Оценка трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Магнитогорск, ул.Галиуллина, д. 30/1 кв.58 , по состоянию на 01.12.2011г.

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

по дисциплине «Оценка зданий и сооружений»  на тему:

«Оценка трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Магнитогорск,

ул.Галиуллина, д. 30/1 кв.58 , по состоянию на

01.12.2011г.»

Содержание

1. Общие сведения 3

2. Основные предположения и лимитирующие условия 4

3. Краткий обзор подходов к оценке объекта оценки и соответствующих методов оценки 5

3.1 Затратный подход 5

3.2 Сравнительный подход 6

3.3 Доходный подход 7

4. Краткая характеристика рынка недвижимости в г. Магнитогорске и характеристика экономической ситуации в регионе 9

5. Описание и анализ состояния объекта оценки 10

5.1 Анализ местоположения 10

5.2 Описание объекта оценки 10

5.3 Техническое состояние объекта оценки 11

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки 12

7. Определение рыночной стоимости объекта оценки 13

7.1 Затратный подход 13

7.1.1 Определение стоимости земельного участка 13

7.1.2 Расчет стоимости воспроизводства по УПВС. 14

7.1.3 Расчет величины накопленного совокупного износа 15

7.1.4 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом 16

7.2 Сравнительный подход 17

7.3 Доходный подход 20

8 Согласование результатов 21

9 Итоговое заключение о стоимости объекта оценки 22

10 Список использованной литературы и материалов нормативного характера 23

ПРИЛОЖЕНИЕ 24

1. Общие сведения

Таблица 1.

2 Основные предположения и лимитирующие условия

Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями и ограничениями:

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
2. Проведенный Оценщиком анализ не содержит предвзятого мнения полностью или частично.
3. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности.

Право оцениваемой собственности  считается достоверным. Оцениваемая  собственность считается свободной  от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

4. Оценщик не несет ответственности за оценку состояния тех частей объекта, которые невозможно изучить иначе, как визуальным осмотром или изучением планов и спецификаций исполнения.
5. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
6. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.
7. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.
8. В своих действиях оценщик выступал как независимый исполнитель, не имея ни текущего, ни будущего имущественного интереса в оцениваемом объекте.
9. Оплата услуг не связана с определением итоговой величиной стоимости оцениваемого объекта, и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента.

3 Краткий обзор подходов к оценке объекта оценки и соответствующих методов оценки

Для оценки рыночной стоимости имущества, как движимого, так и недвижимого  обычно используют три основных подхода:

• затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа и устареваний;
• сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость;
• доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Каждый  из этих подходов позволяет получить ценовые характеристики объектов недвижимости. Сравнительный анализ результатов  оценки объектов, с учетом достоинств и недостатков каждого из использованных подходов, позволяет определить действительную рыночную стоимость объектов недвижимости.

1. Затратный подход

В основе затратного подхода оценки объекта  недвижимости лежит принцип замещения, согласно которому осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости сумму, превосходящую  затраты на получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своим качествам  и свойствам объекта. При таком  подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли (собственность  или аренда земли) плюс стоимость  строительства аналогичного объекта  за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает в себя следующие  шаги:

1. Расчет стоимости приобретения  или долгосрочной аренды свободного  и имеющегося в распоряжении  земельного участка с целью  оптимального его использования.

2.Расчет затрат на возведение аналогичного сооружения - получение стоимости воспроизводства объекта.

Стоимость воспроизводства - стоимость строительства точной копии оцениваемого объекта в рыночных ценах на действительную дату оценки с использованием аналогичных материалов и стандартов на строительство, с учетом износа объекта оценки.

В случае, если определение восстановительной  стоимости не представляется целесообразным или возможным, выполняется определение  стоимости замещения.

Стоимость замещения - стоимость строительства объекта с применением современных материалов, объемно-планировочных и конструктивных решений, стандартов на строительство, полезные характеристики которого аналогичны характеристикам оцениваемого объекта, в ценах на действительную дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

3. Определение величины накопленного  износа (физического, функционального,  внешнего) объекта недвижимости.

