отношения —  отношения между органами государственной  власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют  особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским  законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими  кодексами.

Земельное законодательство согласно Конституции РФ (ст. 72) отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ. Земельное  законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и  принимаемых в соответствии с  ними законов субъектов РФ.

Нормативно-правовые акты, содержащие нормы земельного права, образуют следующую  систему.

1.Международные нормативно-правовые  акты:

а)       договоры;

б)       конвенции;

в)       декларации.

Если международным договором  Российской Федерации установлены  иные правила, чем предусмотренные  Земельным кодексом РФ, то применяются  правила международного договора.

2.Федеральные нормативно-правовые  акты:

а)       Конституция Российской Федерации;

б)       федеральные законы (Земельный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28 «О государственном земельном кадастре» и др.);

в)       федеральные подзаконные акты:

■  указы Президента РФ,

■  постановления Правительства РФ («Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11 ноября 2002 г. № 808; «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. № 945; «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316 и др.),

■  распоряжения, инструкции, письма, решения Верховного суда РФ и иные акты.

3. Региональные нормативно-правовые  акты (например, в Москве):

а)       законы Москвы (от 14 мая 2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» и др.);

б)       подзаконные акты:

■  постановления (Правительства Москвы от 27 июля 2004 г. № 522-ПП «О порядке проведения оценок стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности на территории города Москвы, и утверждении методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка» и др.),

■  распоряжения,

■  решения,

■       инструкции, письма, решения московских судов и иные акты. При оценке земельного участка необходимо установить правовой режим, который определяется принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с территориальным зонированием.

Правовой режим земельного участка включает в себя:

■  целевое назначение;

■  форму собственности;

■  разрешенное использование.

Целевое назначение земель — порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в  соответствии с категориями земель, установленные законодательством.

Весь земельный фонд Российской Федерации разделен на семь категорий.

1.К землям поселений  (городов, поселков и сельских  поселений) относятся все земли  в пределах черты поселений.  Черта поселений — это внешние  границы земель города, поселка,  сельского поселения, которые  отделяют эти земли от земель  других категорий. Порядок использования  земель поселений определяется  в соответствии с зонированием  их территорий. Территория поселения  в пределах его административных  границ делится на территориальные  зоны.

В отличие от других категорий  земли, которые представляют, как  правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые  от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями  — системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры — являются несоизмеримо более сложными объектами для оценки.

2.Земли сельскохозяйственного,назначения  образуют территории за чертой  поселений, предоставленные для  нужд сельского хозяйства, а  также предназначенные для этих  целей. В их составе выделяют:

а)       сельскохозяйственные угодья (пашня, залежь, сенокосы, пастбища и многолетние насаждения — сады, виноградники);

б)       земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан;

в)       земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

Сельскохозяйственные угодья были введены в гражданский оборот после принятия Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

3.К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям  для обеспечения космической  деятельности, землям обороны, безопасности  и землям иного специального  назначения относятся территории, расположенные за чертой поселений,  отведенные в установленном порядке  соответствующим предприятиям, учреждениям  и организациям для выполнения  их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки  и т.п.).

4.К землям особо охраняемых  территорий относятся земельные  участки, которые имеют особое  природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное  и иное ценное назначение. Постановлениями  федеральных органов государственной  власти, органов государственной  власти субъектов РФ или решениями  органов местного самоуправления  полностью или частично эти  земли изъяты из хозяйственного  использования и гражданского  оборота и для них установлен  особый правовой режим. К ним  относятся земли заповедников, лечебно-оздоровительных  местностей и курортов, объектов  культурного наследия и др.

5.К землям лесного фонда  относятся лесные земли (покрытые  лесом, а также земли, не  покрытые лесом, — вырубки,  гари, прогалины и др.) и нелесные  земли (просеки, дороги и др.), используемые для ведения лесного  хозяйства.

6.В состав земель водного  фонда входят территории, занятые  водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под  полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования  водных объектов.

