Оценка стоимости земли. 2

Глава 1. Оценка стоимости  земли

1.1 Предмет оценки

Начало кардинальных экономических  преобразований в России ознаменовалось крушением ряда "священных догматов". Один из самых устойчивых из них, о  судьбе которого до сих пор ведутся  яростные политические споры, – вопрос о частной собственности на землю.

Конституция Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 г., после более чем 70-летнего перерыва восстановила право частной собственности на землю и свободу распоряжаться ею. Вследствие этого в РФ ныне признаны следующие основные формы земельной собственности:

• частная (граждан и юридических лиц);
• государственная (федеральная и субъектов РФ);
• муниципальная (административных районов, городов, префектур, сельских населенных пунктов).

По Указу Президента Российской Федерации "О регулировании земельных  отношений и развитии аграрной реформы  в России" от 21 октября 1993 г. №1767 собственники земельных участков имеют право их продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, передавать в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов. Таким образом, были созданы правовые предпосылки для рыночного оборота земли как товара.

Но земля представляет собой товар особого рода. С  одной стороны, она является средством  производства и предметом труда, а с другой – местом обитания и условием жизни всего человеческого сообщества. Ограниченность и невосполнимость этого природного ресурса вызывают необходимость общественного регулирования сделок с земельными участками.

Во всех современных государствах права землевладельца подчинены  интересам общества, прежде всего  в части целевого использования  земельных участков, и установлены  иные законодательные ограничения  в полномочиях собственника имущества, в том числе посредством введения сервитутов.

Ограничение прав землевладельца, кроме сервитутов, заранее определяется способом предоставления земельных  участков. Так, владелец земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом  владении, может передавать его в  аренду или безвозмездное срочное  пользование, но он неправомочен продать  или закладывать этот участок  и осуществлять с ним другие сделки, которые могут повлечь его  отчуждение. Еще более ограничено в правах распоряжения земельным  участком лицо, которому он передан  в постоянное (бессрочное) пользование. Это лицо вправе передавать участок  в аренду только с согласия его  собственника.

Разумеется, оценивать рыночную стоимость земельного участка правомерно лишь в сфере его товарного  обращения, поскольку права владения, пользования и распоряжения земельным  участком полностью или частично могут быть свободно переданы другому  лицу.

Предметом оценки недвижимости является пакет имущественных прав. Состав оцениваемых прав решающим образом  влияет на рыночную стоимость объекта.

Особенность земли как  товара состоит именно в том, что  ее обращение строго регламентировано с позиций как федерального, так  и местного законодательства. Кроме  того, условия землевладения определяются не только гражданским и земельным  правом, но также природоохранным, местным  и водным законодательством, градостроительными нормами и планами перспективного развития территорий.

Пока еще земельное  законодательство РФ находится в  стадии реформации. Наблюдаются несогласованность  в законодательстве федерального уровня и субъектов РФ, расхождения в  применении единых правовых норм. В этих условиях особенно необходима грамотная юридическая экспертиза оцениваемых имущественных прав землевладельца.

Она позволяет обоснованно  определить содержание этих прав и  назначение оценки, вид стоимости  земельного участка и варианты его  наилучшего использования. На основе юридического анализа представительной совокупности сделок с земельными участками в  регионе можно судить о состоянии  земельного рынка, действующих на нем  силах и тенденциях его развития и, что особенно важно, установить дифференциацию стоимостных характеристик тех  или иных прав на землю.

1.2 Особенности земли и их  влияние на оценку

Как средство производства земля имеет  особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

- земля не является результатом  предшествующего труда;

- пространственно ограничена;

- незаменима другими средствами  производства;

- обладает постоянством местоположения;

- не изнашивается при правильном  использовании;

- территориально разнокачественная;

- характеризуется специфической  полезностью каждого конкретного  земельного участка;

- обладает плодородием и в  сельском хозяйстве наиболее  эффективно используются все  ее полезные качества;

- практически во всех сферах  деятельности человека (кроме сельского  и лесного хозяйства) выступает  в основном в качестве пространственного  операционного базиса, поэтому неразрывно  связана с объектами, на ней  расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так  называемыми улучшениями.

Следует различать термины «земля»  и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в  том случае, когда речь идет о  неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть  территории, на которой выполнены  какие-то работы (улучшения), позволяющие  использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

- внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

- внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит  из земельного участка и построек и существует необходимость в  определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

- различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

- требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

- принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Главный элемент земельных отношений  – земельная собственность.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор  прав. Распространенные права, требующие  оценки:

1) полное право собственности  – возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;

2) право аренды – возможность владения земельным участком по договору аренды.