При затратном  подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта. Учет износа объекта-это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного объекта для определения стоимости оцениваемого объекта.

В зависимости  от причин, вызывающих обесценение  объекта оценки, выделяют следующие виды износа:

• физический износ - представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта со временем под воздействием эксплуатационных факторов либо под воздействием естественных и природных факторов;
• функциональный износ - представляет собой потерю в стоимости вследствие несоответствия объемно-планировочных и конструктивных решений объекта оценки современным стандартам в соответствии с текущим или предполагаемым использованием объекта;
• внешний (экономический) износ - представляет собой обесценение объекта оценки, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды (рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование объекта оценки, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.д.).

Как правило, в реальной ситуации приходится оценивать  величину накопленного совокупного износа объекта оценки, то есть учитывать физический, функциональный и внешний износ совместно. Реализуется данный подход с помощью формулы:

Исов.=100*(1-(1-Ифиз./100)*(1-Ифункц./100)*(1-Иэкон./100))

4. Уменьшение восстановительной стоимости  объекта оценки на сумму износа  для получения остаточной стоимости.

5. Добавление к рассчитанной остаточной  стоимости объекта оценки стоимостиземельного  участка.

2. Сравнительный подход

Основополагающим  принципом сравнительного подхода  к оценке недвижимости является принцип  замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Полезность  — совокупность характеристик объекта, которые определяют его назначение, возможность и способы использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении  оцениваемой недвижимости с аналогами.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

• назначение;
• передаваемые права;
• условия и время продажи;
• условия финансирования;
• местоположение;
• физические характеристики.

Цены  на объекты аналоги корректируются с учетом параметром, по которым  объекты отличаются друг от друга. Скорректированные  цены используются при определении  рыночной стоимости недвижимости.

3. Доходный  подход

В основе доходного подхода лежит  принцип ожидания, который состоит  в том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих  выгод ее владельца. Формализуется  данный подход путем пересчета будущих  денежных потоков, генерируемых собственностью, в текущую стоимость.

Оценка  доходным подходом предполагает, что  потенциальные покупатели рассматривают  приносящую доход недвижимость с  точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью  получения в будущем соответствующего дохода.

Врамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

• прямой капитализации доходов;
• дисконтированных денежных потоков.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1)   определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2)   расчет ставки капитализации;

3)   определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Рыночная стоимость  объекта оценки методом прямой капитализации  определяется по формуле:

C = ЧОД/ R_k, где

C - стоимость объекта недвижимости (ден.ед);

ЧОД - чистый операционный доход или ЧОД;

R_k -коэффициент капитализации;

Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

R_k = R_n + N_v, где

R_k - коэффициент капитализации

R_n - ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

N_v - норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет  оценить объект в случае получения  от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты  их поступления. Применяется метод  ДДП, когда: 
         • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие  обосновать размер будущих потоков  денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят  сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость - крупный  многофункциональный коммерческий объект;

• объект недвижимости строится или  только что построен и вводится (или  введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить  стоимость недвижимости на основе текущей  стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

PV –  текущая стоимость;

Ci –  денежный поток периода t;

i – ставка дисконтирования денежного потока периода;

M – остаточная  стоимость;

N – число периодов.

Остаточная  стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Ставка  дисконтирования определяется способом кумулятивного построения, при котором в качестве базовой ставки берется безрисковая ставка, и к ней последовательно прибавляются поправки (на ликвидность, качество менеджмента и т.д). Ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный проект (компанию). Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим, расчет ставки дисконтирования заключается в оценке рисков, связанных с вложением денег в конкретный актив.

2. Краткая характеристика рынка недвижимости в г. Магнитогорске и характеристика экономической ситуации в регионе

Экономическая ситуация в г. Магнитогорске отличается от экономической ситуации в среднем  по России, т.к. финансовое положение  металлургического комбината и  остальных промышленных предприятий, на которых работает население города, достаточно стабильно, средний уровень жизни высокий.