7.Земли запаса — государственные  и муниципальные земли, не предоставленные  гражданам и юридическим лицам  в собственность, владение, пользование  или аренду, а также земли, выведенные  из хозяйственного оборота в  результате консервации. Использование  земель запаса допускается после  перевода их в другую категорию.  Категория земель указывается:

а)       в документах о предоставлении земельных участков: в актах федеральных органов исполнительной власти, органов субъектов РФ, органов местного самоуправления;

б)       в договорах, предметом которых являются земельные участки;

в)       в документах государственного земельного кадастра;

г)       в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В таблице 2.1 приведены данные о распределении земель Российской Федерации по категориям в 1990 и 2004 г.

 
1.3 ФОРМА СОБСТВЕННОСТИ И РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Переход к рыночным отношениям в России привел к образованию  новых форм собственности: федеральной, региональной, муниципальной, частной  и др. Согласно ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы  могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Земли, находящиеся в собственности  Российской Федерации и ее субъектов, являются государственной собственностью.

Разграничение государственной  собственности на землю на федеральную  собственность, собственность субъектов  Российской Федерации и собственность  муниципальных образований осуществляется в соответствии с Федеральным  законом от 17 июля 2001 г. № 101 «О разграничении  государственной собственности  на землю».

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом совместно с другими федеральными органами подготавливает перечни земельных  участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает лраво собственности.

В состав федеральной собственности  входят:

■  земельные участки, необходимые для обеспечения нужд обороны и безопасности государства;

■  земли, занятые федеральными энергетическими и космическими системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности;

■  государственные природные заповедники, национальные парки (например, Лосиный остров в Москве);

■  лечебно-оздоровительные местности;

■  объекты историко-культурного наследия и др.

В муниципальной собственности  находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением  земель, находящихся в государственной  собственности и переданных в  частную собственность.

По действующему законодательству на земельные участки существуют следующие права:

■  право собственности;

■  пожизненное наследуемое владение;

■  постоянное (бессрочное) пользование;

■  аренда;

■  безвозмездное срочное пользование;

■  сервитут.

В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные  участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

Юридические лица Российской Федерации могут иметь земельные  участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

В собственности граждан  и юридических лиц могут находиться земельные участки, не изъятые из оборота.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные  юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных, установленных  особо, территориях Российской Федерации (ст. 15 ЗК РФ) [3. С. 12].

Право собственности граждан  и юридических лиц на земельные  участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими  с соблюдением ограничений и  иных условий, установленных законом  и договорами. Данное право закреплено в Конституции РФ (ч. 2 ст. 36), в ГК РФ (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209).

Право частной собственности  граждан и юридических лиц  на земельные участки возникает  в результате приватизации государственных  или муниципальных земель, наследования, купли-продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения земельных участков в уставный (паевой) капитал юридического лица.

Закон от 24 мая 2003 г. N° 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» (далее — Закон Москвы № 27) устанавливает  порядок отчуждения земельных участков из собственности Москвы (ст. 6).

Для права собственности  на земельный участок оценщик  может рассчитывать следующие виды стоимости: рыночную, инвестиционную, специальную.

Землевладелец участка на праве пожизненного наследуемого владения обладает правом владения, пользования  и ограниченного распоряжения, т.е. может передать свое право по наследству (п. 1 ст. 266 ГК РФ).

Предоставление земельных  участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Граждане, имевшие земельные участки в  пожизненном наследуемом владении до введения в действие ЗК РФ, имеют  право приобрести их в собственность.

Право пожизненного наследуемого владения земельными участками в  Москве до принятия нового Земельного кодекса предоставлялось гражданам-домовладельцам, постоянно зарегистрированным в  домах, принадлежащих им на праве  собственности и расположенных  на этих участках. В пределах МКАД земельные  участки в пожизненное наследуемое  владение предоставлялись площадью до шести соток, а за ее пределами — до 12 соток. Сверх указанных площадей земельные участки вышеуказанным гражданам предоставлялись в аренду. Находящиеся в пожизненном наследуемом владении земельные участки были неделимыми.

В соответствии со ст. 9 Закона Москвы № 27, гражданин имеет право  однократно бесплатно получить в  собственность земельный участок, находящийся в его пожизненном  наследуемом владении, за исключением  случаев, установленных п. 5 ст. 6.