Оценочная деятельность. 2

Содержание

Введение            3

1.Государственное регулирование  оценочной деятельности   5

2.Нормативно- правовая  база оценочной деятельности    7

3. Основные положения Закона «Об оценочной деятельности»   9

4.Федеральные  стандарты оценки               15

5.Объекты оценочной  деятельности              16

6.Принципы оценки, установленные ФСО             18

7.Международные  стандарты оценки              20

8.Саморегулирование  оценочной деятельности             21

Заключение                  24

Список используемых источников               26

Введение

Российская  Федерация движется к созданию правового  государства, формированию гражданского общества и созданию нового хозяйственного механизма на базе рыночных отношений.

Законодательство, регулирующее различные виды предпринимательства активно развивается в условиях интенсивного развития рыночных отношений. Важной сферой предпринимательства стала оценочная деятельность, поскольку её развитие является составной частью общего процесса развития рыночной экономики. Оценка требуется в достаточно широкой области: для определения стоимости имущества при совершении с этим имуществом различных сделок, в том числе при приватизации имущества, передаче его в доверительное управление или аренду, использовании в качестве залога, вклада в уставный капитал обществ и т.д. Оценка также основа рыночного планирования, эффективная деятельность рынка невозможна без информации об изменениях в оценке стоимости различных объектов.

Базируясь на мировом  опыте развития оценки, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки. Однако, недопустимо как слепое копирование зарубежного опыта, так и создание неких «принципиально новых» подходов, не учитывающих общемировые тенденции в развитии этого научного направления. Нельзя

Основной целью  создания системы государственного регулирования деятельности по оценке являлось формирование базовых условий  для функционирования этого сегмента рынка услуг, а именно был:

- юридически  закреплён факт появления независимой;

- установлены  права и обязанности участников  этого рынка; 

- гарантировано  выполнение основных систем обеспечения  деятельности по оценке, включающих  в себя, в частности, системы  стандартов, систем сертификации  качества услуг, используемых  нормативных материалов и т.д.

В данной работе область рассмотрения лежит в  области изучения нормативных актов  и законов, на основании которых, осуществляется оценочная деятельность в России.

1.Государственное регулирование оценочной деятельности

Федеральный закон «Об оценочной деятельности» ведущую роль государства в регулировании оценочной деятельности в Российской Федерации. Основные принципы государственного регулирования оценочной деятельности можно сформулировать в следующих положениях:

- принцип создания цивилизованной конкурентной среды в области оценки;

- принцип разумного  регулирования; 

- принцип равных  возможностей, как для государственных,  так и негосударственных оценщиков; 

- принцип единого  методологического и информационного  пространства.

Основной задачей  государства является также содействие в применении процедур профессиональной оценки при решении конкретных задач  в экономике. Органы исполнительной власти должны стремиться к тому, чтобы  вопросы стоимостной экспертизы, стоящие перед конкретным ведомством, всегда решались на основе общей методологической базе профессиональной оценки вне зависимости от того, кто проводит эту оценку – государственный или негосударственный оценщик.

Согласно федеральному закону контроль за оценочной деятельностью будет осуществляться уполномоченным Правительством Российской Федерации органом, а также саморегулируемыми организациями оценщиков. Их совместная деятельность представлена на схеме «Государственное регулирование и взаимодействие организаций в различных областях оценочной деятельности».

Согласно постановлению  Правительства Российской Федерации от 27.07.2006 N 157-ФЗ Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации является уполномоченным органом исполнительной власти, осуществляющим регулирование оценочной деятельности. Федерации. Оно осуществляет следующие функции:

- контроль за  осуществлением оценочной деятельности, в т.ч. лицензирование оценочной  деятельности;

- регулирование  оценочной деятельности, в т.ч.  разработка и принятие нормативных правовых актов, методические рекомендации по оценочной деятельности, применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчётов об оценке;

- обеспечение  взаимодействия с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности;

- согласование  проектов стандартов оценки;

- согласование  перечня требований, предъявляемых  к образовательным учреждениям,  осуществляющим профессиональную  подготовку оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Государственное регулирование и взаимодействие организаций в различных областях оценочной деятельности

Согласно федеральному закону профессиональные оценщики имеют  право объединяться между собой по профессиональным интересам в саморегулируемые организации, которые защищают профессиональные интересы оценщиков, повышают их профессиональный уровень, содействуют государственным или частным образовательным учреждениям в подготовке образовательных программ для профессионального обучения оценщиков, разрабатывают стандарты оценки, системы контроля за качеством и сертификацией оценочных услуг, контролируют профессиональную деятельность оценщиков и т. д.

