Оценочная деятельность
Введение
Развитие
рыночных отношений в российской
экономике увеличивает
Итак, в рыночной экономике оценка недвижимости нужна всем, кто с ней связан: собственникам, управляющим, банкирам, работникам страховых и налоговых служб, инвесторам.
Из многообразия целей, которые может преследовать оценка, вытекает многообразие видов стоимостей.
Регулирование проведение анализа и оценки стоимости бизнеса происходит на основании нормативно-правовой базы. Постоянное ее обновление с учетом особенностей рынка, изменения ситуаций – служит важным рычагом для цивилизованного, правомерного осуществления оценки и принятия решений на этом основании.
В данной работе область рассмотрения лежит в области изучения нормативных актов и законов, на основании которых, осуществляется оценочная деятельность в России. Также кратко будет изучен зарубежный опыт в этой области. В мировой практике основная цель регулирования деятельности оценщиков заключается в поддержании конкурентной среды и обеспечении качества услуг оценщиков. В разных странах механизм достижения этой цели различен, в государствах с развитой рыночной экономикой предпочтение постепенно отдается механизмам саморегулирования, в государствах же с кризисным состоянием экономики заметно возрастает регулирующая роль государства. Необходимо подчеркнуть, что во всем мире, несмотря на существование значительного числа оценщиков, оценка не считается массовой специальностью. Более того, эта специализация расценивается как элитарная, так как к услугам оценщиков прибегают в большинстве случаев не граждане, а другие профессионалы - брокеры, работающие с недвижимостью, банковские служащие и т.д. Поэтому исторически сложилось так, что в большинстве стран с развитой рыночной экономикой деятельность оценщиков не регламентируется непосредственно государством. При этом высокий профессиональный уровень тщательно поддерживается профессиональными организациями путем принятия и соблюдения стандартов. Исключение составляют Италия, Испания, Япония, - страны, в которых существует определенное государственное регламентирование в форме лицензирования, а также США, где пять лет назад было введено государственное регулирование (лицензирование) оценщиков недвижимости.
Цель данной работы - рассмотреть особенности обучения экспертов-оценщиков в России и за рубежом.
Задачи - изучить особенности обучения экспертов-оценщиков в России;
выявить обучение
оценщиков за рубежом.
Глава 1. Особенности
обучения экспертов-оценщиков в
России
1.1. Нормативно-правовая база обучения
Основным документом нормативно-правовой базы оценочной деятельности является Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (принят Государственной Думой 16 июля 1998 г, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г.)1, который был опубликован в «Российской газете» в августе 1998 г. Рассмотрим его подробнее как главный документ, регулирующий оценочную деятельность. В этом Законе имеется четыре главы, которые содержат 26 статей. В первую главу «Общие положения» включены 8 статей:
Ст. 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.
Ст. 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом.
Ст.
3. Понятие оценочной
Ст. 4. Субъекты оценочной деятельности.
Ст. 5. Объекты оценки.
Ст. 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на образование и проведение оценки принадлежащих им объектов оценки.
Ст. 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объектов оценки.
Ст. 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки. Отметим, что в данной статье предусмотрена обязательность проведения оценки объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям при из использовании в качестве предмета залога, а также при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.
Во второй главе «Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления»2 представлены следующие статьи:
Ст. 9. Основания для проведения оценки объекта оценки.
Ст. 10. Обязательные требования к договорам.
Ст. 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.
Ст. 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного 5 значения.
Ст. 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете.
Ст. 14. Права оценщика.
Ст. 15. Обязанности оценщика.
Ст. 16. Независимость оценщика.
Ст.
17. Страхование гражданской
В
составе третьей главы «
Ст. 18. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации.
Ст. 19. Функции уполномоченных органов.
Ст. 20. Стандарты оценки.
Ст. 21. Профессиональное обучение оценщиков.
Ст. 22. Саморегулируемые организации.
Ст. 23. Лицензирование оценочной деятельности.
Ст. 24. Требования к лицензированию оценочной деятельности.
В
составе четвертой главы «
Ст. 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона.