Из нежилой недвижимости наиболее часто продаются и сдаются  собственниками в аренду помещения под небольшие производства (авторемонтные мастерские, кафе, магазины), складские помещения, гаражные боксы, офисы. Самой активной в данном сегменте рынка является продажа и сдача в аренду торговых помещений небольшой площади (50-150 кв. м.).

Спрос на крупные объекты недвижимости (склады и гаражи большой площади, кинотеатры, дворцы культуры и т.п.) незначительный.

Самым массовым и ликвидным товаром  на рынке недвижимости считается  жилая недвижимость.

Информацию о сделках с недвижимостью  можно найти в периодических  печатных изданиях города, риэлтерских фирмах и других источниках.

Оцениваемый объект принадлежит к  сегменту рынка недвижимости - вторичный рынок жилья. Данный сегмент рынка достаточно развит. На открытом рынке достаточное количество предложения на аналогичные объекты. Диапазон цен продажи на сегодняшний момент составляет от 27000 до 30000 рублей за кв.м. Процент на торг составляет от 2% до 4%за объект.

На  данном рисунке представлен аналитический  график колебания цен в 2011 г. :

3. Описание и анализ состояния объекта оценки

5.1Анализ местоположения

Оцениваемый объект расположен в Орджоникидзевском районе г. Магнитогорска.. Типичная застройка - жилые дома средней этажности.

Территория расположения объекта  оценки, согласно Постановлению Магнитогорского городского Собрания депутатов от 27.11.2002 года №149 «О ценовом зонировании земель на территории города Магнитогорска и об утверждении дифференцированных ставок земельного налога на территории города Магнитогорска», отнесена к 14-й (О146) территориально-экономической зоне, которая имеет следующие характеристики:

1. коэффициент градостроительной ценности –3,56;
2. характеристика застройки -жилая застройка средней этажности; плотность застройки - средняя; объекты повышенной опасности отсутствуют;
3. транспортная доступность (условия подъезда к объекту оценки) - удовлетворительная, дороги асфальтированы;
4. инженерная инфраструктура –холодное и горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение;
5. социальная инфраструктура (учебные заведения, предприятия торговли и общественного питания, зоны отдыха и т.д.) –обеспечена учреждениями дошкольного воспитания, образования, здравоохранения,торговли, имеется спортивный центр, музей.;
6. экологическое состояние района - удовлетворительное;
7. историческая, культурная ценность района - не установлена.

5.2Описание объекта оценки

Оцениваемый объект представляет собой отдельно стоящий одноэтажный жилой дом  группы капитальности. Земельный участок  прямоугольной формы, имеет ровный рельеф, территория огорожена и ухожена.Объект оценки расположен по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Галиуллина, д. 30/1 кв. 58.

Электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, отопление -централизованные. Более подробная информация представлена в таблице 2.

Техническая характеристика объекта оценки

Таблица 2.

3. Техническое состояние объекта оценки

Техническое состояние объекта  оценки определено как удовлетворительное.

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

     Наилучшее использование имущества  – это вероятный способ его  эксплуатации, который является  юридически разрешенным, физически  возможным, разумно оправданным,  экономически обоснованном, осуществимым  с финансовой точки зрения  и приводящим к наивысшей стоимости  этого имущества.

     Расчет рыночной стоимости необходимо  выполнять исходя из возможного  альтернативного использования  собственности, при котором в  текущей рыночной ситуации стоимость  будет максимальной. Существуют  особые случаи применения наилучшего  и наиболее эффективного использования:

- единственное в своем роде  использование; временное использование;

- использование, не являющееся  наилучшим и наиболее эффективным;

- многофункциональное использование; - использование в спекулятивных  целях и т.д.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного используют следующие  критерии:

1) Юридическая правомочность:  рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными  актами.

2) Физическая возможность:  рассмотрение физически реальных  в данном месте способов использования.

3) Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически  возможное и юридически правомочное  использование будет давать приемлемый  доход владельцу.