Это не означает, что профессиональные оценщики обязаны участвовать в деятельности саморегулируемых профессиональных организаций. Они могут заниматься оценочной деятельностью не будучи их членами.

Принцип добровольности участия в саморегулируемых профессиональных организациях обеспечивает оценщику его независимость от этих организаций.

Независимость оценки обеспечивается также положениями  федерального закона о недопущении  вмешательства в оценку имущества  заинтересованных лиц, в том числе  заказчика, если это может негативно  повлиять на достоверность результатов оценки. В целях достижения объективного результата оценочной деятельности профессиональные оценщики имеют право самостоятельно применять методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки, требовать от заказчика при проведении обязательной оценки доступа к документации, необходимой для этой оценки.

2.Нормативно- правовая  база оценочной деятельности

Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации имеет  следующую иерархическую структуру:

Конституция Российской Федерации;

Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют  Гражданский Кодекс, Налоговый Кодекс, Земельный Кодекс, а опосредованно  – все остальные, в том числе, Градостроительный и Уголовный  Кодексы);

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Федеральные стандарты  оценки (ФСО);

Стандарты и  правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (далее – СРОО);

прочие документы  уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).

Конституция и  Кодексы определяют общие основы функционирования основных институтов государства, относясь к оценочной  деятельности в самых общих чертах. Например, Гражданский Кодекс устанавливает виды прав на имущество, вводит разделение на движимое и недвижимое имущество; Налоговый Кодекс используется при прогнозе денежных потоков, связанных с использованием оцениваемого имущества.

Достаточно  долгий период, до 1998 года, оценочная деятельность в России осуществлялась без полноценного нормативно-правового регулирования. Первая редакция Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ была принята только 29.07.1998 г. До этого момента оценка выполнялась в зависимости от внутренних представлений конкретного «оценщика» и заказчика его работ (более того, отсутствовала даже сама профессия «оценщик»). Закон об оценке установил базовые требования к отчету об оценке, договору на оказание услуг по оценке, оценщику, уровню его ответственности. Документ является динамично развивающимся, практически каждый год в него вносятся поправки и дополнения: например, добавлены разделы, касающиеся саморегулирования оценочной отрасли, экспертизы отчетов об оценке и пр.

3.Основные положения Закона «Об оценочной деятельности»

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в  Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № Ш-ФЗ установил основы правового  регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам.

Под оценочной  деятельностью в Законе понимается "деятельность субъектов оценочной  деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости" (часть 1 ст. 2). Таким образом, определение оценочной деятельности дается через понятия:

• субъектов оценочной деятельности, к которым относятся, с одной стороны, оценщики, а с другой стороны - потребители их услуг (заказчики);
• объектом оценки могут быть отдельные материальные объекты (вещи), совокупность вещей, составляющих имущество липа, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия), право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, права требования, обязательства (долги) работы, услуги, информация, а также иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цели оценочной  деятельности - это определения рыночной или иной стоимости перечисленных  объектов.

Итак, определение  рыночной стоимости - основной параметр большинства хозяйственных (предпринимательских) операций является и основной задачей в работе оценщиков.

При этом само понятие  рыночной стоимости нуждается в  уточнении. Под ней в Законе (часть 2 статьи 3) понимается "наиболее вероятная  цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке  в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства" .

Очевидно, что  приведенное в Законе определение  не отличается конкретностью и содержит нечеткие формулировки (типа "действовать разумно"). Впрочем, дать более конкретное определение, пожалуй, и невозможно, поскольку только в самых общих формулировках можно выразить все многообразие экономических ситуаций, которые складываются на рынке. Однако оценщику при установлении рыночной стоимости все же необходимо знать ее основные характеристики. Вот почему законодатель, дав вышеприведенное определение рыночной стоимости, перечислил и основные условия, при одновременном наличии которых цена сделки может быть признана рыночной:

• если одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая - не обязана принимать исполнение;
• если стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• если объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• если цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• если платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценочная деятельность в Российской Федерации осуществляется исходя из презумпции (предположения) установления рыночной стоимости. Это  означает, что когда в нормативном  правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки или используются такие термины, как "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и т.д., установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта.