Ст. 26. Приведение нормативных правовых актов в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Федеральный
Закон «Об оценочной
В
случае определения (расчета) денежной
оценки объектов недвижимости руководствуются
законодательными требованиями к оценке
объектов недвижимости. Денежная оценка
объектов недвижимости важна при
определении вклада учредителей
при создании предприятия, разработке
проекта. Крайний случай ограничений –
это отчуждение недвижимого имущества
в связи с изъятием участка, на котором
оно находится. Это положение рассматривается
в ст. 239 ГКРФ следующим образом: «в случаях,
когда изъятие земельного участка для
государственных или муниципальных нужд
либо ввиду ненадлежащего использования
земли невозможно без прекращения собственности
на здания, сооружения или другое недвижимое
имущество, находящееся на данном участке,
это имущество может быть изъято путем
выкупа государством или продажи с публичных
торгов…». Положение о выкупе является
ключевым при установлении «оснований
прекращения права собственности»5.
Согласно ст. 235 ГК РФ, «обращение в государственную
собственности имущества, находящегося
в собственности граждан и юридических
лиц (национализация), производится с возмещением
стоимости этого имущества и других убытков….».
Оценка стоимости этого имущества и убытков
возможно лишь в результате расчетов независимых
профессионалов-оценщиков. В первом случае
(отчуждение государством) такая оценка
нужна для определения выкупной цены.
Согласно ст.281 ГК РФ, «при определении
выкупной цены в нее включается рыночная
стоимость земельного участка и находящегося
на нем недвижимого имущества, а также
все убытки, причиненные собственнику
изъятием земельного участка…. В т.ч. упущенная
выгода». Во втором случае (продажа с публичных
торгов) денежная оценка стоимости объекта
недвижимости необходима для установления
первоначальной цены продажи с публичных
торгов.
1.2.
Образовательные программы и
обеспечение обучения оценщиков
Настоящие
Государственные требования к программам
профессиональной переподготовки оценщиков
(далее - Государственные требования)
разработаны в целях
Обучение
оценщиков в соответствии с настоящими
"Государственными требованиями"
осуществляется в подразделениях дополнительного
профессионального образования
высших учебных заведений и в
образовательных учреждениях
1.3. Проблемы
обучения оценщиков
Сегодня на базовый курс приходят люди не только с различным объемом знаний после ВУЗов, но и различного возраста, темперамента, типа восприятия. Поэтому на этапе приема слушателей необходимо проведение определенных психологических тестов, позволяющих выявить эти различия.
Необходимо так же сформулировать минимальный уровень базовых знаний, практических навыков и умений, которыми должен владеть абитуриент (владение компьютером, элементарные знания по экономике из курса школьной программы и т.д.)9. При их отсутствии абитуриент обязан посетить соответствующие курсы, факультативные занятия, либо изучить вопрос самостоятельно до момента окончания стажировки. Курсы по профессиональной подготовке должны дать абитуриенту необходимые для оценщика знания и навыки. На сегодняшний день подготовка оценщиков ведется по унифицированным программам, которые имеют ряд недостатков, а именно:
·слабая общая часть программы, особенно в плане обучения оценщиков различным оценочным методам и основам экономических знаний и теории оценки;
·в программе
отсутствуют практические занятия
(или им уделяется очень мало внимания),
что не позволяет обучающимся
приобрести практические навыки. Гарантия
того, что они их приобретут во время
стажировки, достаточно мала, поскольку
в большинстве случаев
Т.о. существующие программы нуждается в коренной переработке.
Большой проблемой является преподавание. «Узкопрофильные» преподаватели10 (юриспруденции, экономики, технических дисциплин) часто не утруждают себя контекстом оценочной деятельности, в котором они преподают свои дисциплины. Более того, знания профильных дисциплин, которые они преподают, также бывает проблематичным. С другой стороны, «талант к преподаванию» практикующих оценщиков может быть спорным. Кроме того практически отсутствует контроль «начитанного объема» и его содержания.