В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому  часто оценщики определяют не стоимость  земельного участка, а стоимость  прав его аренды. Стоимость прав аренды – это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

1.3 Цели оценки земельного участка

Оценка земельного участка, земли, природных ресурсов необходима для  следующих целей:

• совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды;
• получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения;
• разрешение имущественных споров;
• подготовка пакета документов для судебных приставов;
• проведение приватизации имущества;
• оценка инвестиционных проектов;
• проведение страхования;
• привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап);
• оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия;
• определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами;
• определение налоговой базы для исчисления налога на имущество.

1.4 Факторы, влияющие на стоимость  земли

Оценка земли – это либо определение рыночной стоимости права собственности на земельный участок, либо – права аренды.

Рыночная стоимость права аренды, зависит от:

• правомочий арендатора;
• срока действия права;
• обременений права аренды;
• прав иных лиц на оцениваемый объект;
• целевого назначения земельного участка.

Также на рыночную стоимость права  аренды оказывает влияние ожидаемая  величина, продолжительность и вероятность  получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени  при наиболее эффективном его  использовании.

При оценке земли учитывают:

• местоположение, количественный и качественный состав коммуникаций;
• возможность присоединения к существующим коммуникационным сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство;
• данные инженерно-геологических исследований (состояние и свойства грунта для прогнозирования возможного строительства и затрат на него);
• данные инженерно-геодезических исследований (рельеф местности для прогнозирования возможного строительства и затрат на него);
• конъюнктуру рынка (характера конкуренции продавцов и покупателей);
• ожидаемую величину, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость земли со временем изменяется, поэтому оценка земельных участков проводится по состоянию  на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

1.5 Оценка  массовая и единичных объектов  земельной собственности

Выделяют три формы платы  за землю, в основе которых содержится стоимостная оценка земли:

- земельный налог,

- арендную плату,

- нормативную цену земли.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных  ресурсов:

- массовую;

- единичных объектов земельной собственности.

Оба вида оценки представляют собой  систематические методы расчета  стоимости. В обоих случаях необходим  анализ рынка, но принципиальная разница  заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной  оценки.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуются значительный персонал; разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной оценки. Массовая оценка как нельзя лучше подходит для налогообложения.

Оценка единичных объектов собственности  на конкретную дату выполняется, как  правило, небольшим количеством  персонала, решение принимается  одним специалистом.

1.6 Анализ  наилучшего и наиболее эффективного  использования земли

При оценке земельного участка следует  определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием  ряда факторов.

Анализ наилучшего использования  включает изучение альтернативных вариантов  использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность  местоположения, состояние рыночного  спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т.п.

Большое значение при оценке стоимости  объекта, состоящего из земельного участка  и построек, придается анализу  наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка  с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым  этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования  земли.

Анализ земельного участка с  имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном  участке улучшений в целях  обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование  участка обеспечивает его самую  высокую стоимость. Варианты использования  должны быть законными, физически допустимыми  и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение – фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка. Учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения;

2) рыночный спрос – фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;

3) финансовая обоснованность – способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка.  Перспектива создания улучшений  – размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность  и физическая осуществимость  – анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

6) законодательная (юридическая)  допустимость – соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

7) максимальная доходность (максимум  дохода собственности и стоимости  участка), которая определяется дисконтированием  будущих доходов альтернативных  вариантов использования, с учетом  риска инвестиций.

Оценка земельного участка, как  и любого другого объекта недвижимости, определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования. Это значит, что рыночную стоимость земли  определяют, исходя из такого использования, которое является:

• наиболее вероятным;
• физически возможным;
• разумно оправданным;
• соответствующим требованиям действующего законодательства;
• финансово осуществимым.

Комбинация этих факторов дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. Наиболее эффективное использование  земельного участка может не совпадать  с его текущим использованием.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка  следует принимать во внимание:

• его целевое назначение и разрешенное использование;
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
• ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
• существующее использование земельного участка.

1.7 Повышение эффективности использования  городских земель

Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный  потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности  законодательства для этой категории  земель.