Другой важный принцип оценочной деятельности состоит в безусловном характере  права на проведение оценки. Реализация этого права не зависит от установленного российским законодательством порядка  государственного статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. Собственники (владельцы) объектов оценки (Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования, отдельные физические и юридические лица) наделяются правом на проведение оценки принадлежащих им объектов, в том числе и на проведение повторной оценки, на основаниях и условиях, предусмотренных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Закон в ст. 5 дает исчерпывающий перечень объектов оценки:

- отдельные  материальные объекты (вещи);

- совокупность  вещей, составляющих имущество  лица, в том числе имущество  определенного вида (движимое или  недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности  и иные вещные права на имущество  или отдельные вещи из состава  имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты  гражданских прав, в отношении  которых законодательством Российской  Федерации установлена возможность  их участия в гражданском обороте.  Закон также устанавливает обязательность проведения оценки и основания для ее проведения, обязательные требования к договору между оценщиком и заказчиком, общие требования к содержанию отчета об оценке.

Этот перечень объектов оценки несколько уже, чем  перечень объектов гражданских прав, под которыми, согласно гражданскому законодательству России, понимаются материальные и нематериальные блага. Тем не менее, под объектами оценки понимается почти всё то, что может находиться в гражданском обороте (свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства). Очевидно, исключение составляют сами деньги, не нуждающиеся в оценке.

Закон содержит исчерпывающий перечень случаев, в  которых оценка независимого профессионального  оценщика обязательна. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в т.ч.:

- при определении  стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

- при использовании  объектов оценки, принадлежащих  Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

- при продаже  или ином отчуждении объектов  оценки, принадлежащих Российской  Федерации, субъектам Российской  Федерации или муниципальным  образованиям;

- при переуступке  долговых обязательств, связанных  с объектами оценки, принадлежащими  Российской Федерации, субъектам  Российской Федерации или муниципальным  образованиям;

- при передаче  объектов оценки, принадлежащих  Российской Федерации, субъектам  Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

А также при  возникновении спора о стоимости  объекта оценки, в т.ч.:

- при национализации  имущества;

- при ипотечном  кредитовании физических лиц  и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

- при составлении  брачных контрактов и разделе  имущества разводящихся супругов  по требованию одной из сторон  или обеих сторон в случае  возникновения спора о стоимости  этого имущества;

- при выкупе  или ином предусмотренном законодательством  Российской Федерации изъятии  имущества у собственников для  государственных или муниципальных  нужд;

- при проведении  оценки объектов оценки в целях  контроля за правильностью уплаты  налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы. Нормами налогового законодательства предусмотрены ситуации, когда налоговые органы имеют право контролировать правильность установления налогоплательщиками цен сделок, а именно при сделках: между взаимозависимыми лицами; по товарообменным (бартерным) операциям; при совершении внешнеторговых сделок; при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

Таким образом, произвольное назначение стоимости  государственного имущества чиновниками  в перечисленных случаях, а также  в ряде иных, оговоренных в законе, законом исключается.

В перечне случаев, в которых необходима обязательная оценка имущества, отсутствуют сделки, осуществляемые между гражданами. Было бы несправедливо вынуждать частных  лиц, добровольно продающих свою собственность, в обязательном порядке  платить за услуги оценщиков. Обязательная оценка здесь привела бы к росту материальных издержек значительной части населения, к поиску путей замены сделок купли-продажи фиктивными обменами или дарениями.

В то же время федеральный  закон не препятствует проведению независимой оценки имущества граждан по их желанию, в том числе в случае несогласия с установленным налогообложением. Исключением является оценка имущества при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости их имущества. Включение этого положения в федеральный закон крайне важно, поскольку дает легальный выход из трудноразрешимых конфликтных ситуаций.

Оценочная деятельность в Российской Федерации активно  развивается, так как оценка необходима при купле-продаже, аренде, залоге, страховании, инвертировании в собственность, переоценке основных фондов, выделении или переуступке  долей в уставном капитале, слиянии и поглощении предприятий, установлении цены размещения эмитируемых акций, исполнении права наследования и исполнении судебного приговора.

Согласно закону лишь независимые профессиональные оценщики могут заниматься оценочной  деятельностью. Именно они, в силу своей профессии, владеющие соответствующими методиками и объективно не заинтересованные в недооценке или завышении стоимости имущества, способны объективно выполнять те функции, которые в настоящее время находятся в ведении приведенных выше органов и организаций. Независимых профессиональных оценщиков могут в случае необходимости нанимать как налоговые органы, так и налогоплательщики.