4) Максимальная эффективность:  рассмотрение того, какое экономически  приемлемое использование будет  приносить максимальный чистый  доход или максимальную текущую  стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом

пятиэтажном доме, то наилучшим  использованием принимаем использование в

качестве жилья без  рассмотрения других вариантов.

7. Определение рыночной стоимости объекта оценки

1. Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении объекта  и базируется на том, что потенциальный  покупатель не заплатит за объект большую  сумму, чем та, в которую ему  обойдется приобретение соответствующего участка земли под застройку  и возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в  обозримый период времени без  существенных издержек. Суть данного  метода определения стоимости состоит  в расчете восстановительной  стоимости здания (стоимости воспроизводства  или стоимости замещения) за вычетом  оцененного износа и увеличенную на стоимость участка земли как не застроенного.

1. Оценка стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость  земельного участка – это условный экономический показатель, необходимый  для регулирования отношений  землепользования, сделок с землей, для установления некоторой объективированной  цены на земельный участок.

    Из содержания  п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ  и анализа текста книги Крассова  О.И. можно предложить еще одно  определение кадастровой стоимости  земельного участка:

   Кадастровая  стоимость земельного участка  – нормативно-рассчитываемая стоимость,  которая должна устанавливаться  в процентах от рыночной стоимости  участка и применяться главным  образом в целях налогообложения.

Сз=Ск*Sд,

Где:

Сз – стоимость земли;

Ск – кадастровая стоимость 1 м² земли;

Sд – общая площадь земельного участка дома.

Кадастровая стоимость 1 м² земли в Магнитогорске, Орджоникидзевский район, ул. Галиуллина д. 30/1 кв. 58 составляет 4600 руб.  В доме имеется 4 подъезда по 20 квартир.

Sд = м².

Сз = 4600*4520 = 20792000 руб.

Сз .кв. = 20792000/80 = 259900 руб

2. Определение полной восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Полная восстановительная  стоимость оцениваемого объекта  определяется путем умножения его строительного объема на стоимость 1 м³  или 1 м² зданий, аналогичных оцениваемому, построенных по сходному проекту, с использованием подобных материалов и технологий.

   Таким  образом, полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 1 декабря 2011 года (ПВС)рассчитывается по формуле:

ПВС = С2007 *V, (1);

  Где:

С2007 -восстановительная стоимость строительства единицы сравнения оцениваемого объекта (1 м²) по состоянию на 01.12.2011г.

   Для пересчета  сметных цен из уровня 1978 г. к уровню 2011 года используются индексы изменения сметной стоимости СМР (Справочник "ЧелСЦена" , 2007 г.).

С₂₀₁₁|= C₁₉₇₂*И_1972-2001 *И_2001-2007 * И_2007-2011, (2);

Где:

И_1984-2007- индекс изменения сметной стоимости для периода 1978 - 2001 гг;

И_2001-2007- индекс изменения сметной стоимости для периода 2001 – 2007 гг;

И_2007-2011- индекс изменения сметной стоимости для периода 2007 – 2011 гг;

Таким образом, восстановительная  стоимость строительства 1 м² оцениваемого объекта в ценах 2011 года составит:

С₂₀₁₁=128,25 * 1,61 * 13,75 * 3,88 = 11015,84 руб.

   С учетом  налога на добавленную стоимость  (НДС = 18,0 %) и прибыли застройщика  (12,0 %) восстановительная стоимость строительства 1 м³ оцениваемого объекта в ценах на момент оценкисоставляет:

С ₂₀₁₁= 11015,84 *1,18*1,12 = 14558,54 руб.

Полная  восстановительная стоимость объекта (С_в)определяется по формуле (1) и на дату оценки составляет:

ПВС =14558,54*128,25 =1867132,24 руб.

2. Расчет величины накопленного совокупного износа

Накопленный износ определяется как «уменьшение  стоимости воспроизводства или  стоимости замещения улучшений, которое может происходить в  результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или их комбинаций».