На ценность того или иного участка  одни и те же факторы могут оказывать  противоположное влияние:

– интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

– размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

В функционировавшей ранее плановой экономике с приоритетами промышленного  развития командно-административное распределение  «бесплатной» земли привело к  серьезным диспропорциям в развитии города и расточительному, не нужному  и даже вредному для города использованию  ценнейшей городской земли (в  том числе предприятиями и  организациями), нередко приводящему  к тяжелым экологическим проблемам. Однажды распределенная земля практически  не перераспределяется, что приводит к дальнейшему усугублению негативных тенденций.

Основные применяемые единицы  сравнения земельных участков:

- цена за 1 га – для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;

- цена за 1 м² – в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;

- цена за 1 фронтальный метр – для коммерческого использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

- цена за лот – применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки;

- цена за единицу плотности – соотношение площади застройки к площади земельного участка и др.

Большинство земельных ресурсов в  настоящее время находится в  государственной и муниципальной  собственности. Практика показывает, что  в рыночных условиях городские земли  являются ценнейшим ресурсом и могут  служить стабильным источником доходов  местного бюджета.

Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования  земель является актуальным для них. Чтобы земельная собственность  использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка.

Чтобы земельная собственность  использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.

Результаты оценки городской территории служат исходной информацией для  решения следующих задач:

- выработка градостроительной политики и социальное планирование;

- формирование предложения по типам функционального использования территории с учетом ее качества;

- формирование экономических механизмов размещения различных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики;

- анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды, оптимизация муниципальных инвестиций в поддержание и развитие городской среды;

- определение инвестиционной привлекательности территории как функции стоимости городских земель.

Существуют два взгляда на ценность городских земель:

– проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования территории как раздела генерального плана города;

– оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.

Основой формирования кадастровой  оценки земель и функционального  зонирования территории должна выступать  комплексная градостроительная  оценка рыночной стоимости.

1.8 Нормативная цена земли. Государственный  земельный кадастр

земельный недвижимость стоимость доходный

Как ранее отмечалось, земля, представляя особую общественную ценность, является объектом государственного регулирования. Оно осуществляется с помощью  государственного контроля за использованием и охраной земель, их мониторинга  и землеустройства, ведения Государственного земельного кадастра.

Государственный земельный  кадастр – это действующая на всей территории страны методически унифицированная система регистрации прав на землю и связанную с ней недвижимость, учета и оценки земельных участков. С системой кадастра связаны следующие основные функции регулирования земельных отношений:

•государственная регистрация  земельной собственности, землевладений  и землепользований;

• количественный и качественный учет земельных участков по землепользователям и угодьям;
• учет качества земель по рельефу, почвам, растительности, мелиоративному состоянию, подверженности эрозии и другим параметрам;
• бонитировка почв (лат. bonitas – доброкачественность), т.е. выраженная в классах бонитета их градуировка по природным свойствам, характеризующим продуктивность земель;
• экономическая оценка земли, т.е. определение ее сравнительной ценности как средства производства.

Управление Государственным  земельным кадастром возложено  на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем). Под  его руководством работают специально созданные органы Роскомзема – кадастровые бюро в районах и городах.

Они осуществляют:

• регистрацию земельных  участков с объектами недвижимости и прав на них;

• выдачу документов, удостоверяющих права на земельные участки и недвижимость;
• учет земель;
• формирование банка данных для установления цены земли, определения земельного налога и арендной платы;
• анализ состояния земельного рынка;
• информационно-справочное обслуживание и другие функции.

С точки зрения оценщика недвижимости, наиболее примечательна  функция кадастровых бюро, связанная  с определением цены земли. Исторически  эта функция выражала основное назначение земельного кадастра в России. В "Толковом словаре живого великорусского языка", написанного В.И. Далем в середине прошлого века, дано такое толкование земельного кадастра: "Кадастр – оценка сельских имений по различию их, соображая все местные их отношения; расценка". И еще: "Кадастровать – расценять имущество".

Эта определяющая функция  земельного кадастра долгое время была несправедливо забыта. И только после  введения многообразия форм собственности  на землю она вновь включена в  регламент кадастровых служб  как важный способ государственного регулирования земельных отношений.

Законом РФ "О плате  за землю" были установлены принципы экономического зонирования территорий для установления базовых ставок арендной платы и земельного налога, введено понятие нормативной  цены земли и определен порядок  ее расчета. Практическое осуществление  этого закона в части экономического зонирования территорий и государственной  оценки земли было возложено на службы нового Государственного земельного кадастра.