На основании  заключения независимого профессионального  оценщика смогут при желании защитить свои интересы граждане. Это становится возможным благодаря включению в Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» возможности граждан и юридических лиц оспаривать правильность сделанной кем-либо оценки принадлежащего им имущества, в том числе и в целях налогообложения. Принцип оспоримости оценки имущества дает гражданам и предприятиям, всем участникам рыночных отношений реальную возможность защиты своих прав, в том числе через суд.

4.Федеральные стандарты оценки

Логическим  развитием положений, заложенных в  Закон об оценке, являются стандарты оценки. В 2002 году постановлением Правительства от 06.07.2002 г. №519 были утверждены первые из них, продолжившие детализацию регулирования оценочной деятельности. С 2007 года на смену указанным стандартам пришла совокупность полноценных Федеральных стандартов оценки, систематически охватывающих различные аспекты оценочной деятельности. По состоянию на август 2011 года утверждено пять федеральных стандартов оценки (ФСО):

«Общие понятия  оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256;

«Цель оценки и  виды стоимости (ФСО № 2)» утвержден  Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255;

«Требования к  отчету об оценке (ФСО №3)» утвержден  Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254;

«Определение  кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)», утвержден  Приказом Минэкономразвития от 22.10.2010 г № 508;

«Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)», утвержден Приказом Минэкономразвития от 04.07.2011 г. №238.

Об утверждении  Федерального стандарта оценки «Требования  к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)»  утвержден Приказом Минэкономразвития от 7 ноября 2011 года N 628

5.Объекты оценочной деятельности

В статье 5 Закона об оценке описаны объекты, которые  могут выступать в качестве объектов оценки:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность  вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности  и иные вещные права на имущество  или отдельные вещи из состава  имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты  гражданских прав, в отношении  которых законодательством РФ установлена  возможность их участия в гражданском  обороте.

На практике, объекты оценки группируются в зависимости  используемой методологии расчета  стоимости:

недвижимое  имущество – (ст. 130 ГК РФ установлено, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно [принцип стационарности], в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства…»;

движимое имущество;

нематериальные  активы – активы, используемые в  хозяйственной деятельности и не имеющие материально-вещественного  воплощения;

имущественные комплексы – в соответствии со ст. 132 ГК РФ: «в состав имущественного комплекса входят все виды имущества, …, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги и др.»

предприятие (бизнес) – в соответствии со ст. 132 ГК РФ «предприятие - имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской  деятельности. Предприятие в целом  как имущественный комплекс признается недвижимостью»;

прочее –  например, работы, услуги, информация.

В соответствии с положениями Гражданского Кодекса  и Закона об оценке могут быть оценены  следующие права: право собственности, пользования, распоряжения, владения и право требования.

Отметим, что  формулировка «право аренды» применительно  к идентификации объекта оценки является некорректной – корректно  данное право идентифицировать как  «право пользования на условиях аренды».

Типичными примерами  оценки права требования являются оценка дебиторской задолженности (право требовать у дебитора возврата соответствующей суммы денежных средств), а также оценка «квартир» на ранних этапах долевого строительства (с юридической позиции, оценке подлежит право требования на перевод в собственность после завершения строительства).

6.Принципы оценки, установленные ФСО

Федеральные стандарты  оценки устанавливают фундаментальные  принципы, на основании которых осуществляется оценочная деятельность.

Принцип достоверности  – информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения (п. 19 ФСО №1).

Принцип достаточности  гласит, что:

нформация считается  достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному  изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки (п. 19 ФСО №1);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (п. 4 ФСО №3).

Причиной самостоятельного выделения данного принципа явился анализ оценочной практики до 2007 года: зачастую в качестве критерия качества отчета об оценке принимался его объем. Например, в отчете об оценке рыночной стоимости типовой квартиры в городе Тверь более 50% материалов относились к анализу истории региона и включали информацию о первых упоминаниях города в летописях, характеристики охотничьих угодий Тверской губернии до 1917 года и прочую аналогичную информацию, не используемую в расчетах стоимости.

Принцип обоснованности – информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (п. 4 ФСО №3).

Принцип существенности – в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки  зрения стоимости объекта оценки (п. 4 ФСО №3). Данный принцип является одним из наиболее фундаментальных  не только при проведении оценки, но и при экспертизе отчетов об оценке.