Поэтому предлагаются
следующие условия допуска
- разработка
лекторами пакетов визуального
сопровождения лекций или
- разработка методических рекомендаций к практическим занятиям.
Все эти материалы, после прочтения курса обязаны передаваться в организацию, занимающуюся подготовкой оценщиков и храниться там не менее 2 х лет.
Следующий вопрос - контроль полученных знаний и практических навыков. Система тестирования после базовых курсов, предусмотренная сегодня, носит в большинстве своем формальный характер. Поэтому, по окончанию учебного курса необходимо предусмотреть экзамен в виде тестирования с участием представителя экзаменационной комиссии. Цель экзамена- подтвердить наличие у абитуриентов соответствующего объема знаний и навыков, после чего он допускается к стажировке. Необходимо предусмотреть, что низкий процент сдавших экзамен после базового курса является причиной для принятия санкций по отношению к учебной организации. Лица, не сдавшие этот экзамен к стажировке не допускаются.
Также обсуждается
возможность сдачи этого
Цель стажировки- приобретение умения. Предлагается следующее определение : «Стажировка — приобретение оценщиком-стажером практического опыта выполнения оценки имущества и имущественных прав на основании полученных знаний и навыков, а также совершенствование знаний и навыков». На сегодняшний день стажировка в полной мере осуществляется для тех, кто принят на работу в субъект оценочной деятельности11. Для остальных стажировка, в-основном, носит формальный характер.
Необходимо разработать предложения по совершенствованию стажировки. В частности:
·рассмотреть вопрос по назначению руководителями стажировки оценщиков с практическим опытом работ не менее 5 лет;
·предусмотреть периодические семинары для оценщиков-стажеров в учебных центрах, которые обязан посетить стажер во время стажировки. Цель семинаров – получение стажерами практических навыков по выполнению оценки и написанию отчетов.
·Разработать
типовой план стажировки, текущую
отчетность о прохождении стажировки
и методические рекомендации по расчету
минимальной стоимости
Контроль прохождения стажировки на сегодняшний день осуществляется путем предоставления отзыва руководителя стажировки. Предлагается дополнить его следующим:
Для допуска
к квалификационному экзамену стажер
предоставляет следующие
перечень работ,
в которых он принимал участие
с краткой характеристикой
два отчета по специальности по оценке разных типов объектов, которые выполнены с участием стажера;
отзыв руководителя стажировки;
перечень семинаров с указанием общего количества часов, которые посетил стажер, заверенный организаторами семинаров.
Квалификационный экзамен12 должен выявить прежде всего умения, и подтвердить знания и навыки.
Предлагается проводить квалификационный экзамен в виде решения определеных оценочых задач с написанием определенных разделов отчета.
В таком случае необходимо в рамках экзаменационной комиссии сформулировать единые критерии оценки таких отчетов, а также сформулировать исходные данные для них.
Квалификационный
экзаме целесообразно проводить
централизованно в Киеве, а не
в учебных центрах. Увеличения числа
обществ и людей, которые претендуют на
вхождение в состав экзаменационной комиссии,
заставляет задуматься о тестировании
экзаменаторов на предмет того, экзамен
по каким разделам и дисциплинам они в
состоянии квалифицированно принять.
1.4 Требования
квалификации, повышение квалификации
и переподготовка экспертов-
Требования разработаны на основе положений следующих законодательных и нормативных актов Российской Федерации: Федеральных законов "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 N 135-ФЗ, "Об образовании" от 10.07.92 N 3266-1, "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" от 22.08.96 N 125-ФЗ, постановлений Правительства Российской Федерации "Об утверждении положения о лицензировании оценочной деятельности" от 07.06.2002 N 395, "Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации" от 20.08.97 N 932, "Об утверждении Типового положения об образовательных учреждениях дополнительного профессионального образования (повышения квалификации)13 специалистов" от 26.06.95 N 610, "Об утверждении форм документов государственного образца о повышении квалификации и профессиональной переподготовке специалистов и требований к ним" от 27.12.95 N 13, постановления Минтруда России "Квалификационный справочник должностей руководителей, специалистов и других служащих" от 21.08.98 N 37, приказов Госкомвуза России "Об утверждении Инструкции о порядке заполнения государственных документов о повышении квалификации и профессиональной переподготовке специалистов" от 19.04.96 N 708, "Об утверждении Временного положения о лицензировании учреждений среднего, высшего, послевузовского профессионального и соответствующего дополнительного образования в Российской Федерации" от 07.02.94 N 108.
Повышение квалификации14 специалистов проводится по мере необходимости, но не реже 1 раза в 3 года начиная с даты выдачи диплома, подтверждающего квалификацию в области оценочной деятельности.
Повышение квалификации должно осуществляться по программе одного образовательного учреждения. Суммарный объем обучения должен составлять не менее 100 часов (в течение одного года с момента начала обучения).
Повышение квалификации15 осуществляется с отрывом от работы, без отрыва от работы и с частичным отрывом от работы.
Повышение
квалификации специалистов осуществляют
образовательные учреждения, прошедшие
согласование профессиональных образовательных
программ высшего профессионального
образования, дополнительного
Повышение
квалификации осуществляется по программам
повышения квалификации специалистов
в области оценочной
Программа повышения квалификации включает в себя:
обязательные
дисциплины в объеме не менее 72 часов;
дисциплины по выбору в объеме не менее
32 часов.
Рекомендуемый
перечень дисциплин по выбору содержится
в приложении N 2 к настоящим Требованиям.
Образовательные учреждения вправе
самостоятельно определять дисциплины
по выбору для включения их в программу
повышения квалификации с целью
последующей рекомендации слушателям
с учетом их профессиональной специализации
в области оценочной
Глава 2. Обучение
оценщиков за рубежом
2.1. Европейские и американские стандарты
2.1.1. Стандарты оценки США
Единые стандарты профессиональной оценочной практики 16(ЕСПОП), являются обязательными для применения в США и др. странах (Мексика, Канада) и разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки. Это некоммерческая образовательная организация, основанная в 1987 году профессиональными организациями США: Институт оценки, Американское ОО, Национальная Ассоциация магистров оценки).
ЕСПОП предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Кроме того, все оценки недвижимости, связанные со сделками федерального уровня, должны проводиться на основе и в соответствии с ЕСПОП.
В ЕСПОП представлены:
- условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверки отчета об оценке или оказании консультативных услуг,
- способы, которыми производится оценка, ревизия или консультационные услуги.Всего 10 стандартов (н-р 1 и 2 - регулируют процесс оценки и составление отчета по оценке недвижимости, 3 - устанавливает нормы проверки отчетов по оценке и составлению отчета на основании этих норм...).Стандарты включают в себя Положение о стандартах оценки (положения, определения, правила), пояснительные комментарии.
Важную роль играют в деятельности оценщика этические обязательства. Стандарты включают в себя в том числе Положения об этике, Положения о компетентности, Положения об отклонениях.
ЕСПОП включают в себя также Документы о стандартах, которые также обязательны к применению, а также глоссарий всех оценочных терминов.
2.1.2. Европейские стандарты оценки
Некоммерческая Ассоциация национальных оценщиков западноевропейских стран была создана в 1977 году и называлась Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA). Позже произошло слияние с англоязычной организацией EUROVAL. В настоящее время группа называется «Европейская группа ассоциации оценщиков» (TEGoVA). В настоящее время членами TEGoVA являются профессиональные оценочные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (РОО), Чешскую республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию. Особенность европейских стандартов оценки (ЕСО) - ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством. Стандарты17 устанавливают минимально допустимый уровень качества выполнения оценки, обусловленной статусом и квалификацией оценщика, содержанием договора на выполнение оценки и отчетов об оценке, применяемыми методическим подходами к оценке в конкретных ситуациях.Европейские стандарты оценки были приняты в 2000 году («Голубая книга»). Данный документ включает 9 стандартов и 13 методических рекомендаций. Стандарты рассматривают также свое соответствие с МСО.Н-р: стандарт 4 рассматривает основные принципы оценке и основные подходы к составлению отчета об оценке,